COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51Z
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 SEPTEMBRE 2016
R.G. N° 14/08182
AFFAIRE :
[N] [J]
...
C/
[Z] [P] [D]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Octobre 2014 par le Tribunal d'Instance de PUTEAUX
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 13-000183
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Laurent PIERRE de l'ASSOCIATION ASSOCIATION JARNOUX-DAVALON & PIERRE
Me Christophe DEBRAY
Me Anne laure DUMEAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [N] [J] (Appelante et intimée)
née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Laurent PIERRE de l'ASSOCIATION ASSOCIATION JARNOUX-DAVALON & PIERRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 491
Monsieur [J] [V]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 14491
assisté de Me Danièle DARLIGUIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2407
APPELANTS
****************
Madame [Z] [P] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 41397
assistée de Me Aude BARDET, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 561
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mai 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport, et Mme Pauline DURIGON, Vice-présidente placée,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Monsieur Thierry CASTAGNET, Conseiller,
Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,
FAITS ET PROCÉDURE,
Par acte du 28 février 2013, Mme [J] et M. [V] ont fait assigner Mme [D] en paiement de la somme de 3.580€ et de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [D] a demandé en réponse la condamnation de Mme [J] et de M. [V] au paiement de diverses sommes dont celle de 7.206,45€ au titre de travaux de remise en état.
Par acte du 3 mai 2013, Mme [D] a fait assigner la société Axa et la Matmut en garantie de l'intégralité des condamnations prononcées éventuellement à son encontre.
La société Axa et la société Matmut ont conclu au rejet des demandes de Mme [D].
Par jugement réputé contradictoire du 14 octobre 2014, le tribunal d'instance de Puteaux a :
- ordonné la jonction des affaires,
- dit sans objet la demande de condamnation de Mme [D] à signer le constat amiable de dégâts des eaux,
- débouté Mme [J] et M. [V] de la totalité de leurs demandes,
- condamné solidairement Mme [J] et M. [V] à payer à Mme [D] les sommes de 7.206,45€ au titre des frais de remise en état, de 4.631,15€ au titre de l'indemnité d'occupation et de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcé la mise hors de cause de la Matmut et de la compagnie d'assurance Axa,
- condamné Mme [D] à payer à la société Axa la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la Matmut la somme de 500€ au même titre,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme [D] aux dépens,
- condamné solidairement Mme [J] et M. [V] aux dépens en ce compris les frais de constat de Me [Z].
Mme [J] et M. [V] ont relevé appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [J] formule les demandes suivantes :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a débouté Mme [J] de ses demandes au titre de la réduction du loyer et de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [J] à payer à Mme [D] les sommes de 7.206,45€ au titre des frais de remise en état du logement, de 4.631,15€ au titre de l'indemnité d'occupation et de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- et statuant à nouveau,
- condamner Mme [D] à payer à Mme [J] 10.000€ au titre de réduction du loyer à hauteur de 50% et 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la jonction de l'affaire avec celle enregistrée sur l'appel de M. [V].
Dans ses dernières conclusions, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [V] formule les demandes suivantes :
- déclarer recevable M. [V] en son appel et en ses demandes,
* à titre principal,
- juger que le jugement a été rendu en violation du principe du contradictoire,
- en conséquence, prononcer son annulation partielle en ce qu'il a débouté Mme [J] et M. [V] de la totalité de leurs demandes, condamné solidairement Mme [J] et M. [V] à payer à Mme [D] les sommes de 7.206,45€ au titre des frais de remise en état, de 4.631,15€ au titre de l'indemnité d'occupation et de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire et condamné solidairement Mme [J] et M. [V] aux dépens en ce compris les frais de constat de Me [Z] et, statuant à nouveau,
- constater que l'acte de cautionnement en date du 29 octobre 2009 est nul et de nul effet,
- en conséquence, juger que les demandes de Mme [D] à l'égard de M. [V] sont irrecevables et infondées et la débouter de toutes les demandes formulées à son encontre,
- juger que Mme [D] devra se restituer à Mme [V] la somme de 13.942,96€ versées en exécution de la décision du 14 octobre 2014,
* à titre subsidiaire, si la cour venait à juger l'acte de cautionnement valable,
- débouter Mme [D] de toutes ses demandes à l'encontre de M. [V] au titre de l'indemnité d'occupation pour la période où Mme [J] avait d'ores et déjà quitté les lieux et au titre des réparations locatives compte tenu que celles-ci sont consécutives à un dégât des eaux constituant une cause exonératoire au profit de la locataire et compte tenu du fait que le procès-verbal de Me [P] non contradictoire a été réalisé, en toute mauvaise foi à une époque où la locataire avait le droit de se maintenir dans les lieux, et au titre de toutes demandes qu'elle pourrait formuler à l'égard de M. [V],
- juger que Mme [D] devra restituer à M. [V] la somme de 13.942,96€ versées en exécution de la décision du 14 octobre 2014,
* en tout état de cause,
- condamner in solidum Mme [D] et Mme [J] à payer chacune à M. [V] la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés par Me Debray conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [D], intimée, Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, elle formule les demandes suivantes :
- déclarer Mme [D] recevable et bien fondée en ses écritures et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- in limine litis, sur les conclusions d'appelant de Mme [J], juger les demandes de Mme [J] non fondées en droit et prononcer en conséquence, l'irrecevabilité des conclusions de Mme [J],
- au fond, sur les conclusions d'appelant de Mme [J], écarter des débats la pièce n°15 de Mme [J] et débouter Mme [J] de l'intégralité des demandes,
- au fond, sur les conclusions de M. [V], à titre principal, prononcer l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel formulées par M. [V] et tendant à la nullité de l'acte de cautionnement du 29 octobre 2009, et, à titre subsidiaire, juger que l'acte de cautionnement du 29 octobre 2009 est parfaitement régulier et opposable à M. [V],
- en tout état de cause, débouter M. [V] de l'intégralité de ses demandes,
- y ajoutant, condamner Mme [J] et M. [V] à payer à Mme [D] la somme de 5.000€ chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.
Les procédures enregistrées distinctement sur appels de Mme [J] et de M. [V] ont été jointes lors de la mise en état.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation partielle du jugement
M. [V] demande juger que le jugement a été rendu en violation du principe du contradictoire, et en conséquence, de prononcer son annulation partielle dans les condamnations prononcées à son encontre.
Il fait valoir qu'il a été mentionné comme demandeur dans l'assignation introductive d'instance ainsi que Mme [J], tous deux étant assistés de Me [K] [K] mais que par la suite Mme [J] a fait choix d'un nouveau conseil, Me [I] qui ne le représentait pas. Il en conclut que le jugement est nul car ni les conclusions ni les pièces adverses ne lui ont été communiquées, le principe du contradictoire n'ayant pas été respecté.
Il apparaît toutefois que M. [V], en tant que demandeur à l'instance ayant choix d'un avocat avec l'autre demandeur, était tenu de suivre la procédure et notamment la façon dont il était représenté ne serait-ce qu'en se rendant à l'audience. Il appartenait par ailleurs à Mme [J] et à son nouveau conseil d'informer officiellement en temps et en heure les autres parties et le tribunal du changement intervenu.
M. [V] produit un courrier de Me [I] indiquant qu'il n'est jamais intervenu dans l'intérêt de M. [V] mais ce courrier, daté du 4 décembre 2014, est postérieur au jugement.
Il y a donc lieu de rejeter la demande d'annulation.
Sur la recevabilité des conclusions de Mme [J]
Mme [D] demande de prononcer l'irrecevabilité des conclusions de Mme [J].
Elle fait valoir que les prétentions de Mme [J] ne sont pas fondées en droit, que ses conclusions ne s'appuient sur aucun texte juridique et ne comprennent que des moyens de fait.
L'article 954 du code de procédure civile prévoit que les conclusions d'appel doivent formuler expressément les moyens de fait de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée.
Il apparaît qu'effectivement les conclusions de Mme [J] ne visent aucun article de loi en dehors de l'article 700 du code de procédure civile. Néanmoins ses prétentions aux fins de condamnation de Mme [D] et de rejet des prétentions adverses doivent être analysées au vu des débats antérieurs et notamment du jugement sans qu'il soit besoin de rappeler leurs fondements textuels.
Il y a donc lieu de rejeter la demande d'irrecevabilité.
Sur la pièce n°15 de Mme [J]
Mme [D] demande d'écarter des débats la pièce n°15 de Mme [J] au motif que la pièce en question n'est pas accompagnée d'une pièce d'identité et qu'elle contient une erreur sur l'orthographe du prénom. Il apparaît toutefois que cette attestation ne présente aucun intérêt sur le fond du litige. Elle fait en effet état d'une information reçue par le signataire auprès de Mme [J] et indique par ailleurs que les serrures avaient été changées par Mme [D], ce qui n'est pas contesté. Il n'y a donc pas lieu d'écarter des débats cette attestation inutile.
Sur la demande d'annulation de la caution et la recevabilité de la demande
M. [V] demande de constater que l'acte de cautionnement en date du 29 octobre 2009 est nul et de nul effet.
Mme [D] demande de prononcer l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel formulées par M. [V] et tendant à la nullité de l'acte de cautionnement du 29 octobre 2009, et, à titre subsidiaire, juger que l'acte de cautionnement du 29 octobre 2009 est parfaitement régulier et opposable à M. [V].
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. L'article 566 du même code prévoit enfin que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
Il apparaît que M. [V] a bien été destinataire des conclusions de Mme [D] dans lesquelles elle formulait des demandes reconventionnelles puisque ces écritures ont été communiquées au premier avocat des demandeurs. M. [V] n'a alors formulé aucune demande tendant à remettre en cause la validité de l'acte de cautionnement qu'il avait signé. Si cette demande est nouvelle, elle tend toutefois à faire écarter les prétentions adverses puisqu'elle concerne la validité de l'acte sur le fondement duquel est demandée la condamnation. Elle sera donc déclarée recevable par application de l'article 564 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'époque des faits, 'la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité.'
M. [V] fonde sa demande sur le fait que le texte qu'il a reproduit ne mentionne pas qu'il a reçu toute information sur 'l'étendue' de ses obligations, que les conditions de la révision du loyer ne correspondent pas exactement à celles prévues par la loi et enfin que le montant du loyer mensuel n'est pas précisé.
Il apparaît que M. [V] a écrit qu'il avait bien reçu toute information sur la nature de ses obligations; il a toutefois, en recopiant le texte, oublié le mot 'étendue' des obligations. Il s'agit manifestement d'une erreur de retranscription, l'ensemble des obligations de M.[V] en tant que caution étant par ailleurs détaillées dans l'acte. S'agissant des modalités de la révision, le texte qu'a recopié M. [V], s'il ne correspond pas exactement au texte de la clause 1.5.2. du bail, démontre qu'il a eu connaissance de façon et non équivoque de ses obligations concernant la révision du loyer. S'agissant enfin du montant du loyer, M. [V] a indiqué un montant annuel de loyer qui correspond très exactement au total de 12 loyers; il ne peut donc sérieusement affirmer qu'il disposait d'informations insuffisantes à ce sujet.
Sa demande d'annulation sera donc rejetée.
Sur la réduction du loyer demandée par Mme [J]
Mme [J] demande de condamner Mme [D] à payer à Mme [J] 10.000€ au titre de réduction du loyer à hauteur de 50%.
Mme [D] conclut à la confirmation du jugement qui avait rejeté cette demande.
Mme [J] avait formulé en première instance une demande de réduction du loyer en raison de la configuration du logement qui, affirmait-elle, ne correspondait pas à la description du contrat de bail. Cette demande qui avait été repoussée par le tribunal n'est pas reprise en appel.
Mme [J] soutient qu'elle a été contrainte de vivre de septembre 2011 à août 2013 dans un logement affecté d'un taux d'humidité de 50%. Elle fait valoir que ce désordre provient d'un dégât des eaux survenu pendant l'été 2011 et dont Mme [D], dont l'appartement se trouvait au-dessus du sien, était responsable. Elle ajoute que le mauvais fonctionnement du chauffage, imputable à la bailleresse, a aggravé cette situation. Elle demande pour ce préjudice une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts.
Comme l'avait parfaitement analysé le tribunal, l'existence du dégât des eaux, allégué par Mme [J], ne ressort pas des pièces de la procédure. Mme [J] affirme avoir constaté ce dégât au retour d'un voyage de plusieurs semaines en Chine. Elle a déclaré ce sinistre à la compagnie d'assurance Axa. Mme [J] et Mme [D] n'ont pu se mettre d'accord sur la rédaction d'un constat amiable avant juillet 2012 sans que la responsabilité de ce retard puisse être imputée clairement à l'une ou l'autre partie. Le cabinet Prevel Immobilier, chargé de la gestion du bien, a indiqué à cette occasion 'qu'il n'existe aucune fuite, les dégâts constatés par Mme [J], locataire, provenant d'un manque de chauffage et surtout d'aération de son appartement, provoquant ainsi une forte condensation et humidité'.
Mme [J] a fait établir un constat d'huissier le 3 janvier 2013 mais ce constat qui met en lumière l'état problématique de l'appartement (traces de moisissures, d'infiltrations et d'humidité), ne permet pas de déceler les causes des désordres et mentionne qu'il a été constaté aucune fuite d'eau en provenant de l'appartement de Mme [D] ou de Mme [J].
Par ailleurs l'expertise effectuée aux diligences de la compagnie Axa, le 15 mai 2013 a conclu que l'assurée n'avait pas agi en bon père de famille, qu'elle n'avait pas mis pas en oeuvres les mesures conservatoires lui permettant de continuer à occuper sereinement son logement et qu'en définitive la cause et l'origine des dégâts étaient indéterminées.
Mme [J] fait enfin état d'un dysfonctionnement du système de chauffage. Il apparaît toutefois que la locataire n'avait jamais adressé la moindre réclamation à ce sujet. La bailleresse produit un contrat d'entretien de la chaudière signé depuis son installation et dont la dernière attestation d'entretien date du 2 octobre 2012.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [J] et de M. [V].
Sur les demandes de Mme [D] au titre de réparations locatives et d'indemnités d'occupation
Mme [D] demande la confirmation du jugement qui avait condamné solidairement Mme [J] et M. [V] à payer à Mme [D] les sommes de 7.206,45€ au titre des frais de remise en état, de 4.631,15€ au titre de l'indemnité d'occupation.
Mme [J] et M. [V] demandent l'infirmation du jugement en ces dispositions.
Le tribunal a constaté que l'appartement quitté par Mme [J] avant le 31 août 2013 (date d'expiration du délai fixé par le juge de l'exécution) avait été rendu en très mauvais état et a retenu un montant de 7.206,45€ correspondant aux travaux de remise en état justifiés par Mme [D]. Il a relevé que Mme [J] avait libéré l'appartement de son mobilier le 15 novembre 2013 et a prononcé une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à cette date.
Il apparaît que par ordonnance de référé du 17 octobre 2012, le juge des référés du tribunal d'instance de Puteaux a constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenu dans le bail et a ordonné l'expulsion, condamnant par ailleurs Mme [J] au paiement de la somme de 11.160,12€ au titre de l'arriéré locatif.
Par acte d'huissier du 21 mars 2013, Mme [J] a fait assigner Mme [D] devant le juge de l'exécution et a demandé des délais pour quitter les lieux. Lors de l'audience du 28 mai 2013, Mme [J] a renouvelé sa demande précisant qu'elle souhaitait un délai jusqu'au 31 août 2013. Mme [D] s'y est opposée à titre principal et, à titre subsidiaire, a accepté un délai jusqu'au 31 août 2013. L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2013.
Mme [D] a fait procéder à l'expulsion de Mme [J] le 3 juillet 2013 et a fait changer les serrures à cette occasion.
Par décision du 18 juillet 2013, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nanterre, prenant en compte le fait que Mme [J] avait réglé la totalité des sommes mises à sa charge par l'ordonnance de référé du 17 octobre 2012, a autorisé Mme [J] à quitter les lieux au plus tard le 31 août 2013.
Mme [D] a alors fait dresser un constat d'huissier le 24 juillet 2013, par Me [P]. De multiples dégradations ont alors été constatées.
Il apparaît que Mme [J] a fait l'objet d'une expulsion le 3 juillet 2013 alors que la locataire avait saisi le juge de l'exécution pour obtenir des délais le 21 mars 2013 et que la décision devait être rendue le 9 juillet 2013. Les serrures ont été changées le 3 juillet 2013, mettant Mme [J] dans l'impossibilité d'occuper les lieux et de les remettre en état. Le procès-verbal de constat d'huissier établi le 24 juillet 2013 à la demande de Mme [D] n'est pas contradictoire. Il a été établi avant même que le délai accordé à Mme [J] soit expiré. Les constatations de ce procès-verbal ne sont donc pas opposables à Mme [J]. Il y a donc lieu de rejeter les demandes formulées par Mme [D] au titre des réparations locatives et d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [J] et M. [V] à payer à Mme [D] la somme de 7.206,45€ au titre des frais de remise en état.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, il apparaît que Mme [J] n'a pas pu occuper son logement à compter du 3 juillet 2013. Mme [J] n'a pu récupérer ses biens restés dans l'appartement avant le 15 novembre 2013 en raison du changement de serrure que Mme [D] avait pratiqué unilatéralement. Il n'y a donc pas lieu de prononcer de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2013. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [J] et M. [V] à payer à Mme [D] la somme de 4.631,15€ au titre de l'indemnité d'occupation.
Il appartiendra donc à Mme [D] de restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire.
Sur les frais et dépens
Le jugement ayant été infirmé partiellement, il sera infirmé en ce qui concerne ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
S'agissant de l'ensemble de la procédure de première instance et de dépens, chaque partie conservera la charge des frais et dépens qu'il a engagés.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
- dit n'y avoir lieu à annulation partielle du jugement,
- déclare recevables les conclusions de Mme [J],
- dit n'y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°15 produite par Mme [J],
- déclare recevable la demande de M. [V] aux fins d'annulation de l'acte de cautionnement mais rejette cette demande d'annulation,
- rejette la demande de Mme [J] aux fins de condamner Mme [D] à payer à Mme [J] 10.000€ au titre de réduction du loyer à hauteur de 50% et confirme le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande de Mme [J] et de M. [V] aux mêmes fins,
- infirme le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [J] et M. [V] à payer à Mme [D] les sommes de 7.206,45€ au titre des frais de remise en état, de 4.631,15€ au titre de l'indemnité d'occupation et de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [D] aux dépens et condamné solidairement Mme [J] et M. [V] aux dépens en ce compris les frais de constat de Me [Z],
- dit que Mme [D] devra restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire,
- dit que, pour l'ensemble de la procédure de première instance et d'appel, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
