COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 JANVIER 2017
R.G. N° 15/03682
AFFAIRE :
SA GECINA
C/
[O] [F]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Juin 2009 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS
N° Chambre : 05
N° Section : B
N° RG : 07/12758
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN
Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 8 avril 2015 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de PARIS (Pôle 4 - Chambre 2) le 23 octobre 2013
SA GECINA
R.C.S. de PARIS sous le numéro 592 014 476
[Adresse 1]
[Adresse 1]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 15000179
Représentant : Me Simon LE WITA, Plaidant, avocat substituant +Me Paul TALBOURDET de l'AARPI DE PARDIEU BROCAS MAFFEI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R045
****************
DEFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI
Monsieur [O] [F]
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 1] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1554907
Représentant : Me Gilbert ABOUKRAT de la SELARLU GMAB AVOCATS, Plaidant , avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0470
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Novembre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET
FAITS ET PROCÉDURE
Le bail commercial sous seing privé consenti le 24 mars1999 par la SA Investibail à la SARL La Grande Pharmacie de Stalingrad, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3], entre autres dispositions stipulait un pacte de préférence au profit de M. [F].
Le 25 juillet 2001, la SA Gecina, aux droits de la SA Investibail, a signé une promesse de vente de l'immeuble au profit de la Foncière Cabanel puis a formulé le 1er août 2001 une offre de vente sur l'immeuble pour le prix de 6.984.909,07 euros, qui a été acceptée le 4 septembre 2001 par M. [F].
Par acte d'huissier du 10 avril 2002, la SA Gecina a assigné M. [F] afin de le voir déclarer notamment déchu de son droit de préférence, tandis que par acte d'huissier du 25 avril 2002 M. [F] a fait délivrer à la SA Gecina une assignation tendant à voir réitérer la vente de l'immeuble.
Par jugement du 18 septembre 2003, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. [F] de ses demandes. Par arrêt du 5 octobre 2006, la cour d'appel de Paris a infirmé ce jugement, dit que M. [F] a acquis le 4 septembre 2001 de la SA Gecina, l'immeuble sis [Adresse 4] pour le prix principal de 6.984.909,07 euros qu'il offre de régler, dit que faute pour la SA Gecina de régulariser chez un notaire du choix de M. [F], l'acte authentique de vente dans le délai de trois mois suivant la signification de l'arrêt, celui-ci vaudra acte de vente et sera publié comme tel aux frais de l'acquéreur.
L'acte de vente a été signé le 24 janvier 2007.
Le 6 septembre 2007, la SA Gecina a saisi la cour d'appel de Paris d'une requête en interprétation de l'arrêt du 5 octobre 2006, en ce sens que 'la date du transfert de jouissance (impliquant perception de loyers) de l'immeuble, objet du pacte de préférence levé par M. [F] et dont la vente forcée a été ordonnée par l'arrêt, doit être fixée au jour de la signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble et non à la date à laquelle l'offre de vente formulée par elle en vertu du pacte de préférence a été acceptée'.
Par arrêt du 29 novembre 2007, la cour a dit n'y avoir lieu à interprétation de son précédent arrêt en précisant qu'il suit nécessairement de la motivation de l'arrêt du 5 octobre 2006 que 'la vente conclue entre la société Gecina et M. [F], titulaire du pacte de référence substitué au candidat acquéreur, ne peut être conclue à des conditions différentes de celles convenues avec le candidat acquéreur'.
Par acte d'huissier du 13 août 2007, M. [F] a fait assigner la société Gecina et la société AMF devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la condamnation de la SA Gecina à lui payer les loyers perçus du 4 septembre 2001 au 24 janvier 2007, en invoquant l'arrêt précité du 5 octobre 2006.
Par jugement du 25 juin 2009, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SA Gecina à payer à M. [F] la somme de 2.392.272 euros au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2007, a débouté la société Gecina de sa demande relative aux intérêts ayant couru sur le prix de vente et l'a condamnée à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens.
Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu qu'il n'y avait pas lieu de statuer à nouveau sur la date du transfert de jouissance en raison de l'autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt du 5 octobre 2006, que sur la demande de paiement des loyers, la période ouvrant droit à perception court du 4 septembre 2001 au 24 janvier 2007, que des pièces produites il résulte que la SA Gecina a perçu pour cette période un montant de loyers de 3.013.365 euros dont il n'y a lieu de déduire qu'une somme de 618.793 euros au titre des charges incombant au propriétaire et aux frais de gestion, montant retenu par M. [F] que ne contredit pas la SA Gecina.
Par arrêt du 4 mars 2010, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement du 25 juin 2009 et dit irrecevables les demandes de M. [F].
Sur le pourvoi de ce dernier, la Cour de Cassation a, par arrêt du 28 mai 2011, cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt précité de la cour d'appel de Paris et renvoyé la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris autrement composée. Au soutien de sa décision, la Cour de Cassation, statuant au visa de l'article 1351 du code civil, a indiqué que pour déclarer irrecevable la demande de M. [F] en paiement de loyers, la cour d'appel de Paris a retenu qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'est abstenu de soulever en temps utile, qu'au cas d'espèce, la demande de M [F] tendant au paiement de loyers de l'immeuble échus depuis la date de son entrée en jouissance procède de la même cause juridique et du même rapport de droit que la demande initiale tendant à voir constater la perfection de la vente, à savoir l'accord des parties sur la chose et le prix entraînant transfert de propriété de l'immeuble et qu'il s'ensuit que cette prétention, qui n'a pas été présentée lors de l'instance initiale, se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 5 octobre 2006, mais qu'en statuant ainsi, alors que la demande en paiement des loyers n'avait pas le même objet que la demande tendant à faire juger que la vente de l'immeuble était parfaite, la cour d'appel avait violé le texte susvisé.
La cour d'appel de Paris, autrement composée, a été à nouveau saisie sur déclaration de saisine du 8 août 2011, de la SA Gecina.
Par arrêt du 23 octobre 2013, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 25 juin 2009 sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, l'a réformé pour le surplus, et statuant à nouveau et y ajoutant, a rejeté l'exception d'irrecevabilité tirée de l'autorité de la chose jugée de la demande de M. [F] au titre des loyers perçus soulevée par la SA Gecina, porté le montant de la condamnation à la somme de 2.392.193 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2001, dit que cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances, condamné la SA Gecina à payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [F], rejeté le surplus des demandes (dont la demande formée par la société Gecina au titre des intérêts sur le prix de vente) et condamné la SA Gecina aux dépens d'appel.
La société Gecina s'est pourvue en cassation le 23 octobre 2013.
Par arrêt du 8 avril 2015, la Cour de Cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il condamne la société Gecina à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 2.392.193 euros à compter du 4 septembre 2001 et rejette la demande de la société Gecina en paiement de la somme de 1.157.427 euros au titre des intérêts au taux légal sur le prix de vente entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007, l'arrêt rendu le 23 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris et renvoyé les parties devant la cour d'appel de Versailles.
La cour de Versailles a été saisie le 18 mai 2015.
Par conclusions du 29 août 2016, la société Gecina demande à la cour d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 25 juin 2009 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande, fondée sur l'article 1652 du code civil, de voir M. [F] condamné à payer le montant des intérêts légaux ayant couru sur le prix d'acquisition du 4 septembre 2001 au 24 janvier 2007, soit 1.157.427 euros et, statuant à nouveau, de :
condamner M. [F] à lui payer les intérêts légaux sur le prix de vente entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007, soit 1.157.427 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter de sa demande de paiement, soit le 7 novembre 2008 (ces intérêts devant être capitalisés annuellement),
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande de paiement d'intérêts sur les loyers que Gecina a été condamnée à lui restituer,
débouter M. [F] de ses demandes de condamnation de la société Gecina au titre de 'dommages et intérêts pour non-respect des obligations [de Gecina], notamment au titre de son obligation de délivrance effectuée avec retard', de 'mauvaise foi' et d'une 'indemnité complémentaire pour préjudice indépendant',
comme étant irrecevables et, en tout état de cause, mal-fondées, en confirmant si besoin, le jugement en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts,
en tout état de cause, débouter M. [F] de toutes ses demandes,
le condamner à lui payer la somme de 36.230 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner M. [F] aux dépens de l'instance d'appel avec recouvrement direct.
Aux termes de conclusions du 3 octobre 2016, M. [F] demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en ses dispositions condamnant Gecina à payer les loyers perçus à hauteur de 2.392.272 euros en deniers ou quittances,
juger inapplicable au cas présent l'article 1652 du code civil,
juger que les loyers perçus par la société Gecina produiront intérêts au profit de M. [F] à mesure de leur perception à compter du 4 septembre 2001 en vertu des articles 1153 et 1614 du code civil,
débouter la société Gecina de sa demande concernant l'application des intérêts légaux sur le prix de vente à compter du 4 septembre 2001,
condamner la société Gecina à lui payer les sommes de 1.200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le non-respect des obligations du vendeur notamment de son obligation de délivrance effectuée avec retard, 70.000 euros pour mauvaise foi, 100.000 euros au titre de l'indemnité complémentaire pour 'préjudice indépendant', 50.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 octobre 2016.
SUR CE,
Il n'y a pas lieu de confirmer le jugement entrepris s'agissant de la condamnation de la société Gecina à régler à M. [F] les loyers depuis le 4 septembre 2001, cette disposition étant définitive compte tenu de la décision susvisée de la Cour de Cassation.
Seuls deux points restent en débat aux termes de l'arrêt de cassation :
la société Gecina a-t'elle droit aux intérêts au taux légal sur le prix de vente de 2001 à 2007 '
M. [F] peut-il prétendre aux intérêts au taux légal ayant couru sur les loyers à compter du 4 septembre 2001 '
Les intérêts sur le prix de vente
L'intérêt sur le prix de vente représentant la contrepartie de la jouissance du bien, le droit reconnu à l'acquéreur de percevoir les fruits pendant la période séparant le jour du transfert de propriété de celui de la signature de l'acte authentique implique l'obligation pour celui-ci de payer l'intérêt légal sur le prix de vente jusqu'au jour du paiement.
Dès lors que M. [F] perçoit les fruits du bien, à savoir les loyers, il ne saurait se prévaloir ni d'un défaut de délivrance de la jouissance du bien, ni du non paiement du prix de vente pour échapper au principe ci-dessus rappelé par la Cour de Cassation.
Les intérêts sur le prix de vente sont donc dus à compter du 4 septembre 2001, date à laquelle M. [F] est devenu propriétaire et à compter de laquelle il en a perçu les fruits, jusqu'au 24 janvier 2007, date à laquelle le prix de vente a été payé, soit la somme de 1.157.427 euros selon décompte non contesté établi par la société Gecina.
La société Gecina sollicite en outre les intérêts légaux ayant couru sur cette somme à compter du 7 novembre 2008, date de sa demande en paiement des intérêts sur le prix de vente.
Il convient de faire droit à cette dernière demande, qui ne soulève d'ailleurs aucune objection de la part de M. [F].
En conséquence, le jugement du 25 juin 2009 sera infirmé de ce chef et M. [F] sera condamné à payer les intérêts légaux sur le prix de vente entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007, soit 1.157.427 euros, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2008, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
Les intérêts sur les loyers
L'action par laquelle M. [F] a sollicité le paiement des loyers est une action en répétition de l'indû, la société Gecina n'étant pas fondée à percevoir lesdits loyers alors qu'elle n'était plus propriétaire du bien.
Or, il est de principe qu'il résulte de la combinaison des articles 1153 et 1378 du code civil que celui qui est condamné à restituer une somme indûment perçue doit les intérêts à compter du jour de la demande s'il est de bonne foi et du jour du paiement s'il n'était pas de bonne foi.
La mauvaise foi ne se présume pas.
Ainsi que le rappelle à raison la société Gecina, elle ne saurait être considérée comme ayant agi de mauvaise foi s'agissant de la restitution des loyers litigieux dès lors que différentes décisions de justice sont intervenues dont le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 septembre 2003 qui a débouté M. [F] de sa demande en vente forcée, lequel s'imposait jusqu'à ce qu'il soit infirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 5 octobre 2006.
Avant cette date le caractère indû de la perception des loyers par la société Gecina n'était pas établi.
Sachant que l'acte authentique de vente a été signé le 24 janvier 2007, et que s'est ensuite posée une question quant à la date du transfert de jouissance qui a entraîné le 6 septembre 2007 la saisine par la société Gecina de la cour d'appel en interprétation de l'arrêt du 5 octobre 2006, il apparaît que la mauvaise foi de la société Gecina n'est nullement établie et qu'en conséquence elle ne doit les intérêts ayant couru sur les loyers qu'à compter du 13 août 2007, date de l'assignation en paiement des loyers, valant mise en demeure.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Les demandes indemnitaires de M. [F]
M. [F] sollicite devant la cour de renvoi la condamnation de la société Gecina à lui payer 1.200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le non-respect des obligations du vendeur notamment de son obligation de délivrance effectuée avec retard, 70.000 euros pour mauvaise foi, 100.000 euros au titre de l'indemnité complémentaire pour 'préjudice indépendant'.
Le tribunal, dans le jugement entrepris, a débouté M. [F] de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 200.000 euros pour résistance abusive. La cour d'appel, dans son arrêt du 23 octobre 2013, a expressément rejeté cette demande en indiquant notamment 'qu'en introduisant une nouvelle instance par acte du 13 août 2007, M. [F] a contribué à allonger une procédure pendant plus de 7 ans, qu'il ne produit par ailleurs aucun élément de nature à démontrer un préjudice distinct du retard à percevoir les loyers'.
Cette disposition, qui n'a pas été cassée par l'arrêt de la Cour de Cassation du 18 avril 2015, est définitive.
La lecture des motifs des conclusions de M. [F] révèle que la somme de 1.200.000 euros est sollicitée en réparation du préjudice résultant de la privation de ses droits pendant plusieurs années et que la somme de 100.000 euros est réclamée en réparation du préjudice lié à la rétention des loyers par la société Gecina pendant 10 ans. S'agissant de la somme de 70.000 euros réclamée pour 'mauvaise foi', elle ne fait l'objet d'aucune explication dans les conclusions pourtant fournies de M. [F]. Aucun fondement juridique n'est cité au soutien de ces trois prétentions.
M. [F] a été définitivement débouté de toute demande indemnitaire liée au retard dans la délivrance du bien comme dans la restitution des loyers. A supposer même que la triple demande formée aujourd'hui devant cette cour ne recouvre pas en totalité celle déjà faite et dont le rejet est définitif, il s'agit en toute hypothèse de demandes nouvelles irrecevables en application des article 564 et 633 du code de procédure civile.
Les autres demandes
M. [F], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, sur renvoi après cassation partielle par arrêt du 8 avril 2015 de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 octobre 2013,
Confirme le jugement du 25 juin 2009 en ce que la société Gecina a été condamnée à payer à M. [F] les intérêts à compter du 13 août 2007 sur les loyers perçus à compter du 4 septembre 2001,
L'infirme en ce qu'il a débouté la société Gecina de sa demande relative aux intérêts ayant couru sur le prix de vente et statuant à nouveau de ce chef :
Condamne M. [O] [F] à payer à la société Gecina, au titre des intérêts légaux sur le prix de vente entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007, la somme de 1.157.427 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2008,
Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
Déclare irrecevables les demandes indemnitaires formées par M. [O] [F],
Condamne M. [O] [F] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
