COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
FL
Code nac : 30Z
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 OCTOBRE 2016
R.G. N° 15/02305
AFFAIRE :
SAS BIO C BON
C/
SCI PARIS POLOGNE Société Civile Immobilière au capital de 2 000 €, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 441 295 847, représentée par ses co gérants en exercice domoiciliés en cette qualité audit siègen Monsieur [F] et Madame [L] épouse [F]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 19 Février 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 03
N° Section :
N° RG : 12/02147
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Bérénice DE CHAUVERON-RAMBAUD
Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY
Me Nicolas SIMONY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS BIO C BON
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Bérénice DE CHAUVERON-RAMBAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 42
Représentant : Me Alexandre DE PLATER de la SELEURL CABINET ALEXANDRE DE PLATER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0395
APPELANTE
****************
SCI PARIS POLOGNE Société Civile Immobilière au capital de 2 000 €, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 441 295 847, représentée par ses co gérants en exercice domoiciliés en cette qualité audit siègen Monsieur [F] et Madame [L] épouse [F]
N° SIRET : 441 29 5 8 477
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentant : Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 486
Représentant : Me Dimitri HOUTCIEFF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0072 - substitué par Me DUHAU
SARL ACTUALITES IMMOBILIERES ET COMMERCIALES
N° SIRET : 423 386 713
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant : Me Nicolas SIMONY de la SELARL NS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 228
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juillet 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Madame Sylvie BORREL-ABENSUR, Conseiller,
Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
EXPOSÉ DU LITIGE
La société civile immobilière PARIS POLOGNE, ayant pour gérants [X] [F] et [I] [L], épouse [F], est propriétaire d'un local professionnel sis [Adresse 1].
Elle a mandaté la société à responsabilité limitée ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES de lui trouver un preneur pour ce local.
La société BIO C BON appartient au groupe MARNE ET FINANCE, qui a donné mandat, le 7 mai 2010, à la société E.l CONSULTANT, pour rechercher, en vue de l'acquérir, un fonds de commerce ou un droit au bail ou des murs de commerce ou une location d'un bien immobilier correspondant à un local commercial entre 200 à 300 m² à [Localité 2]. Cette société E.l CONSULTANT a délégué ce mandat de recherches, par contrat du 9 mai 2010, à la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES.
Des discussions ont été menées entre les parties et un permis de construire déposé en mairie [Localité 1] pour des travaux d'aménagement du commerce par la société BIO C BON, mais par courrier du 16 septembre 2011, la SCI PARIS POLOGNE a fait savoir à la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES qu'elle déclinait la proposition, car un nombre trop important de critères ne correspondait pas sa demande.
C'est dans ce contexte, que par acte d'huissier du 27 février 2012, la société BIO C BON a fait assigner la SCI PARIS-POLOGNE devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins, au visa des articles 1101, 1168 et suivants du code civil, de :
- constater la formation du contrat de bail concernant le local sis [Adresse 1], aux conditions qui avaient fait l'objet de l'accord entre la société BIO C BON et la SCI PARIS-POLOGNE,
En conséquence :
- ordonner à la S.C.I. PARIS-POLOGNE de régulariser un bail commercial sous les conditions suivantes :
* loyer annuel la première année d'exploitation : 63.000 euros HT HC,
* loyer annuel la seconde année d'exploitation : 70.000 euros HT HC,
* loyer annuel la troisième année d'exploitation : 83.000 euros HT HC,
* paiement du loyer trimestriellement et d'avance,
* indexation du loyer annuel à partir de la 4ème année sur la base du loyer de la troisième année,
* dépôt de garantie de 3 mois ou éventuellement une caution bancaire du même montant,
* franchise de 4 mois de loyer compte tenu des importants travaux à réaliser pour permettre l'exploitation du local,
* bail avec activité alimentaire et produits biologiques (sans cuisson).
- dans le mois de la décision à intervenir, ce bail ayant comme date d'effet le 1er du mois suivant l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir,
- le tout sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard,
- se réserver la liquidation de cette astreinte,
- condamner la S.C.I. PARIS-POLOGNE à payer à la société BIO C BON la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamner au paiement d'une indemnité de 5.000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution,
- condamner la S.C.I. PARIS-POLOGNE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Madame Bérénice de CHAUVERON, avocat aux offres de droit.
A ce dossier était joint par ordonnance du 24 avril 2013, celui ouvert par la SCI PARIS-POLOGNE qui, par acte d'huissier du 19 février 2013, avait fait assigner en intervention forcée et en garantie, la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES aux fins, sur le fondement des articles 334 et suivants du Code de procédure civile et des articles 1147 et 1998 du Code Civil, de :
- déclarer recevable la SCI PARIS POLOGNE en son appel de garantie,
- dire que la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES serait tenue de garantir la SCI PARIS POLOGNE contre toutes condamnations prononcées contre elle à la requête de la Société BIO C BON,
- condamner la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES aux entiers dépens.
Par jugement entrepris du 19 février 2015 le tribunal de grande instance de Versailles a :
Débouté la Société BIO C BON de sa demande de régularisation d'un bail commercial avec la SCI PARIS-POLOGNE pour les locaux situés [Adresse 1], et de voir dire que le jugement vaudrait bail,
Condamné la SCI PARIS-POLOGNE à verser à la Société BIO C BON la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamné la SCI PARIS-POLOGNE à verser à la Société BIO C BON la somme de 3.000 euros et à la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES la somme de 850 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Ordonné l'exécution provisoire,
Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
Condamné la SCI PARIS-POLOGNE aux dépens avec distraction au profit de Madame Bérénice de CHAUVERON et de la SELARL BVK Avocats Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 25 mars 2015 par la société BIO C BON ;
Vu les dernières écritures signifiées le 24 septembre 2015 par lesquelles la société BIO C BON demande à la cour de :
Débouter la SCI PARIS POLOGNE de son appel incident et, d'une manière générale de ses conclusions, fins et prétentions,
Recevoir la société BON C BON en son appel,
Vu les articles 1147, 1101, 1134, 1168, et suivants du Code civil,
Y faisant droit,
Réformer la décision dont appel en ce qu'il a débouté la société BON C BON:
- de sa demande de régularisation d'un bail commercial,
- de sa demande de dommages intérêts pour avoir tenter de faire rapporter l'autorisation de permis de construire,
Statuant à nouveau,
Dire et juger que le bail concernant le local sis [Adresse 1], a été formé aux conditions qui avaient fait l'objet de l'accord entre la société BIO C BON et la SCI PARIS-POLOGNE,
En conséquence :
Condamner la SCI PARIS-POLOGNE à régulariser un bail commercial pour les locaux situés [Adresse 1]) aux conditions établies par le projet de contrat de bail communiqué le 4 août 2011,
Dans le mois de la décision à intervenir, ce bail ayant comme date d'effet le 1er du mois suivant l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir,
Le tout, sous astreinte définitive de 5.000 euros par jour de retard.
Dire et juger que faute de régularisation du bail à l'expiration du délai ci-dessus, l'arrêt à intervenir vaudra bail sur la base du projet de bail - non contesté - transmis le 4 août 2011.
Condamner la SCI PARIS-POLOGNE à payer à la société BIO C BON la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour avoir tenter (sic) de faire rapporter par la Mairie de [Localité 3] l'autorisation délivrée, pourtant avec leur concours.
Condamner la SCI PARIS-POLOGNE à payer à la société BON C BON qui ne pourra exploiter son activité commerciale dans les lieux jusqu'à la signature du bail dont s'agit et la mise à disposition des lieux, à lui payer à compter du 1er octobre 2011 jusqu'à la date de la mise à disposition des lieux une somme mensuelle de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice commercial.
Subsidiairement,
Vu l'article 1382 du code civil,
Dire et juger que la SCI PARIS-POLOGNE a rompu abusivement les pourparlers en cours.
En conséquence,
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la SCI PARIS POLOGNE à payer à la société BIO C BON la somme de 8.000 euros à titre de dommages intérêts.
Porter cette condamnation à la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts
En tout état de cause,
Condamner la SCI PARIS-POLOGNE à payer à la société BON C BON la somme de 12.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SCI PARIS-POLOGNE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Madame Bérénice de CHAUVERON, avocat aux offres de droit.
Vu les dernières écritures signifiées le 31 juillet 2015 au terme desquelles la SCI PARIS POLOGNE demande à la cour de :
A TITRE PRINCIPAL
Vu l'article 1101 du Code civil,
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'absence de contrat de bail portant sur le local sis [Adresse 1] ;
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI PARIS POLOGNE au paiement de la somme de 8.000 Euros à titre de dommages-intérêts et ordonner restitution de cette somme ;
EN CONSÉQUENCE,
REJETER toutes les demandes de la Société BIO C BON ;
CONDAMNER la Société BIO C BON au paiement de la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la Société BIO C BON aux entiers dépens.
SUBSIDIAIREMENT
Et si par extraordinaire la Société BIO C BON était reçue dans ses demandes,
Vu les articles 334 et suivants du Code de procédure civile,
Vu les articles 1147 et 1998 du Code civil,
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI PARIS POLOGNE de sa demande d'appel en garantie ;
EN CONSÉQUENCE,
DÉCLARER recevable la SCI PARIS POLOGNE en son présent appel de garantie ;
DIRE que la Société ACTUALITES IMMOBILIERES ET COMMERCIALES sera tenue de garantir la SCI PARIS POLOGNE contre toutes condamnations prononcées contre elle à la requête de la Société BIO C BON ;
CONDAMNER la Société ACTUALITES IMMOBILIERES ET COMMERCIALES au paiement de la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la Société ACTUALITES IMMOBILIERES ET COMMERCIALES aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance du 17 mai 2016 par laquelle le conseiller de la mise en état, au visa des articles 909 et 910 du code de procédure civile a déclaré irrecevables les conclusions d'intimée de la société à responsabilité limitée ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES signifiées le 12 mai 2016.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la formation du bail :
La société BIO C BON estime que le bail a été parfaitement conclu par l'accord de la SCI PARIS POLOGNE manifesté par lettre du 22 septembre 2010, précisant que la mention manuscrite sans cuisson, ajoutée à l'activité alimentaire et produits biologiques, ne constituait pas une contre-proposition et entrait pleinement dans le champ contractuel, suite aux entretiens ayant eu lieu entre les parties, ce courrier exprimant clairement que l'offre était acceptée dans toutes ses conditions.
Au confort de sa démonstration, elle fait observer qu'une année entière s'est écoulée entre ce courrier d'acceptation et le refus de la SCI PARIS POLOGNE de donner suite à son offre, intervenu en septembre 2011, une fois le permis de construire délivré le 17 août 2011, ce qui prouve une acceptation tacite de sa part, puisqu'elle l'a accompagnée dans le processus d'obtention de ce permis et a d'ailleurs obtenu du maire de [Localité 2] une attestation de non contestation de conformité des travaux relative à ce même permis, en date du 28 avril 2011.
Elle met en avant la mauvaise foi de la SCI PARIS POLOGNE qui a, tardivement, le 1er juin 2014, sollicité de la mairie le retrait du permis de construire accordé, rappelant que les deux conditions suspensives, objectives, mentionnées dans l'offre, qui ont été levées avant l'expression du refus de contracter, n'étaient de nature qu'à différer la réalisation du projet et non à le remettre en cause.
La société BIO C BON attire également l'attention de la cour sur le fait que par courrier du 1er juin 2014, la SCI PARIS POLOGNE l'a informée du recours administratif opéré à l'encontre du permis de construire délivré, courrier expédié à l'adresse du local commercial, qu'elle n'occupait pas, mais qui validait ainsi l'occupation que lui reconnaissait l'intimée.
Elle expose également, que par courrier du 4 août 2011, un projet de bail, versé aux débats, a été adressé à la SCI PARIS POLOGNE, incluant les points essentiels nécessaires à sa conclusion, que le tribunal a toutefois jugé être manquants dans le jugement entrepris, sans susciter de réaction de sa part.
La SCI PARIS POLOGNE estime, pour sa part, avoir effectué une contre offre par courrier du 22 septembre 2010, puisque la précision sans cuisson changeait la nature de l'activité et nécessitait une acceptation de la part de la société BIO C BON qui n'a pas été formalisée.
En outre, elle conteste l'accord de volontés des parties en refusant de qualifier de conditions suspensives, au sens de l'article 1168 du code civil, les deux réserves relatives au changement de destination du bien en local commercial et à l'accord de la mairie pour une implantation de commerce et un projet de façade, qui figuraient dans ce qu'elle considère être une offre simple, de laquelle ne saurait naître aucune obligation.
Au soutien du caractère simple de l'offre, elle rappelle les caractéristiques essentielles du bail commercial qui faisaient, à l'époque, défaut, ce qu'a d'ailleurs relevé le tribunal dans sa décision.
La SCI PARIS POLOGNE se défend d'avoir accompagné la société BIO C BON dans ses démarches d'obtention du permis de construire en faisant observer que l'attestation de non contestation de conformité qu'elle a reçue concerne un permis numéro 78 551 06 0014, alors que le permis de construire accordé à la société BIO C BON le 17 août 2011 porte le numéro 78 551 11 0026 P 0.
Elle ajoute que c'est la société BIO C BON qui a, seule, constitué le dossier de permis de construire, qui a été délivré par le maire sur les locaux qui lui appartiennent.
La cour, confirmant le jugement sur ce point, relève que les parties étaient divergentes quant à l'activité prévue au futur bail commercial, la société BIO C BON proposant par courrier du 16 septembre 2010 une activité alimentaire et produits biologiques, à laquelle la SCI PARIS POLOGNE a, en réponse, par courrier du 22 septembre 2010 apporté l'ajout essentiel sans cuisson, qui en change la nature, cette divergence ayant perduré, puisque dans le projet de bail commercial adressé à la SCI PARIS POLOGNE le 4 août 2011, la destination mentionnée est celle d'un commerce de vente distribution, au gros ou au détail, de tous produits d'alimentation biologiques et naturels, sans la précision qu'il n'y aurait pas de cuisson sur place.
Au surplus, le tribunal a exactement relevé qu'en septembre 2010, époque à laquelle la société BIO C BON tente de faire remonter la rencontre de volonté des parties, des clauses inhérentes au statut des baux commerciaux n'étaient pas précisées, telles la durée du bail, sa transmission, la possibilité ou non de sous-location ou bien encore l'indice de référence d'indexation du loyer, toutes imprécisions qui ne sauraient être valablement palliées par la communication au mois d'août 2011, d'un projet de bail commercial, dont la SCI PARIS POLOGNE dit avoir pris connaissance au retour de vacances de ses gérants.
En outre, la société BIO C BON qui ne communique pas la demande de permis de construire, ne peut utilement faire état de l'accompagnement de la SCI PARIS POLOGNE dans ses démarches à cet effet, alors que ce permis a été délivré à son nom, pour un bien dont elle ne possède ni droit ni titre, sans non plus mettre aux débats le moindre pouvoir ou mandat du propriétaire pour effectuer cette démarche.
Sur la rupture des pourparlers :
À titre subsidiaire, la société BIO C BON forme une demande indemnitaire en rupture abusive des pourparlers de la part de la SCI PARIS POLOGNE à laquelle elle reproche, dans son courrier du 16 septembre 2011, de ne pas avoir donné suite aux pourparlers, largement avancés, au prétexte que l'offre ne [répondait] pas à [sa] demande sur un nombre trop important de critères, qu'elle ne détaille point, un courriel du 21 septembre 2011, adressé par la société ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES au gérant de la société BIO C BON, précisant que les époux [F], gérants de la SCI PARIS POLOGNE, rejetteraient son principe de commercialisation et craindraient des nuisances pour les locataires de l'immeuble.
La SCI PARIS POLOGNE, se réclamant du principe de la liberté contractuelle, se défend d'avoir la nécessité de motiver sa décision, rappelant qu'il n'a jamais été répondu à sa contre-offre du 22 septembre 2010.
A cet égard, la cour relève que, certes, la SCI PARIS POLOGNE a attendu plus d'un an pour formaliser un refus de contracter, mais que, dans l'intervalle, la société BIO C BON succombe à démontrer qu'elle l'a accompagnée dans ses démarches en vue de l'obtention du permis, tout comme elle ne justifie pas avoir répondu formellement à la contre-proposition d'une activité sans cuisson, faite par celle-ci, l'expression du refus de la SCI PARIS POLOGNE n'étant intervenu, en septembre 2011, qu'après réception de la proposition de bail commercial adressée en août 2011 et l'obtention du permis de construire, dont elle dit avoir ignoré sa demande.
La cour ne trouve dans cet enchaînement de faits aucun élément qui puisse caractériser un comportement fautif de la part de la SCI PARIS POLOGNE, qui affirme justement avoir exercé sa liberté de contracter, qui ne pouvait être entravée par le zèle et l'insistance du candidat locataire.
Réformant le jugement sur ce point, la cour dira que la SCI PARIS POLOGNE n'a commis aucune faute et la déboutera de ses demandes indemnitaires pour rupture abusive des pourparlers.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à la SCI PARIS POLOGNE une indemnité de procédure de 4.000 euros. La société BIO C BON, qui succombe, sera, en revanche, déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
CONFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Versailles du 19 février 2015, sauf en ce qu'il a estimé fautive la rupture des pourparlers de la part de la société civile immobilière PARIS POLOGNE et condamné cette dernière à verser à la société par actions simplifiée BIO C BON la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts, outre celle de 3.500 euros et celle de 850 euros à la société à responsabilité limitée ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES ET COMMERCIALES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et enfin condamné la société civile immobilière PARIS POLOGNE, avec distraction, aux dépens,
Et statuant à nouveau,
DÉBOUTE la société par actions simplifiée BIO C BON de sa demande indemnitaire pour rupture fautive des pourparlers de la part de la société civile immobilière PARIS POLOGNE, qui n'a commis aucune faute,
Et y ajoutant,
REJETTE toutes autres demandes,
CONDAMNE la société par actions simplifiée BIO C BON à payer à la société civile immobilière PARIS POLOGNE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société par actions simplifiée BIO C BON aux dépens de première instance et d'appel.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
