COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 SEPTEMBRE 2018
N° RG 16/08184
AFFAIRE :
I... X...
C/
Antoine Y...
...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 20 Octobre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 2
N° RG : 13/05596
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Chrystel Z...
Me Michel A... de la SCP A... & ASSOCIES
Me Hervé B...
Me Isabelle G... de la SCP COURTAIGNE AVOCATS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
Monsieur I... X...
né le [...] à L'UNION (31240)
de nationalité Française
[...]
et actuellement [...]
Représentant : Me Chrystel Z..., Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0454
APPELANT
****************
1/ Maître Antoine Y..., notaire
né le [...] à MONTBELLIARD (25200)
de nationalité Française
[...]
Représentant : Me Michel A... de la SCP A... & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1221910
Représentant : Me MILHAMONT, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE substituant Me A..., avocat au barreau du VAL D'OISE
INTIME
2/ SARL ALLIANCE ELYSEES
N° SIRET : 423 440 296
[...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Hervé B..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40
Représentant : Me Bérangère MONTAGNE de la SELARL GAUD MONTAGNE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0430
INTIMEE
3/ SCP Bertrand FABRE- Isabelle PUJOL- Philippe CHALLIEL, notaires associés venant aux droits de la SCP C...-D... - FABRE -C... D...
N° SIRET : 301 029 807
[...]
[...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Isabelle G... de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 018856
Représentant : SCP LARRAT, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
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Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Mai 2018, Madame Françoise BAZET, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET
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FAITS ET PROCEDURE
La société Alliance Elysées, propriétaire d'un immeuble situé [...] , a procédé à sa division en appartements et l'immeuble a été soumis au régime de la copropriété.
M. X... a acquis de la société Alliance Elysées, par acte notarié du 11 mars 2011, un appartement situé au dernier étage de cet immeuble.
En raison d'altérations biologiques du bois de structure de l'immeuble touchant à des parties communes, M. X... a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre d'une demande d'expertise, ordonnée le 5 juillet 2012 et confiée à M. E..., qui s'est adjoint les conseils d'un sapiteur, M. H... .
M. E... a déposé son rapport le 5 décembre 2013. Il conclut que sont détectées des traces de présence de capricorne dans une panne du pan ouest de l'immeuble, des attaques d'insectes xylophages dans de nombreuses solives, une tuile percée en pan ouest et un arbalétrier scié en pan Est (ce dernier élément étant sans relation avec l'infection des bois). Observant que les désordres affectent les parties communes de l'immeuble, l'expert chiffre les travaux de traitement et réparation structurelle des bois à la somme de 38 030 euros TTC et les travaux en couverture à la somme de 4 497,28 euros TTC.
Le tribunal de grande instance de Nanterre, saisi d'une action de M. X... contre le syndicat des copropriétaires et le syndic, le Cabinet Bérard, a, par jugement du 8 mars 2016, autorisé M. X... à faire réaliser les travaux décrits par l'expert judiciaire avec le concours et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et à ses frais avancés, a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Pierre Bérard, en sa qualité de syndic de la copropriété, à rembourser les frais avancés par M. X... au titre des travaux sur les parties communes de l'immeuble, sur présentation des justificatifs.
Par arrêt du 15 novembre 2017, la cour d'appel a infirmé le jugement en toutes ses dispositions et débouté M. X... et le SDC de leurs demandes. La cour a observé que l'assemblée générale des copropriétaires avait voté le 4 juin 2013 la réalisation des travaux et que si M. X... estimait que le syndicat faisait preuve d'inertie après ce vote, il lui incombait de saisir l'assemblée générale d'une demande tendant à être autorisé à les faire réaliser à ses frais, la cour observant de surcroît que l'assemblée générale du 5 septembre 2016 ayant à nouveau voté la réalisation de ces travaux, le budget correspondant et désigné l'entreprise choisie pour cette mission, la demande d'autorisation judiciaire de M. X... était plus encore dépourvue d'objet.
Recherchant la garantie des vices cachés due par le vendeur du bien immobilier, M. X... a assigné la société Alliance Elysées par acte du 27 mars 2013. Par actes des 25 mars et 1er avril 2014, la société Alliance Elysées a assigné Me Y... et la SCP Fabre Pujol Challeil venant aux droits et obligations de Me Bernard C... D..., notaires.
Par jugement du 20 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société Alliance Elysées, de Me Y... et de la SCP Fabre Pujol Challeil,
- condamné M. X... à payer à la société Alliance Elysées, Me Y... et à la SCP Fabre Pujol Challeil chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. X... aux dépens de l'instance,
- débouté les parties pour le surplus des demandes.
Par acte du 17 novembre 2016, M. X... a interjeté appel de cette décision et demande à la cour, par dernières écritures du 11 mai 2018, de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,
- constater que son appartement est affecté de vices cachés liés notamment à la présence de dégradations importantes causées par des insectes xylophages, à une structure fragilisée et à un défaut d'étanchéité de la couverture,
- constater que la société Alliance Elysées est un professionnel tenu de le garantir des vices cachés,
- condamner la société Alliance Elysées à la restitution d'une partie du prix de vente d'un montant de 42 527,28 euros et ceci avec intérêt à taux légal à compter du 11 mars 2011,
- constater que les deux notaires en la cause ont commis des fautes engageant leur responsabilité,
- condamner la société Alliance Elysées, Me Y... et la SCP Fabre Pujol Challeil, in solidum, à verser à M. X... :
la somme de 161 141,68 euros, à parfaire, à titre d'indemnité pour préjudice matériel et notamment pour privation de jouissance de son appartement,
25 000 euros à titre de préjudice moral,
15 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- assortir l'ensemble des condamnations au taux d'intérêt légal à compter du 11 avril 2011 avec capitalisation,
- dire que les frais d'exécution de la décision à intervenir seront à la charge des parties intimées,
- condamner les intimés aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 15 mai 2018, la société Alliance Elysées demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire, et en tout état de cause :
- juger que M. X... ne justifie d'aucun vice caché,
- débouter M. X... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre elle,
A titre très subsidiaire,
- juger que M. X... ne justifie d'aucun préjudice matériel ou moral imputable à la société Alliance Elysées,
- juger que le versement des sommes réclamées par M. X... au titre de son préjudice matériel ou moral n'est justifié ni dans son principe ni dans son quantum,
- débouter M. X... de l'ensemble de ses prétentions indemnitaires à son encontre,
En toutes hypothèses,
- condamner Me Y... et la SCP Fabre-Pujol-Challeil à la relever indemne et la garantir de toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de M. X...,
- condamner Me Y... à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCP Fabre-Pujol-Challeil à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 12 avril 2017, M. Y... demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,
- rejeter toutes les demandes formées par M. X... à son encontre,
En tout état de cause,
- constater l'absence de faute qui lui soit imputable,
- juger que la société Alliance Elysées et M. X... ne rapportent pas la preuve d'un préjudice actuel certain et ayant un lien de causalité direct,
En conséquence,
- débouter la société Alliance Elysées et M. X... de toutes leurs demandes à son encontre,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par dernières écritures du 31 mai 2017, la SCP Fabre-Pujol-Challeil demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'elle n'avait pas engagé sa responsabilité civile professionnelle,
- débouter en conséquence, M. X... de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre,
- débouter la société Alliance Elysées de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre y compris à titre subsidiaire,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, avec recouvrement direct.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2018.
SUR QUOI, LA COUR :
- Sur la garantie des vices cachés
S'agissant de l'action en garantie des vices cachés dirigée contre le vendeur du bien, le tribunal a observé que si l'expert avait relevé que des tuiles étaient percées en pan ouest de l'appartement, M. X... ne caractérisait pas le nombre de tuiles concernées par la vétusté ni l'importance des infiltrations évoquées et en a déduit qu'il ne démontrait pas que ce vice rendait impropre le bien immobilier à l'usage d'habitation auquel il était destiné. Le tribunal a ensuite observé que pour ce qui concerne la découpe faite dans un arbalétrier, aucun élément ne permettait de déterminer à quel moment cette intervention avait été réalisée de sorte qu'il n'était pas certain que ce vice soit antérieur à la vente et aux travaux effectués par M. X....
Le tribunal a ensuite relevé que M. X... avait été destinataire des diagnostics techniques qui évoquaient la présence d'insectes à larves xylophages de bois oeuvré dans la construction et ne pouvait donc prétendre que ce vice était caché même s'il n'avait pu appréhender l'importance de ce vice que lors de l'expertise.
M. X... expose que les désordres affectant l'appartement qu'il a acquis résultent de la présence de tuiles percées, d'un arbalétrier scié et de la présence d'insectes xylophages, rendant le bien impropre à sa destination puisqu'il n'a jamais été en mesure de l'occuper.
Le vendeur fait observer en réplique que M. X... a notamment procédé, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, à la dépose des cloisons, des cheminées et de tout le plancher, ce qui a affaibli la structure de l'immeuble et qu'il a installé deux velux dans la toiture, partie commune de l'immeuble. La société Alliance Elysées affirme que ces travaux n'ont pas en outre été effectués dans les règles de l'art et ont obligé la copropriété à faire procéder à la dépose des souches de cheminées qui menaçaient de chuter du fait de la suppression des conduits. Elle souligne que M. X... ne précise pas le nombre de tuiles concernées par la vétusté, ni l'importance des infiltrations évoquées, de telle sorte que n'est pas démontrée l'impropriété à destination. Elle affirme ensuite que rien ne permet d'affirmer que la découpe de l'arbalétrier est antérieure à la vente du bien et qu'en tout état de cause les travaux de reprise ont été effectués à l'initiative du SDC en juin 2016.
* * *
Si la présence d'insectes xylophages est de nature à constituer un vice caché c'est à la condition qu'elle n'ait pas été révélée préalablement à la vente.
Il résulte du rapport établi le 3 novembre 2010 par le cabinet Adim Conseil, expert en diagnostic immobilier, qu'il a été constaté dans l'immeuble dans lequel se situe le lot dont M. X... s'est porté acquéreur la présence d'insectes à larves xylophages de bois oeuvré dans la construction. Cette mention figure en première page du diagnostic et en page 6 il est spécifié : 'Présence d'altération biologique des bois par insecte à larve xylophage assimilable à Hylotrupes Bajulus (capricorne des maisons) et/ou Hesperophanes'.
Or la présence de ces insectes a été portée à la connaissance de M. F... la notification des rapports techniques lors de la conclusion de la promesse de vente. En effet, la promesse de vente notariée mentionne expressément -en page 21- qu'une copie du rapport établi par la société Adim Conseil a été annexée à l'acte et ce document a été adressé à l'acquéreur lors de la notification de la promesse de vente qui fait courir le délai de rétractation de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. La mention de cette pièce annexée figure également à l'acte de vente du 11 mars 2011.
Informé de la sorte, M. X... n'a pas jugé nécessaire de solliciter l'assistance d'un professionnel du bâtiment, afin de procéder à toute investigation complémentaire. Pourtant dés lors qu'il a été informé, le jour de la conclusion de la promesse, des conclusions du diagnostic technique précité, il lui incombait de faire preuve de la prudence requise de tout acquéreur normalement diligent et de prendre l'avis d'un spécialiste afin de connaître les conséquences de la présence de ces insectes, étant observé que si cette information était concomitante de la conclusion de la promesse, il lui était loisible, du fait de cette tardiveté, de reporter la conclusion de l'acte de vente dans la perspective de trouver un accord avec le vendeur, notamment sur le prix de vente.
Le fait que l'expert ait qualifié ce vice de caché est sans incidence sur l'issue du litige dés lors qu'il était interrogé sur le point de savoir si ce vice était apparent ou non pour tout acquéreur normalement diligent et il est certain que la présence des insectes xylophages n'était pas apparente, mais connue de M. X... par l'information contenue au diagnostic technique.
La jurisprudence que M. X... soumet à la cour est inopérante dés lors qu'elle concerne un cas dans lequel précisément le vendeur s'était abstenu de révéler à l'acquéreur la présence de parasites dont il connaissait quant à lui l'existence.
Dés lors que M. X... a été dûment avisé de la présence d'insectes xylophages, il ne peut valablement soutenir qu'il s'agissait d'un vice caché.
Ainsi que le relève la société Alliance Elysées, la présence de tuiles percées ne constitue pas un vice de nature à rendre le bien impropre à sa destination au sens de l'article 1641 du code civil.
Quant à l'arbalétrier rompu, le tribunal avait relevé à raison qu'il n'était pas certain que ce vice soit antérieur à la vente et aux travaux effectués par M. X... depuis l'acquisition du bien. Selon l'expert judiciaire, du fait de la découpe réalisée dans l'arbalétrier au droit de la panne intermédiaire, il était nécessaire de rétablir la structure mécanique de cette pièce. La cour observe que lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 5 septembre 2016, la copropriété a ratifié les travaux réalisés en juin 2016 sur la souche de cheminée centrale et le renforcement de l'arbalétrier pour un coût très limité de 1221 euros et en conclut qu'à supposer l'antériorité démontrée, l'impropriété à destination ne l'est pas.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'action de M. X... contre son vendeur en garantie des vices cachés et par voie de conséquence celle de la société Alliance Elysées à l'encontre des deux notaires.
- Sur la responsabilité des notaires
Les premiers juges ont relevé que la promesse de vente notariée établie le 3 novembre 2010 par Me Y..., avec la participation de Me C... D... assistant l'acquéreur, mentionnait au chapitre relatif à la "réglementation relative à la lutte contre les termites" l'absence de termite et d'insectes à larves xylophages, alors que le rapport technique mentionnait la présence d'insectes xylophages. Toutefois le tribunal a observé que ce rapport technique était annexé à la promesse et a souligné qu'aucune disposition légale n'imposait de faire parapher les documents annexés à l'acte.
Le tribunal a reproché à M. X... de soutenir que l'acte authentique avait été modifié hors sa présence et sans sa signature, le terme "absence" ayant été barré pour être remplacé par le mot "présence" à propos des insectes xylophages, tout en s'abstenant de verser aux débats l'original de l'acte de vente, ne permettant pas ainsi au tribunal d'examiner les divergences évoquées entre l'original de l'acte qu'il détient et les copies de l'acte authentique de vente communiquées aux débats, dans les mêmes termes, par les notaires et le vendeur.
Quant au grief tiré du manquement des notaires à leur devoir de conseil, le tribunal a jugé que ce devoir ne portait que sur les conséquences juridiques de l'acte pour lequel leur concours était requis et non sur les caractéristiques techniques du bien objet de la vente.
M. X... soutient que contrairement à ce que le tribunal affirme il n'a jamais fait état devant les premiers juges de divergences entre les actes produits, mais la cour observe qu'il s'abstient de communiquer ses conclusions signifiées devant les premiers juges, pourtant la seule pièce de nature à corroborer ses affirmations.
Devant la cour, M. X... fait désormais valoir que la correction relative à la présence d'insectes a, contrairement à ce que soutiennent les notaires, été faite a posteriori, hors sa présence et après la découverte du vice, soulignant que comme il est d'usage il n'avait reçu l'acte de vente que plusieurs mois après la signature de celui-ci. Il fait valoir qu'en tout état de cause la loi prévoit que les mots ajoutés sont nuls et que les notaires ont commis une faute engageant leur responsabilité.
M. X... ajoute qu'il appartenait par ailleurs aux deux notaires de l'informer spécifiquement sur la présence d'insectes xylophages et sur les conséquences que cette présence pouvait engendrer.
La SCP Fabre-Pujol-Challeil rappelle tout d'abord que la loi du 8 juin 1999 et l'article L. 133-6 du code de la construction et de l'habitation n'imposent l'annexion à l'acte que du rapport relatif à la présence de termites au sein de l'immeuble et qu'il n'existe aucune obligation légale d'information relative à la présence d'autres insectes.
L'intimée affirme ensuite que si elle n'a jamais contesté que la promesse de vente du 3 novembre 2010 indiquait, par erreur, l'absence d'insectes xylophages alors que le diagnostic mentionnait la présence de tels insectes, cette erreur n'a pu être génératrice de droits dés lors que le diagnostic contenant expressément cette information était annexé à la promesse, ce qui était d'ailleurs expressément spécifié par le courrier notifié à M. X... en vue de l'exercice de son droit de rétractation.
S'agissant du manquement allégué à son devoir d'information, la SCP Fabre-Pujol-Challeil maintient que l'obligation légale faite au notaire, qui n'est pas un professionnel de la construction, concerne exclusivement l'information relative aux termites et non aux insectes xylophages et qu'elle a satisfait à ses devoirs en portant à la connaissance de M. X... l'information contenue au diagnostic annexé à l'acte de vente comme à la promesse.
Enfin, la SCP Fabre-Pujol-Challeil souligne qu'à supposer établi un manquement qui lui soit imputable, M. X... ne pourrait en demander réparation qu'au titre d'une perte de chance d'avoir pu renoncer à la vente, ce qu'il ne fait pas.
Me Y... affirme pour sa part que l'erreur de retranscription des conclusions du diagnostic a été corrigée en présence des parties lors de la signature de l'acte de vente, M. X... étant assisté de son propre notaire, et qu'à cette fin le mot 'absence' a été rayé et la mention 'présence' y a été substituée par un renvoi en marge.
* * *
Il est de principe que si chaque feuille d'un acte authentique doit être paraphée par le notaire et les signataires de l'acte, sous peine de nullité de celles non paraphées, cette exigence ne vise pas les annexes. Les développements que consacre M. X... à l'absence de paraphe porté sur la pièce jointe relative au diagnostic sont donc inopérants.
Aux termes de l'article 13 du décret du 26 novembre 1971, 'il n'y a ni surcharge ni interligne ni addition dans le corps de l'acte et les mots et les chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés sont nuls. Les blancs nécessités par l'utilisation des procédés de reproduction sont barrés. Le nombre de blancs barrés, celui des mots et des nombres rayés sont mentionnés à la fin de l'acte. Cette mention est paraphée par le notaire et les autres signataires de l'acte'.
Il est constant qu'à la page 18 de l'acte de vente, le mot 'absence' a été rayé et qu'en marge a été portée la mention 'présence'. Cette modification n'a fait l'objet d'aucun paraphe du notaire rédacteur de l'acte, Me Y..., ni des autres signataires, même si cette modification se situe tout au bas de la page 18 de telle sorte que le paraphe de l'ensemble des parties au bas de la page figure à très grande proximité de l'ajout et de la rature.
Cette absence de paraphe, quand bien même serait-elle le fruit d'une erreur purement matérielle, est en contradiction avec les exigences formelles rappelées ci-dessus et constitue à l'évidence une faute.
Toutefois, la responsabilité des deux notaires, recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil, suppose que soit rapportée la preuve de la réalité d'un préjudice en lien de causalité avec la faute.
À ce titre, M. X... conclut que son préjudice est en lien direct avec la faute imputable aux notaires car si ceux-ci 'avaient rempli leur devoir de conseil quant à l'information des parties sur la présence d'insectes xylophages et s'ils n'avaient pas modifié a posteriori l'acte de vente pour tenter de faire croire qu'ils avaient informé lesdites parties, la vente n'aurait sans doute pas eu lieu, ou tout du moins dans d'autres conditions'.
La cour observe en premier lieu que dés lors que M. X... prend le parti de qualifier l'erreur figurant à l'acte comme étant délibérée, faite à son insu -et de lui seul- dans le but de faire croire à la réalité d'une information non donnée, il eut été de sa part plus cohérent d'emprunter la voie de la procédure d'inscription de faux.
La preuve de la réalité du lien de causalité entre la faute et ses préjudices fait défaut dés lors qu'il a été jugé précédemment que M. X... avait précisément eu connaissance du contenu du diagnostic et qu'il ne saurait donc valablement soutenir que sans cette faute la vente n'aurait peut être pas eu lieu ou à d'autres conditions.
M. X... ne peut pas davantage mettre en lien ses préjudices avec un manquement des notaires à leur devoir d'information alors que celui-ci a été dûment rempli.
Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.
M. X..., qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel avec recouvrement direct.
La somme allouée aux intimés en application de l'article 700 du code de procédure civile par les premiers juges sera jugée suffisante pour couvrir également ceux qu'ils ont exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que la somme allouée par le tribunal en application de l'article 700 du code de procédure civile couvrira également les frais irrépétibles d'appel,
Condamne M. X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
