COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 JANVIER 2017
R.G. N° 15/06794
AFFAIRE :
[W] [L]
C/
[H] [G] [F]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2014 par le Tribunal d'Instance de MONTMORENCY
N° Chambre : 0
N° Section : 0
N° RG : 1113000671
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS
Me Vincent LECOURT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [L]
né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 1] ([Localité 1])
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
représenté par Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 620 - N° du dossier 002492
assisté de Me Christophe DAYRAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0650
APPELANT
****************
Monsieur [H] [G] [F]
né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 2] ([Localité 2])
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Vincent LECOURT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 218 - N° du dossier 2012107
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Octobre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Madame Delphine BONNET, Conseiller,
Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,
FAITS ET PROCÉDURE,
Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2009, M. [L] a consenti à M. [F] un bail concernant deux caves n°13 et 14 de l'immeuble situé [Adresse 4].
Par exploit d'huissier en date du 24 mai 2012, M. [L] a fait délivrer à M. [F] un commandement de payer la somme de 980 euros correspondant aux loyers et charges échus impayés de février 2012 à mai 2012 inclus. Les causes du commandement n'ont pas été honorées.
Par assignation du 21 août 2012, M. [L] a fait citer M. [F] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Montmorency.
Par ordonnance du 8 octobre 2013, le juge des référés a renvoyé l'affaire au fond en application de l'article 849-1 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 14 novembre 2014, le tribunal d'instance de Montmorency a :
- prononcé la nullité du contrat de bail en date du 1er mars 2009 liant les parties faute d'objet,
- débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 385 euros au titre des loyers indûment perçus,
- condamné M. [L] à verser à M. [F] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné M. [L] aux entiers dépens.
M. [L] a interjeté appel de ce jugement le 29 septembre 2015.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 octobre 2016 auxquelles la Cour se réfère pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [L] formule les demandes suivantes :
- Infirmer le jugement du 14 novembre 2014 du tribunal d'instance de Montmorency en toutes ses dispositions,
- Déclarer recevable et bien-fondé M. [L] en son appel,
- Débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Déclarer acquise au profit du requérant la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 juin 2012,
- Ordonner l'expulsion des caves 13 et 14 sis [Adresse 5]) occupé par M. [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef ou objets mobiliers de son chef en la forme légale, et ce au besoin avec l'assistance de la force publique, et d'un serrurier,
- Condamner M. [F], à payer au requérant une astreinte définitive de 30 euros par jour de retard au cas où il ne libérerait pas les lieux dans les huit jours courant de l'arrêt à intervenir,
- Autoriser le requérant à faire enlever, transférer et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les DEUX CAVES loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,
- Condamner M. [F], à payer à M. [L] la somme de 2.036 euros, quitte à parfaire, et ce conformément à l'article 1728 2° du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2012 sur la somme de 980 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, et ce conformément à l'article 1153 alinéa 1er du code civil,
- Condamner M. [F] à payer, sans préjudice de l'astreinte susvisée, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, une somme égale au loyer contractuel en cours, outre les charges jusqu'à son départ effectif des lieux dont il s'agit,
- Condamner M. [F] à rembourser à M. [L], la somme de 2.185 euros, versée dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement rendu par le Tribunal d'instance de Montmorency le 14 novembre 2014 au titre des loyers indument perçus (385 euros), au titre des dommages et intérêts (800 euros) et au titre de l'article 700 du code de procédure civile (1.000 euros),
- Condamner M. [F] à payer à M. [L] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- Condamner M. [F] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation, au bénéfice de Maître Stéphane CHOUTEAU, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [L] expose être propriétaire de quatre caves dans l'immeuble situé à [Adresse 6] dont deux portant les numéros 13 et 14, donnés à bail à M. [F], le 1er mars 2009. Il précise que la preuve de son titre de propriété résulte de l'acte de vente du 16 mai 1993. Il ajoute le jugement du tribunal d'instance de Montmorency en date du 19 septembre 2008 ayant condamné des occupants sans droit ni titre des caves n°13 et 14 a reconnu son titre de propriété au vu de l'acte authentique. Il fait état en outre d'un jugement de la juridiction de proximité de [Localité 4], en date du 1er décembre 2006, ayant condamné M. [L] à payer les charges afférentes aux caves n°13 et 14. Il précise enfin recevoir les appels de fonds des charges de copropriété ayant trait aux caves n°13 et 14 ce qui tend à justifier de son titre de propriété, selon lui.
Il soutient qu'il ne ressort pas de l'acte authentique de vente du 19 mars 1999 que les lots de cave n°13 et 14 auraient été vendus par lui et la SCI [Adresse 7] aux consorts [H]/[S].
Il estime ainsi rapporter la preuve de sa propriété des caves n°13 et 14 en produisant également le certificat de la conservation des hypothèques de Saint Leu La Forêt dont il estime qu'il ressort être le seul propriétaire des dits lots. Il expose qu'il appartient à M. [F], le cas échéant, de se retourner à l'encontre de son vendeur, M. [A] et Mme [O] suite à l'acte notarié du 27 février 2009, s'il estime avoir subi un préjudice.
Il précise qu'il n'a jamais laissé se constituer une servitude et conteste avoir fait preuve d'un abus de droit.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 mai 2016 auxquelles la Cour se réfère pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [F] formule les demandes suivantes :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de bail faute d'objet,
Subsidiairement,
- Constater que M. [L] a manqué à son obligation de délivrance en ne délivrant pas aux acquéreurs de l'appartement aux droits desquels vient M. [F] un bien
immobilier permettant l'habitation, faute d'assurer la production d'eau chaude, le lavage du linge et l'alimentation en eau,
- Le condamner à assurer son obligation de délivrance sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Plus subsidiairement, constater que M. [L] a créé une servitude de l'homme au moment de la revente des appartements l'obligeant à en assurer le service conforme à sa destination, l'habitation et le condamner à respecter la servitude créée sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
En tout état de cause,
- Débouter ainsi M. [L] de l'ensemble de ses demandes et confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [L] à verser à M. [F] la somme de 385 euros au titre des loyers réglés, celle de 800 euros en réparation du préjudice subi du fait de la procédure abusive et celle de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- Constater le caractère abusif de l'appel engagé par M. [L] et faire application des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [L] à verser à M. [F] la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'appel abusif,
- Le condamner à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
M. [F] soutient que M. [L] n'était plus propriétaire des caves n°13 et 14 lors de la conclusion du contrat de bail le 1er mars 2009. Il précise qu'un jugement, n'étant revêtu de l'autorité de la chose jugée qu'à l'égard des parties au litige, ne suffit pas à rapporter la preuve d'un titre de propriété.
Il indique que s'il ressort de l'acte authentique de vente conclue le 19 mars 1999 entre M. [L], la SCI [Adresse 7] d'une part et M. [S] et Mme [H] d'autre part, et de la mention datée du 12 juillet 1999 par la conservation des hypothèques que M. [L] est propriétaire du lot n°1et des lots n°13 et 14 depuis le 12 juillet 1983, il n'en demeure pas moins que ce dernier ne justifie pas de sa qualité de propriétaire au moment de la conclusion du contrat de bail en date du 1er mars 2009.
Il expose que M. [L] a procédé à des travaux en réunissant les caves représentant les lots n°13 et 14 et y a installé des éléments indispensables à l'usage des appartements à titre d'habitation, tels que production d'eau chaude pour les appartements revendus, de sorte qu'il a constitué une servitude sans y être autorisé par la copropriété.
Il explique qu'il résulte de l'acte authentique de vente du 31 août 2004 relatif aux lots n°1, 2, 3 que s'agissant des caves, le notaire fait état « d'un droit d'utilisation des caves correspondant aux lots 13 et 14 du règlement de copropriété dans lesquelles sont installés la chaufferie, la machine à laver, les compteurs EDF et GDF, desservant les lots 1, 2 et 3 objet des présentes. »Il en résulte que la cave a été cédée aux consorts [H]/[S], selon M. [F]. Il précise que M. [L] n'a pu céder que les caves n°13 et 14 dans la mesure où il a cédé les lots n°12 et 15 à M. [Q], mutation notifiée le 17 septembre 2015 au Syndicat des copropriétaires.
A titre subsidiaire, il expose que M. [L] n'a pas respecté son obligation de délivrance de la chose vendue alors qu'il était tenu d'en délivrer les accessoires, à savoir notamment la production d'eau chaude sanitaire, l'arrivée d'eau privative notamment qui se situent dans les caves n°13 et 14. Il indique être le dernier et actuel ayant droit de M. [L] dans la chaîne des ventes successives.
A titre plus subsidiaire, il soutient que M. [L] a constitué une servitude nécessaire à l'habitation des trois appartements ; cette servitude étant visible et continue, ayant disposé les chauffes-eau, des compteurs individuels et des tuyaux pour l'utilisation de machines à laver des appartements.
M. [F] soutient que l'appelant a fait preuve d'une mauvaise foi certaine en sachant qu'il n'avait aucun titre de propriété sur les caves données à bail et que son appel revêt les caractéristiques d'une procédure abusive.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 octobre 2016, et l'affaire a été plaidée à l'audience du 27 octobre 2016.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour arrêt être rendu par mise à disposition des parties au greffe le 17 janvier 2017.
MOTIFS
Sur la validité du bail conclu le 1er mars 2009
En application de l'article 1108 du code civil, quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :
Le consentement de la partie qui s'oblige ;
Sa capacité de contracter ;
Un objet certain qui forme la matière de l'engagement ;
Une cause licite dans l'obligation.
L'article 1126 du même code dispose que tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner ou qu'une partie s'oblige à faire ou ne pas faire.
En l'espèce, par convention en date du 1er mars 2009, M. [L] a donné à bail à M. [F] deux caves n°13 et 14 situés [Adresse 4]) moyennant un loyer initial mensuel de 35 euros.
A titre liminaire, il convient de préciser qu'un jugement n'a d'autorité de la chose jugée qu'à l'égard des parties au dit jugement. Ainsi, les jugements dont fait état M. [L] ne peuvent constituer la preuve de sa propriété des lots de cave litigieux dans la mesure où M. [F] n'était pas partie aux instances.
M. [L] produit un acte authentique établi le 16 mai 1983 duquel il ressort qu'il a acquis les lots n°1, 2, 3, 4, 12, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 27 et 28 dans l'immeuble situé [Adresse 4]. Le certificat de la conservation des hypothèques établi suite à la demande de renseignement déposée par M. [L] le 8 juin 2012 est incomplet (seules sont produites les pages 1, 5 et 6). En tout état de cause, cet élément ne permet pas de rapporter la preuve du titre de propriété de M. [L] à cette époque.
Par acte authentique en date du 19 mars 1999, M. [L] et la SCI [Adresse 7] ont vendu à M. [S] et Melle [H] les lots n°1, 2, 3, 21 et 22. Il y est précisé que s'agissant des lots n°1, lot n°2 et lot n°3 : les « trois lots ont été réunis pour former un logement à usage d'habitation désigné de la façon suivante : un appartement de type F3, comprenant : entrée, séjour, cuisine, salle de bains, water-closet, lave-mains, cave, terrasse ».
Il résulte de cet acte que les lots ainsi vendus comprenaient bien une cave comme l'a mentionné le notaire, ce qui ne peut être raisonnablement contesté. Si le numéro du lot de la cave n'est pas précisée c'est en raison du fait que M. [L] a réuni deux lots de cave sans obtenir d'autorisation préalable.
En effet, il résulte de l'acte authentique du 31 août 2014 que les consorts [S]/[H] ont vendu aux consorts [O]/[A] les mêmes lots que ceux acquis le 19 mars 1999. Or, il ressort de l'acte notarié que : « le vendeur déclare qu'il bénéficie du droit d'utilisation des caves correspondants aux lots 13 et 14 du règlement de copropriété, dans lesquelles sont installés la chaufferie, la machine à laver, les compteurs EDF et GDF, desservant les lots 1, 2 et 3 objet des présentes.
Les dites caves formant les lots 13 et 14, bien que parties privatives, sont utilisées par l'ensemble des copropriétaires.
Le vendeur déclare que cette situation existe depuis son acquisition, soit le 19 mars 1999.
Une photocopie du plan du sous-sol sur lequel figurent lesdites caves lots 13 et 14 va demeurer jointe et annexée aux présentes après mention. »
Par ailleurs, ces mêmes éléments ont été repris dans l'acte authentique du 27 février 2009 aux termes duquel les consorts [F]/ [V] ont acquis le bien.
Il convient en outre de relever, qu'à la demande de M. [L], une Assemblée générale extra-ordinaire s'est tenue le 8 novembre 2004, l'ordre du jour étant relatif à des travaux :
« 1) remise en état initial des caves 13 et 14 conformément au règlement de co-propriété,
2) Modification de l'emprise dans ces caves des installations des compteurs à GAZ et électriques, afin qu'elles correspondent au plan de co-propriété,
3) Questions diverses. »
Il ressort du procès-verbal de cette Assemblée générale extra-ordinaire que M. [L] a effectivement transformé les caves portant les lots n°13 et 14, en les réunissant. Il y est précisé que la secrétaire du bureau considère que les caves 13 et 14 faisant partie intégrante des appartements, elles auraient dû être vendues par M. [L] à chaque co-propriétaire concerné.
En outre, les lots vendus étant destinés à une habitation individuelle, l'obligation de délivrance du vendeur incluait, outre le principal, les accessoires, à savoir tout ce qui était destiné à l'usage de la chose. Or, il ressort des actes authentiques de vente produits que la chaufferie, la machine à laver, les compteurs EDF et GDF, desservant les lots vendus sont situés dans les caves n°13 et 14 qui ont été réunies. Ces éléments, indispensables à l'habitation effective d'un appartement, en constituent des accessoires à sa vente.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les deux lots de cave n°13 et 14, réunis sans autorisation de la copropriété par M. [L], ont été vendus par ce dernier aux termes des actes authentiques tels que rappelés précédemment.
Ainsi, M. [L] n'avait pas la qualité de propriétaire des caves portant les lots n° 13 et 14 lors de la conclusion du contrat de bail avec M. [F] le 1er mars 2009, relatif aux caves n°13 et 14. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le bail conclu le 1er mars 2009 par M. [L] et M. [F] est dépourvu d'objet et qu'il y a lieu d'en prononcer la nullité.
Sur la demande de restitution des loyers
Compte-tenu de la nullité du contrat de bail, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 350 euros représentant le montant de loyers indûment perçus.
Sur la demande de dommages et intérêts
* Une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu'est caractérisée l'intention de nuire ou la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif.
Il résulte de l'ensemble des développements précédents que c'est à juste titre que le tribunal d'instance a jugé que M. [L] ne pouvait ignorer que le contrat de bail conclu était sans objet et qu'en conséquence il adopté un comportement fautif en donnant à bail à M. [F] les lots de cave n°13 et 14 dont il savait nécessairement ne pas avoir la propriété.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à payer à M. [F] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
* En application de l'article 559 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient accordés.
M. [F] demande, aux termes de ses dernières conclusions, la condamnation de M. [L] à lui payer la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire.
Une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu'est caractérisé l'intention de nuire, la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif.
En l'espèce, M. [L] a relevé appel du jugement rendu le 14 novembre 2014 par le tribunal d'instance de Montmorency. Or, il apparaît qu'au vu des développements précédents, de la genèse des ventes des appartements et de la réunion des caves n°13 et 14 par M. [L], ce dernier ne pouvait raisonnablement soutenir, de nouveau en appel, être le propriétaire des caves portant les lots n°13 et 14.
Cette attitude procédurale fautive constitue un abus qui sera réparé par l'octroi d'une somme de 1.000 €.
M. [L] sera condamné à payer à M. [F] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Le jugement entrepris étant confirmé sur le fond, il le sera également s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant de la procédure d'appel, les circonstances d'équité justifient de condamner M. [L] à payer à M. [F] la somme de 2.000 euros au titre de l'article l'article 700 du code de procédure civile.
M. [L] sera condamné à payer les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne M. [L] à payer à M. [F] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Déboute M. [L] de ses demandes,
Condamne M. [L] à payer à M. [F] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [L] aux entiers dépens d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame Marine COLAS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
