COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 30Z
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 AVRIL 2017
R.G. N° 16/00983
AFFAIRE :
[F] [X]
...
C/
SA CARROSSERIE MULLER ET COMPAGNIE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 28 Janvier 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 08
N° Section :
N° RG : 14/03423
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Alain RAPAPORT
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [F] [X]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentant : Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122
Monsieur [O] [X]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant : Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122
Monsieur [T] [X]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentant : Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122
Monsieur [L] [X]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 8]
Représentant : Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122
Madame [W] [X]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Adresse 10]
Représentant : Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0122
APPELANTS
****************
SA CARROSSERIE MULLER ET COMPAGNIE
[Adresse 11]
[Adresse 12]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 5216
Représentant : Me André JACQUIN de la SCP JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428 - substitué par Me HENTGEN
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Mars 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
FAITS :
Le 23 décembre 2003, les consorts [X] ont donné à la société La carrosserie Muller et compagnie (société Muller) un bail commercial pour des locaux situés, [Adresse 13] pour une activité de 'Carrosserie - réparations mécaniques - l'achat, la vente et la location de tous véhicules automobiles neufs ou d'occasion' moyennant un loyer fixé le 23 mai 2016 par le juge des loyers à 168 726 euros hors taxes et hors charges.
Estimant que des charges ont été facturées à tort par l'administrateur du bien des consorts [X], la preneuse les a fait assigner en remboursement.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 28 janvier 2016 qui a :
- condamné in solidum les consorts [X] à payer à la société Muller, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2014 :
1 921,62 euros au titre des dépenses de remplacement d'un tronçon en fonte et de dégorgement des canalisations d'eau,
25 404 euros au titre des frais et honoraires facturés entre 2009 et 2013,
12.671,84 euros au titre des frais d'assurance multirisques facturés entre 2009 et 2012,
43 196,20 euros au titre de au titre de la taxe foncière facturée entre 2009 et 2014,
127 014 euros au titre de la taxe sur les bureaux facturée entre 2009 et 2014,
10 491 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères facturée entre 2009 et 2014,
4 465,71 euros au titre de la taxe de balayage facturée en 2011 et 2012,
- condamné in solidum les consorts [X] à payer à la société Muller la somme de 3 000 euros au titre de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les consorts [X] aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
Vu l'appel interjeté le 10 février 2016 par Messieurs [F], [O], [T] et [L] [X] ;
Vu les conclusions transmises par le RPVA le 18 mars 2016 pour Messieurs [F], [O], [T] et [L] [X], aux fins de voir
- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamné à verser les sommes de- 1 921,62 euros au titre des dépenses de remplacement d'un tronçon en fonte et de dégorgement des canalisations d'eau, - 12 671,84 euros au titre des frais d'assurance multirisques facturés entre 2009 et 2012, - 43 196,20 euros au titre de la taxe foncière facturée entre 2009 et 2014, - 127.014,00 euros au titre de la taxe sur les bureaux facturée entre 2009 et 2014, - 10 491,00 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères facturée entre 2009 et 2014, - 4 465,71 euros au titre de la taxe de balayage facturée entre 2011 et 2012.
- décharger les consorts [X] du paiement desdites sommes.
- condamner la société Muller à verser aux consorts [X] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Muller aux entiers dépens dont le recouvrement s'opérera au profit de Maître Rapaport dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
* *
Vu les conclusions transmises par le RPVA la société La carrosserie Muller & compagnie aux fins de voir, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,1719 et suivants, les articles 1754, 1755 et 1162 du code civil, 1376 et suivants du code civil :
- recevoir la société Muller en son appel incident,
- confirmer le jugement du 28 janvier 2016 en ce qu'il a condamné les consorts [X] à lui verser - 1 921,62 euros au titre des dépenses de remplacement d'un tronçon en fonte et de dégorgement des canalisations d'eau, 25 404 euros au titre des frais et honoraires factures entre 2009 et 2013, 12.671,84 euros au titre des frais d'assurance multirisques factures entre 2009 et 2012, 43 196,20 euros au titre de la taxe foncière facturée entre 2009 et 2014, 127 014 euros au titre de la taxe sur les bureaux facturée entre 2009 et 2014, 10 491 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères facturée entre 2009 et 2014, 4 465,71 euros au titre de la taxe de balayage facturée entre 2011 et 2012, -3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- enjoindre les consorts à cesser de facturer à la société Muller la taxe de balayage, la taxe sur les ordures ménagères, l'assurance multirisque, les frais de gestion, honoraires de syndic et frais divers, la taxe sur les bureaux, les dépenses d'entretien des espaces verts en ce que ces dépenses ne sont pas expressément visées dans le bail commercial liant les parties ;
- constater qu'en application des clauses du bail signé le 23 décembre 2003, seules les charges suivantes peuvent être refacturées à la société Muller, (à l'exclusion de toutes autres) :- 'réparations locatives (les réparations et travaux relevant de l'article 606 du Code Civil restant à la charge du Bailleur) - 'contributions personnelles', 'charges de ville et de police' - 'la contribution foncière au prorata des droits de copropriété (soit 4425/10000emes), 'l'intégralité des primes, des surprimes ou cotisations d'assurance et des taxes y afférentes pouvant résulter de l'exploitation d'une station-service,
- condamner les consorts [X] in solidum à rembourser à la société Muller les sommes de :
6 698,58 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre de la taxe de balayage pour les années 2013, 2014 et 2015,
2 114 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2015, à parfaire pour l'année 2016,
12 647,55 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre de l'assurance multirisque pour les années 2013, 2014 et 2015,
10 820,73 euros correspondant à ce qui a été réglé indûment au titre des frais de gestion, honoraires de syndic, et frais divers pour les années 2014 et 2015,
16 299,64 euros HT, soit 19 559,56 euros TTC au titre de la taxe foncière versée indûment au titre des années 2015 et 2016 pour un montant de 66 687,60 euros TTC en remboursement de la taxe sur les bureaux versée indûment par la société Muller au titre des années 2015 et 2016 (soit 55 573 euros HT),
8 418,86 euros au titre des dépenses d'entretien des espaces verts, sur la période comprise entre 2009 et 2014,
12 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
les dépens de l'appel qui seront recouvrés par Maitre Buquet-Roussel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
* *
Vu l'ordonnance de clôture du 2 février 2017 ;
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément aux décisions visées ci-dessus, au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Au terme de leur appel, les consorts [X] contestent devoir supporter les charges auxquelles les premiers juges les ont condamnés, tandis que dans ses conclusions, la société Muller conteste devoir supporter les charges d'entretien des jardins de la copropriété et réclame l'actualisation de la répétition des charges reconnues en première instance.
Il est stipulé aux articles relatifs aux charges du contrat de bail que la preneuse '4°) fera à ses frais, indépendamment des réparations locatives, toutes autres réparations ordinairement à la charge des propriétaires qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail, à l'exception de celles prévues à l'article 606 du Code Civil', '11° acquittera exactement les contributions personnelles mobiliers, de patente et autres et satisfera à toutes les charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus de manière à ce qu'aucun recours à ce sujet ne puisse être exercé contre le bailleur, 12°) s'engage, en outre, à rembourser au bailleur tous les impôts et taxes, présents ou futurs habituellement à la charge de ce dernier, telles notamment la contribution foncière et ce, au prorata des droits de copropriété tels qu'ils résulteront de l'état descriptif à établir contradictoirement par les parties, 13°) fera assurer contre l'incendie, l'explosion et tous les autres risques qu'il estimera de son intérêt de couvrir à une ou plusieurs compagnies notoirement solvables et pour des sommes suffisantes les biens lui appartenant ainsi que les responsabilités et recours résultant de l'occupation et de l'utilisation des lieux loués et 14°) remboursera au bailleur l'intégralité des primes, des surprimes ou cotisations d'assurance et des taxes y afférentes pouvant résulter de l'exploitation d'une station-service'.
Il résulte de ces stipulations contractuelles, en premier lieu en ce qui concerne les frais relatifs au remplacement d'un tronçon en fonte et de dégorgement des canalisations d'eau, que la charge de ces travaux entre indiscutablement au nombre des grosses réparations énumérées à l'article 606 du code civil restant à la charge des propriétaires de l'immeuble, en sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
En deuxième lieu pour ce qui concerne les taxes sur l'immeuble, elles sont à la charge du propriétaire et ne peuvent être mises à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle. Les premiers juges ont en conséquence à bon droit répété la taxe sur les bureaux indûment facturée par les bailleurs, alors qu'elle n'a pas été stipulée au bail. Il en est de même en ce qui concerne les taxes pour l'enlèvement des ordures ménagères et du balayage qui doivent être supportées par les bailleurs.
S'agissant de la taxe foncière, les bailleurs contestent le remboursement au prorata des 4425 millièmes des droits de copropriété sur le lot de la preneuse en soutenant que la part des autres millièmes de l'ensemble immobilier ne lui avait pas été facturée. Au demeurant, il ne résulte pas du seul avis d'imposition de 2013 ainsi que des quittances de leur administrateur de biens dont ils se prévalent (pièces n°16, 17, 18, 19, 20 et 21), la preuve qu'ils ont retranché de la taxe foncière qu'ils ont facturée à la preneuse, celle correspondant à la totalité de la taxe foncière qu'ils ont acquittée, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
En troisième lieu pour ce qui concerne la facturation des primes d'assurance multirisques, les bailleurs se prévalent du § 1er 15° relatif aux charges et conditions du bail selon lesquelles la preneuse ne peut 'utiliser les lieux loués qu'à usage de garage et station service'. Cependant, les premiers juges ont à bon droit retenu que l'activité de station service n'est pas autorisée par la destination des lieux du § 2° qui ne vise que l'activité de 'carrosserie, réparations mécaniques, achat, vente et location de tous véhicules automobiles neufs ou d'occasion', pour conclure, en application du principe d'interprétation stricte des clauses du bail, que cette assurance ne peut être supportée par la preneuse.
Pour contester en quatrième lieu la charge de l'entretien des espaces verts, la preneuse soutient que ceux-ci ne présentent pas d'intérêt direct pour son lot et ne sont par ailleurs pas contractuellement définies au contrat de bail. Au demeurant, la preneuse et son local jouissent de la situation de l'immeuble ornée des espaces verts de la copropriété qui entrent dans les charges locatives, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de chef.
Enfin, et en cinquième lieu, les parties sont d'accord sur la répétition des honoraires indûment acquittés par la preneuse.
2. Sur l'actualisation des demandes et la répartition des charges pour l'avenir
En suite de la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, il y a lieu de faire droit aux demandes d'actualisation des remboursements de la preneuse à bail qui sont justifiées, qui ne sont pas contestées dans leur quantum par les bailleurs, et ainsi que cela est décidé au dispositif du présent arrêt.
En revanche, il n'y pas lieu de constater ou d'enjoindre particulièrement les bailleurs de se conformer à ce qui est tranché ci-dessus et au dispositif adopté ci-dessous, de sorte que les demandes de la preneuse à bail à ces titres sont sans objet.
3. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les bailleurs succombent dans l'action de sorte qu'il est équitable de confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens et de les condamner en cause d'appel à verser à la société Muller la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne solidairement Messieurs [F], [O], [T] et [L] [X] à rembourser à la société La carrosserie Muller & compagnie :
- 6 698,58 euros au titre de la taxe de balayage pour les années 2013, 2014 et 2015,
- 2 114 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2015,
- 12 647,55 euros au titre de l'assurance multirisque pour les années 2013, 2014 et 2015,
- 10 820,73 euros au titre des frais de gestion, honoraires de syndic, et frais divers pour les années 2014 et 2015,
- 16 299,64 euros HT (19 559,56 euros TTC) au titre de la taxe foncière indue des années 2015 et 2016,
- 66 687,60 euros TTC (55 573 euros HT) en remboursement au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2015 et 2016,
- 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Messieurs [F], [O], [T] et [L] [X] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Dominique Rosenthal, Président, et Monsieur Alexandre Gavache, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
