COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 53B
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 09 NOVEMBRE 2017
R.G. N° 16/08815
AFFAIRE :
SCI IMMO PLUS 95
C/
[F] [X]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Novembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 3
N° Section :
N° RG : 15/00975
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D'OISE -
Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI IMMO PLUS 95
N° SIRET : 505 28 1 2 200
[Adresse 1]
Représentant : Me Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 191 - N° du dossier 675 -
Représentant : Me Karim AZGHAY, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220
APPELANTE
****************
Monsieur [F] [X]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20160497
Représentant : Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 -
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Octobre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Ghislaine SIXDENIER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Patricia GRASSO, Président,
Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,
Madame Ghislaine SIXDENIER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Catherine CHARPENTIER,
FAITS ET PROCEDURE,
Par jugement contradictoire en date du 25 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise, retenant qu'il était justifié de ce que les reconnaissances de dettes étaient établies et que les sommes dues n'étaient pas remboursées, a, notamment, condamné la SCI IMMO PLUS 95 à payer à M. [F] [X], les sommes de :
-54.000 euros au titre du prêt de 54 .000 euros consenti le 20 février 2013, ce outre intérêts au taux légal,
-40.000 euros au titre du prêt de 40.000 euros consenti le 20 février 2013, ce outre intérêts au taux légal,
-1.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Pour le surplus, le tribunal de grande instance a fait droit à la demande de délais sollicitée par la société IMMO PLUS 95.
Par déclaration du 13 décembre 2016, la société IMMO PLUS 95 a interjeté appel du jugement.
Dans les dernières conclusions transmises le 25 septembre 2017 auxquelles il y a lieu de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société civile IMMO PLUS 95 prétend :
-infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI IMMO PLUS à payer à M.[X] les sommes de 54.000 € avec intérêts au taux légal, 40.000 € avec intérêts au taux légal, 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M.[X] de sa demande de dommages intérêts,
-constater que la prétendue reconnaissance de dette de 54.000 € n'est pas un acte notarié car non paraphée par un notaire et ne porte pas de sceau,
-dire et juger que ce document ne figure pas à l'acte de vente, est donc sans valeur probante et, est en tout état de cause, inopposable à la SCI IMMO PLUS,
-déclarer la reconnaissance de dette de 54.000 € nulle et de nul effet pour défaut de paraphes car non paraphée par Mme [J] ni par le notaire,
-constater que le document intitulé reconnaissance de dette de 54.000 € est sans cause puisqu'il ne contient aucune quittance et que la somme de 54.000 € n'a, en réalité, jamais été remise à la SCI IMMO PLUS, ni au syndic,
-déclarer cette reconnaissance de dette de 54.000 € nulle et de nul effet en raison de l'absence de cause,
-constater que le document intitulé reconnaissance de dette de 40.000 € est sans cause puisqu'il ne contient aucune quittance et que la somme de 40.000 € n'a, en réalité, jamais été remise à la SCI IMMO PLUS,
-déclarer cette reconnaissance de dette de 40.000 € nulle et de nul effet en raison de l'absence de cause,
-constater que la SCI IMMO PLUS a bien reçu les sommes de 16.500 et 642 € sur son compte,
-constater que les frais de notaire s'élèvent à 22.858 €,
-constater que la SCI IMMO PLUS reconnait devoir à M.[X] les sommes de 22.858 +16.500+642 = 40.000 €,
-constater que lors du compromis de vente, la SCI IMMO PLUS a versé la somme de 20.000 €,
-dire et juger que ladite somme de 20.000 € n'a pas été déduite du prix de vente ni remboursée à la SCI IMMO PLUS,
-condamner M.[X] au remboursement de la somme de 20.000 €,
-dire et juger qu'il y a lieu d'opérer compensation entre la dette due par la SCI IMMO PLUS et la dette due par M.[X] à la SCI IMMO PLUS,
-dire et juger qu'en définitive, la somme due par la SCI IMMO PLUS à M.[X] est de 20.000 €,
-dire et juger que, eu égard aux difficultés financières, la SCI IMMO PLUS devra s'acquitter de sa dette dans un délai de 24 mois,
-ordonner la radiation de l'inscription d'hypothèque prise en vertu des reconnaissances de dette,
-condamner M. [X] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
A l'appui des prétentions, la SCI IMMO PLUS 95 excipe :
-qu'aucune reconnaissance de dette n'a été signée pour un montant de 40.000 € ou à tout le moins que le gérant a signé sans comprendre la portée de sa signature alors même que maîtrisant mal la langue française il aurait du être assisté de son propre notaire ou de témoins,
-qu'au surplus aucune somme de 40.000 € n'a été versée sur son compte bancaire,
-que l'intimé a reçu une somme de 20.000 €, ce qu'il reconnaît, de sorte que cette somme doit se compenser avec celles dues par la SCI,
-que le document par lequel une somme de 54.000 € serait due est sans valeur probante comme ne portant pas le sceau du notaire ni la signature de l'ensemble des représentants de la SCI au jour de signature de l'acte,
-que les fonds de 54.000 € n'ont pas été remis et que par suite ils n'ont pas à être remboursés,
-que la SCI conteste avoir reçu cette somme qui n'a pas davantage été reçue par le syndic pour des travaux qui auraient été à entreprendre dans l'appartement acquis,
-que le vendeur, M.[X], de mauvaise foi, ne rapporte pas la preuve des versements qu'il prétend avoir faits.
Par conclusions transmises le 22 septembre 2017 auxquelles il y a lieu de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M.[X] entend que le jugement dont appel soit infirmé s'agissant des délais de paiement octroyés et confirmé s'agissant du montant de sa créance d'un montant de 94.000 €.
M.[X] sollicite des dommages intérêts à hauteur de 66.000 € outre la somme de 12.500 € au titre des frais irrépétibles et la condamnation de la SCI IMMO PLUS 95 aux dépens.
A l'appui de ses demandes, M.[X] argue :
-que la somme de 40.000 € a été versée, que le montant correspond à la reconnaissance de dette et que le versement apparaît sur la comptabilité du notaire,
-que M.[H] gérant de la SCI IMMO PLUS avait le pouvoir d'engager la société étant au surplus relevé que le prêt correspond à l'objet social de celle-ci en ce qu'il permet le financement d'un bien immobilier,
-que la somme de 20.000 € versée en tant qu'indemnité d'immobilisation doit s'imputer du prix de vente et non être restituée à l'acquéreur,
-que l'absence de bonne foi de la société IMMO PLUS 95 fait échec à ce que des délais de paiement lui soient octroyés.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 septembre 2017.
L'audience de plaidoiries a été fixée au 4 octobre 2017 et le délibéré au 9 novembre suivant.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé que les « dire et juger » et 'constater' ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert ; en conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci.
Sur les reconnaissances de dette
Selon l'ancien article 1315 du code civil applicable à la cause, l'acte litigieux ayant été conclu avant le 1er octobre 2016, date de l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
En application des anciens articles 1341 et suivants du code civil, applicables à la cause, la preuve du contrat de prêt incombe à celui qui demande la restitution des fonds versés et ne peut être que littérale lorsque le montant est supérieur à 1.500 €.
Il est déposé devant la cour par M.[X], un document intitulé « reconnaissance de dette » établi par Maître [Q] [G], notaire associé à [Localité 2], le 20 février 2013 et aux termes duquel M.[X] prête à la SCI IMMO PLUS 95 représentée par M.[X] [H] et Mme [J] épouse [H] une somme de 40.000 € en vue de financer des frais de notaire liés à l'acquisition d'un bien immobilier sis à [Adresse 3].
Il est rappelé que l'acte authentique vaut jusqu'à inscription de faux comme le rappelle l'article 303 du code de procédure civile.
S'il est justifié que Mme [H] est invalide comme souffrant d'une affection de la vue, il n'apparaît pas, à l'examen des pièces remises aux débats, que la société IMMO PLUS représentée à l'acte par M.[H] et Mme [J] épouse [H] -seuls associés au sein de la société civile immobilière- aient été dans l'impossibilité de comprendre la portée de l'engagement qu'ils prenaient en acceptant un prêt et en s'engageant à le rembourser.
Aucune pièce ne vient établir que les représentants de la SCI IMMO PLUS ne comprenaient pas la langue française.
A titre surabondant, la cour observe que l'acte mentionne expressément l'absence de mesures de protection concernant les intéressés.
Il en découle qu'il n'y avait lieu, au cas présent, et contrairement aux affirmations de l'appelant, à soumettre l'acte à la signature d'un second notaire.
Pour le surplus, la cour note que la somme de 40.000 € est inscrite au crédit de la SCI IMMO PLUS, valeur 20 février 2013, comme cela ressort des écritures comptables portées au compte de cette société dans les livres de l'office notarial.
Il est ainsi établi que M.[X] a prêté la somme de 40.000 € à la SCI IMMO PLUS et que celle-ci a bénéficié desdites sommes.
L'appelant ne conteste pas n'avoir pas procédé au remboursement de la somme prêtée dans les conditions mentionnées à l'acte de reconnaissance de dette.
Le droit de créance de l'intimé se chiffre donc à la somme de 40.000 € outre intérêts tels que prévu à l'acte notarié.
Il n'y a lieu d'imputer de cette somme celle de 20.000 € puisque ce dernier montant correspond à la somme réglée par la SCI IMMO PLUS au titre de l'indemnité d'immobilisation en ce qu'elle figure à la promesse de vente à la rubrique « indemnité d'immobilisation ' séquestre » et doit alors se déduire du seul prix de l'acquisition.
Il ne convient alors pas de faire droit à la demande de compensation de l'appelant.
A titre surabondant, la cour observe que devant le premier juge l'appelant a reconnu devoir à l'intimé la somme de 40.000 €.
Le jugement est confirmé en ce que la IMMO PLUS 95 a été condamnée à payer à M.[F] [X] la somme de 40.000 €.
S'agissant du prêt de la somme de 54.000 €, il ne ressort pas de la lecture de l'acte de prêt dressé le 20 février 2013 que cette somme a été prêtée à l'acquéreur par M.[X] en ce que l'acte n'en fait aucunement mention et précise, au contraire, que le prêt d'un montant de 300.000 € nécessaire à l'acquisition est financé par la Banque Populaire Rives de Paris.
Les anciens articles 1347 et 1348 du code civil, applicables à l'espèce, prévoient des exceptions à la règle de la preuve littérale notamment lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ou en cas d'impossibilité matérielle ou morale de se procurer une preuve littérale de l'acte juridique.
Or, M.[X] ne remet pas de pièce permettant de se convaincre que cette somme de 54.000 € a été remise à la SCI IMMO PLUS ; en effet, il n'est remis aucun justificatif de paiement et notamment aucun extrait du compte de M.[X] ou de toute autre pièce comptable.
Par ailleurs, et si M.[X] affirme avoir acquitté cette somme entre les mains du syndic de la copropriété comme cela ressort de ses conclusions, aucun document ne permet d'établir que les travaux ainsi payés par ses soins devaient donner lieu à remboursement de l'acquéreur et, ce faisant se rajoutaient au prix d'acquisition d'un montant de 300.000 €.
En conséquence, et parce que la preuve du prêt de 54.000 € n'est pas administrée, la cour, infirmant sur ce point le jugement déféré, rejette toute demande en paiement de M.[X] dirigée à l'encontre de la SCI IMMO PLUS pour obtenir paiement de la somme de 54.000 €.
Sur la demande de dommages intérêts
Comme relevé par le premier juge, M.[X] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice distinct découlant du défaut de paiement à bonne date des sommes prêtées et non couvert par le cours des intérêts.
Il en découle que le jugement est confirmé s'agissant du rejet de la demande de dommages intérêts.
Sur les délais de paiement
Le premier juge, retenant que la situation de la SCI IMMO PLUS 95 est délicate au vu des pièces comptables communiquées, a fait droit à la demande de délais.
La cour fait siens ces justes motifs et confirme le jugement entrepris sur ce point.
Sur la radiation de l'hypothèque
En l'absence de paiement de la somme de 40.000 € figurant à l'acte notarié du 20 février 2013, il n'est pas fait droit à la demande de radiation de l'inscription d'hypothèque.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande.
Sur les demandes accessoires
Il est équitable -chaque partie succombant en ses prétentions en cause d'appel- de rejeter toute demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La dette ayant été ramenée à la somme de 40.000 €, les dépens, en cause d'appel, sont à la charge de M.[X].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné la SCI IMMO PLUS 95 à payer à M.[F] [X] la somme de 54.000 € -cinquante quatre mille €- outre intérêts au taux légal,
Statuant à nouveau de ce chef de décision
REJETTE la demande en paiement de M.[F] [X] à hauteur de la somme de 54.000 €,
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,
Y ajoutant
REJETTE toute demande formée en cause d'appel au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE M.[F] [X] aux dépens en cause d'appel
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Patricia GRASSO, Président et par Madame RUIZ DE CONEJO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
