COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
VM
Code nac : 30A
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 MARS 2018
N° RG 17/02587
AFFAIRE :
SARL GALAXY BIKE SOCIETE GALAXY BIKE,
C/
[W] [R]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 02 Février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 14/03346
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Danielle ABITAN-BESSIS,
Me Jean-julien BAUMGARTNER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT MARS DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL GALAXY BIKE SOCIETE GALAXY BIKE,
N° SIRET : B 7 91 666 845
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentant : Me Danielle ABITAN-BESSIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 01
Représentant : Me Henri ROUCH de la SCP ROUCH ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 335 -
APPELANTE
****************
Madame [W] [R]
née le [Date naissance 1] 1931
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représentant : Me Jean-julien BAUMGARTNER de la SELARL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0429 - N° du dossier 17/02587
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [W] [R] est propriétaire d'un bien immobilier situé à [Adresse 1]. Elle l'a donné en location à la société CFF au terme d'un bail commercial commençant à courir le 1° janvier 2007 jusqu'au 31 décembre 2016.
Par acte du 7 février 2011, et avec l'accord du bailleur, la société CFF a consenti à [M] [O] - avec faculté de substitution, qui sera exercée au profit de la société Galaxy Bike - un contrat de sous-location sur les mêmes locaux.
Par ordonnance du 7 mars 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a déclaré l'expropriation pour cause d'utilité publique - au profit de l'Etablissement Public Foncier des hauts de Seine (EPF 92) - des immeubles nécessaires à la réalisation d'un projet de requalification de l'avenue d'Argenteuil à Bois Colombes, parmi lesquels l'immeuble situé au [Adresse 1], situé dans le périmètre de cette opération.
Selon acte du 7 janvier 2013, Mme [W] [R] a toutefois consenti à la société Galaxy Bike un bail commercial sur le local ayant fait l'objet de l'expropriation, et dont elle avait ainsi perdu la qualité de propriétaire. Ce bail a été conclu à destination d'achat, vente et réparations de tous types de véhicules (garage à l'enseigne Yamaha), pour une durée de 9 années devant expirer le 6 janvier 2022.
Par acte du 4 mars 2014, la société Galaxy Bike a fait assigner Mme [R], aux fins, à titre principal, de nullité du bail consenti, et à titre subsidiaire de résiliation du bail aux torts de la bailleresse.
Par jugement du 2 février 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté la société Galaxy Bike de ses demandes
- débouté Mme [R] de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation,
- condamné la société Galaxy Bike au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 29 mars 2017 par la société Galaxy Bike.
Vu les dernières écritures signifiées le 18 septembre 2017 par lesquelles la société Galaxy Bike demande à la cour de :
- Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Madame [R] de ses demandes, notamment au titre de l'indemnité d'occupation.
Statuant à nouveau,
*In limine litis,
- Constater le défaut d'intérêt et de qualité à agir de Madame [R] au titre de sa demande incidente, et dire la demande subsidiaire de Madame [R] irrecevable, et à tout le moins l'en débouter,
*A titre principal,
- Constater le défaut de capacité de Madame [R] à consentir à la société Galaxy Bike le bail commercial du 7 janvier 2013,
- Constater le consentement vicié pour dol de la société Galaxy Bike lors de la conclusion dudit bail,
En conséquence,
- Dire et juger le bail commercial du 7 janvier 2013 nul et de nul effet,
*A titre subsidiaire,
- Ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [R].
*En tout état de cause,
- Débouter Madame [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- Condamner Madame [R] à payer à la société Galaxy Bike les sommes suivantes :
- 247.875 Euros en réparation des préjudices subis, toutes causes confondues,
- 4.000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de Procédure Civile.
- Condamner Madame [R] aux entiers dépens, y compris ceux de Première Instance, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières écritures signifiées le 20 juillet 2017 au terme desquelles Mme [R] demande à la cour de :
- confirmer partiellement le jugement rendu le 2 février 2017 en ce qu'il a :
- Débouté la société Galaxy Bike de toutes ses demandes,
- Condamné la société Galaxy Bike à payer à Madame [W]
[R] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société Galaxy Bike aux dépens,
- Ordonné l'exécution provisoire.
- infirmer partiellement le jugement rendu en ce qu'il a débouté Madame [R] de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 63.086,80 euros,
En conséquence,
- débouter la société Galaxy Bike de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire que la société Galaxy Bike est redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant de 63.086,80 euros,
En tout état de cause,
- condamner la société Galaxy Bike à payer à Madame [R] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Galaxy Bike aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de nullité du bail commercial du 7 janvier 2013
Le premier juge a rejeté la demande de nullité du bail, fondée tant sur le défaut de capacité de la bailleresse que sur un défaut de consentement, au motif d'une part que la jurisprudence n'érige pas en cause de nullité le fait de donner en location la chose d'autrui, d'autre part qu'il n'est justifié d'aucun préjudice.
La société Galaxy Bike sollicite l'infirmation du jugement déféré sur ce point, faisant valoir que, même si la nullité n'est pas encourue "de plein droit", le bailleur doit a minima être de bonne foi, et procurer la jouissance des lieux à son locataire pendant la durée du contrat, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La société Galaxy Bike fonde également sa demande de nullité sur le fait que son consentement a été vicié par l'effet de la réticence dolosive du bailleur qui a omis de l'aviser de la procédure d'expropriation, ajoutant qu'elle n'aurait jamais contracté si elle avait eu connaissance de l'expropriation.
Mme [R] sollicite la confirmation du jugement déféré, contestant toutes manoeuvres dolosives de sa part, indiquant que la société Galaxy Bike connaissait parfaitement la procédure d'expropriation en cours dès lors qu'elle avait la qualité de sous-locataire du précédent locataire.
* sur la demande de nullité pour défaut de capacité du bailleur
Le bail de la chose d'autrui est inopposable au véritable propriétaire, mais il est valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible de la chose louée. Ainsi, le bail de la chose d'autrui produit effet tant que le locataire ne voit pas sa jouissance troublée par le véritable propriétaire.
En l'espèce, aucun trouble de jouissance n'est allégué à ce jour, de sorte que le bail reste valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur. La demande de nullité de ce chef sera dès lors rejetée.
* sur la demande de nullité du fait des manoeuvres dolosives du bailleur
Il résulte de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En l'espèce, Mme [R] affirme que, du fait de sa qualité de sous-locataire depuis le 7 février 2011, la société Galaxy Bike ne pouvait ignorer la procédure d'expropriation en cours, notamment du fait que deux offres d'indemnité d'expropriation avaient été faites, l'une au locataire principal en août 2012, l'autre à la société Galaxy Bike en juin 2013. Elle soutient ainsi avoir signé le bail en toute bonne foi, pensant que la société Galaxy Bike était parfaitement informée de la situation.
S'il est exact que le locataire initial, à savoir la société CFF, était informé de la procédure d'expropriation en cours dès lors qu'il avait reçu une offre d'indemnité, aucun élément ne permet d'affirmer que ce dernier avait transmis cette information à la société Galaxy Bike qui n'a pour sa part reçu d'offre d'indemnité que 6 mois après la signature du bail, le 18 juin 2013, ce qui constitue manifestement la première information de cette dernière qui s'en est aussitôt étonnée par courrier recommandé adressé au bailleur le 29 juillet 2013, lui reprochant de lui avoir consenti un bail de 9 ans alors qu'il savait parfaitement que ce bail ne pourrait durer 9 années.
La seule affirmation - qui n'est corroborée par aucun élément du dossier - selon laquelle la société Galaxy Bike ne pouvait ignorer la procédure d'expropriation en cours, est insuffisante à justifier d'une quelconque information du preneur quant à la procédure d'expropriation.
Il n'est pas contesté qu'au moment de la signature du bail en janvier 2013, Mme [R] avait pour sa part une parfaite connaissance de l'ordonnance d'expropriation prononcée le 7 mars 2012.
L'expropriation ordonnée fait peser sur la durée du bail une incertitude majeure, dès lors qu'elle peut aboutir à tout moment à une expulsion, de sorte que l'information correspondante était déterminante du consentement du preneur, qui n'aurait pas conclu le bail s'il avait été informé de ces éléments, et notamment de l'impossibilité de pouvoir bénéficier du statut protecteur résultant de la signature d'un bail commercial.
En signant un bail alors qu'elle n'avait plus la qualité de propriétaire, en omettant d'informer le preneur de ce défaut de qualité ainsi que de l'expropriation ordonnée, Mme [R] a ainsi fait preuve de réticence qui doit être qualifiée de dolosive.
Il convient dès lors de prononcer la nullité du bail souscrit le 7 janvier 2013, le jugement déféré étant infirmé de ce chef.
Sur les conséquences de la nullité du bail
La nullité du bail emporte son effacement rétroactif, de sorte que les parties doivent être remises dans la situation initiale, ce qui implique notamment la restitution de toutes les sommes versées en exécution du contrat anéanti, et le remboursement des sommes investies pour l'exécution de ce bail. La victime des manoeuvres dolosives peut en outre agir en responsabilité délictuelle pour solliciter réparation du préjudice subi du fait de ces manoeuvres.
En l'espèce, bien qu'elle forme une demande d'indemnisation globale au titre de son "préjudice" pour un montant global de 247.875 euros, la société Galaxy Bike sollicite en fait d'une part restitution des loyers, indemnités, et travaux réglés en exécution du bail, d'autre part réparation du préjudice subi du fait des manoeuvres dolosives du bailleur.
* sur les restitutions et remboursements découlant de la remise des parties dans la situation initiale
La société Galaxy Bike sollicite à ce titre restitution d'une somme de 20.000 euros qu'elle a réglé au titre de l'arriéré locatif du précédent locataire, outre 6.308,38 euros au titre du dépôt de garantie, outre 113.135,52 euros au titre des loyers indûment versés depuis le 7 janvier 2013 jusqu'au 3° trimestre 2017. Elle sollicite en outre remboursement des sommes investies pour les travaux d'installation des lieux.
Mme [R] s'oppose à cette demande, faisant valoir que la preuve du remboursement de la somme de 20.000 euros n'est pas rapportée, que la demande de remboursement de loyers ne serait fondée qu'en cas de nullité de bail (sic), auquel cas une indemnité d'occupation serait due. Elle s'oppose également au paiement des travaux d'installation, au motif que les factures sont antérieures à la signature du bail.
- Il ressort des éléments du dossier, et notamment d'une attestation d'un expert comptable et d'un reçu manuscrit de Mme [R] que la société Galaxy Bike a bien réglé au bailleur une somme de 20.000 euros au moment de la signature du bail, cette somme correspondant à l'arriéré locatif du précédent locataire. Cette somme versée dans le but de parvenir à la signature du bail annulé doit ainsi être restituée.
Ainsi que le fait justement observer la société Galaxy Bike, Mme [R], qui a perdu la qualité de propriétaire avant même la signature du bail, ne dispose d'aucune qualité ni intérêt à agir en paiement d'une indemnité d'occupation, de sorte que sa demande à ce titre sera déclarée irrecevable.
- La demande en restitution du dépôt de garantie et des loyers n'est pas discutée. Il convient d'y faire droit comme conséquence de la nullité du bail.
- La société Galaxy Bike sollicite remboursement des travaux d'installation à hauteur de la somme de 52.579,89 euros (travaux de plomberie, électricité et peinture, et installation de matériel professionnel).
La cour observe que seule la facture de plomberie est antérieure de 3 jours à la signature du bail, ce qui n'empêche pas de la rattacher à l'exécution de ce dernier, étant rappelé que la société Galaxy Bike bénéficiait antérieurement d'un contrat de sous-location sur les mêmes lieux.
Compte tenu de la nullité du bail, il convient de remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la signature du bail, de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de remboursement des travaux réalisés à hauteur de 52.579,89 euros.
Mme [R] sera donc condamnée à payer à la société Galaxy Bike, au titre des diverses sommes réglées en exécution du bail anéanti, la somme globale de 192.023,79 euros (52.579,89 euros au titre des travaux, 20.000 euros au titre de l'arriéré locatif du précédent locataire, 6.308,38 euros au titre du dépôt de garantie, et 113.135,52 euros au titre des loyers indûment versés) .
* sur la demande en réparation du préjudice subi par la société Galaxy Bike
La société Galaxy Bike expose qu'elle va être contrainte de quitter les lieux, ce qui l'obligera à exposer de nouveaux frais pour transférer son activité. Elle fait valoir que ces frais sont la conséquence des manquements de Mme [R] à son obligation d'information quant à la procédure d'expropriation. Elle invoque à ce titre des frais de déménagement, et une paralysie de son activité durant trois mois, ce qui impliquera un double loyer, une perte de bénéfice et une augmentation de ses charges (salaires).
Mme [R] soutient que l'éviction alléguée n'est hypothétique, de sorte que la preuve de l'existence du préjudice n'est pas rapportée. Elle ajoute que les demandes ne reposent sur aucun document comptable sérieux.
Au regard de l'état d'avancement de la procédure d'expropriation, de l'ordonnance d'expropriation de 2012, et d'un jugement de mars 2014 évaluant l'indemnité offerte à la société CFF, précédent locataire, il n'est pas possible de considérer que l'éviction est hypothétique, seule la date de sa réalisation effective restant incertaine.
L'unique devis de frais de déménagement, en ce qu'il est fort imprécis notamment sur les quantités, sera ramené à de plus justes proportions, la cour estimant pouvoir évaluer les frais de déménagement à la somme de 8.000 euros.
S'agissant de la paralysie de l'activité commerciale durant 3 mois, la cour dira que celle-ci n'est nullement démontrée. S'agissant d'une activité de prestations de service aisément transférable, la paralysie ne devrait pas porter sur plus d'une journée ou deux d'activité, sans qu'il soit démontré que cette paralysie puisse entraîner une perte de bénéfice, ni une augmentation des charges salariales ou de loyer, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.
Mme [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la nécessité de procéder à un déménagement, le surplus de la demande étant rejeté.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à la société Galaxy Bike une indemnité de procédure de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 2 février 2017,
Et statuant à nouveau,
Prononce la nullité du bail commercial conclu le 7 janvier 2013,
Condamne Mme [W] [R] à rembourser à la société Galaxy Bike la somme de 192.023,79 euros au titre des diverses sommes réglées en exécution du bail anéanti,
Condamne Mme [W] [R] à payer à la société Galaxy Bike la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la nécessité du déménagement,
Déclare irrecevable la demande de Mme [W] [R] en paiement d'une indemnité d'occupation,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Mme [W] [R] à payer à la société Galaxy Bike la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [W] [R] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
