COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30F
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 SEPTEMBRE 2018
N° RG 17/05908 - N° Portalis DBV3-V-B7B-RYBR
AFFAIRE :
SNC VUC
C/
SARL IMD DIFFUSION
Décision déférée à la cour: Jugement rendu(e) le 02 Juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 3
N° Section :
N° RG : 13/10004
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Chantal D...
Me Fabrice E...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
SNC VUC
N° SIRET : 483 727 475
[...]
Représentant : Me Chantal D... de la X... , Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 - N° du dossier 20917 - Représentant : Me André JACQUIN de la SCP JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428 substitué par Me Y...
APPELANTE
****************
SARL IMD DIFFUSION
N° SIRET : 444 68 5 2 67
Centre Commercial L'Usine Mode et Maison
[...]
Représentant : Me Fabrice E... de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 003711
Représentant : Me Vincent Z... de l'AARPI M&J - Cabinet d'Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0373 -
substitué par Me A...
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Juillet 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 23 septembre 1986, la société des Centres de magasins d'usines, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Vuc, a consenti un bail commercial à la société Phedra - aux droits de laquelle se trouve la société IMD Diffusion - pour un local situé dans le centre commercial Usines Center de Vélizy Villacoublay (78) à usage de "confection hommes, femmes, enfants - sportswear."
Par acte du 30 décembre 2010, la société Vuc a délivré congé à la société IMD Diffusion, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Ce congé comportant une erreur matérielle, un congé rectificatif a été délivré le 25 mars 2011 à effet du 1° octobre 2011, pour les mêmes motifs.
Par acte du 9 novembre 2011, la société Vuc a fait assigner en référé la société IMD Diffusion en désignation d'un expert aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 10 janvier 2012, le président du tribunal de grande instance de Versailles a désigné M. B... en qualité d'expert. Ce dernier a déposé son rapport le 20 août 2012.
Par acte du 10 décembre 2013, la société IMD Diffusion a assigné la société Vuc devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir fixer les indemnités d'éviction et d'occupation.
Par acte du 3 juin 2015, la société IMD Diffusion a assigné la société Vuc aux fins de révision du montant de l'indemnité d'occupation.
Par acte du 20 août 2015, la société Vuc a notifié à la société IMD Diffusion son droit de repentir.
Par acte du 15 septembre 2015, la société IMD Diffusion a fait assigner la société Vuc aux fins de voir dire que le droit de repentir est irrecevable, et subsidiairement mal fondé, dès lors qu'elle a conclu un nouveau bail.
Les trois procédures ont été jointes.
Parallèlement, et par acte du 9 septembre 2016, la société Vuc a fait assigner la société IMD Diffusion devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d'acquisition de clause résolutoire, à la suite de la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par jugement du 2 juin 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- dit que le droit de repentir notifié le 20 août 2015 à la société IMD Diffusion n'est pas valable,
- dit que le bail n'a pas été renouvelé et que la société IMD Diffusion a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, composée de :
- indemnité principale : 525.180 euros
- indemnité de remploi : 52.518 euros
- indemnité de réinstallation : 2.339 euros
- indemnité pour trouble commercial : 3.515 euros,
- indemnité de licenciement sur justificatifs,
- frais de déménagement sur justificatifs,
- frais administratifs sur justificatifs pour le changement de siège social et 2.000 euros au titre des frais de publicité,
- indemnité pour perte sur stocks sur justificatifs,
- condamné la société IMD Diffusion à payer à la société Vuc une indemnité d'occupation de 61.226 euros HT et HC par an à compter du 1° octobre 2011,
- dit que l'indemnité d'occupation sera indexée le 1° octobre de chaque année en application de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE,
- dit que la société IMD Diffusion devra verser les intérêts au taux légal sur les arriérés d'indemnité à compter du jugement outre la capitalisation des intérêts,
- condamné la société Vuc au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Vuc aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 31 juillet 2017 par la société Vuc.
Vu le départ de la société IMD Diffusion des lieux loués en date du 8 août 2017.
Vu les dernières écritures signifiées le 5 mars 2018 par lesquelles la société Vuc demande à la cour de :
- surseoir à statuer jusqu'à l'issue de la procédure actuellement pendante devant la 3ème chambre du tribunal de grande instance de Versailles, sous le numéro de RG n°16/07892 ;
- recevoir la société Vuc en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
À titre principal,
- débouter la société IMD Diffusion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé irrecevable la demande de révision de
l'indemnité d'occupation à compter du 1 er janvier 2015 ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé invalide le droit de repentir notifié le 20 août 2015 par la société Vuc;
- juger valable l'exercice du droit de repentir notifié le 20 août 2015 par la société Vuc, et constater l'extinction de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction;
- fixer l'indemnité d'occupation, et condamner la société IMD Diffusion au paiement de cette indemnité à hauteur de 73.710 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2011 jusqu'au 19 août 2015, majorée des charges et de la TVA applicable au taux en vigueur ;
- dire que cette indemnité d'occupation sera indexée le 1er octobre de chaque année, en application de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE ;
- dire que la société IMD Diffusion devra verser les intérêts au taux légal sur les arriérés d'indemnité d'occupation ainsi que la capitalisation sur lesdits intérêts échus depuis plus d'un an conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil ;
À titre subsidiaire,
- constater la déchéance du droit de la société IMD Diffusion à percevoir une indemnité d'éviction, en l'absence de paiement des indemnités d'occupation dues en contrepartie du maintien dans les lieux ;
- fixer l'indemnité d'éviction due par la société Vuc à la somme de 295.400 euros, outre les indemnités de licenciement, de perte de stock, de publicité, de frais administratifs et les frais de déménagement sur justificatifs ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société IMD Diffusion à la somme de 73.710 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2011 jusqu'au 8 août 2017, majorée des charges et de la TVA applicable au taux en vigueur ;
- dire que cette indemnité d'occupation sera indexée le 1er octobre de chaque année, en application de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE ;
- dire que la société IMD Diffusion devra verser les intérêts au taux légal sur les arriérés d'indemnité d'occupation ainsi que la capitalisation sur lesdits intérêts échus depuis plus d'un an conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil ;
En tout état de cause,
- condamner la société IMD Diffusion au paiement de la somme de 10.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société IMD Diffusion aux entiers dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance du 15 février 2018 déclarant irrecevables comme tardives les écritures signifiées le 5 janvier 2018 par la société IMD Diffusion, et vu l'arrêt du 19 juin 2018 rejetant le déféré formé à l'encontre de cette ordonnance.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 ' sur l'irrecevabilité des pièces communiquées par la société IMD Diffusion
Il est de jurisprudence constante que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables et qu'elles doivent être écartées des débats. Il convient dès lors de dire que les pièces déposées par la société IMD Diffusion doivent être écartées des débats.
2 ' sur la demande de sursis à statuer
Dans ses dernières conclusions, la société Vuc sollicite un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir par le tribunal de grande instance de Versailles sur le litige portant sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion.
Cette décision ayant été rendue par le tribunal de Versailles (débouté de la demande formée par la société Vuc), il n'y a plus lieu de surseoir à statuer.
3 ' sur la demande de validation du droit de repentir
Il résulte de l'article L. 145-58 du code de commerce que le propriétaire peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
En première instance, la société IMD Diffusion soutenait que le bailleur ne pouvait plus exercer son droit de repentir dès lors qu'elle avait acquis, le 6 mars 2012 ' trois ans avant que le bailleur exerce son droit de repentir le 20 août 2015 - un local destiné à sa réinstallation. Le premier juge a admis l'existence d'une réinstallation du locataire avant l'exercice du droit de repentir, jugeant que ce dernier n'était plus possible.
La société Vuc sollicite l'infirmation du jugement déféré sur ce point, et demande que son droit de repentir soit validé, et que la demande en fixation de l'indemnité d'éviction soit rejetée. Elle critique la décision des premiers juges qui ont retenu que l'acquisition d'un local commercial par une société Bonarien pouvait correspondre à la réinstallation de la société IMD Diffusion, alors même qu'il s'agit d'une personne morale distincte, et que l'acquisition ne peut correspondre qu'à la création d'un nouveau fonds de commerce et non à la réinstallation de la société IMD Duffusion, même si le gérant est le même.
Il ressort du jugement critiqué mais non contesté sur ce point que, par acte du 6 mars 2012, la société Bonarien - en cours de constitution, dont le gérant est M. C... ' a acquis un fonds de commerce de prêt à porter, comprenant le droit au bail, dans un centre commercial situé à Franconville (95).
Force est ici de constater que la société Bonarien est une personne morale distincte de la société IMD Diffusion, sans participation aucune de la seconde au capital de la première.
Contrairement à ce qu'a pu estimer le premier juge, le seul fait que M. C... soit le gérant des deux sociétés Bonarien et IMD Diffusion est insuffisant à démontrer que l'acquisition du fonds de commerce à Franconville par la société Bonarien correspond à la réinstallation de la société IMD Diffusion, étant au surplus observé que les deux fonds de commerce ont été exploités concurremment durant 5 années, de mars 2012 à août 2017, avant que la société IMD Diffusion ne quitte les lieux exploités à Vélizy Villacoublay.
Cette exploitation concomittante de deux fonds de commerce appartenant à des personnes morales distinctes correspond en fait, pour leur gérant, à une diversification de l'activité commerciale, et non pas à une réinstallation de la société IMD Diffusion dans de nouveaux locaux.
La cour constatera dès lors que la preuve de la réinstallation de la société IMD Diffusion n'est pas rapportée, de sorte que la société Vuc a valablement exercé son droit de repentir en août 2015.
Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef, la cour condamnant en tant que de besoin la société Vuc à supporter les frais de l'instance en application des dispositions précitées. Il convient en outre d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le locataire avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction, aucune indemnité n'étant due à ce titre dès lors que le bailleur a valablement exercé son droit de repentir.
4 ' sur le montant de l'indemnité d'occupation
Il résulte de l'article L.145-28 du code de commerce qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter du 1° octobre 2011 à hauteur de la somme de 61.226 euros HT et HC par an, outre indexation et intérêts au taux légal. Il a retenu la valeur locative proposée par l'expert, sauf à augmenter la surface retenue, et à minorer légèrement l'abattement pour précarité à hauteur de 15% au lieu des 20% proposés par l'expert.
La société Vuc critique la décision de première instance et demande que soit retenue une valeur locative de 585 euros/m2, au lieu de 514,50 euros/m2 retenu par le tribunal. Elle demande également que l'abattement retenu ne soit que de 10%.
S'agissant de la valeur locative, la société Vuc soutient qu'il convient d'ajouter aux loyers de référence retenus par l'expert, le droit d'entrée. Force est toutefois de constater que l'expert a indiqué que les baux de référence ne lui avaient pas été fournis, de sorte qu'il n'avait pas pu en contrôler les conditions, notamment les droits d'entrée et les éventuelles aides à l'installation, ce qui a motivé son choix de retenir une valeur locative moindre, à hauteur de 514,50 euros/m2. Les baux n'étant pas produits par le bailleur, il convient de retenir la valeur locative de 514,50 euros telle que proposée par l'expert.
C'est en outre à bon droit que le premier juge a retenu un abattement de 15%, au regard de la précarité de la situation du locataire, aggravée par des travaux affectant le centre commercial entraînant une gêne pour ce dernier.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter du 1° octobre 2011 à hauteur de la somme de 61.226 euros HT et HC par an, outre indexation, intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Vuc au paiement de frais irrépétibles.
Il n'y a pas lieu à paiement de frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Rejette la demande de sursis à statuer,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter du 1° octobre 2011 à hauteur de la somme de 61.226 euros HT et HC par an, outre indexation, intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,
- condamné la société Vuc au paiement de frais irrrépétibles et aux dépens,
Le Réforme pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
Dit que la société Vuc a valablement exercé son droit de repentir le 20 août 2015,
Condamne en tant que de besoin la société Vuc à supporter les frais de l'instance relative au congé délivré le 25 mars 2011,
Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'éviction,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société Vuc aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur Denis ARDISSON Conseiller et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
