COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 53F
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 JANVIER 2017
R.G. N° 15/03766
AFFAIRE :
SCI DE FLORETTE ...
C/
SA NATIXIS LEASE IMMO anciennement dénommée FRUCTICOMI SA....
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 02
N° Section :
N° RG : 12/04217
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN, avocat au barreau de VERSAILLES
SELARL MINAULT PATRICIA, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI DE FLORETTE Immatriculée au RCS de DAX sous le n° 401 774 096 agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié de droit audit siège
[Adresse 1]
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 15000189
Représentant : Me Charles-henri HAMAMOUCHE, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 90 -
APPELANTE
****************
SA NATIXIS LEASE IMMO anciennement dénommée FRUCTICOMI SA au capital de 62 029 232 euros immatriculée au RCS PARIS sous le N333 384 311 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 333 38 4 3 111
[Adresse 2]
Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20150236
Représentant : Me Jacques SENTEX de la SCP SCP SENTEX - NOIRMONT- TURPIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: R036 -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Décembre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Ghislaine SIXDENIER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Odette-Luce BOUVIER, Président,
Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,
Madame Ghislaine SIXDENIER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE CONEJO,
FAITS ET PROCEDURE,
Suivant acte en date du 18 septembre 1995, la société civile immobilière (SCI) Cesar a cédé à la société anonyme (SA) Fructicomi la propriété d'un ensemble immobilier à usage de bureaux, locaux commerciaux et parc de stationnement sis [Adresse 3].
Par un second acte authentique du même jour, la SA Fructicomi a consenti à la SCI de Florette, un crédit-bail immobilier concernant l'acquisition dudit immeuble, pour une durée de 15 ans expirant le 17 septembre 2010, en contrepartie d'un loyer annuel de base de 670.000 francs HT, le prix de vente de l'immeuble à expiration du crédit étant fixé à un franc.
La SA Fructicomi et la SCI de Florette ont souscrit un contrat d'assurance auprès de la société d'assurance Axa France IARD afin de garantir les pertes de loyers et d'usage, avec effet au 1er octobre 1995 au titre du crédit-bail immobilier.
A la suite du sinistre survenu le 3 mai 2005 dans les locaux loués, la cour d'appel de Paris -sur renvoi de la Cour de cassation-, par arrêt définitif du 3 avril 2013, a notamment condamné la société Axa France IARD, à payer à la SA Natixis Lease Immo (anciennement Fructicomi) la somme de 327.929,18 euros au titre des pertes de loyers.
Le 4 mars 2009, la SA Fructicomi a fait délivrer à la SCI de Florette un commandement de payer portant sur la somme de 327.929,18 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail immobilier.
La SCI de Florette ayant saisi le tribunal de grande instance de Pontoise d'une opposition à ce commandement par exploit d'huissier délivré le 30 mars 2009, le juge des référés, saisi par la SA Fructicomi, s'est déclaré incompétent pour statuer sur les conséquences du commandement par ordonnance du 30 octobre 2009.
Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 29 septembre 2009, la SCI de Florette a notifié à la SA Fructicomi son intention de lever la promesse de vente tel que prévu à l'expiration du contrat.
Par jugement rendu le 25 mai 2011, la troisième chambre civile du tribunal de grande instance de Pontoise a débouté la SCI de Florette de l'ensemble de ses demandes et condamné la SCI à payer à la SA Fructicomi la somme de 327.929,18 euros majorée des intérêts au taux légal, constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la SA Fructicomi à compter du 5 avril 2009 et ordonné l'expulsion de la SCI de Florette et de tous occupants de son chef, à défaut de levée de l'option d'achat assortie du règlement effectif à la SA Fructicomi du prix convenu et de la somme de 327.929,18 euros.
Par jugement du 16 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise a rectifié le jugement du 25 mai 2011 en remplaçant le nombre de 327.929,18 euros par celle de 369.547,79 euros et en précisant que les intérêts étaient dus sur ce montant à compter du 4 mars 2009,
Régulièrement signifiée par la SA Fructicomi, cette décision a acquis force de chose jugée, en l'absence d'appel.
Les parties ne sont pas parvenues à un accord.
Par exploit délivré le 5 juillet 2011, la SCI de Florette a fait sommation à la SA Fructicomi de comparaître le 18 juillet 2011 en l'étude de Me [X], notaire à [Localité 1], et de se conformer aux termes du jugement rendu le 25 mai 2011, offrant de verser la somme de 344.058,27 euros comprenant le principal, les intérêts et l'article 700 du code de procédure civile, en contrepartie du transfert de propriété de l'immeuble, objet du contrat de crédit-bail.
Par voie de protestation à sommation délivrée le 12 juillet 2011, la SA Fructicomi s'est opposée à une interprétation « totalement saugrenue » du jugement précité, en soulignant que la somme de 327.929,18 euros correspondait exclusivement aux causes du commandement de payer signifié le 4 mars 2009 et qu'en application du contrat de crédit-bail, la levée d'option ne pouvait s'appliquer que dans la mesure où le crédit-preneur s'était acquitté de la totalité des sommes dues au titre des loyers et charges en principal et intérêts, soit en réalité la somme de 564.316,03 euros.
Un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire le 18 juillet 2011.
Par assignation du 31 mai 2012, la SA Fructicomi a demandé au tribunal de grande instance de Pontoise de juger que la lettre de la SCI de Florette du 29 septembre 2009 s'analyse comme une simple déclaration d'intention sans objet puisque la promesse de vente était résolue, ou en tout cas nulle et non avenue en application de l'article A.14 du contrat de crédit-bail, dès lors que le crédit-preneur n'était pas à jour de ses obligations financières, et par conséquent de juger qu'il n'a pu y avoir de transfert de propriété et que la promesse de vente est devenue caduque du fait de la résiliation du contrat du 18 septembre 1995, comme constaté par le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 25 mai 2011 non frappé d'appel.
Par jugement rendu le 4 mai 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
-rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par la troisième chambre civile de ce tribunal le 25 mai 2011, et déclaré la SA Natixis Lease Immo recevable en ses demandes,
-dit que la levée de promesse de vente par lettre du 29 septembre 2009 n'a pu avoir pour effet le transfert de propriété revendiqué par le crédit-preneur au sens de l'article 1589 du code civil, alors que le crédit-preneur n'était pas à jour de ses obligations financières et en l'absence d'accord sur le prix intervenu entre les parties dans les conditions définies par le jugement définitif rendu le 25 mai 2011,
En conséquence,
-ordonné l'expulsion de la SCI de Florette ainsi que de tous occupants de son chef de l'immeuble sis [Adresse 3], au besoin avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, outre l'enlèvement de tous mobiliers, matériels et marchandises pouvant garnir les lieux dans un garde-meubles au choix de la SA Natixis Lease Immo et aux frais de la SCI de Florette, passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,
-condamné la SCI de Florette à payer à la SA Natixis Lease Immo la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la SCI de Florette aux entiers dépens de l'instance,
-rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
-dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement.
Le 21 mai 2015, la SCI de Florette a formé appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions transmises le 21 novembre 2016, et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI de Florette, appelante, demande à la cour de :
Sur l'irrecevabilité de la demande de la SA Natixis Lease Immo pour autorité de la chose jugée,
- dire et juger que la demande introduite par la SA Natixis Lease Immo le 31 mai 2012 tend aux mêmes fins que les termes du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 25 mai 2011,
- dire et juger que cette demande est irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée aux jugements rendus par le tribunal de grande instance de Pontoise les 25 mai 2011, 16 décembre 2011 et 28 juin 2012 et à l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 21 février 2013 définitifs,
-dire et juger qu'en vertu du jugement du 25 mai 2011 ayant autorité de la chose jugée, elle a offert de payer à la SA Natixis Lease Immo le montant des loyers, outre le prix convenu et les frais, en contrepartie de la levée d'option d'achat de l'immeuble en l'étude de maître [X], notaire, le 18 juillet 2011,
-infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 4 mai 2015,
Statuer à nouveau,
-débouter la SA Natixis Lease Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal,
Au cas où par impossible la cour s'estimerait insuffisamment informée, elle ne s'oppose pas à la désignation d'un expert judiciaire,
- dire et juger que le compte versé aux débats par la SA Natixis Lease Immo n'est qu'une simulation non justifiée et non contradictoire, établie après l'expiration du contrat de crédit-bail immobilier à la date du 19 septembre 2010 et sans mise en demeure préalable,
- dire et juger qu'elle n'est pas d'accord sur le décompte des loyers et charges de crédit-bail fourni unilatéralement par la SA Natixis Lease Immo sans débat contradictoire,
-désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la cour avec pour mission de :
*convoquer les parties et, dans le respect du contradictoire,
*se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
*déterminer le prix convenu du transfert de propriété de l'immeuble,
*analyser les comptes communiqués par la SA Natixis Lease Immo dans la présente procédure pouvant établir la créance éventuelle de la SA Natixis Lease Immo,
- dire que l'expert judiciaire devra déposer son rapport dans le délai de 3 mois à compter de sa saisine,
- dire que la provision nécessaire à l'expert judiciaire sera à la charge de la SA Natixis Lease Immo,
A titre subsidiaire
- Sur le pouvoir souverain d'appréciation de la cour d'appel,
-dire et juger qu'elle, et la SA Natixis Lease Immo ont souscrit un contrat d'assurance auprès de la SA Axa France IARD le 25 octobre 1995 garantissant les pertes de loyers au profit du crédit bailleur, les pertes d'usage et la réfection des travaux au profit du crédit preneur en cas de sinistre dans l'immeuble concomitamment avec le contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995,
-dire et juger qu'elle a parfaitement respecté le paiement des échéances du contrat de crédit-bail immobilier à effet au 18 septembre 1995 mais que l'immeuble donné en crédit-bail a fait l'objet d'un sinistre intervenu le 3 mai 2005 qui l'a gravement affecté le rendant impropre à son exploitation,
-dire et juger que la SA Natixis Lease Immo n'apporte pas la preuve d'un manquement d'une gravité suffisante que l'inexécution du contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995 est de son fait,
-dire et juger que la SA Natixis Lease Immo n'apporte pas la preuve d'une mise en demeure préalable conformément aux dispositions de l'article 1184 du code civil pour les sommes qui pourraient être dues postérieurement au 25 mai 2011,
-en conséquence, débouter la SA Natixis Lease Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Sur le prix convenu selon le contrat de crédit-bail immobilier article A.14.4,
-dire que le prix convenu résulte du contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995 avec effet au 19 septembre 1995 fixé en principal et intérêts conventionnels à 1.533.484,67 euros amortissable en 60 trimestrialités soit le 19 septembre 2010,
-dire et juger que la SA Natixis Lease Immo a été payée de toutes les sommes dues au titre de la garantie pertes de loyers tant pour les sommes résultant du commandement de payer du 4 mars 2009 que pour celles nées postérieurement pour un montant de 1.533.484,67 euros, chiffre qui n'est plus contesté par la SA Natixis Lease Immo,
-en conséquence, dire et juger que la SA Natixis Lease Immo est mal fondée à demander la résolution du contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995 pour inexécution et l'en débouter,
Sur la validité de la promesse de vente,
-dire et juger recevable et valable la promesse de vente levée par elle et adressée à la SA Natixis Lease Immo par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 septembre 2009, conformément aux dispositions de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier,
-dire et juger que le transfert de propriété de l'immeuble est devenu effectif à compter du 18 juillet 2011, date du procès-verbal de difficultés établi par Me [X], notaire à [Localité 1],
-ordonner à la SA Natixis Lease Immo de régulariser l'acte de vente de l'immeuble se trouvant à [Adresse 4] avec transfert de propriété à son profit par la SCP [X], notaires à [Localité 1], dans le délai d'un mois à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard,
Elle est un cocontractant de bonne foi,
-dire et juger qu'elle a respecté ses engagements contractuels et qu'elle n'a commis aucune faute contractuelle ni aucun manquement d'une gravité suffisante justifiant la résolution du contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995,
-dire et juger que la SA Natixis Lease Immo n'apporte pas la preuve de l'inexécution du contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995 par elle,
Sur la force majeure,
-dire et juger qu'elle est un cocontractant de bonne foi et qu'elle n'a commis aucune faute contractuelle et qu'elle a subi des cas de force majeure imprévisibles et irrésistibles dus au sinistre intervenu le 3 mai 2005 et à la carence de la SA Natixis Lease Immo,
-dire et juger que l'inexécution du contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995 ne lui est pas imputable, ayant été victime d'événements imprévisibles et irrésistibles, et constitue à son égard un cas de force majeure suspendant les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de crédit-bail immobilier en date du 18 septembre 1995,
-dire et juger qu'elle n'a pas bénéficié d'un procès équitable alors que le contrat de crédit-bail immobilier a été exécuté en totalité, elle ne bénéficie pas des fruits de ce contrat immobilier puisque la SA Natixis Lease Immo tente de bénéficier d'un enrichissement injustifié,
Sur la compensation,
-dire et juger que la SA Axa France IARD a payé à la SA Natixis Lease Immo, son mandataire, la somme de 247.800,04 euros,
-ordonner la compensation légale entre les sommes qu'elle doit et celles retenues indûment par la SA Natixis Lease Immo, conformément aux dispositions de l'article 1290 du code civil,
A titre infiniment subsidiaire,
Au cas où par impossible la cour prononcerait la résolution du contrat de crédit-bail immobilier à effet du 19 septembre 1995, malgré les dispositions de l'article 1134 al. 3 du code civil et le jugement du 25 mai 2011 définitif,
-dire et juger que ce contrat de crédit-bail immobilier serait résolu rétroactivement à compter du 19 septembre 1995 dans tous ses effets,
-par voie de conséquence, condamner la SA Natixis Lease Immo au paiement :
*des sommes payées par elle au titre des redevances en principal de : 1.533.484,67 euros,
*ainsi que le montant des taxes foncières, des primes d'assurance et tous les frais payés, soit : 1.738.484,67 euros rétroactivement à compter du 19 septembre 1995,
*ainsi que la somme de : 247.800,04 euros,
soit au total la somme de : 1.931.284,71 euros outre les intérêts au taux légal,
Sur la prescription édictée par l'article 2224 du code civil et sur une éventuelle indemnité d'occupation,
-dire et juger que la SA Natixis Lease Immo ne peut demander le paiement d'une indemnité d'occupation que sur une durée maximum de 5 ans conformément à l'article 2224 du code civil,
Dans tous les cas,
-condamner la SA Natixis Lease Immo au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens,
-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.
Dans ses dernières conclusions transmises le 2 novembre 2016, et auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SA Natixis Lease Immo, intimée, demande à la cour de :
-déclarer la SCI de Florette mal fondée en son appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 4 mai 2015,
-débouter la SCI de Florette de toutes ses prétentions, fins et conclusions,
-dire et juger que la lettre de la SCI de Florette du 29 septembre 2009 ne s'analyse pas en une levée de promesse de vente, notamment dans les termes des dispositions de l'article 1589 du code civil, mais simplement comme une intention de bénéficier de la promesse contenue au contrat de crédit-bail,
-dire et juger que cette déclaration d'intention est sans objet puisque la promesse de vente était résolue ou, en tout cas, nulle et non avenue, en application de l'article A-14 du contrat de crédit-bail, dès lors que le crédit-preneur n'était pas à jour de ses obligations financières,
-dire et juger qu'il n'a pas pu y avoir de transfert de propriété, lequel ne pourrait résulter que de la signature d'un acte authentique de levée d'option,
-dire et juger enfin que la promesse de vente est devenue caduque du fait de la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier du 18 septembre 1995, ainsi que cela a été constaté par le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 25 mai 2011 non frappé d'appel et devenu définitif,
En tout état de cause :
-confirmer, en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de crédit-bail du fait de l'autorité de chose jugée du jugement du 25 mai 2011, et ordonné l'expulsion,
-condamner la SCI de Florette à lui payer une somme complémentaire de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner en tous les dépens, tant de première instance d'appel ;
La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 novembre 2016.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 1er décembre 2016 et le délibéré au 26 janvier suivant.
Lors de l'audience du 1er décembre 2016, il a été proposé aux parties de tenter de résoudre le différend les opposant via l'entremise d'un professionnel de la résolution de conflits ou médiateur.
La société Natixis a refusé tout recours à la médiation judiciaire en précisant que jusqu'à ce jour la SCI de Florette s'était montrée hostile à tout rapprochement.
La société Natixis a précisé que la SCI de Florette se maintenait toujours dans les lieux sans aucun versement de loyers.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, la cour rappelle que "les dire et juger" ne sont pas des demandes, dès lors qu'une constatation, qui n'est pas susceptible -hormis les cas prévus par la loi- de conférer un droit à la partie qui la requiert, n'est pas une prétention ;
Qu'en conséquence, la cour n'est pas saisie desdits 'dire et juger' ;
Sur la fin de non-recevoir
Considérant que la SCI de Florette excipe de ce que les demandes du crédit bailleur seraient irrecevables pour autorité de la chose jugée car :
le jugement en date du 4 mai 2015 a été rendu en violation du principe édicté par l'arrêt rendu en assemblée plénière le 7 juillet 2006 aux termes duquel les prétentions successives des parties ne peuvent avoir une finalité identique,
le jugement prévoit que la levée de la promesse est acquise en contrepartie du paiement de la somme de 327.929,18 euros,
Natixis Lease Immon'est pas recevable à présenter devant deux instances successives deux prétentions tendant aux mêmes fins,
le prix convenu représente le montant de l'investissement réalisé par Natixis Lease Immo outre les interêts conventionnels,
la clause résolutoire invoquée par Natixis Lease Immo est inapplicable sauf mise en demeure préalable, qu'en effet et selon la SCI de Florette la condamnation prononcée par le cour d'appel de Paris le 3 février 2013 à lencontre de AXA assureur a permis au bailleur d'apurer la créance au 3 mars 2009, qu'il en découle que le bailleur aurait du mettre en demeure le preneur de payer les sommes non couvertes par la mise ne jeu de la police d'assurences, qu'en fait c'est AXA qui n'a pas rempli ses engagements contractuels,
il résulte de l'impossibilité d'établir un décompte contradictoire entre les parties que la nomination d'un expert parait s'imposer,
Considérant que Natixis Lease oppose que le tribunal de grande instance de Pontoise ne s'est pas, jusqu'à ce jour, prononcé sur ce qu'implique le prix convenu dans le cadre de la levée d'option,
Qu'il n'a pas davantage fixé le prix de cette levée d'option comme étant celui des impayés de loyers au 4 mars 2009,
Qu'il n'y a pas donc irrecevabilité des demandes du fait d'une prétendue autorité de la chose jugée,
***
Considérant qu'aux termes de l'article 1351 du code civil tel qu'applicable aux faits "L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité »,
Qu'en l'espèce, il ressort de la lecture du jugement du 25 mai 2011 que le tribunal de grande instance de Pontoise n'a pas été saisi d'une demande de fixation du prix de la levée d'option de la promesse de vente mais d'une opposition à commandement de payer de la SCI de Florette et de demandes du bailleur relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion du crédit preneur,
Que les prétentions du crédit bailleur lorsqu'il entend voir fixer le montant des impayés et par suite mettre en jeu la clause résolutoire insérée au contrat de crédit bail à défaut de paiement n'a pas la même finalité que l'action par laquelle les parties entendent voir interpréter un courrier litigieux par lequel l'une indique son intention de levée l'option de vente emportant transfert de propriété,
Qu'à l'occasion du jugement, il a été rappelé quel était le montant des loyers impayés par la SCI de Florette soit la somme de 369.547,79 euros,
Que le jugement ne dit nullement que le paiement de cette somme vaudra levée d'option de la promesse de vente,
Que le jugement ne fixe pas le "prix convenu" et n'analyse pas davantage le courrier du 29 septembre 2009 comme valant levée d'option puisqu'au contraire, il y est littéralement mentionné "à défaut pour la SCI de Florette d'avoir levé l'option d'achat avec reglement effectif du prix convenu et des sommes restant dues au crédit bailleur au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant la signification du jugement il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la levée effective de l'option d'achat par la SC de Florette au prix convenu outre réglement intégral des loyers impayés",
Que la SCI de Florette ne peut prétendre que la résolution du contrat de crédit bail pour défaut de paiement des loyers à bonne date et absence de levée d'option de la promesse de vente au prix convenu entre les parties poursuivent la même fin,
Qu'en effet le contrat de crédit bail peut se solder soit par la restitution des locaux par le preneur, soit par la seule poursuite du bail en l'absence de levée d'option de la promesse de vente, ou encore par la levée de la promesse de vente laquelle permet au preneur de récupérer la propriété des lieux loués,
Que lorsque le crédit bailleur entend voir juger que la clause résolutoire est acquise, il se situe sur le terrain du contrat de bail,
Qu'en revanche lorsque le crédit bailleur entend voir juger que la promesse de vente ne peut être mise en oeuvre, il se situe sur le terrain du contrat de vente et du transfert de propriété,
Qu'ainsi les actions ne poursuivent nullement les mêmes fins,
Qu'à titre surabondant, l'acte notarié en date du 18 septembre 1993 intitulé "crédit bail immobilier" distingue, en son sein, le contrat de crédit bail et l'acquisition de l'immeuble (page 6 du contrat),
Que la circonstance que le prix convenu corresponde, selon la SCI de Florette, au montant de l'investissement réalisé par le crédit bailleur outre les intérêts ne fait pas échec à ce que les demandes de ce dernier quand au constat de l'absence de levée d'option soient dites recevables,
Qu'en effet et aux termes de l'article A14.4 du contrat de crédit bail "le prix de vente -indiqué pour 1 franc à l'article B10- forme avec les loyers, dans l'esprit des parties, un tout pour l'expression des conditions financières du présent contrat et que, dans l'hypothèse où pour quelques raisons que ce soit, l'intégralité des sommes dues au bailleur ne lui aurait pas été versée à bonne date par le preneur le prix de vente serait majoré d'une somme permettant de restituer au contrat le rendement actuariel qui aurait résulté de l'application exacte des dispositions contrctuelles effet de l'indexation inclu",
Que la fixation du prix n'est pas une condition de recevabilité des demandes,
Que sur ce point, la SCI de Florette confond recevabilité et bien fondé des demandes,
Que de même et alors que le paiement du prix convenu fait l'objet de la demande en justice, la SCI de Florette ne peut prétendre que sur un solde éventuel dû après paiement par AXA des sommes mises à sa charge dans le cadre des obligations nées de la police souscrites par le bailleur, ce dernier se devait de mettre en demeure le preneur de régler le solde potentiel des loyers dus avant toute acquisition de la clause résolutoire,
Que là encore, l'appelant ne fait pas valoir des éléments relatifs à la recevabilité des prétentions -laquelle sanctionne sans examen au fond un défaut du droit d'agir- mais des éléments relatifs au mal fondé d'une prétention lequel ne peut être sanctionné que par son rejet,
Que c'est à bon droit que le premier juge a jugé que la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire n'avait pas le même objet que celle tendant à voir juger que le courrier du 29 septembre 2009 valait levée d'option de la promesse de vente et par suite transfert de la propriété de l'immeuble à la SCI de Florette,
Qu'en conséquence aucune autorité de chose jugée ne peut utilement être opposée, dans la présent instance, au crédit bailleur.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée
Que sur ce point et à titre surabondant force est d'observer qu'une médiation judiciaire a été proposée aux parties, selon jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 28 juin 2012, afin qu'elles recherchent ensemble "un rapprochement bénéfique pour tous tant sur le paiement des loyers que sur la levée d'option" mais que la SCI de Florette n'a pas accepté cette proposition,
*
Sur le fond
Considérant qu'il est constant que le jugement du 25 mai 2011 dont il n'a pas été fait appel et qui dès lors a acquis force chose jugée, a dit que la clause résolutoire insérée au contrat de bail était acquise à effet du 5 avril 2009,
Que l'expulsion du preneur, la SCI de Florette, a été prononcée,
Considérant que par jugement du 28 juin 2012 -aujourd'hui définitif- le tribunal de grande instance de Pontoise a rappelé que la décision du 25 mai 2011 "n'a pas défini le prix de la levée d'option puisqu'il ne s'est pas prononcé sur le prix convenu",
Que le tribunal proposait alors aux parties de recourir à l'entremise d'un médiateur judiciaire pour les accompagner dans la recherche d'un accord sur le prix de vente de l'immeuble ce à quoi s'opposait la SCI de Florette,
Considérant que la SCI de Florette demande la désignation d'un expert judiciaire lequel recevrait mission de déterminer le prix convenu du transfert de propriété de l'immeuble,
Que selon elle, il existerait une distorsion entre le paiement intégral des échéances payées et les charges financières réclamées par le bailleur,
Que ce jour, le bailleur réclame au total une somme de 2.766.795,40 euros alors même que le prix convenu s'élève à 1.533.484,67 euros au 19 septembre 2010,
Que l'appelante fait encore fait état de ce que la force majeure a fait obstacle à ce que le bailleur perçoive les loyers tenant à l'immeuble sinistré aux motifs que la compagnie AXA n'a pas respecté ses obligations contractuelles,
Que selon elle, la société d'assurances AXA, en payant les loyers en totalité aurait éteint les causes du commandement de payer,
Qu'enfin, le jugement dont appel viole les dispositions des articles 16 du code de procédure civile et 6 de la Convention européenne des libertés fondamentales et des droits de l'homme,
Que le bailleur, intimé, s'oppose à la désignation d'un expert,
Qu'il n'y a lieu, selon lui, à ce que les comptes soient faits puisque du fait de la mise en oeuvre de la clause résolutoire aucune levée d'option de la promesse de vente ne peut avoir lieu,
Que l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris a condamné l'assureur AXA à lui payer non la totalité des arriérés de loyers mais la seule somme de 327.929,18 correspondant à une partie des arriérés pour la période 2005/2009,
Que ce montant de 327.929,18 euros équivaut à 50% des arriérés de loyer de sorte que le preneur restait redevable des 50% non couverts par l'assureur.
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Considérant que la cour rappelle qu'une mesure d'instruction suppose que la juridiction de jugement ait besoin d'être éclairée sur les aspects techniques du litige opposant les parties,
Qu'il ne s'agit pas, au cas présent, de déterminer le prix lié à la levée d'option de la promesse de vente mais au contraire de dire si le premier juge a jugé ou pas à bon droit de ce que la lettre du 29 septembre 2009 avait eu ou non pour effet un transfert de propriété au bénéfice de la SCI de Florette,
Considérant qu'aux termes de l'article 1589 du code civil "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte »,
Qu'aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable aux faits de l'espèce « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi »,
Qu'aux termes du contrat de crédit bail « le preneur s'il souhaite donner suite à la présente promesse devra en demander la réalisation par lettre recommandée avec avis de réception adressée au siège social du bailleur neuf mois au moins et douze mois au plus avant la date prévue pour l'expiration du crédit bail »,
Que l'application de cette clause suppose que le contrat de bail n'ait pas été résilié,
Qu'il ne peut être discuté que le jugement du 25 mai 2011, dont il n'a pas été fait appel, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur à la date du 5 avril 2009, ce, dés lors que le preneur ne satisfaisait pas au paiement des loyers impayés alors chiffrés pour 369 547,79 euros,
Que par suite, et parce que le contrat de crédit bail était résilié au 5 avril 2009, il ne pouvait y avoir levée d'option de la promesse de vente sauf de par la volonté commune des parties de passer outre le jugement en s'entendant sur le paiement des loyers arriérés et charges financières telles que listées au contrat de crédit bail,
Que toutefois, un tel rapprochement n'intervenait pas puisque le notaire en charge de la rédaction de l'acte de vente de l'immeuble constatait l'absence d'accord des parties sur le prix de la promesse et dressait procès verbal de difficultés le 18 juillet 2011,
Qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à désignation d'un expert aux fins de fixer le prix convenu entre les parties,
Considérant qu'il n'est pas contesté que la SCI de Florette a entendu lever l'option selon courrier du 29 septembre 2009 soit après acquisition de la clause résolutoire,
Qu'elle proposait alors le seul paiement des causes du commandement de payer visant les arriérés de loyers au 5 avril 2009,
Que l'acquisition de l'immeuble par le preneur suppose le paiement d'un prix dont les modalités de calcul sont précisées à l'article A14.4 aux termes duquel « le prix de vente -indiqué pour 1 franc à l'article B10- forme avec les loyers, dans l'esprit des parties, un tout pour l'expression des conditions financières du présent contrat et que, dans l'hypothèse où pour quelques raisons que ce soit, l'intégralité des sommes dues au bailleur ne lui aurait pas été versée à bonne date par le preneur le prix de vente serait majoré d'une somme permettant de restituer au contrat le rendement actuariel qui aurait résulté de l'application exacte des dispositions contrctuelles effet de l'indexation inclu",
Qu'ainsi le prix doit correspondre à l'amortissement intégral du financement consenti par le crédit bailleur outre la somme de 1 franc ou 0,15 euros,
Que ce jour, la SCI de Florette n'apporte pas la preuve de ce que les charges financières -qui comprennent aux termes du contrat (page 12 et 27) "toutes les charges afférentes à l'immeuble en particulier prestations et fournitures, primes d'assurance, impôts et taxes y compris celles qui incombent normalement au bailleur" mais aussi "les préloyers d'engagement et de financement et le loyer ou redevance financière comportant la rémunération et l'amortissement des capitaux engagés par le bailleur" aient été acquittés,
Qu'au cas présent, les sommes restant dues par la SCI de Florette s'élèvent à 564.316,03 euros outre la taxe foncière pour 17.977,67 euros et les intérêts de retard t provisionnés à la somme de 30.000 euros et non à celle de 369.547,79 euros qui, quant à elle, correspond aux seules causes du commandement de payer les loyers dus au 4 mars 2009,
Que se rajoute à ces montants celui de 1 franc ou 0,15 euros tel que mentionné à l'article B10 du contrat de crédit bail,
Considérant que devant le notaire en charge de la rédaction de l'acte authentique de vente de l'immeuble, la SCI a soutenu devoir les seules sommes de 327.929,18 euros et non celle de 564.316,03 euros,
Que c'est à bon droit que le premier juge a relevé qu'il n'y avait pas d'accord sur le prix de vente de l'immeuble de sorte que la SCI de Florette est mal fondée à soutenir le transfert de propriété de l'immeuble donné à bail,
Que de surcroît, les sommes réglées au bailleur par la compagnie d'assurance AXA pour un montant de 327.929,18 euros l'ont été dans le courant de l'année 2013, soit, la encore, postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire,
Que ces sommes ne pouvaient alors "éteindre les causes du commandement de payer", d'autant qu'elles ne couvraient que 50% des impayés de loyers de sorte que le preneur restait redevable des 50% non réglés,
Qu'ainsi il ne peut y avoir compensation entre les sommes payées par AXA du fait du sinistre et les sommes dues par le preneur du fait des loyers et charges puisque les premières ne couvrent pas les secondes,
Que Natixis n'a pas été payée des sommes qui lui étaient dues par le preneur,
Que dès lors, il ne peut y avoir transfert de propriété de l'immeuble,
Que le preneur ne peut exciper d'un cas de force majeure tenant aux délais de procèdure puisqu'à la lecture du contrat de crédit bail, il ressort que le bailleur a souscrit une assurance perte de loyers "pour une durée pendant laquelle les locaux assurés seront restés indisponibles dans la limite maximum de deux années toutes taxes comprises",
Que le preneur reconnaissait aux termes de l'acte en page 17 "avoir reçu du bailleur une notice résumant l'ensemble des garanties souscrites par le bailleur",
Que le contrat précisait aussi en page 19 "le preneur ne pourra prétendre au paiement par le bailleur d'une quelconque indemnité ou à une diminution du loyer sans l'accord du bailleur",
Que la SCI de Florette ne peut alors faire valoir que le réglement par AXA de 50% des loyers impayés constitue un cas de force majeure puisqu'elle avait pleinement connaissance des termes de la police souscrite auprès de cet assureur par le bailleur,
Qu'au demeurant, elle percevait de l'assureur une somme de 53.365 euros au titre de la perte d'usage de la chose louée,
Qu'il lui appartenait alors, si bon lui semblait, de s'assurer en complément de garantie,
Qu'ainsi et parce que la SCI de Florette a fait valoir ses arguments devant les juridictions des premier et second degrés, jusqu'à la cour de Cassation s'agissant de la condamnation de la compagnie d'assurances AXA, elle ne peut affirmer ne pas avoir eu droit à un procès équitable,
Que la cour observe que l'ensemble des décisions opposant le preneur au bailleur a été rendu au contradictoire des parties,
Considérant que le preneur excipe de ce que les demandes du bailleur correspondrait à un enrichissement injustifié,
Que sur ce point encore, le bailleur oppose que faute de paiement des seuls arriérés au 5 avril 2009, le preneur ne peut prétendre à la levée de la promesse de vente,
Considérant que le contrat de crédit bail étant résilié au 5 avril 2009 date à laquelle la clause résolutoire était acquise, le preneur ne peut davantage soulever que le prix à payer dans le cadre d'une levée de la promesse serait injustifié,
Qu'il n'y a donc pas enrichissement sans cause,
Que la SCI de Florette n'a pas respecté la convention de crédit bail en ce qu'elle n'a pas procédé au paiement des sommes dues à son bailleur,
Considérant que le contrat de location bail est résilié en date du 5 avril 2009 comme fixé au jugement du 25 mai 2011 dont il n'a pas été fait appel,
Que'il résulte de l'ensemble de ses constatations et énonciations que le jugement du 4 mai 2015 est confirmé en toutes ses dispositions,
Considérant que la SCI de Florette succombe en toutes ses prétentions,
Qu'il convient de prononcer sa condamnation aux dépens de la procèdure d'appel,
Tenue des dépens, la SCI de Florette est, en outre, condamnée à régler à Natixis Lease Immo la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles non inclus dans les dépens,
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 4 mai 2015,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI de Florette à payer à la société Natixis Lease Immo la somme de 3.000 euros -trois mille euros- au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
CONDAMNE la SCI de Florette aux dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procèdure civile au bénéfice de la SELARL Patricia Mimault,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Odette-Luce BOUVIER, Président et par Madame RUIZ DE CONEJO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
