COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 JUIN 2018
N° RG 16/07981
AFFAIRE :
Christophe X...
C/
Arnaud Y...
...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 04 Octobre 2016 par le Tribunal d'Instance de Rambouillet
N° RG : 1115000637
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 26/06/18
à :
Me Nathalie Z...
Me Bérénice H...
I...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
Monsieur Christophe X...
né le [...] à CHARTRES (28000)
de nationalité Française
[...]
Représenté par Me Nathalie Z..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 370
Assisté de Me Olivier A... de la SELARL A... - VENNETIER SELARL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0251
APPELANT
****************
Monsieur Arnaud Y...
né le [...]
de nationalité Française
[...]
[...]
Représenté par Me Bérénice H... I... , Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 42
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/016697 du 30/11/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
Madame Ghislaine C... épouse Y...
née le [...] à SAINT DENIS (93200)
de nationalité Française
[...]
Représentée par Me Bérénice H... I... , Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 42
Monsieur Georges Y...
de nationalité Française
[...]
Représentée par Me Bérénice H... I... , Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 42
Mademoiselle Pauline Y...
née le [...]
de nationalité Française
Chez M. et Mme Georges Y...
[...]
Représentée par Me Bérénice H... I... , Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 42
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/016696 du 30/11/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
Monsieur Marc F...
né le [...]
de nationalité Française
Chez M. et Mme Georges Y...
[...]
Représenté par Me Bérénice H... I... , Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 42
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/016696 du 30/11/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Serge E..., Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge E..., Président,
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Madame Delphine BONNET, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,
FAITS ET PROCÉDURE,
Le 16 mai 2013, M. X... a loué à M. Arnaud Y..., Mme Pauline Y... et M. Marc F..., une maison sise à [...] et son terrain. Par acte séparé, Mme Ghislaine Y... et M. Georges Y... se sont portés caution solidaire.
Par courrier du 11 octobre 2014, les locataires ont donné congé.
Un état des lieux a été dressé le 19 décembre 2014.
Par exploit d'huissier du 3 décembre 2015, M. X... a assigné les locataires et leurs cautions en paiement de diverses sommes devant le tribunal d'instance de Rambouillet.
En défense, les locataires et leurs cautions ont demandé la condamnation de M. X... au paiement de diverses sommes avec compensation.
Par jugement contradictoire du 4 octobre 2016, le tribunal d'instance de Rambouillet a:
- condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 544€ au titre de l'arriéré locatif, la somme de 174,06€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 191,13€ au titre de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum les consorts Y... aux entiers dépens.
M. X... a relevé appel du jugement. Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, il formule les demandes suivantes :
* confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... l'arriéré locatif sauf à en augmenter le montant, les sommes déboursées au titre des réparations locatives sauf à en augmenter le montant, la somme de 191,13€ au titre de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie,
* pour le surplus, infirmer le jugement sur le montant de l'arriéré locatif, somme désormais portée à 674,32€ portant intérêts à compter de la mise en demeure du 26 mars 2015, et sur le montant des réparations locatives en le portant à 2.094,06€,
* condamner solidairement les intimés à lui payer
- les sommes de 800€ au titre de son préjudice moral et de 450€ au titre de son préjudice matériel,
- la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
* rejeter les demandes des intimés.
M. Marc F... et les consorts Y..., intimés, dans leurs dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, formulent les demandes suivantes :
- sur le compte entre les parties relatif aux loyers et charges, infirmer le jugement, juger que le bail a pris fin le 28 novembre 2014 et, en conséquence, condamner M. X... à leur payer les sommes de 73,35€ à titre de remboursement du loyer indu du 28 au 31 décembre 2014 et de 16,60€ à titre de remboursement de la taxe ordures ménagères indue du 28 novembre au 31 décembre 2014,
- sur les prétendues réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie, infirmer le jugement et débouter M. X... de ses demandes et, en conséquence, condamner M. X... à leur payer la somme de 1.100€ à titre de restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2014
- sur le prix du constat d'huissier et les dommages et intérêts pour prétendus préjudices moral et matériel, infirmer le jugement et juger que le prix du constat d'huissier doit être mis à la seule charge de M. X...,
- sur les troubles de jouissance subis par les intimés, juger que les intimés ont subi un trouble de jouissance du fait d'une part du mauvais état du terrain loué et de la présence d'une mini pelle pendant plusieurs semaines sans leur autorisation, et d'autre part du retrait unilatéral de leur autorisation de sa garer sur le terre-plein central, et, en conséquence, condamner M. X... à leur payer les sommes de 250€ pour leur trouble de jouissance relatif au parking et de 1.600€ pour leur trouble de jouissance du terrain/jardin,
- à titre subsidiaire, ordonner la compensation judiciaire entre les sommes que la cour d'appel estimerait dues de part et d'autre,
- pour le cas où les intimés seraient condamnés, juger qu'ils pourront s'acquitter de leur dette en 24 mois,
- condamner M. X... à payer à Me Bérénice H... I... la somme de 2.500€ au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, s'agissant des frais irrépétibles de M. Arnaud Y..., Melle Pauline Y... et M. Marc F..., bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale et à payer à M. Georges et Mme Ghislaine Y... la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la date de fin de bail
En l'espèce, les locataires ont donné congé par lettre recommandée du 11 octobre 2014, présentée le 15 du même mois et retirée par le bailleur le 28. Ils sollicitaient un délai réduit à un mois en raison de leur situation de chômage.
En réponse, M. X... leur a demandé de justifier de leur demande, a fait valoir que le congé était de 3 mois courant jusqu'au 28 janvier 2015 mais qu'il était possible de consentir à une réduction à la condition de trouver un autre locataire remplissant les critères de solvabilité.
En réponse, les locataires ont envoyé le 30 octobre 2014 des attestations de Pôle Emploi faisant apparaître que M. F... était au chômage depuis le 5 avril 2013, M. Y... depuis le 9 août 2013 et Mme Y... depuis le 31 juillet 2014.
M. X..., au vu de ces documents, par courrier du 6 novembre 2014 a refusé de réduire la durée du préavis.
Les intimés soutiennent que le délai de préavis est d'un mois et qu'il a commencé à courir le 28 octobre pour s'achever le 28 novembre 2014.
M. X... soutient que le congé a commencé à courir le 28 octobre 2014, qu'il devait s'achever le 28 janvier 2015 en l'absence de repreneur dans l'intervalle. M. X... a trouvé de nouveaux locataires le 19 décembre 2015, date à laquelle a été établi l'état des lieux de sortie. Il estime que dès lors la durée du préavis court du 28 octobre 2014 au 19 décembre 2014.
Aux termes de l'article 15.I alinéa 7.2 de la loi du 6 juillet 1989 applicable lors du congé, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, délai réduit à un mois en cas de perte d'emploi.
Selon l'alinéa 8 du même article, le locataire souhaitant bénéficier ce délai réduit de préavis 'précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.'
Il apparaît que les locataires, au moment de l'envoi de la lettre de congé, ont certes précisé le motif invoqué mais n'en ont pas justifié en produisant des documents probants. Ce n'est qu'à la demande du bailleur qu'ils ont adressé des attestations de Pôle Emploi faisant état de pertes d'emploi bien antérieurs au congé et même pour l'un antérieur au bail.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a décidé que le préavis était d'une durée de trois mois et que le délai, compte tenu de la date de l'établissement de l'état des lieux de sortie et de la remise des clés, se terminait le 19 décembre 2014.
Sur l'arriéré locatif
Le tribunal a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 544€ au titre de l'arriéré locatif.
M. X... demande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... l'arriéré locatif sauf à en augmenter le montant. Il sollicite à ce titre 674,32€ portant intérêts à compter de la mise en demeure du 26 mars 2015.
Les intimés demandent de juger que le bail a pris fin le 28 novembre 2014 et, en conséquence, condamner M. X... à leur payer la somme de 73,35€ à titre de remboursement du loyer indu du 28 au 31 décembre 2014.
Les intimés ne se sont pas acquittés du loyer de décembre 2014, à savoir du 1er au 19décembre, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de (1100€/30x18) 660€. Le jugement sera infirmé en ce qu'il avait retenu une somme de 550€.
Sur la taxe d'ordures ménagères
Les intimés demandent de juger que le bail a pris fin le 28 novembre 2014 et, en conséquence condamner M. X... à leur payer la somme de 16,60€ à titre de remboursement de la taxe ordures ménagères indue du 28 novembre au 31 décembre 2014.
Subsidiairement, si la cour estimait que le bail a pris fin le 19 décembre 2014, ils sollicitent le remboursement de la taxe à hauteur de 6€.
M. X... admet qu'il reste effectivement redevable de cette somme de 6€.
Il y a lieu, effectivement, compte tenu de la date de fin de bail fixée au 19 décembre 2014, de dire que M. X... doit cette somme de 6€.
L'arriéré locatif sera donc fixé à la somme de 660€-6€ soit 654€.
Les intimés seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 654€ avec intérêts à compter de la mise en demeure du 26 mars 2015. Le jugement sera réformé en ce sens.
Sur les réparations locatives
Le tribunal a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 174,06€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.
M. X... demande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... les sommes déboursées au titre des réparations locatives sauf à en augmenter le montant. Il sollicite à ce titre 2.094,06€.
Les intimés demandent d'infirmer le jugement et débouter M. X... de ses demandes et, en conséquence, condamner M. X... à leur payer la somme de 1.100€ à titre de restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2014.
Il apparaît que la maison a été louée à l'état neuf. L'état des lieux de sortie du 19 décembre 2014 mentionne un état d'usage avec des trous de cheville rebouchés dans les pièces. Il indique également un manque d'entretien et de nettoyage notamment des éléments de cuisine ainsi que l'absence d'entretien du jardin.
M. X... a produit des factures et un devis de travaux de remise en état pour la somme de 1.274,06€ se décomposant en 560€ pour des travaux de peinture, 120,06€ au titre du matériel et de menues réparations, 352€ au titre de la réfection du plan de travail de la cuisine, 50€ pour le filtre de la hotte et 192€ pour le ménage.
Selon l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1732 prévoit par ailleurs que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Aux termes de l'article 7c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes survenus pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Il apparaît que les sommes réclamées par M. X... correspondent bien à des travaux rendus nécessaires par l'état de la maison telle qu'elle a été restituée. Elles n'ont pas en l'espèce pour objet de remettre les lieux à l'état neuf mais de procéder à des réparations correspondant à des dégradations relevées dans l'état des lieux de sortie. M. X... n'a pas à justifier des travaux de remise en état en dehors du devis et des pièces qu'il a produites, son indemnisation n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution de ces travaux.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a chiffré le montant des réparations concernant l'intérieur de la maison à la somme de 1.274,06€.
S'agissant du jardin, le tribunal avait retenu que le contrat de location ne prévoyait pas son entretien et que l'état des lieux d'entrée n'apportait aucune précision sur la remise en état du jardin et avait en conséquence débouté M. X... de sa demande de réparation qu'il fixait à la somme de 1.920€.
Il apparaît que le jardin faisait bien partie de la location. Il n'était pas nécessaire que le bail mentionne une obligation d'entretien. Toutefois l'état des lieux d'entrée ne fournit aucune indication de l'état du jardin. Les photographies produites par les parties pas plus que les attestations fournies par le bailleur ne permettent de déterminer l'état du jardin lors du début de la location. Dès lors, les constatations de l'état des lieux de sortie mentionnant un défaut d'entretien ne peuvent justifier une indemnisation. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a, au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 191,13€.
Sur les frais de constat d'état des lieux de sortie
Le tribunal a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 191,13€ au titre de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie.
M. X... demande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... la somme de 191,13€ au titre de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie.
Les intimés demandent d'infirmer le jugement et juger que le prix du constat d'huissier doit être mis à la seule charge de M. X....
Le tribunal a considéré qu'en application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le coût du constat d'huissier devait être mis pour moitié à la charge des locataires dès lors qu'ils avaient été prévenus à l'avance par courriers du propriétaire des dates de l'état des lieux et qu'ils avaient accepté dans un courrier du 30 octobre 2014 d'être présents 'en présence de votre huissier'.
Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés et est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat
Il apparaît en l'espèce que le bailleur a, d'initiative, décidé de faire appel à un huissier pour faire établir un état des lieux de sortie. Il importe peu que le locataire ait accepté la présence d'un huissier. Il y a donc lieu, par application de la loi précitée, de faire supporter par le seul bailleur le coût de cet état des lieux et d'infirmer le jugement sur ce point.
Sur le préjudice matériel et moral invoqué par M. X...
M. X... avait demandé au tribunal de condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de 800€ au titre de son préjudice moral et de 450€ puis 1.200€ au titre de son préjudice matériel.
Le tribunal a rejeté ces demandes.
M. X... demande d'infirmer le jugement et de condamner solidairement les intimés à lui payer les sommes de 800€ au titre de son préjudice moral et de 1.000€ au titre de son préjudice matériel.
Les intimés demandent par erreur dans le dispositif de leurs conclusions d'infirmer le jugement sur ce point.
M. X... fait état d'un préjudice matériel lié au retard dans la relocation en raison de la remise en état du jardin. La demande d'indemnisation au titre des réparations locatives concernant le jardin ayant été rejetée, il y a lieu de rejeter cette demande liée à la précédente.
M. X... sollicite également l'indemnisation d'un préjudice moral qui ne fait que répéter ses autres demandes sans caractériser un quelconque préjudice. Il y a donc lieu de rejeter également cette demande.
Le jugement sera confirmé sur ces points.
Sur les troubles de jouissance invoqués par les intimés
Les intimés avaient demandé en première instance de condamner M. X... à leur payer les sommes de 250€ pour leur trouble de jouissance relatif au parking et de 1.600€ pour leur trouble de jouissance du terrain/jardin.
Le tribunal avait rejeté leurs demandes.
Les intimés demandent de juger qu'ils ont subi un trouble de jouissance du fait d'une part du mauvais état du terrain loué et de la présence d'une mini pelle pendant plusieurs semaines sans leur autorisation, et d'autre part du retrait unilatéral de leur autorisation de sa garer sur le terre-plein central, et, en conséquence, condamner M. X... à leur payer les sommes de 250€ pour leur trouble de jouissance relatif au parking et de 1.600€ pour leur trouble de jouissance du terrain/jardin.
M. X... demande de rejeter ces demandes et de confirmer le jugement sur ce point.
Il apparaît qu'un accord avait été conclu en mai 2013 en dehors du contrat de bail entre le bailleur et les locataires pour que ces derniers puissent utiliser un espace de stationnement sur le terre plein central entre les différentes maisons (celle des locataires, celle du bailleur et celle de la soeur du bailleur). En juin 2014, M. X... a mis en demeure les locataires de retirer leurs véhicules en raison des inconvénients qui, selon lui, en résultaient.
Le tribunal a relevé à juste titre que les locataires n'ont pas cru devoir disposer de l'option qui leur était offerte par l'article 1184 ancien du code civil en cas de non-respect par le bailleur de ses obligations en saisissant le juge d'une demande en exécution forcée de l'obligation ou d'une action en résolution du contrat avec dommages et intérêts. Il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.
S'agissant de la jouissance du terrain, il a été relevé précédemment que les parties ne produisaient pas de preuve pertinente de l'état du jardin à l'entrée dans les lieux et qu'aucune responsabilité au titre d'un défaut d'entretien ne pouvait être retenue à l'encontre des intimés. Ces derniers font état d'un préjudice qui résulterait de jouir paisiblement de ce jardin. Le tribunal avait relevé à juste titre également que les intimés n'avaient adressé aucune demande à ce titre à leur bailleur pendant le cours du bail. Il y a donc lieu de rejeter cette demande et de confirmer également le jugement sur ce point.
Sur la compensation judiciaire
Les intimés demandent, à titre subsidiaire, ordonner la compensation judiciaire entre les sommes que la cour d'appel estimerait dues de part et d'autre.
Les intimés sont condamnés au paiement de la somme de 654€ au titre de l'arriéré locatif et de 191,13€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, soit au total la somme de 845,13€. Aucune somme n'est mise à la charge de M. X.... Il n'y a donc pas lieu à compensation.
Sur la demande de délais de paiement
Les intimés demandent, pour le cas où ils seraient condamnés, de juger qu'ils pourront s'acquitter de leur dette en 24 mois. M. X... s'y oppose.
Il apparaît que les intimés devront en définitive payer à M. X... la somme de 845,13€. Le tribunal avait rejeté la demande de délai en relevant que les trois locataires disposaient chacun d'un véhicule ce qui induisait une certaine aisance financière.
Au vu des justificatifs de revenus produits par les intimés, il n'apparaît pas qu'ils soient dans l'incapacité de régler la somme de 845,13€ en une seule fois. Il y a donc lieu de rejeter cette demande et de confirmer le jugement sur ce point.
Sur les frais et dépens
Le jugement ayant été confirmé sur la plupart de ses dispositions sur le fond, il le sera également en ce qu'il a rejeté les demandes de frais irrépétibles et condamné in solidum les consorts Y... et M. Marc F... aux entiers dépens.
S'agissant de la procédure d'appel, chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
* infirme le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X...
- la somme de 544€ au titre de l'arriéré locatif,
- la somme de 191,13€ au titre de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie,
* et, statuant à nouveau de ces chefs,
- condamne solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à payer à M. X... au titre de l'arriéré locatif la somme de 654€ portant intérêts à compter de la mise en demeure du 26 mars 2015,
- rejette la demande de M. X... aux fins de condamner solidairement M. Marc F... et les consorts Y... à lui payer la somme de 191,13€ au titre de la moitié des frais de constat d'état des lieux de sortie,
* confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,
* y ajoutant, dit que, s'agissant de la procédure d'appel, chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle BROGLY, Président, et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, P/ Le président,
