COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
par défaut
DU 11 SEPTEMBRE 2018
N° RG 17/04771
AFFAIRE :
SARL PROTECTION DES ALLIAGES LEGERS
C/
SARL GROUPEMENT PATRIMOINE IMMOBILIER (Société ayant été radiée depuis le 08 Septembre 2015)(DA 27 septembre 2017 et conclusions signifiées le 06.12.2017 et pour tentative le 14.12.2017 selon PV 659 CPC)
...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu(e) le 12 Juin 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° Section :
N° RG : 13/07274
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Emmanuelle X...
Me Betty Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
SARL PROTECTION DES ALLIAGES LEGERS
N° SIRET : 512 17 6 8 43
29 rue de l'Union
78600 MAISONS LAFFITTE
Représentant : Me Emmanuelle X..., avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 381
APPELANTE
****************
SARL GROUPEMENT PATRIMOINE IMMOBILIER (Société ayant été radiée depuis le 08 Septembre 2015)(DA 27 septembre 2017 et conclusions signifiées le 06.12.2017 et pour tentative le 14.12.2017 selon PV 659 CPC)
10, rue du Colisée 75008 PARIS 08
SCI LE LOFT INDUSTRIEL
N° SIRET : 793 53 4 3 89
15 avenue Jean Jaurès 94200 IVRY SUR SEINE
Représentant : Me Betty Y..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 604
Représentant : Me Patrice GRILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0745
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Juin 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François LEPLAT, Conseiller F.F. Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James Z...,
FAITS :
Depuis 1989, les sociétés Londineries, Groupement patrimoine immobilier (société GPI) et Le Loft industriel se sont succédé dans le bail commercial sur l'immeuble situé [...] consenti à la société Protection des alliages légers (société PAL) pour une activité de traitement de surfaces à destination de l'industrie automobile et aéronautique et pour un loyer mensuel de 3193,07 euros hors taxes.
Par ordonnance du 30 novembre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres a autorisé la société PAL à réaliser des travaux de réfection des locaux aux lieu et place de la société GPI et à cette fin, a condamné le bailleur à verser à la preneuse une provision de 100000 euros. Informée par la société PAL le 28 janvier 2013 de son refus d'acquitter les loyers, la société GPI lui a dénoncé le 18 septembre 2013 un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 22913,46 euros correspondant aux loyers échus et impayés du 1er février 2013 au 1er juillet 2013, commandement auquel la société PAL s'est opposé par une assignation de la société GPI du 10 octobre 2013 devant le tribunal de grande instance de Pontoise. Par arrêt du 23 octobre 2013, la cour d'appel de Versailles a infirmé l'ordonnance du 30 novembre 2012, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'exécution des travaux, ordonné une expertise des travaux justifiés par la situation de l'immeuble et condamné la société PAL à payer à la société GPI la somme provisionnelle de 30551,28 euros au titre des loyers échus et impayés de février 2013 au à septembre 2013.
Par exploits des 27 août et 1er septembre 2014, la société Le loft industriel venant aux droits de la société GPI a délivré à la société PAL un deuxième commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2152,66 euros au titre de la provision sur charges du 1er janvier 2014 au 1er août 2014, de justifier de l'exécution de diverses obligations et de travaux, puis selon un troisième exploit du 5 octobre 2015, la société Le loft industriel a fait commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 15643,53 euros au titre des loyers dus de septembre 2010 à août 2015.
La société PAL s'est opposée à ces commandements en assignant le bailleur les 26 septembre 2014 et du 3 novembre 2015 devant le tribunal de grande instance de Pontoise, et en suite du dépôt du rapport d'expertise et après jonction des procédures, la société PAL a conclu à la nullité des commandements de payer et demandé d'ordonner au bailleur la réalisation des travaux sous astreinte ainsi que la condamnation solidaire des sociétés GPI et Le Loft industriel à lui payer 62073 euros au titre du préjudice de jouissance, 34500 euros au titre du préjudice d'exploitation et 24500 euros au titre des travaux rendus nécessaires pour pallier les conséquences des désordres.
La société Le Loft industriel a conclu à l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement réclamé le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et demandé que soit ordonnée l'expulsion de la preneuse ainsi que sa condamnation à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 6000 euros jusqu'à la libération complète des lieux.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 12 juin 2017 qui a:
- prononcé la résiliation judiciaire du bail,
- dit que la société PAL devra quitter les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement,
- autorisé à défaut la bailleresse à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, par toutes les voies de droit et si besoin est avec l'assistance de la force publique,
- dit que les meubles se trouvant dans les lieux loués seront entreposés dans un lieu approprié, aux frais de la personne expulsée,
- condamné la société PAL à payer à la société Le loft industriel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, outre le montant des charges prévue au bail, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés à la bailleresse,
- condamné in solidum la société GPI et la société Le loft industriel à verser à la société PAL la somme de 34900 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période du 2 novembre 2009 à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,
- fait masse des dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
Vu l'appel interjeté le 22 juin 2017 par la société Protection des alliages légers;
* *
Vu les conclusions transmises par le RPVA le 23 mai 2018 pour la société Protection des alliages légers aux fins de voir, en application des articles145-41 du code de commerce, 1289 ancien et suivant du code civil, 1343-2,1343-5 et suivants, et 1347 et suivants du code civil, 1719 et suivants du code civil, 1750 et 1755 du code civil, 1219 et suivants du code civil, L.132-2 et suivant du code des procédures civiles d'exécution:
- dire la société PAL recevable et bien fondé en son appel,
- constater que la société Le loft industriel n'indique pas son siège social,
- dire irrecevables les conclusions et actes de procédure de la société Le loft industriel ,
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'absence d'acquisition de la clause résolutoire visée aux commandements de payer des 18/09/2013, 27/08/2014 et 01/09/2014, et du 5/10/2015,
- rejeter en conséquence la demande incidente de la société Le loft industriel formulée au titre de la clause résolutoire du bail commercial,
- infirmer pour le surplus le jugement,
à titre principal,
- débouter la société GPI et la société Le loft industriel de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- débouter la société Le loft industriel de toutes ses demandes incidentes,
- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré qu'il existerait des manquements de la part du preneur à bail la société PAL constituant une inexécution grave et/ou répétée du bail commercial, en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail du 4 avril 2008
à titre subsidiaire,
- constater le caractère disproportionné d'une résiliation judiciaire du contrat de bail commercial eu égard aux manquements reprochés à la société PAL et aux manquements commis pas les société GPI et société Le loft industriel ,
- constater que la gravité et le caractère répété des manquements des société GPI et société Le loft industriel justifient l'application au profit de la société PAL de l'exception d'inexécution ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner à la société Le loft industriel, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la signification à parties de l'arrêt à intervenir, de réaliser les travaux décrits par l'expert judiciaire Monsieur A... selon les postes et chiffrages hors taxes suivants: toiture fibrociment pour 50 760.00 euros, couverture en tuiles refaites en 2001 pour 2 600 euros, couverture en tuiles des bureaux pour 32000 euros, parties en zinc à l'arrière des bureaux pour 3 500 euros, pignon sur mitoyen pour 4 400 euros, planchers intermédiaires effondrés pour 1 600 euros, mise en place des échafaudages (prorata du montant total sur la façade) et réparation des façades pour 2 400 euros, remplacement châssis à tabatière pour 1 500 euros;
- dire que la réception des travaux se fera sous la supervision de Monsieur A... expert,
- condamner in solidum les sociétés GPI et Le loft industriel à payer les frais d'intervention de l'expert désigné,
- condamner in solidum la société GPI et la société Le loft industriel à payer à la société PAL les sommes de:
168721,20 euros au titre de son préjudice de jouissance du 2 novembre 2009 au 2 mai 2018 à parfaire à partir du 3 mai 2018 par une indemnisation par jour de retard du trouble de jouissance de 17,04 euros pour la partie bureaux et de 37,34 euros pour la partie atelier des locaux ce, jusqu'à réception définitive des travaux,
66553,58 euros (six semaines d'exploitation) au titre la réparation de son préjudice en raison de l'impossibilité d'exploiter pendant les travaux de réfection des toitures,
24500,89 euros au titre des travaux payés rendus nécessaires pour pallier les conséquences des désordres imputables au bailleur,
20000 euros au titre de son préjudice moral et son préjudice d'image auprès de sa clientèle,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière dans les termes de l'article 1154 du code civil,
- débouter les sociétés Le loft industriel et GPI de l'intégralité de leurs prétentions,
- condamner in solidum les sociétés Le loft industriel et GPI à verser la somme de15000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
- condamner in solidum la société Le loft industriel et la société GPI à rembourser à la société PAL, sur présentation de factures, les frais des constats d'huissier des 2 novembre 2009 et 5 octobre 2015 ainsi que pour faire établir le rapport d'expertise du 22 mars 2011,
- condamner in solidum les sociétés Le loft industriel et GPI aux entiers dépens d'appel dont les frais d'expertise de qui seront recouvrés par la société d'avocats Minault, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
* *
Vu les conclusions transmises par le RPVA le 30 mai 2018 pour la société Le loft industriel aux fins de voir:
- déclarer la société Le loft industriel recevable et fondée en son appel incident,
- débouter la société PAL des fins de son appel,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire, en ce qu'il a dit que la société PAL devra quitter les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement et a autorisé la bailleresse à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, par toutes les voies de droit et si besoin est avec l'assistance de la force publique, en ce qu'il a condamner la société PAL à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, outre le montant des charges prévues au bail, à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clefs à la bailleresse,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire par l'effet des commandements des 18 septembre 2013 et 27 août 2014 et 1er septembre 2014, qu'il a condamné la société Le loft industriel à verser à la société PAL la somme de 34900 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période du 2 novembre 2009 à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement et capitalisation des intérêts échus pour au moins une année entière, rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire par l'effet des commandement d'huissier en date des 18 septembre 2013 et 27 août et 1er septembre 2014,
- dire et juger acquise, la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société PAL, sur les locaux sis [...] , le 1 er mars 1989, et renouvelé les 17 et 20 juillet 1998, puis le 04 avril 2008, tant consécutivement au commandement du 18 septembre 2013 et à défaut, à celui des 27 août et 1er septembre 2014,
- ordonner l'expulsion de la société PAL et de tous occupants de son chef de l'immeuble situé,
- donner injonction à la société PAL d'avoir à restituer à la société Le loft industriel les clés des locaux donnés à bail et à les débarrasser de tous objets, meubles et matériaux lui appartenant les encombrant, sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt,
- dire qu'à défaut pour la société PAL de satisfaire à l'injonction consistant à débarrasser les lieux de tous objets et meubles lui appartenant, dans un délai de deux semaines à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, la société Le loft industriel sera autorisée à procéder ou faire procéder au débarras et à l'enlèvement desdits meubles, objets et matériaux par toute société spécialisée de son choix, aux frais de la société PAL,
- fixer à la somme mensuelle de 6 000 euros, l'indemnité d'occupation mensuelle que la société PAL sera condamnée à verser à la société Le loft industriel, du 18 octobre 2013 jusqu'à libération totale des lieux donnés à bail,
- débouter la société PAL de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, au vu des actes de renouvellement de bail commercial des 17 et 20 juillet 1998, d'une part, et du 04 avril 2008, des articles 1134 et 1184 du code civil, et L.145-31 du Code de commerce,
- constater les multiples infractions aux dispositions du bail commercial imputables à la société PAL (inexécution de ses obligations financières, travaux exécutés dans les locaux sans autorisation et sans surveillance, inexécution de ses obligations d'entretien, inexécution de ses obligations contractuelles et réglementaires en termes de sécurité, encombrement de la cour commune, sous-location illicite),
- dire que ces multiples infractions constituent des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du preneur,
- ordonner l'expulsion de la société PAL,
- donner injonction à la société PAL d'avoir à restituer à la société Le loft industriel les clés des locaux donnés à bail et à les débarrasser de tous objets, meubles et matériaux lui appartenant les encombrant sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir,
- dire qu'à défaut pour la société PAL de satisfaire à l'injonction consistant à débarrasser les lieux de tous objets et meubles lui appartenant, dans un délai de deux semaines à compter du prononcé du jugement à intervenir, la société Le loft industriel sera autorisée à procéder ou faire procéder au débarras et à l'enlèvement desdits meubles, objets et matériaux par toute société spécialisée de son choix, aux frais de la société PAL,
- fixer à la somme mensuelle de 6000 euros, l'indemnité d'occupation mensuelle que la société PAL sera condamnée à verser à la société Le loft industriel, du 18 octobre 2013 jusqu'à libération totale des lieux donnés à bail,
dans tous les cas,
- débouter la société PAL de sa demande de réalisation sous astreinte de travaux au montant qu'elle sollicite,
- débouter la société PAL de toutes ses demandes indemnitaires au titre de son préjudice allégué de jouissance, de perte d'exploitation, moral et financier,
- débouter la société PAL de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société PAL à verser à la société Le loft industriel la somme de 15000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société PAL aux entiers dépens;
* *
Par lettre du 3 août 2017, la société PAL a indiqué ne pas vouloir signifier sa déclaration d'appel à la société GPI qui n'a pas constitué avocat.
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Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
1. Sur la recevabilité des 'conclusions et actes de procédure' de la société Le loft industriel
Considérant que pour voir déclarer 'irrecevables les conclusions et actes de procédure de la société Le loft industriel', la société PAL affirme que celle-ci 'n'indique pas son siège social', sans désigner dans ses conclusions le document dont la mention ferait défaut ni alléguer la preuve d'un grief, de sorte que le moyen est sans objet et la demande sera rejetée.
2.Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Considérant que pour voir confirmer le jugement qui a écarté l'acquisition de la clause résolutoire que le bailleur a dénoncée dans les commandements de payer, le premier, le 18 septembre 2013, la société PAL se prévaut de son opposition à ce commandement par l'assignation qu'elle a fait délivrer le 10 octobre 2013 et soutient que le bailleur n'a pas dénoncé ce commandement de bonne foi, alors qu'il était condamné au paiement de la somme de 100000 euros pour permettre l'exécution des travaux;
Mais considérant que l'exception d'inexécution du paiement des loyers au motif de désordres dans les locaux loués ne peut être opposée qu'au cas de l'impossibilité de les utiliser, ce qui n'est ni démontré, ni même allégué par la société PAL, et n'a enfin pas été caractérisé par l'expert qui, après avoir retenu que l'essentiel des travaux du bâtiment relevait de l'article 606 du code civil et devait être supporté par le bailleur, a relevé, page 28 de son rapport, que 'les dommages sont peu conséquent dans la zone atelier, compte tenu de l'activité' sauf ceux 'situés dans le pavillon qui est à usage de bureaux';
Considérant d'autre part, qu'aucune décision de suspension de ce commandement de payer n'a été prise en application de l'article L. 145-41, alinéa 2 du code de commerce, et alors que l'exécution provisoire de l'ordonnance qui condamnait le bailleur à payer la somme de 100000 euros pour la réalisation des travaux a eu lieu aux risques et périls de la preneuse qui l'a poursuivie, il ne peut être déduit la preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire, et tandis qu'il est constant que la société PAL n'a acquitté les loyers réclamés que le 15 avril 2014, il convient, par ces motifs, d'infirmer le jugement de ce chef et de déclarer acquise la clause résolutoire avec effet au 18 octobre 2013;
Considérant en conséquence, que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, fixé ses modalités et fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux pour un montant égal à celui des loyer outre les charges et les taxesjusqu'à la libération effective du local;
Qu'en revanche, l'ancienneté de l'acquisition de la clause résolutoire justifie que l'expulsion du localde la preneusesoit assortie d'une astreinte;
3. Sur les préjudices
Considérant que l'expert a relevé dans son rapport que l'état des locaux n'avait pas empêché la poursuite de l'activité de la société PAL et qu'aucune urgence n'était attachée à l'exécution des travaux, état que la preneuse connaissait dès la souscription du bail en 1989, et dont elle a pu mesurer l'étendue pour avoir prétendu à l'acquisition de l'immeuble, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté les demandes d'indemnisation d'un préjudice d'exploitation moral et d'image, mais sera infirmé en ce qu'il a reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance;
Considérant en revanche, que la société PAL justifie sur factures et déduction faite des indemnisations par les assurances, avoir dépensé 24500,89 euros pour des travaux de pose d'un faux plafond de l'atelier, la rénovation des toilettes ainsi que pour la rénovation du réfectoire, et dont le rapport d'expertise établit qu'ils trouvent leur origine dans les infiltrations par les murs et la toiture dont l'entretien appartenait au bailleur, de sorte qu'il convient de condamner ce dernier à indemniser la preneuse de ce chef.
4. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles ainsi que dans le partage des dépens et des frais d'expertise; qu'en suite des motifs adoptés ci-dessus, il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ainsi que des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
par arrêt rendu par défaut,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf celles qui a:
- rejeté l'acquisition de la clause résolutoire,
- prononcé la résiliation judiciaire du bail,
- reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance,
- omis de statuer sur le préjudice financier,
Statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 18 octobre 2013;
Condamne la société Le loft industriel à payer à la société Protection des alliages légers la somme de 24500,89 euros au titre du préjudice financier;
Ordonne l'expulsion de la société Protection des alliages légers sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le mois suivant la signification de l'arrêt;
Se réserve la liquidation de l'astreinte;
Laisse à chacune des parties la charge des frais qu'elle a pu exposer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de ses propres dépens en cause d'appel;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens exposés en appel;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Denis Ardisson, conseiller faisant fonction de Président et Monsieur Alexandre Gavache, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
