COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DR
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 SEPTEMBRE 2016
R.G. N° 15/03044
AFFAIRE :
[F] [S]
C/
EPIC Public OPH DE VERSAILLES dénommé VERSAILLES HABITAT
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 03 Avril 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 03
N° Section :
N° RG : 13/04000
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Mélina PEDROLETTI
Me Anne laure DUMEAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [F] [S]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1] (TUNISIE)
[Localité 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 23114
Représentant : Me Wenceslas FERENCE, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276A
APPELANT
****************
EPIC Public OPH DE VERSAILLES dénommé VERSAILLES HABITAT
N° SIRET : 478 062 235
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 41528
Représentant : Me Philippe VERDIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1680
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Juillet 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique ROSENTHAL, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Greffier f.f., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
Vu l'appel interjeté le 23 avril 2015, par [F] [S] d'un jugement rendu le 3 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial renouvelé pour la dernière fois le 23 avril 1996 à effet au 1er avril 1996,
* condamné [F] [S] à payer à l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer du bail commercial, pour le temps occupé dans les locaux à compter de la résiliation du bail,
* condamné [F] [S] à payer à l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat la somme de 8.528,03 euros arrêtée au 27 mai 2014 à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 27 mai 2014,
* ordonné à [F] [S] de quitter les locaux sis à ([Localité 2],
* autorisé l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat en l'absence de libération volontaire des locaux [Localité 2], à faire procéder à l'expulsion de [F] [S] et à celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique,
*autorisé l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de [F] [S] dans tel garde meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par la propriétaire, dans le respect des dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
* débouté [F] [S] de ses demandes,
* rejeté le surplus des demandes,
* condamné [F] [S] à payer à l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens;
Vu les dernières écritures en date du 10 mai 2016, par lesquelles [F] [S] demande à la cour de:
Sur la demande principale,
* dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire,
* dire que la somme demandée au titre de la révision du loyer et du complément du dépôt de garantie n'est pas due par le preneur,
* dire que la somme demandée au titre de la révision du loyer et du complément du dépôt de garantie est prescrite,
* dire que la somme demandée au titre de la franchise de loyer n'est pas due par le preneur,
*dire que la somme demandée au titre de la franchise de loyer ne saurait entraîner l'application de la clause résolutoire, y étant étrangère,
* débouter l'OPH de Versailles de ses demandes,
* subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire,
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [F] [S],
* prononcer aux torts et griefs de l'OPH de Versailles la résiliation judiciaire du bail commercial du 23 avril 1996 renouvelé le 1er avril 2005 sur les locaux du [Localité 2],
* dire nul et de nul effet le congé du bailleur refusant le renouvellement du bail du 9 mai 2012,
*condamner l'OPH de Versailles au paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* dire qu'il est titulaire à compter du 22 janvier 2012 d'un bail commercial pour les locaux commerciaux et d'habitation du [Localité 2], moyennant un loyer annuel en principal de 4733,44 euros,
* subsidiairement, condamner l'OPH de Versailles au paiement de la somme de 101.763 euros à titre d'indemnité d'éviction,
* en tout état de cause, dire qu'il pourra se maintenir dans le logement social du [Localité 2], moyennant un loyer fixé en fonction de ses revenus.
* à défaut, condamner l'OPH de Versailles au paiement d'une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires du fait de son éviction du local d'habitation,
* condamner l'OPH de Versailles au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens;
Vu les dernières écritures en date du 18 septembre 2015, aux termes desquelles l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat prie la cour de:
* déclarer [F] [S] mal fondé en son appel,
* confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
* débouter [F] [S] de ses demandes,
* condamner [F] [S] au versement de la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;
SUR CE, LA COUR,
Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu'il convient de rappeler que :
*par acte sous seing privé en date du 23 avril 1996, [I] [X] a donné à bail à [F] [S] des locaux commerciaux sis à [Localité 2], pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 25.554 francs en principal, aux fins d'y exercer un commerce d'épicerie, d'alimentation générale; outre le local commercial, le bail a porté à titre accessoire sur un appartement de trois pièces au premier étage de l'immeuble, ce bail venant en renouvellement d'un précédent bail du 1er avril 1987 et antérieurement du 24 juin 1976,
* l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat vient aux droits de [I] [X],
* par acte extra judiciaire en date du 18 février 2004, l'OPH de Versailles a notifié à [F] [S] un droit de reprise fondé sur l'article L. 145-6 du code de commerce à effet du 18 février 2005 et lui a proposé de reporter le bail sur des locaux sis [Localité 2],
* le 16 septembre 2004, [F] [S] a assigné l'OPH de Versailles en nullité du préavis de reprise,
* par jugement du 7 février 2006, signifié le 29 mars 2006, le tribunal de grande instance de Versailles a déclaré régulier le préavis de reprise du 18 février 2004, sous réserve que le logement de [F] [S] et de sa famille soit assuré à proximité de la [Localité 2] et a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail,
* [F] [S] a intégré les nouveaux locaux situés [Localité 2] et une convention d'occupation précaire a été régularisée le 21 février 2007, cette convention a été conclue pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, sans pouvoir excéder la durée des travaux de réhabilitation engagés au [Localité 2] dont la durée approximative a été évaluée à 12 mois,
* par lettre recommandée du 29 janvier 2009, l'OPH de Versailles a informé [F] [S] de l'achèvement des travaux et de la nécessité de rédiger un avenant au bail commercial, les surfaces du local n'étant plus les mêmes et le logement situé au 1er étage ne pouvant plus être inclus dans le bail suite au conventionnement de celui-ci; il lui a été proposé la mise à disposition de deux autres logements selon contrat d'habitation,
* le 6 février 2009, [F] [S] a refusé cette proposition en faisant état de la dissociation des locaux commerciaux des locaux d'habitation, de la modification de la configuration des lieux loués,
* des pourparlers se sont engagés entre les parties, qui sont convenues de saisir un expert judiciaire dans le cadre d'une mission amiable,
* les opérations d'expertise ont été interrompues en mars 2010, puis reprises en décembre 2011, l'expert déposant un rapport le 18 juin 2012,
* le 13 janvier 2012, l'OPH de Versailles a notifié à [F] [S] la novation intervenue quant à l'assiette du bail commercial venu en renouvellement au 1er avril 2005 et du délaissement des locaux situés [Localité 2] afin de pouvoir disposer librement de ces locaux,
*par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2012, l'OPH de Versailles a informé [F] [S] de la révision de son loyer avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, de la réévaluation en conséquence du dépôt de garantie et de sa demande en paiement de la franchise pour la période du 1er février 2009 au 31 décembre 2011, celle-ci n'étant plus justifiée puisque les travaux de réhabilitation étaient achevés et qu'il avait été proposé au preneur de réintégrer les lieux
* le 26 avril 2012, [F] [S] a fait délivrer sommation à l'OPH de Versailles d'avoir à restituer les locaux et de procéder au règlement d'une indemnité de dépossession telle que visée par l'article L.145-7 du code de commerce,
* le 9 mai 2012, l'OPH de Versailles a fait délivrer à [F] [S] un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 31 mars 2014 avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction,
* par ordonnance de référé du 20 décembre 2012, [F] [S] a été débouté de sa demande de réintégration dans les locaux sis [Localité 2], en raison de l'absence d'urgence et de péril imminent, l'OPH de Versailles étant débouté de sa demande de paiement provisionnel au titre d'un arriéré locatif, d'un complément de dépôt de garantie et d'une franchise de loyer indue,
* le 15 mars 2013, l'OPH de Versailles a fait délivrer à [F] [S] un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement des sommes de 2.677,11 euros au titre d'un arriéré locatif au 11 mars 2013, de 303,80 euros au titre d'un complément de dépôt de garantie, de 3.500 euros au titre d'une franchise de loyer indue sur la convention d'occupation précaire,
* le 26 avril 2013, l'OPH de Versailles a assigné [F] [S] devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d'acquisition de la clause résolutoire au 15 avril 2013, de condamnation au paiement de la somme de 8.321,56 euros suivant décompte du 15 avril 2013,
* c'est dans ces circonstances, qu'est intervenu le jugement déféré;
Sur la validité du commandement:
Considérant que par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er février 2012, l'OPH de Versailles a informé [F] [S] de la révision de son loyer avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, de la réévaluation en conséquence du dépôt de garantie et de sa demande en paiement de la franchise pour la période du 1er février 2009 au 31 décembre 2011, celle-ci n'étant plus justifiée puisque les travaux de réhabilitation étaient achevés et qu'il avait été proposé au preneur de réintégrer les lieux;
Que le 15 mars 2013, l'OPH de Versailles a fait délivrer à [F] [S] un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement des sommes de 2.677,11 euros au titre d'un arriéré locatif au 11 mars 2013, de 303,80 euros au titre d'un complément de dépôt de garantie, de 3.500 euros au titre d'une franchise de loyer indue sur la convention d'occupation précaire,
Considérant que [F] [S] prétend à la nullité du commandement de payer du 15 mars 2013, faisant valoir qu'une partie des sommes visées à cet acte résulte de l'application unilatérale par le bailleur de la révision du loyer, alors qu'il n'a jamais donné son accord sur le loyer révisé, de sorte que le bailleur n'ayant pas agi dans le délai de la prescription biennale, sa demande est prescrite et le commandement repose sur des sommes qui ne sont pas dues;
Mais considérant que l'OPH de Versailles n'a fait qu'appliquer les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce en procédant à la révision triennale du loyer à effet au 1er janvier 2012, sur la base d'un loyer plafonné qui n'a jamais été contesté par [F] [S] avant la mise en oeuvre de la présente procédure; que dans ces circonstances d'une part, les sommes demandées au titre de la révision du loyer sont dues par le preneur, d'autre part, aucune prescription ne serait être opposée au bailleur;
Considérant que [F] [S] conteste les sommes réclamées au titre d'une franchise de loyer dont les modalités avaient été arrêtées dans la convention d'occupation précaire signée le 21 février 2007 pour les locaux du [Localité 2];
Qu'il expose que cette franchise avait été décidée car, pendant la durée des travaux, il ne pouvait plus installer son étalage de fruits et légumes à l'extérieur du magasin en l'absence de store, que l'article 4 de la convention prévoyait une diminution de loyer de 100 euros par mois pendant la durée de réhabilitation, que de janvier 2009 à décembre 2011, l'OPH de Versailles a continué à adresser des avis d'échéance en tenant compte de la franchise accordée, que ce n'est que par lettre du 13 février 2013 que ce bailleur a réclamé la somme de 3.500 euros correspondant à l'annulation de cette franchise rétroactivement à compter du mois de février 2009, que cette réclamation est en contradiction formelle avec l'accord passé consistant à maintenir la situation durant les pourparlers transactionnels qui se sont prolongés jusqu'au mois de décembre 2011, qu'en tout état de cause, cette demande concerne les modalités de paiement dans le cadre de la convention d'occupation précaire et non du bail commercial dont la clause résolutoire est visée au commandement;
Considérant que la convention du 21 février 2007 prévoyait en son article 4 : le loyer annuel, hors taxes et hors charges, sera pendant la durée de la présente convention, de 3.156,04 €, le bailleur ayant consenti une diminution de 100 € pendant la durée des travaux de réhabilitation;
Qu'il n'est pas contesté que les travaux de réhabilitation se sont achevés en janvier 2009, ce dont a été informé [F] [S] par un courrier du 29 janvier 2009;
Qu'à compter de cette date, [F] [S] pouvait réintégrer les lieux du [Localité 2], de sorte que l'OPH de Versailles n'avait plus à appliquer la franchise et est en droit d'imputer au débit des comptes du preneur la franchise qui a continué à être appliquée indûment pendant trente cinq mois, la somme réclamée de 3.500 euros se rattachant au bail commercial du 23 avril 1996 et pouvant être visée au commandement;
Considérant par voie de conséquence, que le commandement n'encourt aucune nullité; que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise;
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire:
Considérant que [F] [S] sollicite l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire;
Mais considérant que [F] [S] a, d'ores et déjà, bénéficié de fait de larges délais de paiement, de sorte que sa demande ne saurait être admise;
Que dans ces circonstances, sera confirmée la décision déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de [F] [S] et condamné ce dernier à payer à l'OPH de Versailles la somme de 8.528,03 euros arrêtée au 27 mai 2014, une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer du bail commercial pour le temps occupé dans les locaux à compter de la résiliation du bail;
Sur les demandes reconventionnelles:
Considérant que la solution du litige commande de débouter [F] [S] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles;
Sur les autres demandes:
Considérant que le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application;
Qu'en vertu de ce texte, il y a lieu de faire partiellement droit aux prétentions de l'OPH de Versailles, au titre de ses frais irrépétibles exposés à l'occasion de ce recours, contre [F] [S] qui succombe et doit supporter la charge des dépens d'appel;
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision contradictoire
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne [F] [S] à payer à l'OPH de Versailles la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne [F] [S] aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
