COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 53F
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 DECEMBRE 2017
N° RG 16/02824
AFFAIRE :
SCI FCM
C/
SA FINAMUR
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Janvier 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 13/04464
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Claire JAGER de la SCP LC2J, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE
Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT, après prorogation
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI FCM
N° SIRET : 494 81 8 7 50
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Claire JAGER de la SCP LC2J, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 752
Représentant : Me Yoave FENNECH, Plaidant, avocat au barreau de TOULON
APPELANTE
****************
SA FINAMUR agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 340 44 6 7 07
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentant : Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1655912
Représentant : Me Pascal SIGRIST de la SELARL SIGRIST & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0098 -
SA LE CREDIT LYONNAIS
N° SIRET : 954 50 9 7 41
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R010 - N° du dossier 21980
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Octobre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Patricia GRASSO, Président,
Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,
Madame Ghislaine SIXDENIER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE CONEJO,
FAITS ET PROCEDURE,
Par acte notarié du 30 avril 2008, la SA Finamur et la SCI FCM ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de quinze ans portant sur un bâtiment à usage industriel situé [Adresse 4] au [Localité 6] (Var), que la société Finamur a acquis moyennant le prix de 648.878,00 € hors taxes, ce prix constituant l'investissement financé au moyen du crédit-bail.
En exécution du contrat de crédit-bail, la société FCM était redevable d'un loyer trimestriel, hors assurance et frais de gestion, d'un montant de 16. 042,60 € payable d' avance.
A compter du dernier trimestre 2010, la société FCM n'a pas procédé aux règlements de l'intégralité des loyers à leur date d'échéance. Des échanges sont intervenus entre les parties qui sont convenues de plans d'apurement des loyers impayés au mois de septembre et novembre 2011, plans qui ne seront pas intégralement respectés par la société FCM. De nouveaux loyers échus sont également demeurés impayés.
Des mises en demeure de payer ont été adressées à la société FCM les 13 mars, 7 et 21 mai et 15 novembre 2012.
Le 6 mars 2013, la société Finamur a fait signifier à la société FCM un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit stipulée dans le contrat de crédit-bail immobilier du 30 avril 2008.
Par acte du 3 avril 2013, la société FCM a fait assigner la société Finamur, en opposition au commandement de payer du 6 mars 2013. Elle a également fait assigner la banque Le Crédit Lyonnais en responsabilité et indemnisation, par acte du 2 janvier 2014.
Le tribunal de grande instance de Nanterre a rendu le 29 janvier 2016 un jugement qui a :
-déclaré la société FCM irrecevable en son exception de nullité du contrat de crédit-bail immobilier conclu le 30 avril 2008 ;
-déclaré la société FCM irrecevable en ses demandes formées à l'encontre de la banque ;
-débouté la société FCM de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société Finamur ;
-condamné la société FCM à payer à la société Finamur la somme de 124.764,14 €correspondant aux loyers, taxes, charges, primes d'assurance, intérêts de retard et frais impayés, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 6 mars 2013 ;
-constaté la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier avec effet au 7 avril 2013;
-dit que la société FCM doit quitter et rendre libre de toute occupation, sans délai, les locaux objets du contrat de crédit-bail immobilier du 30 avril 2008, en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clés;
-ordonné, à défaut, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société FCM ainsi que de tous occupants de son chef de ces locaux ;
-autorisé la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux sur place ou dans tout garde-meubles au choix de la société Finamur, aux frais, risques et périls de la société FCM ;
-dit que l'indemnité forfaitaire de résiliation a la nature de clause pénale et réduit son montant à la somme forfaitaire de 150.000 €;
-condamné la société FCM à payer à la société Finamur la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de retard au taux légal à compter du prononcé du jugement;
-débouté la société Finamur de sa demande d'indemnité d'occupation ;
-débouté la société FCM de ses demandes formées sur le fondement des articles 1244-1 et 1244-2 du code civil ;
-ordonné l'exécution provisoire des condamnations prononcées ci-dessus;
-condamné la société FCM aux dépens dont distraction, pour ceux exposés par la banque, au profit de Mme Tardieu Confavreux, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
-condamné la société FCM à payer la somme de 3.000 € à la société Finamur et celle de 1.500 € à la banque LCL, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le 14 avril 2016, la société FCM a formé appel de la décision.
Dans ses conclusions transmises le 11 octobre 2016, la société FCM, appelante, demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
À titre principal,
-constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne comporte pas de manifestation de volonté du crédit-bailleur de se prévaloir des effets de la clause résolutoire ;
-dire que le commandement de payer du 6 mars 2013 ne pouvait fonder des demandes reconventionnelles tendant au constat du jeu de la clause résolutoire ;
-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté le jeu de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du crédit-bail immobilier à compter du 7 avril 2013 ;
-accorder à la société FCM des délais de paiement à hauteur de deux ans, par application de l'article 1244-1 du code civil, afin de régler sa dette ;
-dire et juger que les échéances sollicitées, sous réserve de la démonstration par le demandeur qu'elles soient fondées, seront réglées dans un délai de 24 mois, à compter de la décision à intervenir ;
-ordonner le report ou le rééchelonnement, en deniers et quittances, de la somme de 129.373,80 € sauf à parfaire, dans la limite de deux années ;
-dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit, qui sera égal au taux légal en vigueur, pour l'année 2013;
-constater que les majorations d'intérêt et les pénalités encourues, en raison du retard, cesseront d'être dues pendant le délai de vingt-quatre mois;
-constater que la décision à intervenir suspend les procédures d'exécution et notamment les effets du commandement de payer du 6 mars 2013 ;
-suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire ;
Subsidiairement. et dans l'hypothèse où le jugement entrepris serait confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier à compter 7 avril 2013,
-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 150.000 € le montant de l'indemnité de résiliation mise à la charge de la société FCM ;
-fixer à la somme de 0 € le montant de l'indemnité de résiliation due à la société Finamur.
En toute hypothèse,
-débouter la société Finamur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires;
-condamner la société Finamur à payer à la société FCM la somme de 8 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Jager, avocat, sur son affirmation de droit par application de l'article 699 du code de procédure civile.
-débouter les intimées de l'ensemble de leurs demandes contraires.
Au soutien de ses demandes, la SCI FCM fait valoir:
-que si le commandement de payer visant la clause résolutoire comporte bien le rappel des sommes dues ainsi que le rappel de la clause résolutoire, il ne précise pas que le crédit-bailleur a l'intention de se prévaloir de la clause résolutoire ;
-qu'elle est débitrice de bonne foi, n'ayant été empêchée de payer ses loyers en temps utile que parce que ses propres débiteurs , locataires commerciaux de l'immeuble acquis en crédit-bail, ont failli à leurs propres obligations, comme notamment la société Comptoir de l'Aluminium, qui a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire ; qu'elle demande en réalité la suspension de l'exigibilité des loyers dûs antérieurement à la délivrance du commandement, et donc la suspension des effets de la clause résolutoire ;
-que subsidiairement, dans l'hypothèse de l'acquisition de ladite clause, elle entend voir réduire à néant l'indemnité de résiliation stipulée au contrat de crédit-bail, la société Finamur ne subissant aucun préjudice du fait qu'elle a déjà perçu un montant non négligeable de loyers résultant du contrat ( 258.729,39 € ), et qu'elle demeure propriétaire d'un bien dont la valeur est supérieure et à tout le moins égale à celle du prix d'acquisition (610.000 € en 2008) ; que la société Finamur ne subit aucun préjudice du fait que le contrat n'ira pas jusqu'à son terme ;
-que la société Finamur ne peut solliciter une décision d'expulsion sous astreinte, alors qu'elle n'a entrepris aucune démarche tendant à la récupération du bien, et ce nonobstant l'exécution provisoire attachée à la décision entreprise ;
-que la société Finamur ne peut tout à la fois solliciter le paiement d'une clause pénale et celui d'une indemnité d'occupation, la clause pénale stipulée au contrat ayant pour effet d'évaluer de manière forfaitaire et globale le montant du préjudice subi par le crédit-bailleur.
Dans ses conclusions transmises le 23 août 2016, la SA Finamur, intimée, demande à la cour de :
-débouter la société FCM de toutes ses demandes ;
-infirmer partiellement le jugement prononcé le 29 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Versailles en ce qu'il a réduit l'indemnité de résiliation à hauteur de la somme de 150.000 €, refusé d'assortir la demande d'expulsion à une astreinte, rejeté la demande de la société Finamur au titre des indemnités d'occupation et du paiement des charges liées à l'immeuble ;
Statuant de nouveau sur ces trois demandes,
-assortir l'expulsion de la société FCM ainsi que de tout occupant de son chef, de l'ensemble immobilier appartenant à la société Finamur, objet du contrat de crédit-bail immobilier en date du 30 avril 2008, avec le recours éventuel à la force publique, d'une astreinte de 1.500 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu'à la date de la libération effective des locaux résultant de la remise des clés dans le cadre de l'établissement par un huissier d'un état des lieux contradictoire ;
-condamner la société FCM au paiement de la somme de 345.526,08 €, majorée des intérêts au taux légal, au titre de l'indemnité contractuelle de résiliation;
-condamner la société FCM à régler à la société Finamur une indemnité d'occupation calculée sur la base du dernier loyer trimestriel (d'un montant de 19.405,16 €), ramené à une somme mensuelle de 6.468,39 € TTC à compter du 7 avril 2013 et ce jusqu'à la date de la libération effective des locaux résultant de la remise des clés à la société Finamur dans le cadre de l'établissement par un huissier d'un état des lieux contradictoire, outre les charges ;
-condamner la société FCM à verser à la société Finamur la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamner la société FCM aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Paris Versailles, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, la SA Finamur fait valoir :
-que son intention de se prévaloir de la résiliation de plein droit du crédit-bail a été exprimée de façon non équivoque ;
-que l'appelante en sollicitant des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, opère une confusion entre les régimes juridiques des contrats de bail commercial et de crédit-bail immobilier ; que le crédit-bail immobilier est une opération de crédit par assimilation au sens des articles L 313-7 et suivants du code monétaire et financier, dans laquelle le jeu de la clause de résiliation revêt un caractère automatique et ne peut être suspendu ;
-que l'indemnité de résiliation et les indemnités d'occupation n'ont pas le même fondement, les dernières constituant la contrepartie de l'absence de restitution de l'immeuble par la société FCM à son légitime propriétaire.
Dans ses conclusions transmises le 7 septembre 2017, la SA Le Crédit Lyonnais, (LCL), intimée, demande à la cour de :
-prendre acte du fait que la société FCM a abandonné toutes ses demandes à l'encontre de la société Le Crédit Lyonnais ;
-condamner la société FCM à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 septembre 2017.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 19 octobre 2017.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :
Contrairement aux allégations de la SCI FCM, la société Finamur a bien dans son commandement de payer du 6 mars 2013, reproduit les dispositions de la clause de résiliation de plein droit, entraînant l'exigibilité de l'indemnité de résiliation prévue au contrat. L'intention de la société Finamur de se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier est dépourvue d'équivoque.
Par ailleurs le crédit-bail immobilier est une opération de crédit par assimilation au sens du code monétaire et financier, qui ne peut être confondue avec le bail commercial et donc qui n'est pas régie par le statut des baux commerciaux, et notamment par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, devenu article L 145-1 du code de commerce. Le juge saisi de la mise en oeuvre d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat de crédit-bail immobilier ne peut ni en suspendre les effets ni accorder des délais de paiement reportant la résiliation. Il ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers par le crédi-preneur, ou le cas échéant la rejeter. En ce sens, les rapports contractuels entre la SCI FCM et son propre locataire commercial, découlant de la carence de ce dernier, sont inopposables à la société Finamur, ainsi, comme l'a pertinemment relevé le jugement entrepris, que la défaillance d'un client de son sous-locataire, la société FCM ne justifiant d'aucun cas de force majeure à défaut d'imprévisibilité et d'irrésistibilité de cette circonstance.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail immobilier, de même que celle de délais de paiement.
Sur la demande d'astreinte au départ des lieux :
En vertu de l'article B12.1 - 2° des dispositions du contrat de crédit-bail immobilier, 'Le preneur devra restituer sans délai au bailleur les lieux loués, en bon état de réparations et d'entretien, et justifier du paiement de tous ses impôts, taxes et prestations, ainsi que de ses primes d'assurances. Or l'immeuble de la société Finamur est occupé sans droit ni titre par la société FCM depuis le 6 avril 2013.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné la libération des locaux objet de la convention de crédit-bail, ordonné l'expulsion du crédit-preneur et autorisé la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux.
Toutefois la société FCM se maintenant dans les lieux sans régler les loyers et y continuant son exploitation, le jugement entrepris est réformé en ce qu'il a rejeté la demande de fixation d'une astreinte au départ des lieux. il convient de fixer une astreinte de 1.500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois de la signification du présent arrêt.
Sur la créance de la société Finamur :
Dans son appel incident, outre la libération des lieux sous astreinte, et le paiement des loyers et charges restant dûs au 10 avril 2013, pour un montant de 124.764,14 €, la société crédit-bailleresse sollicite le paiement de l'entière indemnité de résiliation, soit la somme de 345.626,08 €.
Cette somme correspond à l'application de l'article B 12.3 des conditions générales du contrat de crédit-bail, au terme duquel la résiliation à la demande du bailleur 'entraînera de plein droit et sans formalité quelconque, le paiement par le preneur à titre de clause pénale d'une indemnité égale à 70% de la valeur résiduelle financière de l'investissement du bailleur à la date de prise d'effet de la résiliation......Cette indemnité aura le caractère de dommages-intérêts forfaitaires pour compenser le préjudice subi par le bailleur pour la résiliation anticipée du crédit-bail. Tous les frais, droits et taxes, notamment la taxe sur la valeur ajoutée, pouvant s'appliquer à ladite indemnité, qui est stipulée hors taxes, seront à la charge du preneur.'
En l'espèce, le contrat de crédit-bail immobilier a été consenti le 30 avril 2008 sur une durée de quinze ans, dix années restant à courir au jour de la résiliation anticipée du crédit-bail, le 5 avril 2013. A la date de la déchéance du terme, un tiers seulement de la durée du contrat s'était écoulé, et l'indemnité de résiliation est appelée à compenser la perte par le crédit-bailleur du bénéfice escompté de la location pendant encore dix années, étant précisé que le présent arrêt intervient six ans avant l'échéance finale du contrat litigieux, et que le crédit-preneur n'a réglé ses loyers normalement que pendant les trois premières années du contrat. Le jugement qui au demeurant n'a fourni aucune explication comptable du calcul de l'abattement qu'il a opéré sur l'indemnité réclamée, est infirmé en ce qu'il a modéré l'indemnité contractuelle de résiliation à 150.000 €.
La cour relève que le paiement de l'indemnité de résiliation a vocation à dédommager forfaitairement le crédit-bailleur de l'intégralité du préjudice subi jusqu'au terme du contrat, du fait de la résiliation anticipée du crédit-bail, comprenant la privation de jouissance du bien dont la société Finamur est propriétaire . La condamnation de la société FCM au paiement d'indemnités d'occupation ferait double emploi avec celle relative à l'indemnité de résiliation. Au surplus il n'est pas inutile de rappeler qu'à compter du présent arrêt, la société Finamur pourra, pour le cas où la société FCM n'aurait toujours pas libéré les lieux, mettre en oeuvre la liquidation de l'astreinte au départ des lieux ordonnée en appel.
En conséquence, le jugement est réformé en ce qu'il a modéré l'indemnité de résiliation contractuelle, laquelle n'apparaît pas manifestement excessive, ainsi qu'en ce qu'il a débouté la société Finamur de sa demande de prononcé d'une astreinte, et confirmé en ce qu'il a écarté, comme excédant le préjudice contractuel, la demande de paiement d'indemnités d'occupation.
PAR CES MOTIFS, LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les modalités du départ des lieux de la SCI FCM et le montant de l'indemnité de résiliation ;
Statuant à nouveau,
Dit que la SA FCM devra quitter les locaux objets de la convention de crédit-bail, au besoin sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Condamne la SA FCM à payer à la SA Finamur une somme de 345.526,08 € au titre de l'indemnité de résiliation stipulée à la convention de crédit-bail ;
Déboute les parties de toute plus ample demande ;
Condamne la SA FCM à payer à la SA Finamur une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; déboute la SA FCM de sa prétention du même chef ;
Condamne la SA FCM aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Patricia GRASSO, Président et par Mademoiselle LANGLOIS, Faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
