COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
VM
Code nac : 56B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 31 OCTOBRE 2017
R.G. N° 16/07401
AFFAIRE :
SARL FOCH IMMOBILIER anciennement dénommée STRANIERI IMMOBILIER
...
C/
SAS SOLATOL IMMOBILIER
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 22 Septembre 2016 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE
N° Chambre : 3
N° Section :
N° RG : 2015F01542
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN
Me Perrine WALLOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL FOCH IMMOBILIER anciennement dénommée STRANIERI IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 1600946 - Représentant : Me Christophe BORE de la SCP ALLAIN, KALTENBACH, RAIMON, DOULET, BORE, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19
SCP [X] [V]-[W] [O], ès-qualités de mand. judiciaire de la SAS SOLATOL IMMOBILIER
N° SIRET : 500 966 999
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Perrine WALLOIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16 - N° du dossier 485
Représentant : Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ-CORNAIRE-MONSONEGO-MAYNARD-DERIEUX, Plaidant, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU -
APPELANTES
****************
SAS SOLATOL IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Perrine WALLOIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16 - N° du dossier 485
Représentant : Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ-CORNAIRE-MONSONEGO-MAYNARD-DERIEUX, Plaidant, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Octobre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller et Madame Véronique MULLER, conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 19 novembre 2010, la société Stranieri Immobilier (ci-après société Stranieri) - maître d'ouvrage d'un programme immobilier situé à [Localité 1] - a confié à la société Solatol Immobilier (ci-après société Solatol) un contrat de conseil et d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, et ce moyennant une rémunération de 556.000 euros HT au titre de la mission "d'assistance au titre des études préalables", et de 400.000 euros HT au titre de la mission "d'assistance au montage technique et administratif du projet".
La société Stranieri s'est opposée au paiement des dernières factures de la société Solatol pour un montant de 475.207,88 euros au motif que la mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage était en réalité une mission "déguisée" de commercialisation des lots et qu'elle n'avait pas été achevée par la société Solatol.
En octobre 2013, la société Solatol a fait assigner la société Stranieri en référé devant le tribunal de commerce de Melun aux fins d'obtenir paiement du solde des factures. Par ordonnance du 8 janvier 2014, le président du tribunal de Melun s'est déclaré incompétent au profit du président du tribunal de commerce de Nanterre. Par ordonnance du 27 juin 2014, confirmée par arrêt de cette cour du 12 mars 2015, le président du tribunal de commerce de Nanterre a constaté l'existence d'une contestation sérieuse et dit n'y avoir lieu à référé.
Par jugement du 5 janvier 2015, le tribunal de commerce de Melun a placé la société Solatol en redressement judiciaire, la SCP [B] [O] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire.
Par acte du 6 août 2015, la société Solatol, représentée par son mandataire, a fait assigner la société Stranieri au fond devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins d'obtenir paiement de la somme principale de 475.207,88 euros, outre des intérêts et frais irrépétibles.
Par jugement du 22 septembre 2016, le tribunal de commerce de Nanterre a :
- condamné la société Stranieri à payer à la société Solatol la somme de 216.276,26 euros, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,
- dit n'y avoir lieu à paiement de frais irrépétibles,
- ordonné l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 14 octobre 2016 par la société Stranieri et l'appel interjeté le 21 octobre 2016 par la SCP [B] [O] en sa qualité de mandataire de la société Solatol.
Vu l'ordonnance de jonction des deux instances.
Vu les dernières écritures signifiées le 29 novembre 2016 par lesquelles la société Foch Immobilier (venant aux droits de la société Stranieri) demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les opérations conduites par Solatol ne relèvent pas de l'assistance à maîtrise d'ouvrage, mais de la commercialisation de logements neufs,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la société Stranieri ne rapportait pas la preuve des versements qu'elle déclarait avoir effectués pour un montant de 180.833 euros HT, et en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société Solatol la somme de 216.276,26 euros TTC,
Statuant à nouveau,
- dire que la société Foch Immobilier a réglé à la société Solatol les sommes qu'il était convenu de lui verser au titre de la commercialisation pour l'opération de [Localité 2],
- débouter en conséquence la société Solatol de l'ensemble de ses demandes,
- condamner reconventionnellement la société Solatol à payer à la société Foch Immobilier la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société Solatol à verser à la société Foch Immobilier la somme de 9.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la demanderesse aux entiers dépens.
Vu les dernières écritures signifiées le 1° septembre 2017 au terme desquelles la société Solatol - de nouveau in bonis - demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a jugé que la société Stranieri ne rapportait pas la preuve des versements qu'elle déclarait avoir effectués pour un montant de 180.833 euros HT,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation mise à la charge de la société Stranieri à la somme à 216.276,26 euros,
Statuant à nouveau,
- débouter la société Foch Immobilier de ses prétentions,
- condamner la société Foch Immobilier au paiement de la somme de 475.207,88 euros correspondant au solde des factures exigibles, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure datée du 19 septembre 2013, et ce jusqu'à parfait paiement,
- dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés pour produire eux-
mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
- condamner la société Foch Immobilier au paiement d'une indemnité de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Foch Immobilier aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la présente espèce, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l'espèce, la société Solatol sollicite l'application du contrat et le paiement du solde de ses prestations, soit la somme de 475.207,88 euros. Elle conteste les allégations de la société Stranieri, et affirme que ses prestations correspondaient bien à des missions d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, et non pas de commercialisation.
Pour s'opposer à cette demande en paiement, la société Stranieri soutient en premier lieu que le contrat signé n'est qu'une « simulation conventionnelle » qui « n'a jamais eu vocation à s'appliquer entre les parties », ajoutant que la véritable mission confiée à la société Solatol était une mission de commercialisation que celle-ci n'a pas menée à son terme, de sorte qu'elle ne peut solliciter le paiement de la totalité des prestations. Elle soutient en outre que certains paiements déjà effectués par ses soins n'ont pas été comptabilisés par la société Solatol, de sorte qu'elle n'est plus redevable d'aucune somme.
Le tribunal de commerce, retenant que la société Stranieri soutenait avoir réglé la somme de 752.040 euros, en a déduit qu'elle reconnaissait devoir cette somme et l'a condamnée au paiement du solde restant dû sur cette somme, après déduction des règlements dont il n'était pas justifié. Le tribunal a en outre estimé que les opérations réalisées par la société Solatol ne relevaient pas de la maîtrise d'ouvrage, mais d'une activité de promotion immobilière.
Le contrat signé par les parties définit la mission de l'assistant du maître d'ouvrage comme une mission de conseil et d'assistance dans les domaines suivants :
1 - « études préalables de l'opération : a) réalisation de l'étude commerciale, détermination du programme du projet, définition première du plan d'aménagement prévisionnel et éventuellement de ses phases d'extension potentielle, réalisation de l'étude de faisabilité et de l'étude financière, b) préparation des différentes pièces et dossiers se rapportant à la réalisation du projet,
2 - montage technique et administratif du projet : a ) définition du projet, de ses éventuelles extensions, avec leurs implications architecturales, techniques et paysagères, b)constitution du dossier de permis de construire du projet, c) démarches nécessaires à l'obtention des autorisations administratives permettant la construction du projet, notamment concernant la phase de modification du PLU, préalable à tout dépôt de permis, d) le cas échéant, en cas de recours portant sur les autorisations obtenues, participation aux démarches nécessaires en vue d'obtenir le caractère définitif desdites autorisations. »
Le contrat prévoit une rémunération forfaitaire de la société Solatol à hauteur de 556.000 euros HT pour la mission « études préalables », cette somme devant être réglée en 4 échéances, la dernière après purge des recours et au moment où les permis sont définitifs, et de 400.000 euros HT pour le « montage technique et administratif du projet », en 2 versements, l'un à la mise hors d'eau, l'autre 12 mois après la mise hors d'eau.
Sans remettre en cause la validité même du contrat, la société Stranieri soutient - à l'encontre des dispositions contractuelles ' d'une part que la mission confiée n'était pas celle décrite - avec pourtant beaucoup de précision - au contrat, mais une simple mission de commercialisation des biens, d'autre part que la rémunération ne devait être versée qu'au fur et à mesure de la commercialisation du programme immobilier, toutes circonstances qui aboutiraient ainsi à vider le contrat de toute sa substance, au mépris de sa force obligatoire, et dans le seul but d'échapper aux dispositions légales d'ordre public sur la profession d'agent immobilier. Il convient d'examiner successivement ces deux points.
S'agissant du contour de la mission confiée à la société Solatol, la cour observe que celle-ci justifie de la réalisation d'un certain nombre de prestations qui ressortent clairement d'un contrat d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, telles que l'acquisition des emprises foncières nécessaires à l'opération (en ce compris les négociations avec les partenaires, dont les notaires), les démarches pour l'obtention du permis de construire (il ressort notamment des courriels échangés avec la mairie que M. [W], dirigeant de la société Solatol, est l'interlocuteur privilégié des services de la mairie), les démarches auprès du géomètre M. [G], les relations avec la banque (Crédit du Nord) pour obtenir la garantie financière d'achèvement (GFA) nécessaire s'agissant de ventes en l'état futur d'achèvement.....
Les diverses attestations produites aux débats par la société Stranieri (Crédit du Nord, géomètre), en ce qu'elles viennent systématiquement contredire les courriers produits par la société Solatol, sont pour le moins sujettes à caution, de sorte que la cour ne peut leur accorder qu'une force probante limitée.
Contrairement à ce qui est soutenu par la société Stranieri, il est ainsi établi que les prestations réalisées par la société Solatol ressortaient, sinon pour la totalité, du moins pour une part très importante d'une véritable mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, en conformité avec les termes du contrat. Il est encore démontré par les documents produits aux débats que M. [W] était en lien avec des sociétés extérieures (notamment Foncia, ou Victoria patrimoine) qui étaient chargées de la commercialisation des lots, ce qui tend à confirmer que cette mission n'était pas directement confiée à M. [W].
Certains éléments du dossier pourraient toutefois laisser penser que la société Solatol a pu, ponctuellement, assurer des prestations de commercialisation. Il en est ainsi de l'acquisition par un organisme de logement social de 40 logements, étant toutefois observé qu'il est habituel que ces organismes s'adressent directement au promoteur-maître de l'ouvrage (en l'espèce la société Stranieri). S'agissant des autres ventes, il n'existe aucune certitude quant au rôle de promoteur prêté à la société Solatol, tant les éléments produits sont peu explicites. Le fait que la société Solatol informe régulièrement la société Stranieri des ventes réalisées au cours d'une période ne signifie pas nécessairement que la société Solatol vend elle-même les biens immobiliers (aucun contrat de réservation n'est produit à en-tête de la société Solatol), mais pourrait confirmer l'existence d'un lien entre la société Solatol et les agences commercialisant les biens. Les autres documents produits aux débats sont d'ailleurs pour la plupart des informations adressées par la société Solatol aux partenaires, voire aux clients qui ont déjà réservé des biens (sans que l'intervention de Solatol dans cette réservation soit établie).
Même si l'on devait admettre, pour les besoins du raisonnement, que, dans le cadre du contrat d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, la société Solatol a pu effectuer ponctuellement certains actes de commercialisation, il n'est cependant pas possible d'affirmer - en contradiction totale avec les termes précis du contrat - que la mission de la société Solatol était uniquement une mission de commercialisation des lots, la preuve contraire étant suffisamment rapportée.
En tout état de cause, cette question de la nature précise des prestations réalisées n'est finalement qu'une question accessoire, la question principale restant celle du paiement du solde des factures.
S'agissant du paiement du solde des factures, la société Stranieri Immobilier ne conteste ni le prix des prestations - quelle que soit leur nature - fixé par le contrat à la somme globale de 956.000 euros HT, ni le fait qu'il reste dû sur ce prix une somme globale de 397.331 euros HT (soit 475.207,88 euros TTC).
Pour échapper au paiement de ce solde, la société Stranieri invoque l'inachèvement des prestations de la société Solatol, en ce que 17 lots seraient toujours invendus. Force est toutefois de constater que le document produit aux débats (pièce numéro 7 : "grille du programme le clos Brassens") pour justifier de l'inachèvement n'est pas daté, de sorte qu'il ne permet pas de démontrer qu'à ce jour, certains lots seraient encore invendus.
La cour retiendra dès lors que les prestations de la société Solatol, quelle que soit leur nature, sont aujourd'hui achevées de sorte que la demande en paiement de la société Solatol est au moins fondée en son principe.
La société Stranieri soutient toutefois que la société Solatol n'aurait pas comptabilisé certains règlements qu'elle a cependant effectués - pour le compte de cette dernière - pour un montant total de 196.676,27 euros.
La société Solatol soutient que ces règlements ne concernent ni la société Stranieri ni la société Solatol, indiquant qu'il s'agit de règlements de dettes personnelles entre les dirigeants des deux sociétés, M. Stranieri et M. [W].
La société Stranieri invoque en premier lieu un règlement de 100.000 euros qu'elle aurait effectué en règlement du prix d'acquisition d'un bien immobilier par M. [W]. Les documents produits aux débats démontrent que ce règlement a été émis par une indivision Stranieri (et non par la société Stranieri Immobilier) pour le compte de M. [W] personnellement, de sorte que ce règlement est totalement étranger au litige opposant les sociétés Stranieri Immobilier et Solatol Immobilier, et qu'il est radicalement impossible de l'imputer sur la créance dont dispose cette dernière.
S'agissant des autres règlements allégués pour une somme globale de 96.676,27 euros (trois factures de travaux de maçonnerie, et une facture de travaux de plomberie), il s'agit de factures émises au nom de " l'entreprise Stranieri G" (et non de la société Stranieri Immobilier). Si, comme il est soutenu, l'entreprise Stranieri avait réglé ces factures "pour le compte" de la société Solatol - par un mécanisme comptable non explicité - celles-ci auraient été émises au nom de cette société, et non pas au nom de l'entreprise Stranieri G. Force est ainsi de constater que la société Stranieri ne démontre pas avoir réglé ces factures pour le compte d'un tiers, en l'espèce la société Solatol.
Il n'est donc pas démontré que la société Stranieri ait effectué des règlements devant être imputés sur la créance de la société Solaltol à hauteur de 475.207,88 euros.
Contrairement à ce qu'a pu estimer le premier juge, la société Foch Immobilier, venant aux droits de la société Stranieri Immobilier, reste bien devoir la somme de 475.207,88 euros, (et non pas seulement la somme de 216.276,26 euros), au titre du solde du contrat. Le jugement déféré sera dès lors confirmé - en ce qu'il a condamné la société Stranieri Immobilier à payer à la société Solatol Immobilier la somme de 216.276,26 euros au titre du solde dû sur le contrat du 19 novembre 2010 - sauf à porter cette somme à 475.207,88 euros.
Il sera fait droit à la demande en paiement des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 19 septembre 2013. Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.
La demande de la société Foch Immobilier en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée, dès lors qu'il est fait droit aux demandes de la société Solatol Immobilier.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à la société Solatol une indemnité de procédure de 5.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Stranieri Immobilier, devenue Foch Immobilier, à payer à la société Solatol Immobilier la somme de 216.276,26 euros au titre du solde dû sur le contrat du 19 novembre 2010, sauf à porter cette somme à 475.207,88 euros,
Et y ajoutant,
Dit que la somme de 475.207,88 euros portera intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2013,
Dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la société Foch Immobilier, venant aux droits de la société Stranieri Immobilier, à payer à la société Solatol Immobilier la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Foch Immobilier, venant aux droits de la société Stranieri Immobilier, aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
