COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51Z
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 MARS 2018
N° RG 16/06391
AFFAIRE :
SA VILOGIA
C/
[B] [L]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 16 Juin 2016 par le Tribunal d'Instance de VANVES (92170)
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1115000812
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 20/03/18
à :
Me My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS - Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D'OISE
Me Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT MARS DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SA VILOGIA
N° SIRET : 475 68 0 8 155
Sis [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498 - Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33 - N° du dossier 700208
APPELANTE
****************
Madame [B] [L]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT - COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 - N° du dossier 13510
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Janvier 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Madame Delphine BONNET, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT,
FAITS ET PROCEDURE,
La société d'HLM Vilogia a assigné le 24 novembre 2015 devant le tribunal d'instance de Vanves M. [Y] et Mme [L] et a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire
- la résolution du contrat de bail qui les lierait pour un logement situé au [Adresse 3],
- l'expulsion des preneurs ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux loués avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique et ce sous astreinte de 8€ par jour de retard,
- le règlement du sort des meubles selon les modalités des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation de M. [Y] et Mme [L] au paiement d'une somme de 33.247,81€ correspondant aux loyers impayés, arrêtée au 30 septembre 2015, avec intérêts au tau légal à compter de l'assignation,
- leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer augmenté des charges,
- leur condamnation au paiement d'une somme de 330€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens comprenant le coût du commandement, de l'assignation et de sa notification au préfet.
La société Vilogia a, par la suite, actualisé le montant de la dette locative à la somme de 55.052,20€ et s'est désistée de ses demandes à l'encontre de M. [Y].
Les défendeurs ont conclu à la mise hors de cause de M. [Y] et au débouté de la société Vilogia de l'ensemble de ses demandes. Ils demandaient en outre la condamnation de la société d'HLM Vilogia à payer à Mme [L] la somme de 2.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 1.500€ pour ses frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire du 16 juin 2016, le tribunal d'instance de Vanves a
- constaté le désistement de la société Vilogia de ses demandes à l'encontre de M. [Y],
- débouté la société Vilogia de ses demandes au titre de la dette locative, du prononcé de la résiliation du bail ainsi que de l'ensemble de ses prétentions subséquentes,
- débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné la société Vilogia à payer à Mme [L] la somme de 800€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La société Vilogia a relevé appel du jugement. Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, elle formule les demandes suivantes :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- infirmer partiellement le jugement et, statuant à nouveau,
- juger que la société Vilogia recevable et bien fondée à réclamer à Mme [L] le règlement d'un supplément de loyer solidarité mensuel de 87.408,62€ du 1er janvier 2015 au 30 décembre 2016,
- condamner Mme [L] à lui payer cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner Mme [L] à lui verser la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à lui rembourser tous les dépens de première instance et d'appel.
Mme [L], intimée, dans ses dernières conclusions, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, formule les demandes suivantes
- in limine litis, juger la société Vilogia irrecevable en l'ensemble de ses demandes, dans la mesure où elle ne justifie pas de la propriété du logement conventionné,
- au fond, juger la société Vilogia mal fondée en l'ensemble de ses demandes, l'en débouter et confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Vilogia de ses demandes au titre de la dette locative, du prononcé de la résiliation du bail ainsi que de l'ensemble de ses prétentions subséquentes, condamné la société Vilogia à payer à Mme [L] la somme de 800€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- et, statuant à nouveau, condamner la société Vilogia à lui payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 5.000€ pour ses frais irrépétibles ainsi qu'à l'ensemble des dépens.
MOTIFS
Jugement et arguments des parties
Le tribunal a constaté qu'en application de l'article 353-7, lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention APL le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité, le propriétaire doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur à la date de l'acceptation du bail par le locataire, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier.
Or en l'espèce, le bailleur ne démontrait pas avoir proposé à ses locataires de signer un tel bail après qu'il avait acquis les lieux litigieux et que ces derniers bénéficiaient précédemment d'un bail excluant explicitement le principe du paiement d'un surloyer. Le tribunal en a conclu que la société Vilogia ne pouvait se prévaloir des dispositions des articles L441-3 fixant le principe du surloyer de solidarité et qu'elle devait être déboutée de ses demandes.
La société Vilogia rappelle les termes de l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation qui définit le service d'intérêt général rempli par les organismes d'HLM. Il indique que, dans le cadre de rachats d'immeubles du parc dit 'libre', l'organisme HLM conventionné ces immeubles avec le concours financier de l'Etat et conclut avec celui-ci des conventions types où il s'engage à faire correspondre ses loyers à un taux par mètre carré de surface utile en fonction des différentes aides financières accordées.
Elle rappelle également les termes de l'article 353-16 du même code posant le principe d'une application automatique du conventionnement d'un immeuble par un organisme d'HLM.
L'article L 353-16 dispose que 'une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l'article L. 353-14. À compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé. Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux. Le montant du cautionnement versé d'avance à titre de garantie est fixé par la convention, sans pouvoir excéder une somme correspondant à un mois de loyer en principal, révisable en fonction de l'évolution du loyer.'
En conséquence, l'appelante indique qu'en application de l'article L441-3, le supplément de loyer de solidarité s'applique depuis le 1er mai 1996 pour les locataires ayant des ressources supérieures à 20% des plafonds de ressource de son logement. Elle précise que le champ d'application de ce SLS concerne non seulement les baux régis initialement par la réglementation HLM mais aussi ceux qui le deviennent ensuite par voie d'acquisition par un organisme d'HLM.
Elle s'appuie sur un arrêt de la cour de cassation du 10 juillet 2013 pour affirmer qu'une fois l'immeuble conventionné, le caractère d'ordre public de la réglementation HLM s'impose à l'ensemble des locataires présents dans les immeubles concernés.
Elle conteste l'application de l'article 353-7 et soutient qu'il ne s'applique que pour les logements conventionnés n'appartenant pas aux organismes HLM.
Mme [L] soutient dans un premier temps que la société Vilogia ne démontre pas être propriétaire du bien loué.
Sur le fond, elle soutient que les documents-mêmes produits par la société Vilogia démontrent que son logement n'était pas conventionné (pièce n°18). Il n'est pas prouvé, affirme-t-elle, que son appartement soit visé par la Convention passée par Vilogia avec l'Etat.
L'intimée fait remarquer que, contrairement aux exigences légales, la convention n'a pas été publiée ni portée à sa connaissance selon les exigences du code de la construction et de l'habitation.
Sur la qualité de bailleur et propriétaire du bien loué et la recevabilité de l'action de la société Vilogia
Mme [L] conteste la qualité de propriétaire de la société Vilogia car l'acte de vente du 16 décembre 2009 mentionne une parcelle section N[Cadastre 1] sise [Adresse 3] pour 1ha 35 a et 77 ca, alors que la convention du 6 juin 2014 vise un immeuble sis au [Adresse 3].
Il ne fait aucun doute que l'immeuble où demeure Mme [L] est bien la propriété de la société Vilogia. La désignation du bien est identique; il s'agit de la parcelle section N[Cadastre 1] sise [Adresse 3] pour 1ha 35 a et 77 ca. La numérotation de l'ensemble immobilier, tel qu'il apparaît dans l'acte de vente du 16 décembre 2009 est 14 à [Adresse 3] ce qui inclut le 20 et le 22.
.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de Mme [L] aux fins de 'juger la société Vilogia irrecevable en l'ensemble de ses demandes, dans la mesure où elle ne justifie pas de la propriété du logement conventionné'.
Sur l'application de la convention au logement de Mme [L]
Mme [L] soutient par ailleurs que son logement n'est pas conventionné mais les pièces sur lesquelles elle s'appuie ne sont pas déterminantes. Le document n°18 intitulé 'compte de départ du 21 mars 2017 indique 'loyer logement non conv.' mais, s'agissant d'une pièce purement comptable et sans conséquence juridique sur la nature du bien, elle ne peut démontrer que le logement est ou non conventionné.
Quant aux numérotations des logements figurant sur la convention Vilogia-Etat elles ne correspondent pas à l'identification ordinaire d'un logement puisqu'elle indique le numéro du lot et le numéro de quote-part des parties communes, indications qui ne sont portées sur aucune autre pièce. Mme [L] ne démontre donc pas que son logement soit exclu de la convention.
Sur le fond
L'immeuble en question a été édifié sur un terrain situé [Adresse 3], faisant l'objet d'un bail à construction consenti le 17 septembre 1985 à la SAHLMAP.
Mme [L] est devenue locataire en 1987 avec son mari d'un appartement situé dans cet immeuble
Le bail à construction est venu à expiration le 31 décembre 2007. Les constructions sont devenues la propriété du propriétaire du terrain, la CANCAVA.
Le logement de Mme [L] n'était pas conventionné.
La société d'HLM Vilogia a, par acte notarié du 26 décembre 2013, acquis l'immeuble.
Suite à cette acquisition, la société Vilogia a conclu le 6 juin 2014 avec l'Etat une convention d'une durée de 40 ans en application des articles L353-2 à 353-17 du code de la construction et de l'habitation traitant des logements locatifs conventionnés.
La loi applicable en l'espèce est donc le code de la construction et de l'urbanisme, plus précisément le livre III se rapportant aux 'Aides diverses à la construction d'habitations et à l'amélioration de l'habitat -Aide personnalisée au logement'. À l'intérieur de celui-ci, dans titre V intitulé 'Aide personnalisée au logement', le chapitre III intitulé 'Régime juridique des logements locatifs conventionnés' contient les articles L353-2 à 353-17.
La section 1 intitulée 'Dispositions générales applicables aux logements conventionnés' regroupe les articles 353-2 à 353-13.
La section 2, intitulée 'Dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés', contient les articles L353-14 à L353-21.
Cette section 2 est seule applicable aux sociétés d'HLM telle que la société d'HLM Vilogia.
En effet le premier article de cette section 2 mentionne que 'par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L411-2".
Dès lors l'article L353-7 de la section 1 ne s'applique aux logements faisant l'objet de cette convention conclue par une société d'HLM. Or c'est cet article prévoyant la nécessité d'un nouveau bail qu'a appliqué le tribunal. Cet article prévoit: 'Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans des conditions définies par décret. Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail. L'occupant mentionné au premier alinéa dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail proposé. A l'expiration de ce délai ou à la date de signature du bail, les dispositions de la loi du
1er septembre 1948 précitée cessent de s'appliquer à ce logement, sous réserve de ce qui est dit à l'article L. 353-9. Le locataire ou l'occupant de bonne foi mentionné aux deuxième et troisième alinéas du présent article ayant accepté dans le délai de six mois un nouveau bail continue à occuper les lieux jusqu'à l'entrée en vigueur de celui-ci aux conditions conventionnelles ou légales applicables à la date de son acceptation.'
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement sur ce point. L'article L353-7 n'étant pas applicable, la société Vilogia n'avait pas à proposer un nouveau bail à Mme [L] pas plus qu'elle n'avait à la publier au livre foncier.
Sur l'absence de publication de la convention Vilogia-Etat
Aux termes de l'article L353-16 du code de la construction et de l'habitation, applicable en l'espèce, une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l'article L353-14.
La société Vilogia ne démontre à aucun moment que la Convention ait été mise à la disposition des locataires et de Mme [L] particulièrement. Si, par le jeu des articles L353-2 à 353-17 dont la combinaison n'est pas évidente, la société Vilogia était dispensée de conclure un nouveau bail après l'acquisition de l'immeuble, elle devait néanmoins informer avec suffisamment de précision les anciens locataires des nouvelles dispositions qui leur étaient applicables. La société d'HLM Vilogia ne démontrant pas qu'elle a mis à disposition de Mme [L] une copie de la convention, il y a lieu de constater que cette convention n'a pas commencé à recevoir application.
La société d'HLM Vilogia sera donc déboutée de ses demandes aux fins de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 87.408,62€ au titre d'un supplément de loyer solidarité mensuel et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Vilogia de ses demandes.
Sur la résiliation du bail
Mme [L] ayant quitté les lieux, il n'y a pas lieu de statuer sur le maintien ou la résiliation du bail.
Sur les frais et dépens
Le jugement ayant été confirmé sur le fond, il le sera également en ce qu'il a condamné la société d'HLM Vilogia à payer à Mme [L] la somme de 800€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société d'HLM Vilogia ayant succombé dans ses demandes en cause d'appel, les dépens exposés devant la cour seront à sa charge.
S'agissant de la procédure d'appel, il apparaît équitable de condamner la société d'HLM Vilogia, tenue aux dépens, à payer, conformément à l'article 700 du code de procédure civile, à Mme [L] la somme de 2.000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement,
- déclare recevables l'action et l'appel de la société d'HLM Vilogia,
- rejette la demande de la société d'HLM Vilogia aux fins de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 87.408,62€ au titre d'un supplément de loyer solidarité mensuel et confirme le jugement en ce qu'il a débouté la société d'HLM Vilogia de ses demandes,
- confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société d'HLM Vilogia à payer à Mme [L] la somme de 800€ par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
- y ajoutant, condamne la société d'HLM Vilogia à payer à Mme [L] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société d'HLM Vilogia aux dépens d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
