COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
1re chambre 2e section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 SEPTEMBRE 2017
R.G. N° 15/06282
AFFAIRE :
[U] [D]
C/
Consorts [N]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mai 2015 par le Tribunal d'Instance de Courbevoie
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Marc JOBERT
Me Claire PONROY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [U] [D]
né le [Date naissance 1] 1922 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622
assisté de Me Marc JOBERT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0912
APPELANT
****************
Monsieur [X] [N]
né le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Mademoiselle [G] [N]
née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]
Mademoiselle [P] [N]
née le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 8]
Tous représentés par Me Claire PONROY, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 14, et assistés de Me Pierre SIFFRE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0713
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Madame Delphine BONNET, Conseiller,
Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée, déléguée à la Cour par ordonnance du 09 mars 2017 de la Première présidente,
Greffier, lors des débats : Mme Marine COLAS,
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 18 octobre 2013, Mmes [G] et [P] [N] et M. [X] [N] (les consorts [N]) ont fait assigner M. [D] devant le tribunal d'instance de Courbevoie et ont demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, et sur le fondement des articles 544, 1371 et 1382 du code civil, de :
- constater que M. [D] est occupant sans droit ni titre de la moitié de l'appartement situé [Adresse 1],
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [D], au montant de 623,50€ correspondant à la valeur d'occupation de la moitié de l'immeuble,
- condamner M. [D] à leur payer
* une somme de 37.410€ correspondant à l'indemnité d'occupation due au titre des cinq dernières années d'occupation de la partie du logement qu'il occupe et qui appartient aux héritiers de Mme [O] [N], outre les intérêts au taux légal,
* une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts,
* une somme de 10.000€ au titre de l'enrichissement sans cause,
* une somme de 2.500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
M. [D] en défense a demandé de débouter les demandeurs, de les condamner au paiement d'une somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et subsidiairement d'ordonner une expertise avec consignation à la charge des demandeurs.
Par jugement contradictoire du 20 mai 2015, le tribunal d'instance de Courbevoie a :
- dit que M. [D] était occupant sans droit ni titre de la moitié de l'appartement du [Adresse 1],
- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [D] depuis le 18 octobre 2008 à la somme mensuelle de 623,50€ payable le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux et révisable chaque année à la date anniversaire du jugement en fonction de l'IRL,
- condamné M. [D] au paiement de la somme de 37.410€, soit 623,50€x12 mois x 5 ans, correspondant à l'indemnité d'occupation des cinq dernières années d'occupation de la partie du logement qu'il occupe et qui appartient aux héritiers de Mme [O] [N], outre les intérêts au taux légal,
- rejeté la demande d'exécution provisoire et celle de frais irrépétibles ainsi que toute autre demande,
- condamné M. [D] aux dépens.
M. [D] a relevé appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, il formule les demandes suivantes
- infirmer le jugement,
- juger que le bail verbal entre Mme [O] [N] et M. [D] intervenu suivant leur commune intention lors de l'achat de l'appartement par contrat du 17 août 1983 confère à M. [D] un droit de jouissance sur l'appartement des héritiers de Mme [N],
- juger que M. [D] n'est pas occupant sans droit ni titre,
- en conséquence, à titre principal, débouter les consorts [N] de toutes leurs demandes,
- à titre subsidiaire, avant dire droit, ordonner une expertise afin d'évaluer la valeur locative du bien concerné aux frais avancés des demandeurs initiaux,
- à titre très subsidiaire, condamner les intimés à rembourser à M. [D] la somme de 23.819,93€ au titre des montants engagés à leur profit et ordonner la compensation entre cette somme et la condamnation à venir,
- en tout état de cause, condamner les consorts [N] à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Les consorts [N], intimés, dans leurs dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, formulent les demandes suivantes :
* vu les articles 544,1300 et 1240 du code civil,
* les juger recevables et bien fondés en leurs demandes et en conséquence,
* débouter M. [D] de toutes ses demandes,
* confirmer le jugement en ce qu'il a
- dit que M. [D] était occupant sans droit ni titre de la moitié de l'appartement du [Adresse 1] appartenant aux héritiers [N],
- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [D] depuis le 18 octobre 2008 à la somme mensuelle de 623,50€ correspondant à la valeur d'occupation de la moitié de l'immeuble appartenant aux héritiers [N], somme payable d'avance le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux et révisable chaque année à la date anniversaire du jugement en fonction de l'IRL,
- condamné M. [D] au paiement de la somme de 37.410€, soit 623,50€x12 mois x 5 ans, correspondant à l'indemnité d'occupation des cinq dernières années d'occupation de la partie du logement qu'il occupe et qui appartient aux héritiers de Mme [O] [N], outre les intérêts au taux légal,
* condamner M. [D] au paiement de la somme de 623,50€ par mois à compter du 18 octobre 2013 (date de la fin de la prescription quinquennale) jusqu'à ce qu'un arrêt soit rendu par la Cour et par la suite le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux,
* infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande tendant au paiement de la somme de 10.000€ au titre des dommages et intérêts et à la demande tendant au paiement de la somme de 10.000€ au titre de l'enrichissement sans cause, et, statuant à nouveau,
* condamner M. [D] au paiement de la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts et de 10.000€ au titre de l'enrichissement sans cause,
* en tout état de cause, condamner M. [D] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS
Le tribunal a rappelé que :
- par acte authentique du 17 août 1983 M. [D] et Mme [O] [N] ont acquis en indivision chacun pour moitié la propriété d'un appartement de 55m² situé [Adresse 1],
- par acte authentique du 29 février 1984, M. [D] a vendu à Mme [O] [N] pour le prix de 325.000F ses parts de la propriété en conservant un droit d'usage et d'habitation sur les parts de la propriété cédée en contrepartie de la prise en charge par M. [D] des dépens d'entretien des parties communes dans la proportion de la moitié, le paiement des impôts, contributions et charges de toute nature et la charge des grosses réparations, la somme de 325.000F étant convertie en une rente viagère annuelle de 5.830,75F devant être versée à M. [D] jusqu'à son décès,
- Mme [O] [N] est décédée le [Date décès 1] 2002.
Il en a déduit que le droit d'usage et d'habitation de M. [D] ne portait pas sur l'ensemble des lots occupés par lui seul, que les conditions d'exercice de ce droit ne l'exonéraient pas de payer une indemnité d'occupation pour la période non prescrite de cinq ans, le fait que Mme [O] [N] ne lui ait pas réclamé une telle indemnité de son vivant ne constituant pas une renonciation claire et non équivoque et n'étant pas opposable aux héritiers.
M. [D] fait valoir que :
- il a fait l'acquisition avec Mme [N] d'un appartement à [Localité 2] et qu'un bail verbal a été conclu entre eux à cette occasion, M. [D] se chargeant de l'administration et de la conservation du bien et prenant à sa charge tous les frais et charges de la vente et ceux de l'appartement (charges de copropriété, taxes foncières, réparations),
- une vente en viager a eu lieu le 29 février 1984, M. [D] se réservant la jouissance de la part cédée moyennant une contribution de moitié de l'entretien des parties communes et s'engageant à supporter les impôts, contributions et charge de toute nature, autres que les charges extraordinaires, ainsi que les consommations et fournitures de l'immeuble,
- le premier juge n'a pas véritablement recherché l'intention des parties ni examiné la convention verbale conclue pour administrer le bien, le bail verbal ayant pourtant été exécuté jusqu'au décès prématuré de Mme [N],
- Mme [N] n'a jamais réclamé d'indemnité d'occupation,
- il n'était pas occupant sans droit ni titre, puisqu'il est entré dans les lieux avec l'accord du bailleur et qu'il est resté dans les lieux pendant près de 30 ans,
- subsidiairement, l'évaluation proposée arbitrairement par les consorts [N] doit être réexaminée s'il y a lieu par voie d'expertise,
- très subsidiairement, il doit être tenu compte de la somme de 23.819,93€ correspondant aux sommes qu'il a déboursées: paiement des charges de copropriété, taxes foncières, abattement sur la rente viagère, renonciation à des remboursements.
- la demande d'indemnisation des époux [N] doit être rejetée.
Les consorts [N] font valoir les arguments suivants :
- ils possèdent la pleine propriété sur la moitié de la maison et seulement le fructus et l'abusus sur la moitié de l'immeuble qui appartenait initialement à M. [D],
- M. [D] ne dispose d'aucun droit lui permettant d'utiliser la partie de l'immeuble qui leur appartient,
- M. [D] n'a pas bénéficié du statut de locataire malgré la tolérance des consorts [N] et se trouve être sans droit ni titre,
- l'acte de vente de 1984 est clair est sans ambiguïté et il n'y a pas à rechercher davantage quelle était l'intention des parties,
- la répartition du coût des charges répond à une logique qui ne nécessite aucune interprétation,
- l'indemnité d'occupation doit respecter son caractère compensatoire et indemnitaire,
- la valeur locative totale de l'appartement est estimée à 1.265€ par mois en fonction d'attestations et d'une estimation d'agence, ce qui correspond à une indemnité de ce montant multipliée par 12 (mois) et 5 (ans),
- les sommes versées par M. [D] en exécution de l'acte du 29 février 1984 ne peuvent venir en compensation avec sa dette,
- le préjudice qu'ils ont subi doit être compensé en outre d'une indemnité de 10.000€, l'enrichissement sans cause de M. [D] devant par ailleurs être fixé à la même somme.
Il apparaît que, contrairement à ce que soutient l'appelant, le contrat de vente du 17 août 1983 non plus que le contrat de rente viagère n'ont attribué à M. [D] un droit d'usage et d'habitation sur l'appartement en son entier. Il eut été facile si tel avait été le cas d'ajouter une clause définissant ce droit et ses modalités. Or l'acte de vente du 29 février 1984 précise que 'M. [D] se réserve pendant sa vie, le droit d'usage et d'habitation sur les parts et portions présentement cédées'. L'acte est donc clair et ne nécessite pas d'interprétation.
Comme l'a à juste titre indiqué le tribunal, le fait que Mme [N], de son vivant, n'ait pas réclamé d'indemnité d'occupation ne constitue pas une renonciation claire et non équivoque et n'est pas opposable aux héritiers.
Il apparaît que Mme [N] n'a jamais envisagé donner à M. [D] un titre d'occupation sur ses parts. Peu avant son décès, elle avait d'ailleurs proposé à M. [D] de céder ses droits d'usage ou d'habitation ou d'acheter la propriété complète selon un prix à déterminer. Par ailleurs, dès juillet 2002, les consorts [N] ont demandé à M. [D] une indemnité d'occupation pour la part d'immeuble leur appartenant.
Le fait que M. [D], en application de l'acte de 1984, ait pris à sa charge un certain nombre de dépenses (le paiement des contributions et charges de toute nature et la charge des grosses réparations) ne peut justifier l'absence d'indemnité d'occupation et n'est que la stricte application d'une convention qui ne lui confère pas de droit supplémentaire.
M. [D] invoque en procédure d'appel l'existence d'un bail verbal mais aucun élément probatoire (témoignage, courrier...) n'est développé au soutien de cette allégation, alors que ce bail, selon lui, aurait été appliqué pendant près de 30 ans.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a décidé que M. [D] était sans droit ni titre et devait verser, pour la période non prescrite une indemnité d'occupation qu'il a fixé en fonction des documents pertinents versés aux débats et sans qu'il y ait lieu d'ordonner une expertise, à la somme de 623,50€.
Il y a donc lieu de condamner M. [D] au paiement de la somme totale de 37.410€ et, en conséquence, de faire droit à la demande des intimés aux fins de condamner M. [D] au paiement de la somme de 623,50€ par mois à compter du 18 octobre 2013 jusqu'au présent arrêt et, par la suite, le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux.
M. [D] soutient subsidiairement qu'il a réglé la somme totale de 19.869,28€ au titre des charges découlant de l'acte de 1984 et que cette somme doit venir en déduction des sommes qu'il doit.
Mais, ainsi qu'il a été indiqué précédemment, le paiement de cette somme n'a été que l'exécution des clauses non équivoques de l'acte du 29 février 1984 qui ne prévoyait ni bail verbal, ni compensation d'aucune sorte. Il y a donc lieu de rejeter cette demande de M. [D].
Les consorts [N] renouvellent leur demande d'une indemnisation de 10.000€ pour le préjudice subi et de la somme de 10.000€ pour enrichissement sans cause. Comme ils l'indiquent eux-mêmes, l'indemnité d'occupation qu'ils sollicitent et qui leur a été alloué revêt également un caractère indemnitaire qui a été pris en compte dans la fixation de la somme de 623,50€. Le tribunal avait à juste titre relevé que les demandeurs n'établissaient pas un préjudice caractérisé alors qu'au décès de M. [D], ils retrouveront la pleine propriété du bien.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ces demandes.
Le jugement ayant été confirmé sur le fond, il le sera également en ce qu'il a rejeté la demande de frais irrépétibles et condamné M. [D] aux dépens.
M. [D] ayant succombé dans ses demandes en cause d'appel, les dépens exposés devant la cour seront à sa charge.
S'agissant de la procédure d'appel, il apparaît équitable de condamner M. [D], tenu aux dépens, à payer, conformément à l'article 700 du code de procédure civile, aux consorts [N] la somme de 2.000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
- confirme le jugement en toutes ses dispositions,
- condamne de plus M. [D] à payer aux consorts [D] la somme de 623,50€ par mois à compter du 18 octobre 2013 jusqu'au présent arrêt et, par la suite, le premier jour de chaque mois jusqu'à la libération des lieux,
- rejette l'ensemble des demandes de M. [D] et les demandes plus amples ou contraires des intimés,
- y ajoutant, condamne M. [D] à payer aux consorts [N] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. [D] aux dépens d'appel
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Mme Catherine SPECHT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
