COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 JUIN 2018
N° RG 16/08109
AFFAIRE :
Charles Joseph H... G... B...
...
C/
Michel X...
...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 25 Octobre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 2
N° RG : 14/09480
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Jean-H... Y... de la SELARL Y... F... CHARBONNIER
Me Elodie Z...
Me Francis A...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
1/ Monsieur Charles Joseph H... G... B...
né le [...] à BONNE (74380)
[...]
2/ Madame Dawn Lamar C... épouse B...
née le [...] à SUMMIT (OHIO-ETATS UNIS)
[...]
Représentant : Me Jean-H... Y... de la SELARL Y... F... CHARBONNIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 03 - N° du dossier 160332
Représentant : Me CHARBONNIER, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES substituant Me Y..., avocat au barreau de VERSAILLES (toque 3)
APPELANTS
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1/ Monsieur Michel X...
né le [...] à Mostaganem (Algérie)
de nationalité Française
[...] (Ile de la Réunion)
2/ Madame Claudine, Renée, H... X...
née le [...] à ROUEN (76)
de nationalité Française
[...] (Ile de la Réunion)
Représentant : Me Elodie Z..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490 - N° du dossier 5106
Représentant : Me Arielle MOREAU de la SCP MOREAU-NASSAR-HAN KWAN, Plaidant, avocat au barreau de SAINT PIERRE DE LA REUNION
INTIMES
3/ SARL HAPPIMMO 78
N° SIRET : 479 869 950
Zone d'activité commerciale 'LES BEUVRONS'
78680 EPONE
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Francis A..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 - N° du dossier 1406113
Représentant : Me BEGOUEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant Me D... E... de la SCP E... & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Mai 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,
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FAITS ET PROCÉDURE
M. et Mme X... ont acquis le 17 octobre 1998 à titre de résidence principale une maison située Hameau de la Plagne, [...].
Le 14 avril 2012, ils ont donné un mandat non-exclusif à la société Hapimmo 78 exerçant sous l'enseigne Guy Hoquet afin qu'elle vende leur bien. Dans le cadre de ce mandat, la société Hapimmo 78 a fait visiter le bien des époux X... à M. et Mme B... au début du mois d'avril 2014 ainsi que le 16 avril 2014.
Par acte sous-seing privé en date du 19 avril 2014, un compromis de vente a été conclu entre les époux X... et les époux B....
A la demande des époux B..., et suite à une visite du bien le 28 avril 2014, un avenant a été annexé à ce compromis à cette date aux termes duquel il était constaté en avant-propos:
'La maison a subi un dégât des eaux récent consécutif à une fuite de conduite d'eau de pluie traversant le sous-sol en 2013 et un autre dégât lié à un défaut d'étanchéité du raccord de toiture de la fenêtre de toit dans le bureau-mezzanine à l'étage. Les réparations ont été réalisées par le vendeur dans les deux cas avec intervention de l'assurance pour le premier. Toutefois les conséquences de ces sinistres sur les murs n'ont pas été traitées et on constate la présence de traces (auréoles), décollement de papier peint et moisissures localisés au plafond et sur le mur du séjour ainsi qu'en sous pente dans le bureau-mezzanine, au bas des cloisons en placo-plâtre dans le sous-sol (garage, cuisine d'été, salle de jeu et bureau et wc au sous-sol)'.
Il était prévu : 'condition suspensive : le vendeur fera réaliser suivant devis à transmettre par l'agence les travaux de remise en état (grattage brossage lessivage des moisissures, décollage du papier peint dans le bureau et le wc et dans le bureau mezzanine, traitement fongicide et hydrofuge, enduits et peinture d'apprêt. En complément, la ventilation mécanique sera installée. Cet avenant sera notifié aux acquéreurs pour ouvrir le délai de rétractation prévu par la loi SRU'.
Le 11 juillet 2014, les époux B... sont venus constater la réalisation des travaux prévus dans l'avenant.
Le 18 juillet 2014 la vente a été réitérée par acte authentique.
Très rapidement, M. et Mme B... se sont plaints de problèmes d'humidité.
Le 28 juillet 2014, à leur demande, un huissier a dressé un procès-verbal de constat dans lequel il relate que M. B... lui a exposé 'que le 18 juillet 2014 ils viennent d'acheter une maison située sur la commune Guerville (78930), lieudit «La Plagne», [...]; qu'ils estiment que cette maison contient des vices cachés et qu'ils estiment donc avoir le plus grand intérêt à faire constater tous les désagréments présents dans cette maison par acte d'huissier de justice en vue de pouvoir demander l'annulation de la vente'.
Le 2 septembre 2014, suite à une visite effectuée le 13 août 2014, la société Lamy Expertise a rendu un rapport à la demande de M. B... qui lui a notamment exposé 'que depuis l'achat il constate de nombreux désordres et malfaçons au niveau de la construction, en particulier au niveau de l'humidité; qu'il souhaite ainsi recueillir l'avis d'un expert neutre et indépendant, concernant la gravité de ces désordres, les remèdes de principe et les recours possibles'.
Le 6 novembre 2014, M. et Mme B... ont fait assigner les époux X... et la société Hapimmo 78 devant le tribunal de grande instance de Versailles afin d'obtenir l'annulation de la vente et diverses sommes à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 25 octobre 2016, le tribunal a :
déclaré l'action de M. et Mme B... recevable comme ayant respecté les dispositions réglementaires relatives à la publication de l'assignation au bureau des hypothèques de la situation des immeubles,
débouté M. et Mme B... de l'ensemble de leurs demandes,
débouté M. et Mme X... de leur demande reconventionnelle,
condamné solidairement M. et Mme B... aux dépens,
condamné solidairement M. et Mme B... à payer à M. et Mme X... ensemble la somme de 1.500 euros et à la société Hapimmo 78, celle de 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire.
Par acte du 15 novembre 2016, M. et Mme B... ont interjeté appel et, aux termes de leurs dernières écritures du 18 avril 2018, demandent à la cour de :
réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
prononcer l'annulation de la vente et subsidiairement la résolution de la vente du bien immobilier sis à Guerville, intervenue le 18 juillet 2014,
condamner 'conjointement et solidairement' les époux X... à leur rembourser le prix de vente, soit la somme de 341 000 euros outre la somme de 22 110,04 euros qu'ils ont dû régler au titre des frais notariés et autres droits d'enregistrement, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
à titre infiniment subsidiaire, s'il était fait droit à la demande d'expertise, désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec mission habituelle en matière d'humidité et de construction,
faire application de l'article 1154 du code civil pour les intérêts dus au moins pour une année entière,
condamner les époux X... également 'conjointement et solidairement' à leur rembourser :
les intérêts du prêt qu'ils ont contracté pour l'acquisition du bien concerné soit la somme de 12 326,15 euros, tenant compte des trois ans de suspension du prêt,
les échéances d'assurance du prêt depuis la date de la vente jusqu'au jour de la signification de ces conclusions, soit la somme de 7 605,24 euros actualisée à fin décembre 2016, et valide jusqu'à fin janvier 2019, date de reprise du paiement des échéances du prêt immobilier,
le remboursement du prêt à la consommation pour remplacer la pompe à chaleur irréparable, soit une somme de 16 000 euros,
la contribution initiale au fonds mutuel de Crédit Logement d'un montant de 2 498,10 euros,
la commission de caution d'un montant de 400 euros,
les frais qu'ils vont devoir exposer pour qu'il soit procédé à la main levée de l'hypothèque et qu'ils vont devoir à la banque pour le remboursement anticipé du prêt auxquels ils vont procéder une fois le prix d'acquisition remboursé par les époux X...,
condamner la société Hapimmo 78 à leur rembourser la somme de 17 000 euros reçue à titre de commission et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
faire application des dispositions de l'article 1154 du code civil,
débouter les époux X... et la société Hapimmo 78 de l'ensemble de leurs demandes,
condamner in solidum les époux X... à leur payer une somme de 65573,70 euros au titre de leur préjudice matériel et 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,
condamner in solidum les époux X... à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Par dernières écritures du 2 mai 2018, M. et Mme X... demandent à la cour de :
confirmer le jugement, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages intérêts pour le préjudice moral subi,
et sur ce chef, condamner 'conjointement et solidairement' M. et Mme B... à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral subi ainsi que la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner 'conjointement et solidairement' M. et Mme B... aux dépens avec recouvrement direct,
à titre subsidiaire, et, avant dire droit, ordonner une mesure d'expertise judiciaire pour constater les désordres, déterminer leur origine et dire s'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination, dire que l'expert devra vérifier les travaux ou autres interventions de toute nature effectuée par les époux B..., sur le bien immobilier et constater l'entretien effectué sur le bien ou l'absence d'entretien,
dire que les frais d'expertise seront supportés exclusivement par les époux B...,
réserver les autres demandes.
Dans ses dernières conclusions du 24 avril 2018, la société Hapimmo 78 demande à la cour de :
débouter les époux B... de leur appel,
juger qu'elle est exempte de tous reproches et critiques,
juger que M. et Mme B... ne justifient pas d'un préjudice indemnisable,
confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
débouter les époux B... de leurs demandes, fins et conclusions contraires,
condamner solidairement les époux B... à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec recouvrement direct.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mai 2018.
SUR QUOI, LA COUR
Le tribunal a jugé en premier lieu que M. et Mme B... ne rapportaient la preuve ni de l'intention dolosive des vendeurs ni de manoeuvres qu'auraient pratiquées ces derniers dans le but de vicier leur consentement.
Il a ensuite jugé que les appelants ne rapportaient pas la preuve de défectuosités graves rendant le bien immobilier impropre à son usage et dont ils n'ont pas pu se convaincre eux-mêmes.
Enfin, il a rejeté la demande formée par M. et Mme B... à l'encontre de l'agence Hapimmo 78 faute de preuve d'un manquement de sa part à son devoir de conseil et débouté M. et Mme X... de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Les appelants font notamment valoir que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ils rapportent la preuve de la réticence dolosive commise par M. et Mme X... qui leur ont caché l'excès d'humidité et la réalisation de travaux importants sans autorisation préalable, et qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils en avaient eu connaissance. Ils ajoutent que l'insalubrité conséquente aux multiples problèmes d'humidité existant antérieurement à la vente constitue un vice rédhibitoire rendant le bien immobilier impropre à sa destination d'habitation.
Ils ne font donc que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
A cette juste analyse des premiers juges, il sera simplement ajouté :
qu'en cause d'appel, M. et Mme B... qui sollicitent toujours l'annulation de la vente pour dol à titre principal ou sa résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés évoquent dans les motifs de leurs conclusions la garantie décennale à laquelle sont tenus M. et Mme X... s'agissant des travaux de construction de la véranda et d'agrandissement du sous-sol, sans cependant former aucune demande indemnitaire à ce titre alors que la mise en cause de la responsabilité du constructeur, à la supposer fondée, n'est pas susceptible d'entraîner une résolution de la vente,
que la demande d'expertise désormais formée par M. et Mme B... (qui s'opposaient fermement en première instance à une telle mesure) sera rejetée dès lors que les éléments du dossier ont permis de juger qu'il était impossible que les désordres affectant le bien aient été inconnus des acquéreurs avant la vente et soient apparus en quelques jours et que cet état de fait ne pourra plus utilement être remis en cause par un expert intervenant 4 ans après la vente, alors que la maison n'a jamais été occupée par les appelants et est même restée non chauffée pendant presqu'un an.
La demande d'expertise formée par M. et Mme B... sera donc rejetée et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
Succombant en appel, M. et Mme B... seront condamnés aux dépens y afférents.
Ils verseront en outre à M. et Mme X... la somme de 3.000 euros et à la société Happimmo 78 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande d'expertise formée par M. et Mme B...,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne solidairement M. et Mme B... aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne solidairement M. et Mme B... à payer à M. et Mme X... la somme de 3.000 euros et à la société Happimmo 78 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
