COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 13 SEPTEMBRE 2016
R. G. No 15/ 01552
AFFAIRE :
VILLE D'ASNIERES SUR SEINE
C/
Société INSULA
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Janvier 2015 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG no : 14/ 00076
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Jean-Christophe LUBAC
Me Yamina ZERROUK
Mme Catherine X... Commissaire du Gouvernement
+ Parties
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
VILLE D'ASNIERES SUR SEINE représentée par son maire en exercice 1, Place de l'Hôtel de Ville
92600 ASNIERES-SUR-SEINE
représentée par Maître Jean-Christophe LUBAC de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH et ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0482
APPELANTE
****************
Société INSULA " S. A. S. "
Ayant son siège 16, rue du Moulin des Bruyères
92400 COURBEVOIE
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Yamina ZERROUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0559
INTIMEE
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Catherine X..., Direction Départementale des Finances Publique.
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2016, en audience publique, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d'Appel de Versailles
Madame Anna MANES, Conseiller, désigné conformément aux dispositions de l'article L13-1 du code de l'expropriation
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller, désigné conformément aux dispositions de l'article L13-1 du code de l'expropriation
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOTFAITS ET PROCEDURE,
La société Insula est propriétaire de l'immeuble " Le Cyrano ", cadastré BC 327 situé 3, rue Louis Armand/ 2, rue Henri Bergson à Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine).
Par délibération du conseil municipal du 7 juillet 2009, la ville d'Asnières-sur-Seine a approuvé la création d'une ZAC sur les terrains du Parc d'Affaires.
Par délibération du conseil municipal de 28 juin 2012, la ville d'Asnières-sur-Seine a désigné la société d'économie mixte d'aménagement et de développement économique des Hauts-de-Seine (SEM 92) en qualité de concessionnaire pour l'aménagement de la ZAC.
Par délibération du conseil municipal du 14 février 2013, la ville d'Asnières-sur-Seine a approuvé la troisième modification de son plan local d'urbanisme (PLU), le périmètre de la ZAC étant délimité au PLU conformément à la loi SRU en vigueur sur la ville et, par délibération du 28 mars 2013, elle a approuvé le dossier de réalisation ainsi que le programme des équipements publics de la ZAC Parc d'affaires.
La société Insula a notifié à la ville d'Asnières-sur-Seine, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 avril 2013 reçue le lendemain, une mise en demeure d'acquérir sa propriété, usant de son droit de délaissement conformément aux dispositions des articles L. 311-2 et L. 230-1 du code de l'urbanisme.
Par lettre du 29 mai 2013 reçue le 12 juin 2013, la ville d'Asnières-sur-Seine a accusé réception de cette mise en demeure d'acquérir en indiquant qu'elle disposait d'un délai d'un an à compter du 24 avril 2013, soit jusqu'au 23 avril 2014, pour se prononcer sur l'acquisition de l'immeuble.
La société Insula a saisi le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Nanterre par mémoire introductif d'instance signifié à la ville d'Asnières-sur-Seine le 25 avril 2014, aux fins de voir prononcer le transfert de propriété de l'ensemble immobilier à la ville et d'en fixer le prix conformément aux dispositions des articles L. 311-2 et L. 230-1 du code de l'urbanisme et au visa de l'article L13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Par jugement contradictoire du 28 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- déclaré les demandes recevables,
- ordonné le transfert de propriété à la commune d'Asnières du bien sis 2 rue Henri Bergson/ 3 rue Louis Armand à Asnières-sur-Seine sur la parcelle cadastrée BC 327,
- dit que la ville d'Asnières-sur-Seine devrait verser à la société Insula une somme de 19. 754. 905 euros au titre du transfert de propriété,
- alloué à la société Insula une indemnité de 5. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- dit que les dépens seraient de droit supportés par la ville d'Asnières-sur-Seine.
Le 20 février 2015, la ville d'Asnières-sur-Seine a interjeté appel de cette décision à l'encontre de la société Insula. Cet acte a été enregistré le 26 février 2015.
La ville d'Asnières-sur-Seine a déposé son premier mémoire le 17 avril 2015, notifié par le greffe à l'avocat de la société Insula et au commissaire du gouvernement le 20 avril 2015.
La société Insula a déposé son premier mémoire d'intimé le 10 juin 2015.
Dans son mémoire récapitulatif d'appelant déposé le 26 novembre 2015 et notifié à l'avocat de la société Insula le 27 novembre 2015, et dans son dernier mémoire déposé le 28 janvier 2016 et notifié à l'avocat de la société Insula le 29 janvier 2016, la ville d'Asnières-sur-Seine demande à la cour de :
- vu les articles 6 du décret no 2014-1635 du 26 décembre 2014 relatif à la partie réglementaire du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; L. 13-13, L. 13-14, R. 13-21 et R. 13-22 du code de l'expropriation ; L. 230-1 et suivants, L. 311-2, L. 314-5, R. 311-5 du code de l'urbanisme ; 5 et 11 du code de procédure civile ; la délibération de la ville d'Asnières-sur-Seine du 13 novembre 2014,
à titre principal :
- réformer le jugement en son intégralité et notamment en ce qu'il a déclaré la demande de la SAS Insula recevable,
- déclarer la saisine du juge de l'expropriation par la SAS Insula irrecevable,
- débouter par conséquent la SAS Insula de l'ensemble de ses prétentions,
à titre subsidiaire,
- réformer le jugement en ce qu'il a déclaré la demande de la SAS Insula recevable et a prononcé le transfert de propriété à la commune d'Asnières-sur-Seine de l'immeuble Le Cyrano situé au 2 rue Bergson/ 3 rue Louis Armand à Asnières-sur-Seine, sur la parcelle cadastrée section BC 327,
- constater que la demande de la SAS Insula est sans objet dès lors que l'immeuble Le Cyrano n'est plus situé dans le périmètre de la ZAC du Parc d'Affaire, et que son droit de délaissement a disparu,
- débouter par conséquent la SAS Insula de l'ensemble de ses prétentions,
à titre très subsidiaire,
- réformer le jugement en son intégralité et notamment en ce qu'il a fixé l'indemnité qu'elle doit à la SAS Insula à une somme de 19. 754. 905 euros,
- le confirmer en ce qu'il a ordonné le transfert de propriété à son bénéfice de l'immeuble Le Cyrano situé au 2 rue Bergson/ 3 rue Louis Armand à Asnières-sur-Seine, parcelle cadastrée section BC 327,
- dire, en tout état de cause :
- qu'elle n'est pas redevable vis-à-vis de la société Insula d'une indemnité au titre des pertes des loyers,
- fixé le prix aux sommes de :
- Indemnité principale : 6. 100 000 euros,
- Indemnité de remploi : 611. 000 euros,
- Indemnité totale : 6. 711. 000 euros,
- débouter par conséquent la SAS Insula de l'ensemble de ses prétentions,
à titre infiniment subsidiaire,
- dans le cas où la cour d'appel allouerait une indemnité pour pertes de loyers au bénéfice de la SAS Insula, appliquer un abattement pour occupation de 30 % sur le prix de l'immeuble Le Cyrano situé au 2 rue Bergson/ 3 rue Louis Armand à Asnières-sur-Seine parcelle cadastrée section BC 327.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif déposé le 22 septembre 2015 et notifié par le greffe à l'avocat de la ville d'Asnières-sur-Seine le 23 septembre 2015, la société Insula demande à la cour de :
- vu les articles L. 311-2, L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme ; le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; le code de procédure civile,
- constater la recevabilité du présent mémoire en réplique et récapitulatif conformément à l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné le transfert de propriété à la commune d'Asnières-sur-Seine du bien situé 2 rue Henri Bergson/ 3 rue Louis Armand à Asnières-sur-Seine (92600) sur la parcelle cadastrée BC 327,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la ville d'Asnières-sur-Seine à lui verser la somme de 1. 765. 165 euros en réparation du préjudice qu'elle a subi au titre de la perte de loyers jusqu'au 30 novembre 2014,
à titre reconventionnel, sur le prix du bien :
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la ville d'Asnières-sur-Seine à lui verser la somme de 19. 754. 905 euros au titre du transfert de propriété,
- condamner la ville d'Asnières-sur-Seine à lui verser au titre du transfert de propriété la somme totale de 25. 047. 165 euros à parfaire à la date de la décision à intervenir décomposée comme suit :
- Prix du bien : 20. 300. 000 euros,
- Frais de remploi : 2. 030. 000 euros,
- Perte de loyers jusqu'au 30 novembre 2014 : 1. 765. 165 euros,
- Perte de loyers complémentaires, période du 1er décembre 2014 au 31 octobre 2015 : 1. 496. 000 euros, somme à parfaire à la date du transfert de propriété effectif sur la base d'un montant mensuel calculé sur une base de 30 jours de 136. 000 euros,
et, en tout état de cause :
- ordonner à la ville d'Asnières-sur-Seine de prendre possession de l'immeuble et de lui verser les sommes dues dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamner la ville d'Asnières-sur-Seine à lui payer la somme de 20. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la ville d'Asnières-sur-Seine aux entiers dépens.
Dans ses conclusions du 19 juin 2015, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité à la somme de 12. 216. 000 euros (hors indemnité pour perte de loyers).
Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 10 mai 2016.
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Motifs de la décision
Il s'agit d'un terrain de forme rectangulaire à l'angle de deux rues. Le site accueille un unique bâtiment industriel construit en 1980 implanté au milieu du terrain et non mitoyen avec les avoisinants.
La ville d'Asnières reproche au premier juge d'avoir ordonné le transfert de la propriété du bien à la commune et fixé l'indemnité due à la société Insula alors qu'elle avait modifié le tracé de la ZAC et que de ce fait, le bien de cette société n'était plus dans cette zone.
Recevabilité
La ville d'Asnières invoque l'irrecevabilité de la demande sur le fondement des articles R 13-21 et 13-22 du code de l'expropriation au motif que la société Insula demanderesse devant le juge de l'expropriation :
- ne lui a pas notifié la lettre d'accompagnement de son mémoire, soit la copie de la lettre de saisine du juge de l'expropriation,
- ne lui a pas précisé la date de saisine du premier juge.
Elle précise qu'il s'agit d'une fin de non recevoir.
La société Insula soutient qu'il s'agit d'une exception de procédure et que conformément à l'article 74 du code de procédure civile, elle devait être soulevée avant toute défense au fond à peine d'irrecevabilité, ce qui n'a pas été le cas n'étant soulevé qu'en appel.
Conformément à l'article 74 du code de procédure civile : " les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non recevoir ".
L'article 73 dispose que : " constitue une exception de procédure tout moyen qui tend, soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ".
En l'espèce, la ville d'Asnières vise à faire déclarer la procédure irrégulière. Elle n'a pas soulevé ce moyen d'exception de procédure devant le premier juge, avant toute défense au fond, elle ne le soulève qu'en appel.
En conséquence, comme l'indique la société Insula ce moyen d'irrecevabilité doit être écarté.
La demande de délaissement
La ville d'Asnières soutient que le premier juge a commis plusieurs erreurs :
- en soulevant d'office un moyen concernant les formalités nécessaires à la modification du périmètre de la ZAC, le juge étant de plus incompétent s'agissant d'une décision administrative et invoque la possibilité de statuer sous forme alternative selon l'article 13-8 du de l'expropriation.
- en statuant " ultra petita " pour écarter l'application de la délibération modifiant le périmètre de la Zac pour défaut de preuve de l'accomplissement des formalités d'affichage alors que n'était pas contesté,
- s'agissant des conditions d'affichage et de publicité en visant les articles R 123-24 et 123-25 du code de l'urbanisme au lieu de R 311-5 du même code.
Elle demande l'infirmation du jugement.
La société Insula demande de rejeter le moyen fondé sur l'article 16 du code de procédure civile et invoque l'absence de moyen soulevé d'office par le juge de l'expropriation, l'article 5 du code de procédure civile ayant été respecté et, le juge n'ayant commis aucune erreur de droit au visa des articles R 123-24 et 123-25 du code de l'urbanisme.
Si la cour retenait le fait que le premier juge n'a pas respecté l'article 16 du code de procédure civile, et soulevé d'office un moyen sans avoir au préalable avisé les parties notamment sur le caractère exécutoire de la délibération de la ville d'Asnières et en statuant " ultra petita " et annulait le jugement, ce qui n'est d'ailleurs pas demandé, elle demeure tenue d ‘ examiner le fond du litige du fait de l'effet dévolutif de l'appel.
En effet, en application de l'article 562 du code de procédure civile, la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet est indivisible.
Il en résulte qu'il y a lieu d'examiner le fond du litige.
Sur le fond
La ville d'Asnières soutient que s'agissant des conditions d'affichage et de publicité d'une délibération modifiant une ZAC, le juge a appliqué les articles R123-24 et 25 du code de l'urbanisme alors que les articles R311-12 alinéa 3 et R311-5 du code de l'urbanisme sont applicables car il ne s'agit que de la modification de la ZAC et elle doit être prononcée dans les formes prescrites pour la création de la zone selon le principe de parallélisme des formes, qu'enfin, l'acte est exécutoire car affiché en mairie et publié dans un journal du département.
Elle soutient que par décision du 13 novembre 2014, elle a modifié le périmètre de la ZAC et que de ce fait, la parcelle, objet du litige se trouve en dehors et que l'intimée ne peut plus faire valoir son droit de délaissement et que la décision était exécutoire conformément à l'article R 311-5 du code de l'urbanisme car ayant fait l'objet d'une publication.
La société Insula soutient que le juge a bien utilisé les bons textes, qu'il a justement jugé sa demande recevable et fondée visant à mettre en oeuvre le droit de délaissement, que l'adoption d'une délibération visant à supprimer un emplacement réservé ne prive pas le propriétaire de son droit de délaissement.
Elle soutient que :
- la délibération du 13 novembre 2014 est non exécutoire et inopposable aux tiers à la date de la clôture des débats de première instance, qu'elle ne l'est devenue que le 17 décembre 2014, soit un mois après la clôture de l'instruction privant le juge de l'expropriation de lui reconnaître tout caractère exécutoire.
- que le PLU n'a pas modifié le périmètre de la ZAC à la date de clôture des débats de première instance, que la suppression définitive ne peut résulter que d'une modification du PLU, et qu'ainsi la décision n'est pas opposable aux tiers.
Le commissaire du gouvernement soutient que la date de référence se situe à la date à la quelle est devenue opposable aux tiers la délibération du 14 février 2013 ayant modifié le PLU.
Un droit de délaissement a pour objet de mettre fin à l'incertitude pesant sur un bien en permettant le transfert de propriété rapide de ce dernier, devant à terme être éventuellement acquis par voie d'expropriation.
Par décision du 7 juillet 2009, le conseil municipal de la ville d'Asnières-sur-Seine a approuvé la création d'une Zone d'Action Concertée dite ZAC sur les terrains du Parc des Affaires. Par lettre du 23 avril 2013, la société Insula a notifié à la ville d'Asnières une mise en demeure d'acquérir l'immeuble, faisant valoir son droit de délaissement. Le 13 novembre 2014, le conseil municipal a approuvé le dossier présentant la modification du périmètre de ladite ZAC. Il en est résulté que le bien de l'intimée ne se trouve plus dans le périmètre de la ZAC.
Il existe plusieurs procédures concernant le droit de délaissement.
La société Insula vise les articles L123-2 du code de l'urbanisme qui concerne les servitudes institués par le PLU et L123-3, qui concerne les espaces et ouvrages publics.
En l'espèce, il s'agit du droit de délaissement visé à l'article L 311-2 du code de l'urbanisme selon lequel :
" à compter de la publication de l'acte créant une zone d'aménagement concerté, les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l'établissement public qui a pris l'initiative de la création de la zone de procéder à l'acquisition de leur terrain dans les conditions et délais prévues à l'article L 230-1 du même code ".
Ce dernier texte concerne les conditions d'application des divers droits de délaissement.
L'article L 311-2 comme l'indique la ville ne prévoit pas qu'il existe une modification du plan d'urbanisme local, dit PLU. Il en est de même pour sa modification comme l'indique l'article R 311-12 du code sus visé qui précise que : " la modification de zone est prononcée dans les formes prescrites pour la création de la zone ".
Il est demandé au juge de l'expropriation de dire si la délibération de la ville d'Asnière était exécutoire et opposable aux tiers lors des débats devant le juge.
La situation d'un immeuble en ZAC s'apprécie à la date du jugement de première instance fixant le prix et opérant transfert de propriété de sorte que la suppression ou la réduction de la ZAC après la date de cette décision reste sans influence sur la validité du délaissement.
Tous les documents concernant la publicité de l'acte de modification peuvent être produits en appel dans la mesure ou ils sont antérieurs à la date du jugement, qui est le 28 janvier 2015.
Devant le premier juge, la ville d'Asnières avait fait valoir qu'elle soulevait l'irrecevabilité de la demande car du fait de la modification du périmètre de la ZAC, l'immeuble de la société Insula n'était plus dans le périmètre de cette zone.
En l'espèce, la ville d'Asnières dans sa délibération du 13 novembre 2014 a modifié le tracé de la ZAC.
Conformément à l'article R 311-5 du code de l'urbanisme, les effets juridiques attachés à la création de zone ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité. Et selon l'article R311-12 du même code, " la modification de zone est prononcée dans les formes prescrites pour sa création " et " la décision qui supprime ou modifie son acte de création fait l'objet des mesures de publicité ou d'information édictées par l'article R311-5 qui sont les mêmes que pour sa création ".
La société Insula ne conteste pas que la délibération soit devenue exécutoire un mois après sa transmission au préfet, soit le 17 décembre 2014. Sur la décision du 13 novembre 2014, il est indiqué : une transmission au préfet le 17 novembre 2014 et réception le jour même. Cette date est de plus antérieure à l'audience devant le premier juge du 19 novembre 2014.
Tous les documents concernant la publicité de l'acte de modification peuvent être produits en appel dans la mesure ou ils sont antérieurs à la date du jugement, qui est le 28 janvier 2015 et non pas le 19 novembre 2014, date de l'audience devant le premier juge.
Comme l'indique la ville, la mise en demeure d'acquérir un bien inclus dans le périmètre d'une ZAC n'est pas créateur d'un droit irrévocable pour la cession du bien, ni à compter de la mise en demeure, ni à compter de la saisine du juge de l'expropriation. Il en résulte que l'expropriant peut y renoncer avant la fixation du prix et le transfert de la propriété.
Du fait de la position de la ville d'Asnières-sur-Seine réitérée en appel, il y a lieu de constater que cette dernière a modifié le tracé de sa ZAC, ne maintient plus, son souhait d'acquérir le bien de la société Insula et qu'à la date de la décision, la parcelle ne se trouve plus en ZAC, les formalités de publicité ayant été engagées avant la date de jugement.
En conséquence, la demande doit être rejetée et le jugement infirmé en ce qu'il a d'une part, transféré la propriété du bien à la ville d'Asnières et d'autre part, fixé l'octroi d'une indemnité à la société Insula pour la somme de 19. 754. 905 €.
Article 700 du code de procédure civile
Il n'y a pas lieu d'allouer à la société Insula une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Cette demande doit être rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant contradictoirement,
Rejette les moyens d'irrecevabilités soulevés par la ville d'Asnières-sur-Seine,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Constate que la ville d'Asniéres-sur-Seine a modifié le tracé de sa ZAC, que le bien de la société Insula ne se trouve plus dans le périmètre de la ZAC, que les formalités de publicité ont été engagées avant la date de jugement et que la ville ne maintient plus, son souhait d'acquérir le bien de la société Insula,
Rejette les demandes de la société Insula,
Laisse la charge des dépens à la ville d'Asnières-Sur-Seine.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
