COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
DU 30 MAI 2017
R.G. N° 16/00633
AFFAIRE :
[X] [H]
C/
SCI CCB
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2016 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° RG : 13/07388
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 30/05/17
à :
Me Bertrand ROL
Me Emmanuelle BOQUET
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE TRENTE MAI DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [X] [H]
née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20160062
assisté de Me Stéphane FERTIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0075
APPELANTE
****************
SCI CCB
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
N° SIRET : 452 569 635
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET/NICLET-LAGEAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 - N° du dossier 13.00244
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2017, Monsieur Serge PORTELLI, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Madame Delphine BONNET, Conseiller,
Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée, déléguée à la Cour par ordonnance du 12 décembre 2016 de la Première présidente,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Marine COLAS
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous-seing privé en date du 2 mars 2010, la SCI CCB a consenti un bail professionnel à Mme [H] portant sur le lot B8 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de six ans à compter du 1er avril 2010.
Suite à des problèmes d'infiltrations, la SCI CCB a proposé à Mme [H] d'occuper le bureau B16 dépendant du même immeuble. Elle soutient l'avoir informée, par lettre du 25 avril 2013, que les travaux du bureau B8 étaient terminés, lui avoir demandé de libérer le bureau B16 et de réintégrer le bureau B8.
Parallèlement, elle lui faisait délivrer, le 24 juillet 2013, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 12.286,64 € au titre des loyers et charges impayés.
Par exploit du 26 août 2013, elle l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour la voir notamment condamnée au paiement d'arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 mars 2015, la SCI CCB demandait au tribunal de :
- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 53.004,81€ arrêtée au mois de janvier 2015 pour le local B8 et celle de 62.353,81€ arrêtée au mois de janvier 2015 pour le local B16,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- prononcer la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire,
- rejeter les pièces 2,14,19,23,24,25 et 26 visées dans les écritures de Mme [H] conformément aux conclusions d'incident signifiées le 11 mars 2015, déposées par Me Boquet devant le juge de la mise en état,
- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées avant clôture, le 11 décembre 2014, Mme [H] demandait au tribunal :
* in limine litis,
- de surseoir à statuer sur les demandes de la SCI CCB en attendant que la juridiction pénale saisie de ce litige ait statué,
- de sommer la SCI CCB de justifier de sa qualité de propriétaire des locaux donnés à bail,
* en tout état de cause, de débouter la SCI CCB de toutes ses demandes,
- de constater que la SCI CCB a violé ses obligations contractuelles de délivrance, a gravement manqué à son obligation de loyauté et commis des fautes engageant sa responsabilité, et en conséquence,
- de condamner la SCI CCB à lui verser les sommes suivantes : 8.455€ en remboursement des loyers, 26.144€ en remboursement de la provision pour charges versées indûment et non régularisée,12.000€ en réparation de ses préjudices matériels, 6.798€ en réparation des préjudices subis du fait de son éviction des locaux,15.000€ en réparation de son préjudice moral et 4.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2015.
Par conclusions signifiées le 16 octobre 2015, Mme [H] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture du 2 juillet 2015 et la réouverture des débats pour joindre cette instance à celle connexe venant sur incompétence du juge de l'exécution.
Par jugement contradictoire en date du 11 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
- dit n'y avoir pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction pénale,
- écarté des débats les pièces 2,14,19, 23,24, 25 et 26 visées dans les écritures de Mme [H],
- débouté Mme [H] de l'ensemble de ses demandes,
- constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire,
- fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges,
- condamné Mme [H] à payer à la SCI CCB, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015 la somme de 50.983,38€, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local 16, et celle de 49.575,37€ , arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local 8,
- condamné Mme [H] à payer à la SCI CCB la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] au paiement des dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Mme [H] a interjeté appel de ce jugement le 27 janvier 2016. Dans ses dernières conclusions auxquelles la Cour se réfère pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, Mme [H] formule les demandes suivantes :
- déclarer recevable et bien fondée Mme [H] en son appel,
- y faisant droit, réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- et statuant à nouveau, à titre principal, dire et juger que seul le loyer pour le bureau 16 est dû de mai 2013 à novembre 2014 soit 8.010€ HT,
- à titre infiniment subsidiaire, à supposer que la SCI CCB justifie d'une mise en demeure régulière de réintégrer le bureau n°8, dire et juger que Mme [H] n'est redevable de loyers supplémentaires pour le bureau n°8 que de septembre 2013 jusqu'au 31 décembre 2014 soit 7.120€HT, soit au total 15.130€ HT,
- en tout état de cause, faute pour la SCI CCB de justifier de l'ensemble des charges annuelles depuis l'entrée dans les lieux jusqu'à leur libération, restituer la somme de 17.200€ à Mme [H],
- condamner La SCI CCB à restituer le dépôt de garantie de 890€ HT,
- ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,
- condamner la SCI CCB à rembourser à Mme [H] toutes les sommes trop perçues au titre de l'exécution forcée du jugement dont appel,
- condamner la SCI CCB à payer à Mme [H] la somme de 8.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Rol, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions auxquelles la Cour se réfère pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI CCB, intimée, formule les demandes suivantes :
- déclarer irrecevable la demande de restitution du dépôt de garantie,
- confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2016 par le tribunal de grande instance de Pontoise,
- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [H] à payer à la SCI CCB la somme de 3 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [H] aux entiers dépens,
- et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Boquet pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 mars 2017 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 21 mars 2017.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour arrêt être rendu par mise à disposition des parties au greffe le 30 mai 2017.
MOTIFS
Jugement et arguments des parties
Le tribunal a dans un premier temps rejeté la demande de sursis à statuer. Il a estimé que le litige locatif était indépendant de l'instance pénale en cours et que, de plus, le sursis serait, de par le délai excessif qu'il ferait naître, contraire à une bonne administration de la justice. Il a par ailleurs débouté Mme [H] de sa contestation de la propriété des lieux, retenant qu'elle n'avait contesté jusqu'alors la qualité de la SCI CCB de propriétaire des lieux y compris devant le juge de la mise en état et que cet incident apparaissait peu sérieux. Le tribunal a écarté des débats plusieurs pièces visées par Mme [H] au motif qu'elles avaient été produites à la veille de l'ordonnance de clôture ou postérieurement à celle-ci.
Sur le fond, le tribunal a constaté que le bail professionnel conclu le 2 mars 2010 pour le bureau 8 contenait une clause résolutoire, que le 24 juillet 2013, la SCI CCB avait signifié à Mme [H] un commandement visant cette clause de payer la somme principale de 12.094,15€ correspondant à l'arriéré de loyers arrêté au 18 juillet 2013, que la locataire n'avait pas réglé cette somme dans le délai prescrit, que les divers désordres évoqués par la locataire avaient été pris en compte par la société bailleresse notamment par la fourniture d'un autre local pendant les travaux, que le local initial avait été remis à neuf selon constat d'huissier et qu'en définitive Mme [H] ne pouvait invoquer un préjudice de jouissance la dispensant de régler son loyer. Il a, en conséquence, constaté la résolution du bail à la date du 2 août 2013 par l'effet de la clause résolutoire et fixé l'indemnité d'occupation au montant contractuel du loyer et des charges.
S'agissant de l'arriéré de loyer, le tribunal a estimé que la SCI CCB était en droit de réclamer le paiement des loyers des deux locaux loués dès lors que Mme [H] devait regagner le premier local une fois effectués les travaux nécessaires. Après avoir établi les comptes entre parties, il a fixé le montant de cet arriéré à la somme de 50.938,38€ pour le local 16 et à la somme de 49.575,37€ pour le local 8.
S'agissant des demandes reconventionnelles de Mme [H], le tribunal a estimé que l'intéressée ne justifiait pas de la réalité des fautes reprochées à la bailleresse (manquement à l'obligation de délivrance et à son obligation de loyauté, dysfonctionnement divers) ni du caractère non justifié des charges réclamées. Elle a en conséquence rejeté ses demandes d'indemnisation.
Mme [H] fait valoir qu'elle n'a jamais reçu de mise en demeure de réintégrer le local 8. Elle conteste l'authenticité des lettres des 30 avril et 30 mai 2013 et indique avoir déposé plainte pour faux et usage. Elle affirme que, de toutes façons, il lui était impossible de réintégrer ce local compte tenu de son état constaté par constats d'huissier de justice.
L'appelante soutient d'une part qu'elle a mis définitivement un terme au bail par lettre du 31 octobre 2014 avec effet que 31 décembre 2014 de sorte qu'aucune somme ne peut lui être demandée postérieurement à cette date et d'autre part qu'elle ne disposait plus des clés du bureau 8 depuis l'échange avec le bureau 16 de sorte qu'elle ne pouvait plus les restituer.
Mme [H] affirme que malgré ses demandes, y compris par l'intermédiaire de son conseil, elle n'a jamais reçu le moindre justificatif des charges prévues au contrat ni la moindre régularisation annuelle. Elle demande dès lors la restitution de la totalité des provisions sur charges qu'elle a réglées soit 17.200€. Elle conteste par ailleurs le décompte de charges produit tardivement par la SCI CCB qui n'est assorti d'aucune pièce justificative, est erroné et ne correspond pas à la liste réglementaire des charges récupérables.
Mme [H] conteste le montant des loyers et indemnités d'occupation réclamées pour le local 16 alors qu'il était prévu que cet autre bureau serait loué aux mêmes conditions que le bureau 8, que la valeur locative de ce bureau 16 n'était pas démontrée et que la provision sur charges faisait double emploi avec celle de l'autre bureau.
L'appelante conteste la demande de paiement de loyer à compter du 1er décembre 2014 compte tenu de troubles de jouissance liés à la cessation de prestations contractuelles: secrétariat, téléphone, internet, ménage, fourniture d'électricité et de chauffage.
En définitive, Mme [H] estime n'être redevable pour le bureau 16 que d'une somme de 8.010€ ( loyers de 445€ mensuels de mai 2013 à novembre 2014) et, à titre subsidiaire à supposer que la SCI CCB justifie d'une mise en demeure, de 7.120€ (loyers de septembre 2013 à décembre 2014). Elle demande également la restitution du dépôt de garantie de 890€ et soutient n'être responsable d'aucune dégradation des lieux.
La SCI CCB estime irrecevable la demande de restitution du dépôt de garantie, comme nouvelle en appel.
Elle indique que Mme [H] a été déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire par ordonnance du premier président du 10 mars 2016.
L'intimée conteste toutes les demandes et propositions de l'appelante. Elle soutient qu'elle a demandé à Mme [H] de réintégrer le bureau 8 au plus tard le 5 mai 2013 mais que cette locataire a refusé (malgré une mise en demeure du 30 mai 2013) et a suspendu le paiement de ses loyers à compter d'avril 2013. La société CCB demande en conséquence, à compter d'avril 2013 le paiement du loyer du bureau 8 et une indemnité d'occupation pour le bureau 16. L'intimée soutient, constats d'huissier à l'appui, que le bureau 8 avait été refait à neuf.
La SCI CCB fait valoir qu'elle a dû payer toutes les charges, y compris les prestations de secrétariat médical, comme le prévoit le bail, charges qui devaient être réglées à une société tierce, la société K puis à une société Ipkio Group. Ces charges propres à un cabinet médical ne se confondent pas avec les charges locatives ordinaires. S'agissant du montant des charges, la SCI CCB expose que toutes les factures étaient à disposition de Mme [H] sur place.
L'intimée fait valoir que Mme [H] n'a pas restitué les clés avant le 9 janvier 2015 et réclame les loyers dus jusqu'à cette date.
Sur la recevabilité de la demande de restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. L'article 566 du même code prévoit enfin que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
Ne constitue pas une demande nouvelle une demande formulée par le locataire en restitution du dépôt de garantie dès lors que se sont discutées les conditions dans lesquelles ce locataire a quitté les lieux, et que cette restitution est susceptible de modifier le montant de cette dette.
Il y a donc lieu de rejeter cette demande de la SCI CCB et déclarer recevable la demande en restitution de Mme [H].
Sur la restitution du dépôt de garantie
Mme [H] demande la restitution du dépôt de garantie de 890€. La SCI CCB soutient qu'au vu de l'état dégradé des locaux 16 los du départ de Mme [H], elle a dû remettre le bien en état, 'ce qui justifie la retenue du dépôt de garantie'. Toutefois le SCI CCB ne fournit aucun document permettant de chiffre cette remise en état. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Mme [H] de restitution de la somme de 890€.
Sur la dette locative
Mme [H] conteste avoir été mise en demeure de réintégrer le bureau 8. Elle soutient avoir déposé plainte pour faux et usage suite à la production par la SCI CCB de deux lettres de mise en demeure d'avoir à réintégrer le local B8 des 30 avril et 30 mai 2013. Elle n'indique pas toutefois quelle suite a été réservée à cette plainte qui date pourtant du 21 décembre 2013 soit il y a 3 ans et demi.
La SCI CCB produit deux courriers des 25 avril 2013 et des 30 mai 2013 dont le dernier émane de son avocat. Rien dans la confection et le contenu de ces courriers ne permet de penser qu'il puisse s'agir d'un faux.
Il apparaît donc bien que Mme [H] a été mise en demeure de réintégrer le premier local loué.
Mme [H] ne demande d'ailleurs plus en appel de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision pénale suite à la plainte qu'elle a déposée contre notamment la SCI CCB pour diverses infractions dont faux et usage, escroqueries...
Elle ne conteste plus la qualité de propriétaire des locaux de la SCI CCB.
En revanche, Mme [H] soutient toujours que le local 8 n'était pas en état et qu'elle ne pouvait y revenir.
La SCI CCB justifie par une facture du 15 avril 2013 d'un montant de 4.610,58€ de la réalisation de travaux de remise en état après infiltration et de remise à neuf du bureau 8 (pièce 33 intimée).
Le constat établi par Me [J] le 28 juin 2013 (pièce 15 appelante) fait état de murs et de plafonds recouverts de peinture de facture récente mais aussi de deux auréoles noirâtres. Il n'est pas établi que ces deux tâches aient compromis la jouissance et l'habitabilité des lieux.
Par ailleurs, le constat d'huissier dressé le 25 juillet 2013 (pièce 10) démontre que le bureau a été refait à neuf, l'huissier mentionnant que le doublage et les revêtements intérieurs sont à l'état neuf et qu'il ne relève aucune trace d'infiltration d'eau.
Mme [H] soutient qu'elle avait restitué les clés du bureau 8 mais la SCI CCB fait valoir que les clés n'ont jamais été remises et produit un constat d'huissier du 28 janvier 2015 à cette fin (pièce 11intimée).
Mme [H] soutient que le prix de la location du bureau 16 était excessif. Il apparaît que toutefois que la somme réclamée correspond au prix du loyer pratiqué auparavant .
Il apparaît donc, comme l'avait justement indiqué le premier juge, que Mme [H] n'a pas subi de trouble de jouissance l'autorisant à se dispenser de payer son loyer et qu'elle n'a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait régulièrement délivré.
Mme [H] conteste les charges qui lui sont réclamées. S'agissant du bureau 16 qui continuait à être occupé par Mme [H], il apparaît que la SCI CCB, en raison de la carence de l'occupante, a dû assumer elle-même le paiement des charges qui n'étaient pas plus réglées que le loyer. Il apparaît également que le locataire était tenu de régler, selon les termes-mêmes du bail et du règlement intérieur du Cabinet médical, les diverses prestations de secrétariat inhérentes au fonctionnement d'une telle structure médicale et qui sont distinctes des charges ordinaires d'un bail. La SCI CCB a dû régler elle-même ces charges de secrétariat à la société missionnée pour ces prestations et c'est donc à juste titre qu'elle les réclame à Mme [H].
L'appelante reproche également à la SCI CCB de ne pas avoir mis à sa disposition les justificatifs de charges ordinaires.
La sanction de la défaillance du bailleur qui ne régulariserait pas selon les modalités légales les provisions pour charges ne consiste pas en une déchéance du droit aux charges pour les années concernées et l'obligation pour le bailleur de rembourser les provisions versées. Aucune sanction de ce type n'est prévue par la loi. Il convient, si surgit une contestation, de se référer aux documents qui n'auraient pas encore été fournis par le bailleur ou de tirer les conséquences d'une éventuelle carence définitive.
En l'espèce, il apparaît que toutes les factures concernées étaient à la disposition de Mme [H] comme des autres praticiens locataires dans le Cabinet médical. La SCI CCB fait valoir que, compte tenu du volume des documents en question, l'ensemble de ces documents étaient simplement tenus à disposition et non transmis en copie. L'intimée a reconstitué sur CD Rom les charges de l'année 2013 et leurs justificatifs qui constituent effectivement un volume conséquent.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire et fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges.
Il apparaît que Mme [H] était bien tenue, pour les périodes considérées, au paiement des sommes fixées par le tribunal après réduction des clauses pénales, soit la somme de 50.938,38€ pour le local 16 et à la somme de 49.575,37€ pour le local 8. Le jugement sera confirmé sur ces points et l'ensemble des demandes de Mme [H] , en dehors de la demande de restitution du dépôt de garantie, sera rejeté.
Sur les frais et dépens
Le jugement ayant été confirmé en toutes ses dispositions sur le fond, il le sera également en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à la SCI CCB la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
Mme [H] ayant succombé dans l'essentiel de ses demandes en cause d'appel, les dépens exposés devant la cour seront à sa charge et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
S'agissant de la procédure d'appel, il apparaît équitable de condamner Mme [H], tenue aux dépens, à payer, conformément à l'article 700 du code de procédure civile, à la SCI CCB la somme de 1.500€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
* déclare recevable la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par Mme [H],
* confirme le jugement en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties, à la date du 2 août 2013, par l'effet de la clause résolutoire,
- fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer en cours et des charges,
- condamné Mme [H] à payer à la SCI CCB, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2015 la somme de 50.983,38 €, arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local 16, et celle de 49.575,37 € , arrêtée au mois de janvier 2015, pour le local 8,
- condamné Mme [H] à payer à la SCI CCB la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens
* condamne la SCI CCB à restituer à Mme [H] la somme de 890€ versée à titre de dépôt de garantie,
* rejette l'ensemble des autres demandes de Mme [H],
* y ajoutant, condamne Mme [H] à payer à la SCI CCB la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Mme Marine COLAS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
