COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 59C
3e chambre
ARRET N°
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 09 FEVRIER 2017
R.G. N° 15/01662
AFFAIRE :
SA ADOMOS
C/
[Y] [N]-[D]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Mars 2011 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 1
N° RG : 2009/00520
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA,
Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS,
Me Valérie LEGAL,
Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (Chambre Commerciale) du 17 février 2015 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES (3 ème chambre) le 19 septembre 2013.
SA ADOMOS
RCS PARIS 424 250 058
[Adresse 1]
[Adresse 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant: Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20150099
Représentant: Me James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149
****************
DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI
1/ Monsieur [Y] [N]-[D]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant: Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 002215
Représentant :Me Bertrand JARDEL de la SCP P D G B, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001,
2/ Madame [L] [Z] épouse [N]-[D]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant: Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 002215
Représentant :Me Bertrand JARDEL de la SCP P D G B, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001,
3/ Monsieur [Z] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentant: Me Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 274- N° du dossier 150037
Représentant : La SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
4/ Société CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE
[Adresse 7]
[Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant: Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20150316
Représentant : Me Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0139,
5/ SELARL MARS prise en la personne de Maître Philippe [E]
es qualité de liquidateur judiciaire à la la liquidation judiciaire de la société FINANCIERE BARBATRE
[Adresse 8]
[Adresse 9]
6/ SCP [A] [K]-[N] [L] & [D] [V], anciennement dénommée [W] [Q], [Z] [R], [A] [K], [N] [L] & [D] [V], société titulaire d'un office notarial
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représentant : Me Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 274- N° du dossier 150037
Représentant : La SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Décembre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,
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FAITS ET PROCÉDURE
M. et Mme [N] [D], en vue de la réduction de leurs impôts, ont, sur information de la Caisse d'épargne d'Ile de France (la Caisse), pris contact avec la société Adomos, avec laquelle la banque se trouvait liée par un contrat de partenariat. Ils ont ainsi accepté de participer à une opération de réhabilitation de monuments historiques dans le cadre de la loi Malraux menée par la société financière [C] à [Localité 3] (28). La prestation d'investissement clés en mains comprenait l'étude fiscale, le programme immobilier, l'intervention du notaire et du cabinet de gestion en charge de la location.
M. et Mme [N] [D] ont ainsi signé, avec la société financière [C] le 26 mai 2005, une promesse de vente consentie sur le lot n° 17 de l'ensemble immobilier 'les dépendances de [Localité 3]' pour le prix de 253.565 euros dont 228.209 euros représentaient le prix de travaux. Il leur a été remis un bail commercial. Ils ont acquis le lot le 25 novembre 2005 pour 25.357 euros financé par un prêt consenti par la Caisse d'Epargne qui incluait le coût des travaux qu'ils ont réglé en deux fois. Le déblocage des fonds est intervenu en deux temps.
La société financière [C] n'a effectué aucun travaux. Elle a promis de reprendre le bien mais elle a été placée en redressement judiciaire. M. et Mme [N] [D] ont produit leur créance au passif de la société qui a été finalement mise en liquidation judiciaire et le mandataire a établi un certificat d'irrecouvrabilité de leur créance.
Estimant que la Caisse d'Epargne et la société Adomos avaient manqué à leur obligation de conseil, ils les ont assignés devant le tribunal de grande instance de Versailles sur le fondement de l'article 1147 du code civil et demandé leur condamnation à réparer leur préjudice financier estimé à 426 927,64 euros.
La société Adomos a assigné en intervention forcée M. [E], liquidateur de la société financière [C], la société de notaires SCP [W] [Q] - [Z] [R] - [A] [K], [N] [L] - [D] [V] (la SCP de notaires) et Me [R] comme tenus de la garantir.
Par jugement du 1er mars 2011, le tribunal a :
condamné la Caisse d'Epargne à verser à M. et Mme [N] [D], à titre de dommages-intérêts, la somme de 114.104,50 euros, outre les intérêts à compter du 22 décembre 2006 (au titre du second acompte versé sur les travaux)
débouté M et Mme [N] [D] de leur demande à l'encontre de la société Adomos,
débouté la Caisse d'Epargne de ses demandes à l'encontre de la SCP de notaires et de Me [R],
dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel en garantie de la société Adomos à l'encontre de la SCP de notaires et de Me [R],
débouté la SCP de notaires et Me [R] de leur demande de dommages-intérêts,
condamné la société Adomos et la Caisse d'Epargne chacune pour moitié aux dépens de l'appel en garantie à l'encontre de la SCP de notaires et de Me [R] ainsi qu'à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M et Mme [N] [D] à payer à la société Adomos la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la Caisse d'Epargne aux dépens autres que ceux de l'appel en garantie ainsi qu'à payer à M et Mme [N] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal, constatant l'imprécision de la demande de M. et Mme [N] [D] et l'absence de toute pièce probante, n'a retenu que la responsabilité de la Caisse d'Epargne au titre du déblocage du second acompte sur travaux, la banque n'ayant exigé aucun des justificatifs prévus au contrat de prêt.
Par arrêt du 19 septembre 2013, la cour d'appel a, vu la forclusion des actions des parties contre la société financière [C] à l'exception de celle des époux [N] [D] :
débouté la SA Adomos de sa demande de sursis à statuer,
réformé partiellement le jugement entrepris, ajoutant et statuant à nouveau :
déclaré la Caisse d'Epargne d 'IDF et la SA.Adomos responsables envers M et Mme [N] [D],
condamné in solidum la Caisse d'Epargne d 'IDF et la SA Adomos à régler aux époux [N] [D] la somme de 114.104,50 euros (premier acompte), augmentée des intérêts payés au jour de l'arrêt sur cette somme au titre du prêt,
déclaré la SA Adomos tenue de garantir la Caisse d'Epargne d'IDF à hauteur de la moitié des sommes qu'elle devra régler aux époux [N] [D],
confirmé la décision des premiers juges disant n 'y avoir lieu de statuer sur la demande en garantie de la SA Adomos contre la SCP de notaires et maître [R] et au besoin la déboute,
débouté la SA Adomos de sa demande de garantie par la Caisse d'Epargne et par maître [E],
confirmé le débouté de la Caisse d'Epargne d'IDF de ses demandes contre la SCP de notaires et maître [R],
condamné la SA Adomos à régler à maître [R] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts et débouté la SCP de notaires de sa demande de dommages-intérêts,
constaté que les époux [N] [D] ne formulent aucune demande contre maître [E], es qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société Financière [C],
débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
condamné la Caisse d'Epargne d'IDF et la SA.Adomos in solidum à régler aux époux [N] [D] une somme de 3.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d'appel,
condamné la Caisse d'Epargne d'IDF et la SA.Adomos in solidum à régler à la SCP de notaires et à maître [R] ensemble la somme de 1.500 euros au titre des frais de première instance non compris dans les dépens,
condamné la SA Adomos à régler maître [R] la somme de 1.500 euros en application de l 'article 700 du code de procédure civile pour frais exposés en appel,
condamné la Caisse d'Epargne d'IDF et la SA Adomos in solidum à régler à maître [E], es qualités de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de la société Financière [C], la somme de 2.000 euros au titre des frais de première instance et d'appel non compris dans les dépens,
débouté la Caisse d'Epargne d'IDF et la SA Adomos de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum la Caisse d'Epargne d'IDF et la SA Adomos à régler les dépens de première instance et d'appel avec garantie par la SA Adomos de la moitié des sommes au profit de la Caisse d'Epargne d'IDF.
La cour a retenu en substance que le manquement de la Caisse d'Epargne à son obligation de conseil, notamment sur le bénéfice de la défiscalisation était établi, et que la société Adomos avait commis à l'égard de M. et Mme [N] une faute délictuelle constituée par le manque de sérieux des vérifications effectuées sur la société Financière [C], justifiant la condamnation in solidum de la banque et d'Adomos au profit des appelants, et la condamnation d' Adomos à garantir la banque à hauteur de moitié. La cour a également constaté que la demande formulée pour la première fois devant elle par M. et Mme [N] contre les notaires était nouvelle, et en tout état de cause mal fondée.
Sur le préjudice, la cour a débouté M. et Mme [N] de leur demande au titre du second acompte, après avoir retenu que, parfaitement informés que les travaux n'avaient pas été exécutés, ils en ont sollicité le règlement, mais a considéré que le préjudice était égal au premier acompte, de 114.104, 50 euros, les déboutant également de leur demande au titre du redressement fiscal.
Par arrêt du 17 février 2015, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, sauf en ce qu'il rejette la demande de sursis à statuer de la société Adomos, dit que cette société est tenue de garantir la caisse à hauteur de la moitié des sommes qu'elle devra régler à M. et Mme [N] [D] et rejette sa demande de garantie par la Caisse et par M. [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société financière [C], l'arrêt rendu le 19 septembre 2013 entre les parties par la cour d'appel de Versailles, remis en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyés devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée.
La Cour de cassation a reproché à la cour d'appel de Versailles d'avoir ainsi statué sur le préjudice lié au paiement du premier acompte, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la caisse n'était pas tenue, avant d'effectuer ce versement, d'exiger que lui soient présentés tous les autres documents visés à l'article 6 des conditions générales du contrat de prêt pour la libération des fonds, et d'avoir ainsi privé son arrêt de base légale.
En second lieu, la Cour de cassation a, au visa de l'article 1382 du code civil alors applicable, reproché à la cour de [Localité 4] d'avoir rejeté la demande de garantie formée contre les notaires par la société Adomos alors que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il porte son concours, et alors que l'acceptation par l'acquéreur d'être représenté à l'acte par le notaire, l'absence de demande d'information à ce dernier, la circonstance qu'un autre notaire soit intervenu, le fait que le versement des fonds soit nécessaire à la réalisation de l'opération 'clés en main' envisagée et que le notaire ait reçu pouvoir sur tous les appels de fonds ne le dispensaient pas de son devoir de conseil.
La société Adomos a saisi la présente cour le 3 mars 2015.
Dans des conclusions du 5 décembre 2016, M et Mme [N] [D] demandent à la cour de :
juger que la société Adomos a gravement manqué à son obligation d'information et de conseil en leur proposant d'investir dans un projet mal né, porté par une société structurellement déficitaire, sans avoir vérifié l'état de ses comptes, ni la qualité de son dirigeant, et dans un projet qui ne pouvait permettre d'obtenir le déficit foncier annoncé,
juger que la caisse d'Epargne a violé son obligation d'information et de conseil en leur proposant le projet d'investissement, sans leur délivrer une information adaptée, en analysant dans son agence les simulations fournies par la société Adomos, en finançant le projet et en remplissant de façon erronée le formulaire de déclaration fiscale, et qu'elle a violé ses obligations contractuelles en libérant sans justificatif, à deux reprises, les sommes appelées au titre des travaux,
en conséquence, condamner in solidum la société Adomos et la Caisse d'Epargne d'Ile de France à leur régler la somme de 318.983,93 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 9 décembre 2016, la société Adomos demande à la cour de:
confirmer le jugement en ce qu'il jugé qu'elle n'avait commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité et à titre subsidiaire, si une faute pouvait lui être imputée, statuant à nouveau, dire et juger que cette faute serait sans lien avec le préjudice,
juger que les époux [N] [D] ont commis des fautes à l'origine de leur préjudice,
juger non fondées les demandes des époux [N] [D] et les débouter intégralement de ces dernières,
condamner la société Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-de-France, la société [W] [Q] [Z] [R] [A] [K] [N] [L] et [D] [V] et Me [R] à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,
débouter toutes parties de leurs demandes formées à son encontre,
réformer le jugement en qu'il a mis la moitié des dépens de l'appel en garantie du notaire à sa charge et condamner les époux [N] [D], la SELARL Mars ès qualité, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-de-France, la société de notaires et Me [R] aux entiers dépens de première instance avec recouvrement direct
réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à régler au notaire la moitié de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner les époux [N] [D], la SELARL Mars ès qualité, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-de-France, la société de notaires et Me [R] au règlement de la somme de 15.000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, aux dépens d'appel avec recouvrement direct et au règlement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.
Par conclusions du 28 novembre 2016, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France prie la cour de :
débouter les époux [N] O Dwyer et la société Adomos de l'ensemble de leurs demandes,
subsidiairement, condamner la société Adomos à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée au bénéfice des époux [N] O Dwyer,
en tout état de cause, condamner tout succombant à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec recouvrement direct.
Aux termes de conclusions du 7 décembre 2016, la SCP [A] [K], [N] [L] & [D] [V]" anciennement dénommée " [W] [Q], [Z] [R], [A] [K], [N] [L] & [D] [V] ", société titulaire d'un office notarial et [Z] [R], notaire retraité, prient la cour de :
confirmer le jugement rendu le 1er mars 2011 par le tribunal de grande instance de Versailles en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées à leur encontre
juger la société Adomos, tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions tant à l'encontre de Maître [R] que de la SCP notariale dont celui-ci est associé
l'en débouter purement et simplement
et statuant reconventionnellement : infirmer ledit jugement en ce qu'il a rejeté purement et simplement la demande reconventionnelle formée par Maître [R] à l'encontre de la société Adomos
juger que l'action menée par la société Adomos à l'encontre de Maître [R] revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire
condamner en conséquence la société Adomos à payer à Maître [R] une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts
condamner par ailleurs la société Adomos à lui payer une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamner enfin la société Adomos aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, avec recouvrement direct.
La Selarl Mars, liquidateur de la société Financière [C] n'a pas constitué avocat.
La société Adomos lui a fait signifier ses conclusions par acte d'huissier du 9 décembre 2015.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2016.
SUR CE
Il sera préalablement rappelé que les époux [N] [D] ont renoncé à former la moindre demande du chef du redressement fiscal dont ils ont fait l'objet et qu'ils ne forment plus aucune demande à l'encontre de la SCP de notaires et de Me [R]. En revanche la cour demeure saisie d'une demande de garantie formée par la société Adomos contre les notaires.
Le 15 mars 2004, la société Adomos a confié à la Caisse d'Epargne un mandat de recherche d'acquéreurs en vue de la vente de biens immobiliers défiscalisés, le mandat prévoyant que le mandataire pouvait, à ses frais, soumettre tout programme immobilier commercialisé par le mandant à une expertise auprès de qui il entendra. La Caisse d'Epargne percevait une rémunération de 4% HT sur le prix de vente TTC de chaque bien vendu.
La société Financière [C] a acheté le 16 septembre 2004 les dépendances du château de [Localité 3] se composant notamment des anciennes écuries du château et d'un terrain d'environ 6.000 m², ensemble classé depuis 1944 aux Monuments Historiques. L'objectif de la société [C] était d'entreprendre de vastes travaux d'aménagement afin de transformer ces bâtiments en résidence hôtelière de luxe.
L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis.
Quelques jours après la signature de la promesse unilatérale de vente signée par les époux [N] [D], la société chargée de conduire les travaux de transformation des lieux selon le projet présenté par la société [C] (Demeures et Châteaux Restauration) a été placée en redressement judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixée au jour de la signature de la promesse, soit le 26 mai 2005, la liquidation judiciaire de la société étant prononcée le 20 octobre 2005.
Suivant offre du 4 octobre 2005, la Caisse d'Epargne a prêté aux époux [N] [D] la somme de 256.566 euros remboursable sur 15 ans correspondant au prix d'achat du bien (25.357 euros) et au coût des travaux (228.209 euros).
Les époux [N] [D] ont donné pouvoir le 21 novembre 2005 à tout clerc de la SCP [R] pour signer l'acte d'achat, faire les appels de fonds auprès de la banque afin notamment de régler tout ou partie des frais, honoraires ou coût des travaux portant sur les biens immobiliers et verser le montant demandé au compte du syndicat des copropriétaires de l'ASL à l'effet de payer les travaux, effectuer le versement des sommes provenant du prêt et intégrer le syndicat de propriété, l'ASL ou l'AFUL 'selon le cas', signer toute feuille de présence et participer à toutes délibérations, s'engager à acquitter le coût des travaux qui seront décidés par l'assemblée générale.
La vente a été signée par acte authentique du 25 novembre 2005, la Caisse d'Epargne remettant au notaire un chèque de 142.461,50 euros, au titre du prix de vente frais d'acte compris et du premier appel de fonds sur les travaux, soit la somme de 114.104,50 euros. Cette dernière somme a été versée par le notaire à titre d'acompte à la société Sogecif, chargée de la réalisation des travaux.
Un second acompte de 114.104,50 euros sera versée à la même société par chèque de M et Mme [N] [D] le 4 janvier 2007 après que la banque ait libéré le solde de leur prêt sur présentation d'une facture de la société Sogecif.
Sur les demandes des époux [N] [D]
Sur la responsabilité d'Adomos
La société Adomos persiste à soutenir qu'elle n'est intervenue dans cette opération qu'en qualité de simple agent immobilier alors que son rôle n'était pas limité au seul rapprochement vendeur acquéreurs, puisqu'elle intervenait pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes (rénovation d'un monument classé et application des avantages fiscaux consécutifs), ce qui résulte des documents qu'elle communique à ses clients selon lesquels elle commercialise des solutions d'investissement clés en mains et assure proposer des investissements de qualité, exposant notamment dans sa plaquette : 'indépendant et intransigeant, ADOMOS sélectionne les meilleurs programmes immobiliers .. construits par les promoteurs offrant les meilleures garanties de qualité et de professionnalisme. Véritable ingénieur de votre patrimoine immobilier ADOMOS vous apporte des conseils objectifs et des solutions clés en mains en choisissant avec soins les gestionnaires et les assureurs '. La société Adomos a remis à la Caisse d'Epargne le projet de résidence hôtelière relatif aux dépendances du château de [Localité 3] acquises par la société Financière Baratre, société holding de promotion immobilière et marchand de biens, qui confiait les travaux de rénovation à la société Demeures et Châteaux Restauration.
S'agissant de la solidité de la société promoteur, Financière Baratre, ainsi que le soulignent à raison les époux [N] [D], l'examen du résultat clos au 31 août 2004 (seul disponible lors du démarchage des époux [N] [D], et même lors de la vente puisque les comptes arrêtés au 31 août 2005 n'ont été approuvés que le 29 novembre suivant) révèle que celui-ci était certes largement positif, mais que cette situation résulte d'opérations en capital, le résultat d'exploitation étant quant à lui déficitaire, le résultat social final ayant été tiré vers le haut pour l'essentiel grâce à une cession d'actif de plus d'un million d'euros, à savoir un navire puisqu'initialement la société avait pour activité l'acquisition de navires, leur armement, leur location, ainsi que l'acquisition, la création, l'exploitation et la gestion de lignes maritimes. Quant au chiffre d'affaires prévisionnel mirifique de 70 millions d'euros évoqué dans le rapport de gestion de 2004, il est difficilement crédible puisqu'il correspondait à plus de 70 fois celui réalisé en 2004. Il faut ajouter qu'en outre, la société était gérée par une jeune femme de 21 ans qui ne pouvait donc être dotée d'une solide expérience dans le domaine de l'investissement immobilier, activité que la société ne pratiquait que depuis 2002.
En outre, Adomos n'avait manifestement pas vérifié la solidité de la société chargée de piloter les travaux, la société Demeures et Châteaux Restauration, filiale de Financière Baratre, expressément citée dans le plaquette de présentation du projet, puisque celle-ci a été placée en redressement judiciaire le 30 juin 2005, alors que la promesse de vente était conclue depuis le 26 mai 2005.
Enfin, il résulte de la réponse que l'administration fiscale a adressée aux époux [N] [D] le 18 avril 2012 que l'éligibilité du projet aux dispositions de la loi Malraux était tout à fait discutable puisque ne peuvent être déduites les dépenses relatives aux travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement et aux travaux assimilés, lesquels s'entendent notamment de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre des locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants, notamment lorsque les locaux étaient initialement destinés à un autre usage. Tel était bien le cas des biens en cause puisqu'il s'agissait notamment d'anciennes écuries, lesquelles avaient un autre usage que l'habitation.
En tout état de cause, la mise en vente des biens dans le cadre d'un investissement permettant une défiscalisation n'avait manifestement pas été précédée d'une étude sérieuse au regard de l'importance des travaux à réaliser et de la nature des locaux devant être transformés.
Ainsi, son obligation de prudence en sa qualité de prestataire de services d'investissement, prétendant commercialiser des investissements sécurisés, aurait dû conduire Adomos, soit à approfondir ses vérifications, soit à mettre très explicitement en garde ses clients sur les aléas de l'investissement proposé, et tenant tant à l'aléa d'une réhabilitation importante, qu'à celui lié à l'absence de garantie présentée par ses promoteurs.
La société Adomos a donc commis une faute en communiquant à la banque des renseignements dont la fiabilité ne correspondait pas aux affirmations de soins et de rigueur dont elle se vantait, puisqu'elle n'avait pas étudié avec sérieux la faisabilité du projet, lequel présentait un risque important de pertes les acheteurs ne bénéficiant d'aucune garantie d'achèvement effectif des travaux, lesquels constituaient l'essentiel de l'investissement.
Cette faute, de nature contractuelle entre Adomos et la banque, et de nature délictuelle vis-à -vis des époux [N] [D], a eu pour conséquence directe de convaincre ces derniers de contracter aux conditions annoncées. En effet, correctement informés, tant sur la sécurité du projet que sur son réel intérêt fiscal, ils n'auraient pas contracté.
Sur la responsabilité de la Caisse d'Epargne
Les époux [N] [D] reprochent à la banque à la fois un manquement à son devoir d'information sur l'investissement proposé qui les a conduit à s'engager dans cette acquisition immobilière et une faute contractuelle sur les conditions de déblocage des fonds.
La Caisse d'Epargne réplique que les seuls documents comptables de la société Financière Baratre publiés au titre des exercices 2003/2004 et 2004/2005 montraient une situation financière très favorable avec un résultat d'exploitation positif de 3.145.584 euros et qu'elle n'a commis aucune faute lors de la libération des fonds destinés au paiement du second acompte.
L'obligation d'information du banquier dispensateur de crédits doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté ; en matière d'investissement, l'information ne doit pas éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement choisi.
Les dires des époux [N] [D] selon lesquels la Caisse d'Epargne n'aurait pas même dû leur accorder son financement au regard de leur taux d'endettement de 46% ne sont pas étayés par la moindre pièce probante puisqu'ils ne versent aux débats ni leurs déclarations de revenus, ni les pièces justifiant de l'état de leur endettement, étant en outre observé que M [N] [D], haut cadre dirigeant de la société l'Oréal, percevant un salaire mensuel de 14.000 euros, était parfaitement à même de mesurer sa capacité d'endettement. Ce grief est donc dénué de pertinence.
La banque, fût-elle mandataire d'Adomos rémunérée pour vendre les biens que celle-ci proposait, est tenue d'apporter à son client, fût-il averti, une information adaptée à son degré de connaissance, sa situation personnelle et ses objectifs, dont elle doit s'enquérir préalablement ; il lui appartient, en outre, d'apporter la preuve qu'elle a satisfait à cette obligation.
Or, la Caisse d'Epargne, sollicitée par M. et Mme [N] [D] pour bénéficier d'une réduction d'impôts, leur a présenté la documentation de la société Adomos, notamment le fascicule relatif au projet dont le promoteur était la société financière [C] et qui devait permettre aux investisseurs de bénéficier d'un régime fiscal favorable, mais elle ne donne aucune indication sur les informations données à ses clients concernant le mécanisme fiscal et les conditions leur permettant de bénéficier d'une réduction de leur impôts au titre de cette opération immobilière ; elle a, au contraire, rempli l'imprimé destiné à l'administration fiscale en commettant des erreurs sur les sommes susceptibles d'ouvrir droit à déduction en y intégrant le prix et les frais d'achat du bien (sachant au surplus que la déduction était limitées à 50% du coût des travaux et non 100%, ainsi que le rappelle l'administration fiscale dans sa proposition de rectification du 24 décembre 2008, sous réserve qu'il s'agisse de simples travaux de réparation et d'entretien), ce qui en dit long sur la maîtrise qu'elle avait du mécanisme de la loi Malraux et la qualité du conseil qu'elle a pu apporter aux époux [N] [D] à ce titre.
Il est ainsi établi que la Caisse d'Epargne ne démontre pas avoir donné une information complète et satisfaisante à M. et Mme [N] [D], qui cherchaient en priorité à réduire leurs impôts, sur les conditions de défiscalisation liées à leur investissement, puisque compte tenu de la nature des travaux, l'investissement n'était même pas éligible au dispositif de déductions fiscales de la loi Malraux. La banque a ainsi manqué à ses obligations professionnelles, et cette faute est directement à l'origine de la souscription de ses clients à l'opération en cause et donc du paiement du bien et du premier acompte sur travaux.
La Caisse d'Epargne invoque la faute des époux [N] [D] qui auraient laissé débloquer le second versement (114.104,50 euros) alors qu'ils savaient que les travaux n'avaient même pas commencé, ce qui résulte sans aucune ambiguïté du courrier de M [N] [D] en date du 16 mai 2007 dans lequel il explique avoir visité plusieurs fois le bien en 2006 et avoir remarqué que 'rien n'avait bougé depuis le premier jour où j'avais vu le terrain'. M [N] [D] explique dans ce courrier que malgré ce constat, la société Adomos l'a convaincu de ne pas s'inquiéter, l'éventuel retard dans l'achèvement des travaux n'ayant pas d'incidence sur le fait qu'il percevrait quand même les loyers dès janvier 2007. Invoquant en outre le fait que dans la lettre précitée écrite par M [N] [D] le 16 mai 2007, celui-ci écrit qu'il a payé la société Sogecif avant que la banque ne lui débloque les fonds, la Caisse d'Epargne soutient également que son préjudice était acquis dès cet instant, indépendamment de sa faute éventuelle ayant consisté à libérer les fonds sans avoir reçu aucun des documents prévus par le contrat de prêt.
Cependant, l'article 6.3 des conditions générales du contrat de prêt stipulait qu'en cas d'opérations d'acquisition-amélioration, 'les fonds seront débloqués, au choix du prêteur, entre les mains des emprunteurs ou des entrepreneurs, sur production des mémoires ou des factures de matériaux, après justification de la prise de garantie, à la demande écrite des emprunteurs lors de chaque appel de fonds', 'le solde du montant des prêts ... ne pourra être versé qu'après production de la totalité des factures justificatives' et que, pour toutes les opérations nécessitant la délivrance d'un permis de construire, le versement du solde du montant du prêt 'sera subordonné à la présentation du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux délivré par la mairie ou la direction départementale de l'équipement'. Ainsi, s'agissant du versement du solde du prêt, la banque était tenue de ne pas se contenter de la production d'une facture revêtue d'un ordre de paiement de l'emprunteur, mais devait s'assurer, avant tout déblocage, que la totalité des travaux avait bien été facturée.
Il est constant que la Caisse d'Epargne a reçu de M [N] [D] le 20 décembre 2006 une facture de la société Sogecif d'un montant de 125.102,50 euros, intitulée'2ème acompte pour les travaux de rénovation de votre appartement au château de [Localité 3]', revêtu de cette mention manuscrite des époux [N] [D] : 'bon pour accord de déblocage des fonds'. Les époux [N] [D] ont établi le 4 janvier 2007 le chèque à l'ordre de la société Sogecif. Ainsi, la Caisse a débloqué le solde du prêt alors qu'elle avait la preuve que les travaux n'étaient pas achevés, ni facturés en totalité, puisque n'était réclamé qu'un second acompte.
Il résulte par ailleurs des relevés du compte bancaire des époux [N] [D] que c'est par erreur que M [N] [D] a indiqué avoir réglé la facture Sogecif avant d'avoir perçu les fonds de la banque puisque ceux-ci ont été crédités sur son compte le 22 décembre 2006, soit avant l'établissement du chèque au profit de Sogecif.
La banque ne peut donc s'exonérer des conséquences de sa propre faute en invoquant l'imprudence de l'emprunteur, alors que tant la loi que les dispositions contractuelles lui faisaient obligation de vérifier la facturation effective de la totalité des travaux, et ainsi leur exécution avant d'accéder à une demande de paiement formulée par l'emprunteur.
Aucune faute ne peut donc être reprochée par la banque aux époux [N] [D] s'agissant du paiement de ce second acompte.
Sur le préjudice
Les époux [N] [D] réclament la somme de 318.895,93 euros en réparation de leur préjudice se composant du coût total du prêt (347.120,31 euros, soit 256.566 euros en principal et 90.554,31 euros au titre du coût total du crédit en ce compris les intérêts), dont ils déduisent le prix du bien (25.357 euros) et les frais d'achat (2.867,38 euros).
Ni la société Adomos, ni la Caisse d'Epargne n'opposent aux époux [N] [D] que leur préjudice ne peut être constitué que d'une perte de chance de ne pas contracter.
Les fautes de la société Adomos et de la Caisse d'Epargne sont directement à l'origine du préjudice des époux [N] [D], lequel s'établit à la somme de 308.934,25 euros : soit le montant emprunté (256.566 euros) auquel s'ajoute le coût du crédit comprenant les intérêts (90.554,31 euros), dont il faut déduire, comme ils le demandent, le prix d'achat du bien (25.357 euros), les frais d'achat (2.867,38 euros) mais également le coût du crédit sur ces deux dernières sommes (9.961,68 euros).
Le jugement sera donc infirmé, la société Adomos et la Caisse d'Epargne seront condamnées in solidum à payer cette somme aux époux [N] [D].
Sur les demandes réciproques de garantie de la Caisse d'Epargne et de la société Adomos
La Caisse d'Epargne soutient que la Cour de cassation a définitivement tranché la question du principe de la garantie que lui doit Adomos dont la faute originaire est seule à l'origine du litige.
La société Adomos indique qu'elle est totalement étrangère au manquement du notaire s'agissant du paiement du premier acompte et à celui de la banque s'agissant du paiement du second acompte, ces manquements étant seuls à l'origine de l'appauvrissement des époux [N] [D].
La Cour de cassation a expressément exclu de la cassation prononcée le rejet de la demande de garantie formée par Adomos contre la Caisse d'Epargne. Les demandes sur ce point sont donc sans objet.
Le principe de la garantie de la Caisse d'Epargne par la société Adomos à hauteur de 50% des sommes mises à sa charge par l'arrêt objet du pourvoi (soit le montant du 1er acompte) est acquis, la Cour de cassation ayant également exclu de la cassation prononcée cette disposition de l'arrêt de la cour de [Localité 4] du 19 septembre 2013. La Caisse d'Epargne est mal fondée en sa demande tendant à être garantie en totalité des sommes mises à sa charge au titre du second acompte dès lors qu'il a été démontré ci-dessus qu'elle a contribué, par sa propre faute, à ce que ce paiement à pure perte intervienne. En conséquence, et ainsi qu'il est définitivement jugé s'agissant du paiement du premier acompte, elle ne sera garantie qu'à hauteur de 50% par la société Adomos, qui a elle-même commis à son égard une faute dans le cadre du mandat qui les liait, ainsi qu'il a été jugé plus haut.
Sur la demande de garantie formée contre les notaires :
Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que l'acceptation par l'acquéreur d'être représenté à l'acte par le notaire, l'absence de demande d'information à ce dernier, la circonstance qu'un autre notaire soit intervenu, le fait que le versement des fonds soit nécessaire à la réalisation de l'opération 'clé en mains' envisagée et que le notaire ait reçu pouvoir sur tous appels de fonds ne le dispensent de son devoir de conseil.
Me [R] n'a manifestement pas respecté ses obligations professionnelles à l'égard des parties à l'acte qu'il recevait, d'abord parce qu'il n'a effectué aucun contrôle sur l'éligibilité de l'opération aux dispositions de la loi Malraux, ensuite parce que le premier acompte affecté aux travaux n'aurait jamais dû être débloqué par ses soins au profit de la société Financière [C] puisque ces travaux n'avaient pas été votés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il n'a pas attiré l'attention des époux [N] [D] sur le danger de payer une somme aussi importante alors qu'ils ne disposaient d'aucun élément concernant l'étendue de l'exécution des travaux et risquaient de payer des travaux non exécutés.
Les notaires soutiennent qu'en tout état de cause, le préjudice des époux [N] [D] ne peut être constitué que d'une perte de chance de ne pas contracter.
Ce point est désormais sans incidence puisque les époux [N] [D] ne forment aucune demande à leur encontre.
En ce qui concerne la demande de la société Adomos contre les notaires, il a été jugé plus haut que cette société a présenté un projet à la fois incertain quant à son issue au regard de la situation du promoteur et inéligible aux dispositions de la loi Malraux. Elle a ainsi commis la faute originaire à l'origine du préjudice des époux [N] [D], sachant qu'elle a en outre convaincu M [N] [D] de libérer le second acompte alors qu'aucun des travaux prévus n'avait été réalisé. Elle ne saurait dès lors utilement invoquer la faute du notaire pour échapper à tout ou partie de sa responsabilité en faisant supporter par un tiers les condamnations mises à sa charge, lesquelles ne constituent pas un préjudice indemnisable.
Sur les demandes de la SCP de notaires et de Me [R]
Me [R] n'a manifestement pas respecté ses obligations professionnelles, d'abord parce qu'il n'a effectué aucun contrôle sur l'éligibilité de l'opération aux dispositions de la loi Malraux, ensuite parce que le premier acompte affecté aux travaux n'aurait jamais dû être débloqué par ses soins au profit de la société Sogecif puisque ces travaux n'avaient pas été votés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Dans ces conditions, il est particulièrement mal fondé à solliciter de la part d'Adomos une indemnisation pour procédure abusive et vexatoire.
Le jugement, pour ce motif, sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande.
Sur les autres demandes
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.
La société Adomos et la Caisse d'Epargne seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel et verseront aux époux [N] [D] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'allouer aux autres parties une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire sur renvoi après cassation partielle par arrêt du 17 février 2015 de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 19 septembre 2013,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la SCP de notaires et Me [R] de leur demande de dommages-intérêts.
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Condamne in solidum la société Adomos et la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France à payer à M et Mme [N] [D] la somme de 308.934,25 euros à titre de dommages-intérêts.
Condamne la société Adomos à garantir la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France à hauteur de 50% des sommes mises à sa charge au profit des époux [N] [D] (en ce compris l'allocation au titre des frais irrépétibles).
Déboute la société Adomos de toutes ses demandes.
Condamne in solidum la société Adomos et la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France aux dépens de première instance et d'appel, avec recouvrement direct,
Condamne in solidum la société Adomos et la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France à payer à M et Mme [N] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la société Adomos, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France, la SCP [A] [K], [N] [L] & [D] [V]" anciennement dénommée " [W] [Q], [Z] [R], [A] [K], [N] [L] & [D] [V]', société titulaire d'un office notarial et [Z] [R] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
