COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 09 OCTOBRE 2018
N° RG 17/07028 - N° Portalis DBV3-V-B7B-R27H
AFFAIRE :
SARL MAX TRANSPORTS
C/
SA ORSI
Décision déférée à la cour: Jugement rendu(e) le 04 Septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° Section :
N° RG : 16/01927
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Monique X...
Me Franck Y...,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE NEUF OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
SARL MAX TRANSPORTS
[...]
[...]
Représentant : Me Monique X... de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 003493
Représentant : Me Philippe-hubert BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J082 -
APPELANTE
****************
SA ORSI
N° SIRET : 306 161 324
[...]
Représentant : Me Franck Y..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20170388
Représentant : Me Antoine ATTIAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2306 -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Thérèse ANDRIEU, Présidente,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 mars 2007, la société Orsi a donné à bail commercial à la société Max Transports des locaux situés [...] , moyennant paiement d'un loyer annuel de 220.000 euros la première année et 230.000 euros la seconde.
Ce bail contient une clause prévoyant que le loyer sera indexé chaque année, à compter du 1er avril 2009 sur la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Le loyer des deux premières années est cependant ferme.
Le 30 décembre 2015, la société Max Transports a notifié un congé à la société Orsi pour le 30 juin 2016.
Par acte du 13 janvier 2016, la société Max Transports a fait assigner la société ORSI devant le tribunal de grande instance de Pontoise auquel elle demandait, au visa de l'article L.112-1 du code monétaire et financier et de l'article L.145-39 du code de commerce, de :
- dire que le bail s'analyse en un bail à "paliers" dont le loyer est successivement fixé à 220.000 euros, puis 230.000 euros ;
- constater que le réajustement du loyer implique une révision conventionnelle du loyer, en prenant en compte une variation indicielle sur 8 et non pas 4 trimestres ;
- dire qu'un tel mode de calcul est contraire aux dispositions de l'article L.112-I du code monétaire et financier, ce qui implique que la clause d'indexation est réputée non écrite ;
- faire droit à la demande de remboursement de toutes sommes perçues en sus du loyer contractuellement exigible depuis le 1er avril 2008, soit 235.972,00 euros HT et HC, outre le réajustement du montant du dépôt de garantie, soit au total la somme de 249.330,00 euros ;
La société Max Transports a quitté les lieux le 30 juin 2016.
Par jugement du 4 Septembre 2017, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- déclaré non écrits les alinéas 2 et 4 de la clause d'indexation,
- déclaré irrecevable la demande de restitution des loyers pour la période antérieure au 13 janvier 2011,
- constaté que la société Max n'invoque ni ne justifie d'une baisse de l'indice postérieure au 13 janvier 2011,
- condamné la société Max au paiement de la somme de 70.681,28 euros à titre de dommages et intérêts, comprenant le montant des taxes non remboursées à hauteur de 35.292 euros et celui des travaux de remise en état à hauteur de 35.389,28 euros,
- ordonné la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie à hauteur de 69.191 euros,
- condamné la société Max au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 29 septembre 2017 par la société Max Transports,
Vu les dernières conclusions notifiées le 25 mai 2018 par lesquelles la société Max Transports demande pour l'essentiel à la cour de :
- déclarer la société intimée infondée en ses différentes prétentions au titre de l'irrecevabilité de la demande et l'en débouter,
- sur la demande principale tendant à voir priver d'effet la clause d'échelle mobile insérée dans le bail commercial :
- dire que le bail s'analyse comme un bail « à paliers ;
- dire que le mode de calcul de la clause d'indexation constitue une distorsion contraire aux dispositions de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, ce qui implique que cette clause soit globalement réputée non écrite ;
- dire qu'en toute hypothèse, cette sanction est encourue et doit entraîner la mise à néant de l'ensemble de la clause d'indexation insérée dans le bail ;
- dire que la société appelante est fondée à solliciter le remboursement de toutes sommes perçues à titre de loyer en sus de celui qui était contractuellement exigible ;
- dire que la société appelante est fondée à solliciter la condamnation de la société ORSI au paiement du trop-perçu à titre de loyers pendant la période allant du 13 janvier 2011 au 30 juin 2016, date de restitution des locaux, soit la somme globale de 261.420 euros majorée du montant du dépôt de garantie soit au total la somme de 273.111 euros en infirmant à cet égard en toutes ses dispositions la décision entreprise ;
- déclarer infondée en ses prétentions la société intimée et l'en débouter ;
- sur les demandes reconventionnelles de la société Orsi
- déclarer la société ORSI infondée en ses différentes prétentions et l'en débouter ;
- dire à titre subsidiaire que si une quelconque participation devait être retenue à la charge de l'appelante, celle-ci ne pourrait excéder l'indemnité telle qu'appréciée par les premiers juges à hauteur de 35.389,28 euros avec le bénéfice de la compensation qui en découle avec le montant de la créance de l'appelante ;
- infirmer de même la décision entreprise au titre de la condamnation prononcée à l'encontre de l'appelante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner la société ORSI au paiement d'une somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions notifées le 6 mars 2018 au terme desquelles la société Orsi demande à la cour de :
- Déclarer irrecevable la société Max Transports en ses demandes,
Subsidiairement :
- Débouter la société Max Transports de ses entières demandes,
- prononcer, par voie d'exception, l'annulation du bail liant les parties,
En conséquence :
- Condamner la société Max Transports au paiement d'une indemnité annuelle d'occupation hors taxes et hors charges de 317.000 euros et ce à compter rétroactivement de novembre 2011.
A titre infiniment subsidiaire :
- Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
- prononcé l'annulation partielle de la clause d'indexation,
- déclaré irrecevable pour prescription la demande de la société Max Transport en restitution des loyers pour la période antérieure au 13 janvier 2011,
- constaté que la société Max Transports n'invoque ni ne justifie d'une baisse de l'indice postérieure à la date du 13 janvier 2011
En toute hypothèse :
- Condamner la société Max Transports au paiement de la somme de 235.972 euros HT et HC à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la société Max Transports à payer à la Société ORSI la somme de 87.052,72 euros au titre de la remise en état des locaux,
- condamner la société Max Transports à payer à la société ORSI la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- la condamner aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement dont appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 ' sur la recevabilité de la demande formée par la société Max Transports
Le bailleur reprend son argumentation quant à l'irrecevabilité de la demande de la société Max Transports au motif que cette dernière ne peut se prévaloir de sa propre fraude, dès lors qu'elle est à l'origine de la formulation illicite de la clause d'indexation.
Ainsi que l'a relevé le premier juge à bon droit, il ne s'agit pas toutefois d'un motif d'irrecevabilité de la demande, mais d'un moyen de défense au fond.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a déclarée recevable l'action exercée par la société Max Transports.
2 ' sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause d'indexation
La clause d'indexation contenue dans le bail conclu le 20 mars 2007 est ainsi rédigée:
« le loyer sera indexé chaque année à compter du 1° avril 2009, sur l'indice national du coût de la construction (série France entière, base 100, 4° trimestre 1953) publié trimestriellement par l'INSEE. Le loyer, pour chacune des deux premières années, tel que précisé au 6.1.1, est ferme.
Pour la première indexation, l'indice de base sera le dernier indice publié à la date de prise d'effet du bail (soit le 1° avril 2007, soit 1381), et l'indice de révision sera le dernier indice publié à la date d'indexation, le 1° avril 2009, le loyer d'assiette de la révision étant celui de la deuxième année.
Pour les indexations suivantes, l'indice de base sera le précédent indice de révision, et l'indice de révision, celui du même trimestre de l'année suivante, étant précisé que la révision du loyer d'une année sur l'autre ne pourra donner lieu à une augmentation supérieure à 3%.
La révision ne pourra en aucun cas jouer à la baisse (...)»
Le premier juge a déclaré non écrits les alinéas 2 et 4 de cette clause d'indexation (en italique infra), laissant subsister les autres alinéas de la clause.
La société Max transports sollicite l'infirmation du jugement sur ce point et demande que l'intégralité de la clause soit déclarée non écrite.
Pour s'opposer à la demande formée par le locataire, le bailleur soutient en premier lieu que cette clause d'indexation lui a été imposée par le locataire, au cours des pourparlers pré-contractuels, ce dernier ne pouvant désormais se prévaloir de l'illicéité de la clause qu'il a lui-même frauduleusement imposée, sollicitant dès lors le débouté de ses demandes.
2-1- Sur le moyen tiré de la fraude commise par le locataire
Contrairement à ce qui est soutenu, le locataire n'a nullement imposé au bailleur la clause d'indexation litigieuse. Il a simplement émis, le 26 février 2007, une «proposition» succincte avec les mentions suivantes: «l'indice de référence étant celui d'entrée dans les lieux», et «indexation plafonnée à 3%, mais en contrepartie ne pouvant être négative».
Le bailleur a répondu, le 2 mars 2007 en demandant à la société Data Immo, intermédiaire, de «transmettre à la société Max Transports les principaux points d'accord intervenus en préalable à la signature d'un bail au plus tard le 20 mars 2007», parmi lesquels les deux points litigieux.
Il ressort clairement de cet échange de courriers que le locataire n'a fait qu'émettre une proposition, aussitôt acceptée sans discussion aucune par le bailleur, ce qui ne permet pas de caractériser une contrainte exercée à son encontre. Il n'est en outre nullement démontré que le locataire, qui ne peut se voir imputer une connaissance approfondie du statut des baux commerciaux, ait eu connaissance de l'illicéité de la proposition qu'il faisait quant à la clause d'indexation, à savoir que l'indice de référence applicable à la première révision serait celui de l'entrée dans les lieux (soit un écart de 8 trimestres non conforme aux dispositions légales). L'existence même d'une fraude, ou d'une mauvaise foi du locataire, n'est donc pas démontrée. Ce moyen est dès lors inopérant pour faire échec à la demande tendant à déclarer non écrite la clause litigieuse. Par voie de conséquence, la société Orsi sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour mauvaise foi du locataire.
2-2- sur l'illicéité de la clause d'indexation, en ses alinéas 2 et 4
Il résulte de l'article L.112-1 du code monétaire et financier qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Cela signifie que, lorsque les parties choisissent une indexation annuelle, ce qui est le cas en l'espèce à compter de la 3° année (loyer ferme pour les 2 premières années), la période de variation de l'indice ne peut être supérieure à une année.
Il résulte en outre de l'article L. 145-39 du code de commerce que, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Les parties admettent finalement que l'alinéa 2 de la clause d'indexation du bail est illicite en ce que la période de variation de l'indice (8 trimestres, entre le dernier indice publié au 1° avril 2007 et le dernier indice publié au 1° avril 2009) est supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision (durée annuelle), de sorte que l'illécéité de cette partie de la clause ne fait plus débat.
La particularité d'une clause d'échelle mobile est en outre de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, ce qui induit qu'une clause écartant toute réciprocité de variation (alinéa 4 de la clause litigieuse) fausse le jeu normal de l'indexation. Cet alinéa 4 est donc contraire aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. Il contrevient aussi aux dispositions des articles L.145-39 du code de commerce puisqu'il ne permet pas une diminution du loyer. Cet alinéa 4 doit être déclaré non écrit en application de l'article L. 145-15 du même code.
Il est ainsi établi, et finalement non contesté, que les alinéas 2 et 4 de la clause d'indexation sont illicites. Les parties s'opposent toutefois sur les conséquences de cette illicéité, le locataire soutenant que l'intégralité de la clause doit être déclarée non écrite, tandis que le bailleur soutient, à titre principal, que l'illicéité de la clause entraîne la nullité du bail dès lors qu'il est précisé à l'article 6.1.3 in fine: «le bailleur déclare que la clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante de sa volonté de contracter, sans laquelle le présent bail n'eût pas été conclu», et à titre subsidiaire que seuls les alinéas 2 et 4 de la clause d'indexation doivent être déclarés non écrits.
2-3- sur les conséquences de l'illicéité des alinéas 2 et 4 la clause d'indexation
- sur la demande de nullité du bail
Il résulte de l'article L.112-1 précité du code monétaire et financier que la sanction de l'illicéité d'une clause d'indexation n'est pas sa nullité, mais le fait que celle-ci est déclarée non écrite, la volonté du législateur étant ainsi de ne faire disparaître que la clause illicite, et non pas l'intégralité du bail, ce qui aurait pour effet de porter atteinte aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux et notamment au droit au renouvellement au bail.
La demande de nullité du bail sera dès lors rejetée.
- sur la demande aux fins de voir déclarer non écrite une partie ou la totalité de la clause d'indexation
En déclarant que : " la clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante de sa volonté de contracter, sans laquelle le présent bail n'eût pas été conclu", le bailleur a entendu faire de l'ensemble des dispositions de cette clause un élément essentiel de sa volonté de contracter, sans qu'il soit possible de distinguer entre les diverses parties de cette clause, de sorte que contrairement à ce qu'a pu estimer le premier juge, c'est la clause en son entier qui doit être réputée non écrite.
Le jugement dont appel sera donc infirmé, la cour disant que la clause d'indexation est, dans son intégralité, déclarée non écrite.
2- 4 - sur les conséquences financières de l'illicéité de la clause d'indexation
La conséquence du caractère non écrit de la clause d'indexation est que seul le loyer contractuel est dû pendant la durée du bail soit, à compter du 1° avril 2005, un loyer annuel hors taxe de 230.000 euros.
La société Max Transports admet que sa demande en restitution des sommes trop perçues par le bailleur est prescrite pour la période antérieure au 1° trimestre 2011, au regard de son action exercée le 13 janvier 2016.
Pour la période du 13 janvier 2011 au 30 juin 2016, date de son départ des lieux, elle sollicite remboursement de la somme totale de 261.420 euros, correspondant à la différence entre les loyers réglés (avec l'indexation) et les loyers dûs (sans indexation), outre intérêts au taux légal à compter des paiements.
La société Orsi se borne à soutenir que la clause d'indexation ne peut être annulée que partiellement, mais ne conteste pas le quantum de la demande en remboursement.
Il convient dès lors de faire droit à la demande en remboursement des loyers trop versés, à hauteur de la somme de 261.420 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016.
La société Max Transports sera déboutée de sa demande complémentaire au titre de la restitution d'une partie du dépôt de garantie, dès lors qu'elle soutient elle-même que ce dépôt, tel que détenu par le bailleur est inférieur à ce qu'il devrait être.
3 ' sur la demande reconventionnelle du bailleur en paiement de taxes foncières, et de travaux de remise en état après le départ du locataire
La société Orsi sollicite la condamnation de la société Max Transports au paiement de la somme de 87.052,72 euros au titre de la remise en état des lieux.
En réalité, cette somme comprend, selon décompte de sortie du 26 août 2016:
- au débit de la société Max Transport, d'une part 35.292 euros correspondant à des taxes foncières, d'autre part 51.760,72 euros au titre de travaux de remise en état, soit un total de 87.052,72 euros,
- au crédit de la société Max Transport : le remboursement du dépôt de garantie pour 69.181 euros outre 8.913,35 euros correspondant à des avoirs, de sorte qu'au final, la société Max Transport n'est finalement débitrice que de la somme de 8.958,37 euros.
* sur la demande en paiement des taxes foncières pour 35.292 euros
La société Max Transports ne conteste pas devoir cette somme, de sorte qu'elle sera condamnée à la payer.
* sur la demande en paiement des travaux de remise en état
Le bail prévoit que le preneur devra tenir les locaux et leurs éléments d'équipement en parfait état d'entretien, et effectuer ou supporter le coût des réparations qui pourraient être nécessaires, à la seule exclusion de celles de l'article 606 du code civil.
Le premier juge a fait partiellement droit à la demande en paiement de travaux de remise en état à hauteur de la somme de 35.389,28 euros, soit 70% de la somme de 50.556,12 euros (après avoir écarté le coût du constat d'huissier et les honoraires d'architecte).
La société Orsi reprend sa demande initiale et sollicite paiement à ce titre de la somme de 51.760,72 euros sur le seul fondement de l'état des lieux et du compte de sortie, sans critiquer le jugement qui a réduit sa demande.
La société Max Transports sollicite pour sa part l'infirmation du jugement dont appel, au motif que le bailleur ne justifie d'aucun préjudice en ce qu'il a vendu les lieux à un tiers qui s'est installé dès que la société Max Transports est partie, interdisant ainsi la réalisation de travaux de reprise, ajoutant qu'il n'est justifié d'aucune remise que le bailleur aurait fait à l'acquéreur sur le prix de vente.
Ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, l'état des lieux de sortie établi de manière contradictoire fait ressortir un manque d'entretien des locaux par le locataire, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, ce défaut d'entretien suffisant à caractériser le préjudice du bailleur. En outre, le seul fait que les lieux n'aient pas été entretenus correctement fait présumer que la vente a été conclue à un prix inférieur à celui auquel le bailleur aurait normalement pu prétendre.
S'agissant du quantum de ce préjudice, c'est à bon droit que le premier juge a fait application d'un coefficient de vétusté de 30%, imputant ainsi au locataire une somme de 35.389,28 euros.
La société Max Transports sera ainsi condamnée à payer à la société Orsi la somme totale de 70.681,28 euros au titre de la taxe foncière et des frais de remise en état, et il convient d'ordonner la compensation de cette somme avec la somme de 69.181 euros au titre du dépôt de garantie, sauf à préciser qu'il convient d'ajouter au dépôt de garantie la somme de 8.913,35 euros que le bailleur reconnaît également devoir, correspondant à des avoirs, de sorte que la compensation doit finalement s'opérer avec la somme totale de 78.094,35 euros, le bailleur restant ainsi devoir la somme de 7.413,07 €.
Le jugement sera dès lors infirmé sur le quantum de la demande reconventionnelle.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile:
La société Orsi qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 4 septembre 2017 en ce qu'il a déclaré recevable l'action exercée par la société Max Transports,
Infirme ce jugement pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
Déclare non écrite la clause d'indexation insérée dans le bail conclu le 20 mars 2007,
En conséquence,
Condamne la société Orsi à rembourser à la société Max Transports la somme de 261.420 euros au titre des loyers trop versés, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016,
Condamne la société Max Transports à payer à la société Orsi la somme de 70.681,28 euros au titre de la taxe foncière et des frais de remise en état,
Ordonne la compensation de cette somme de 70.681,28 euros avec la somme de 78.094,35 euros que le bailleur reconnaît devoir au locataire, de sorte que la société Orsi reste en fait devoir à la société Max Transports la somme de 7413,07 euros, au paiement de laquelle la société Orsi sera condamnée,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société Orsi aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Présidente et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
