COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 09 JUIN 2016
R.G. N° 14/03871
AFFAIRE :
Société SELECTINVEST 1,
représentée par son gérant, la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, SAS
C/
L'ASSOCIATION PREMIERE URGENCE INTERNATIONALE,
anciennement dénommée PREMIERE URGENCE-AIDE MEDICALE INTERNATIONALE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Avril 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 02
N° RG : 12/09960
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES,
Me Anne laure DUMEAU,
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE NEUF JUIN DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société SELECTINVEST 1,
Société civile de placement immobilier à capital variable
RCS de Paris n° 784.852.261
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par son gérant, la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, SAS
RCS de Paris n° 399 922 699
[Adresse 1]
[Localité 1]
elle-même représentée par son Président
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1453260
Représentant: Me Catherine SAINT GENIEST de L'AARPI JEANTET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
L'ASSOCIATION PREMIERE URGENCE INTERNATIONALE anciennement dénommée PREMIERE URGENCE-AIDE MEDICALE INTERNATIONALE
[Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 41212
Représentant : Me BENOIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant Me Caroline JOLY, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Avril 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président, et Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier en pré-affectation, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 3 octobre 2011, la société Selectinvest 1 a vendu à l'association Première urgence-Aide médicale internationale (l'association PU-AMI) le lot de copropriété numéro 1 dépendant d'un immeuble situé à [Localité 3], d'une surface de 823,90 m².
Estimant que la superficie des locaux tous usages du sous-sol ne correspondait pas à celle mentionnée à l'acte de vente, des surfaces incluses étant des emplacements de stationnement, des aires de circulation et des caves, l'association PU-AMI a demandé à la société Selectinvest 1 le 17 avril 2012 une diminution du prix de vente de 450 000 euros ainsi que des dommages et intérêts, demande refusée par la société Selectinvest 1 le 30 avril 2012.
Par acte du 14 septembre 2012, l'association PU-AMI a assigné la société Selectinvest 1 devant le tribunal de grande instance de Nanterre en vue d'obtenir la restitution partielle du prix de vente et des dommages et intérêts.
Par le jugement entrepris, le tribunal a :
- condamné la société Selectinvest 1 à régler à l'association PU-AMI une somme de 431 640 euros, au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation de ces intérêts,
- débouté la société Selectinvest 1 de ses demandes,
- condamné la société Selectinvest 1 à payer à l'association PU-AMI une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La société Selectinvest 1 a interjeté appel le 21 mai 2014.
Dans ses conclusions signifiées le 23 mars 2016, elle demande à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement,
Statuant à nouveau,
- débouter l'association PU-AMI de l'intégralité de ses demandes,
Subsidiairement,
- dire que la réduction du prix de vente doit tenir compte de la valeur de la partie litigieuse du sous-sol exclu du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- nommer un expert,
En tout état de cause,
- condamner l'association PU-AMI à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'association PU-AMI aux dépens avec recouvrement direct.
Dans ses conclusions signifiées le 22 mars 2016, l'association PU-AMI demande à la cour de :
- constater l'erreur de mesurage de 244,25 m² réalisé à l'occasion de la vente, le 3 octobre 2011, du lot de copropriété n° 1 dépendant d'un immeuble de bureaux situé à [Localité 3],
- constater que l'erreur de superficie est supérieure à 1/20ème de la surface exprimée dans l'acte de vente du 3 octobre 2011 et qu'elle ouvre droit à une diminution du prix de vente au profit de l'acquéreur,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Selectinvest 1 à lui restituer une partie du prix de vente, l'a condamnée à lui payer la somme de 431 640 euros avec intérêts aux taux légal capitalisés, outre celle de 3 000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles,
Statuant à nouveau, sur la demande d'expertise et en tout état de cause,
- débouter la société Selectinvest 1 de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société Selectinvest 1 au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2016.
SUR QUOI, LA COUR
Le tribunal a jugé que le fait que les caves, parkings et aires de circulation prévus au permis de construire aient été remplacés par un local non défini appelé 'local tous usages' ne permettait pas d'en déduire que la destination de ces locaux avait été modifiée, dés lors qu'à l'examen des plans initiaux annexés au permis de construire, cet espace n'a pas été aménagé autrement que comme une cave fermée et dépourvue de lumière naturelle. Le tribunal en a conclu que les locaux litigieux n'auraient pas dû être pris en compte dans le mesurage et que la superficie mentionnée à l'acte de vente est erronée.
La société Selectinvest 1 soutient qu'il importe de distinguer la notion d'affectation qui relève des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété de celle de destination relevant du code de l'urbanisme. Elle fait valoir que les caves et emplacement de stationnements ne correspondent pas à la réalité physique des locaux alors qu'il est de jurisprudence constante que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle du bien tel qu'il se présente matériellement, sans égard pour la régularité de leur création. La société Selectinvest 1 en veut pour preuve le plan dressé par le propre architecte de l'association PU-AMI qui fait état d'une cafétéria et d'une salle de réunion.
La société Selectinvest 1 affirme ensuite que le changement partiel d'affectation intervenu depuis l'origine ne peut plus être remis en cause par le jeu de la prescription acquisitive.
Enfin, l'appelante affirme que si l'erreur de mesurage devait être retenue, la réduction du prix de vente devrait être chiffrée en tenant compte de la valeur de la partie litigieuse car la réduction proportionnelle à la moindre mesure conduirait à ôter toute valeur à cette surface.
L'association PU-AMI réplique que les différences qui peuvent être relevées entre les renseignements produits dans la demande de permis de construire du 30 avril 1976, dans le règlement de copropriété du 15 mai 1979 et dans l'état descriptif de division du règlement de copropriété (lot n° 1 vendu à l'association PU-AMI) semblent résulter de ce que le premier propriétaire n'a pas réalisé les travaux correspondant au permis de construire obtenu, modifiant des aires de stationnement et des caves en 'locaux tous usages'. L'association PU-AMI affirme qu'au jour du mesurage, les espaces en sous-sol qui auraient dû être des parkings et des caves ne l'étaient pas mais demeuraient des espaces enterrés sans éclairage naturel et à l'état de béton brut et conteste qu'ils aient pu servir comme le prétend l'appelante de cafétéria ou d'espace de repos pour les salariés.
L'association PU-AMI fait ensuite valoir que l'appelante ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive à défaut de démontrer l'existence d'une possession continue et ininterrompue du bien durant plus de trente ans.
Enfin elle s'oppose à toute pondération de la réduction de prix, la somme retenue au titre de la réduction de prix devant être, selon elle, proportionnelle au déficit de mesurage constaté.
* * *
Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. La garantie de superficie n'est pas applicable aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie fixée par décret, soit 8 m².
Les dispositions de l'acte de vente, spécialement ses articles 22 et 24.3, ne peuvent avoir pour effet de faire échec aux dispositions précitées auxquelles il ne peut être dérogé.
Par l'acte de vente du 3 octobre 2011, l'association PU-AMI a acquis le lot n° 1 dépendant d'un immeuble de bureaux situé à [Localité 3] comprenant : 'des locaux à usage industriel et de bureaux, au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage du bâtiment A et ses annexes comprenant :
- 'au sous sol sas de sortie de secours en venant de la rampe d'accès au garage entre sanitaires/douche, palier et escalier d'accès au rez-de-chaussée, grand atelier éclairé sur trois côtés par la cour anglaise, sas donnant accès à un local à tous usages auquel on accède directement par l'aire de circulation des garages,
- au rez-de-chaussée surélevé, escalier d'accès depuis la rue Auguste Thomas, entrée, palier, escalier intérieur menant au sous-sol et au premier étage, dégagement, dix bureaux,
- au premier étage, palier, dégagement, sanitaire et dix bureaux',
et les 2932/10 000èmes des parties communes générales, pour le prix total de 1 456 000 euros.
L'acte de vente mentionne que le mesurage a été effectué par [J] [W], géomètre expert, selon certificat en date du 23 décembre 2010, dont il ressort que les 823,90 m² sont répartis ainsi :
- 406 m² pour le sous-sol,
- 208,10 m² pour le rez-de-chaussée,
- 209,10 m² pour le premier étage.
A l'occasion de travaux d'une réelle ampleur comprenant la création de baies vitrées dans le local 'tous usages', l'acquéreur a appris du maire de la commune d'[Localité 3] sur Seine, qui lui refusait l'autorisation des travaux, qu'une partie des locaux tous usages situés au sous-sol était normalement affectée à des aires de stationnement, de circulation et de caves soit des surfaces hors oeuvres brutes n'entrant pas dans le mesurage de la loi Carrez.
Le règlement de copropriété établi le 15 mai 1979 précise que le sous-sol de l'ensemble immobilier comprend 25 emplacements de stationnements, 33 caves, un local à usage d'atelier éclairé sur trois côtés par une cour anglaise, avec sanitaires et escalier intérieur et locaux annexes, un escalier intérieur et un escalier extérieur, un ascenseur, un local EDF et un local vide-ordures, une rampe d'accès, aire de circulation et couloirs.
La description du lot n° 1 faite par l'état l'état descriptif de division du règlement de copropriété correspond au lot tel qu'il est décrit par l'acte de vente du 3 octobre 2011. En revanche cet état descriptif ne fait pas état des caves et aires de stationnement qui sont pourtant mentionnées dés la demande d'obtention du permis de construire le 30 avril 1976 et dans le règlement de copropriété.
Ainsi que le souligne l'association PU-AMI, la comparaison entre le plan annexé au permis de construire, le plan annexé à l'acte de vente issu du règlement de copropriété et le plan établi par le géomètre-expert [W] [Y] que l'acquéreur a mandaté permet d'établir qu'ont été annexés dans les surfaces tous usages un espace destiné à une cave, des places de parking et l'espace de circulation permettant d'y accéder soit une surface totale de 244,25m² incluse dans le mesurage. Cette surface ne saurait être confondue avec l'autre partie du sous-sol qui est à 'usage d'atelier avec sanitaires', ce qui n'est pas discuté.
Comme le rappelle la société Selectinvest 1, il est de principe que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, le professionnel procédant au mesurage n'ayant pas à s'enquérir de la régularité ou non d'une modification. Il s'en déduit que s'il devait être démontré que les espaces litigieux ont été transformés, comme le prétend l'appelante, en cafétéria et espace de repos, ils devaient bien être inclus dans le mesurage.
L'association PU-AMI a versé aux débats devant le tribunal puis devant la cour des photographies des locaux litigieux tendant à démontrer que s'ils n'étaient pas utilisés comme caves et parkings, ils n'avaient pas non plus changé de destination pour devenir des salles de repos ou de déjeuner. La société Selectinvest 1 lui reprochant de s'être abstenue de produire un constat dressé par un huissier de justice, l'association PU-AMI a eu recours à un huissier de justice dans le but de donner 'date certaine' aux photographies. Celles-ci corroborent les allégations de l'association PU-AMI qui produit par ailleurs aux débats des photographies réalisées pendant et après les travaux qu'elle a entrepris consistant notamment dans le percement d'ouvertures afin d'y poser des baies vitrées, ce qui permet de prendre la mesure des changements alors réalisés. Il sera de surcroît observé qu'au soutien de ses affirmations, la société Selectinvest 1 ne produit qu'une copie incomplète d'un état des lieux de sortie d'un locataire et la photographie d'un évier prise à un endroit non précisé, documents qui sont bien insuffisants à attester du changement de destination allégué. Il était pourtant loisible à l'appelante de produire des attestations de salariés ayant utilisé la salle de repos et la cafétéria.
C'est donc à raison que le tribunal a jugé que dés lors qu'ils se trouvaient au sous-sol et qu'ils constituaient des espaces enterrés, dépourvus de lumière naturelle et de tout aménagement, ces locaux n'avaient pas accueilli des bureaux ou une salle de réunion, mais qu'ils ne pouvaient avoir que l'usage de caves et de locaux d'entrepôt, que l'expert géomètre avait à tort inclus dans son mesurage.
A supposer le changement de destination établi, ce qui n'est pas le cas, la société Selectinvest 1 ne démontre pas avoir occupé le bien dans des conditions qui lui permettraient de se prévaloir d'une prescription acquisitive. Par ailleurs les développements que consacre la société Selectinvest 1 à la prescription de nature administrative sont sans incidence sur l'issue du litige dont la cour est saisie.
Pour fixer le montant de la réduction de prix, le tribunal a procédé à une réduction proportionnelle à la moindre mesure ce qui conduit à ôter toute valeur à la surface retirée du mesurage.
Il est de principe que dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
C'est donc avec pertinence que la société Selectinvest 1 demande à la cour de prendre en compte la valeur de la partie litigieuse des locaux. Il sera observé que si l'appelante suggère de retenir le coefficient de pondération usuellement retenu pour la valeur locative des locaux à usage de réserve soit 0,25, pour aboutir à une réduction de prix de 323 733,37 euros, aucune demande ne figure au dispositif de ces conclusions à ce titre, qui seul saisit la cour.
Il y a lieu d'ordonner avant dire droit une expertise -la consignation étant mise à la charge de la société Selectinvest 1 qui la sollicite- afin de déterminer la valeur vénale de la partie litigieuse des locaux, étant observé que les travaux réalisés par l'association PU-AMI depuis l'introduction de l'instance ne font pas obstacle à la réalisation de cette mesure d'instruction.
Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, il sera sursis à statuer sur le mérite des demandes relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en ce qu'il a jugé que le mesurage du bien vendu ne doit pas prendre en compte la superficie en sous-sol de 244,25 m²,
L'infirme en ce qu'il a condamné la société Selectinvest 1 à régler à l'association Première urgence-Aide médicale internationale une somme de 431 640 euros, au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble,
Avant dire droit, sur la détermination de la valeur des locaux litigieux,
Ordonne une expertise et commet à cette fin :
[A] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Tél : 01.46.64.71.16
Port. : 06.88.09.71.50 Mèl : tissier11@voila.fr
lequel pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix,
avec pour mission, après s'être fait communiquer tous documents utiles et avoir consulté toute personne susceptible de l'éclairer de :
- convoquer les parties et les inviter à lui adresser tous documents utiles,
- se rendre sur place [Adresse 2] , visiter les locaux litigieux et les décrire,
- déterminer la valeur vénale des locaux litigieux correspondant, au sous-sol de l'immeuble, à une superficie de 244,25 m²,
- fournir tous éléments techniques pouvant éclairer la juridiction.
Dit que l'expert devra communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport, en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d'un mois, à l'expiration duquel l'expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties et que s'il n'a reçu aucune observation, il le précisera,
Dit que l'expert devra déposer son rapport au service des expertises de la cour d'appel de Versailles dans un délai de cinq mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation sauf prorogation dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise, et en adresser une copie aux conseils des parties,
Fixe à 1 500 (mille cinq cents) euros le montant de la somme à consigner par la société Selectinvest 1 à la régie des avances et recettes du greffe de la cour d'appel de Versailles dans un délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision,
Rappelle qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque en vertu de l'article 271 du code de procédure civile,
Dit qu'au cas d'empêchement, retard ou refus de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,
Désigne Françoise Bazet pour surveiller les opérations d'expertise,
Réserve l'examen des autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ainsi que les dépens.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
