COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 31 MAI 2016
R.G. N° 15/02465
AFFAIRE :
[W] [D]
C/
[D] [Y]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Novembre 2014 par le Tribunal d'Instance de SANNOIS
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 14-000228
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Lidia PRATES CANELAS de la SELARL LS AVOCATS
Me Stéphanie TAUZIN de la SCP JOLY - TAUZIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [D]
né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1] - Italie
de nationalité Italienne
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Lidia PRATES CANELAS de la SELARL LS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 55 - N° du dossier 2014-020
APPELANT
****************
Monsieur [D] [Y]
né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Stéphanie TAUZIN de la SCP JOLY - TAUZIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 83
Madame [R] [G]
née le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Stéphanie TAUZIN de la SCP JOLY - TAUZIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 83
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Février 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Mme Claire MORICE, Conseiller,
Mme Véronique CATRY, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,
FAITS ET PROCÉDURE,
Le 19 mars 2010, Monsieur [D] a donné à bail à Monsieur [Y] et Madame [G] un appartement sis [Adresse 1] moyennant un loyer de 1180 euros outre 20 euros de charges, à compter du 31 mars 2010.
Ledit appartement était géré par la société CENTURY 21.
Les locataires ont quitté le logement le 4 avril 2013.
Le 13 décembre 2013, Monsieur [D] a fait assigner Monsieur [Y] et Madame [G] devant le tribunal d'instance de Sannois aux fins d'obtenir, sous bénéfice de l'exécution provisoire :
-leur condamnation solidaire au paiement de 15.028,59 euros au titre de l'arriéré locatif et aux réparations locatives,
-leur condamnation solidaire au paiement de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-leur condamnation solidaire aux dépens.
Monsieur [Y] et Madame [G] concluaient au débouté de ses demandes et sa condamnation à leur restituer 31.872,66 euros au titre des loyers indûment perçus. Subsidiairement ils sollicitaient que le Tribunal fixe la valeur locative du bien, ainsi que 24 mois pour s'acquitter des sommes restant dues. En tout état de cause ils demandaient la condamnation de leur bailleur aux dépens et à leur verser 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 20 novembre 2014, le tribunal d'instance de Sannois a :
-condamné Monsieur [D] à payer à Monsieur [Y] et Madame [G] la somme de 9.120 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement au titre d'un trop perçu de loyers,
-condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [G] à payer à Monsieur [D] la somme de 7.901,27 euros au titre des loyers impayés au 14 juin 2014,
-condamné solidairement Monsieur [Y] et Madame [G] à payer à Monsieur [D] 2.045,15 euros au titre des réparations locatives,
-ordonné la compensation des créances entre elles,
-prononcé l'exécution provisoire de la décision,
-dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais exposés au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit que chacune des parties conserverait la charge de ses propres dépens.
Monsieur [D] a interjeté appel à l'encontre de Monsieur [Y] et Madame [G] par déclaration en date du 1er avril 2015.
Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [D] formule les demandes suivantes :
-déclarer Monsieur [D] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,
-débouter Monsieur [Y] et Madame [G] de toutes leurs demandes,
Y faisant droit,
-infirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal d'instance de Sannois le 20 novembre 2014,
Statuant à nouveau:
-condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [G] à payer à Monsieur [D] la somme de 13.913,44 euros correspondant aux sommes dues au titre du bail avec intérêts au taux légal à compter de la décision du tribunal d'instance de Sannois en date du 20 novembre 2014,
-condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [G] à payer à Monsieur [D] la somme de 3.895,15 euros correspondant aux frais de remise en état,
En toute hypothèse,
-condamner Monsieur [Y] et Madame [G] à verser à Monsieur [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Monsieur [Y] et Madame [G] au paiement des entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [Y] et Madame [G] formulent les demandes suivantes:
-recevoir Monsieur [Y] et Madame [G] en leurs demandes, fins et conclusions,
Y faisant droit:
-réformer le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau:
A titre principal:
-débouter Monsieur [D] de ses demandes celles-ci étant particulièrement mal fondées,
-condamner Monsieur [D] au remboursement d'une somme de 31.872,66 euros au titre des loyers indus,
A titre subsidiaire:
-fixer la valeur locative du bien dont s'agit entre la prise à bail et le départ de Monsieur [Y] et Madame [G] à une somme symbolique afin de déterminer le montant de l'arriéré locatif,
-dire et juger que Monsieur [Y] et Madame [G] pourront s'acquitter des condamnations prononcées à leur encontre dans un délai de 24 mois, même après une éventuelle compensation,
En tout état de cause:
-condamner Monsieur [D] au paiement d'une somme de 3.000 euros en
application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Monsieur [D] aux entiers dépens.
La clôture a été ordonnée le 3 décembre 2015.
MOTIFS
Jugement et arguments des parties
Le tribunal a considéré que le logement souffrait de nombreux désordres d'ordre structurel, mais que toutefois les locataires avaient empêché la venue des artisans mandatés par leur bailleur, qu'ils avaient cessé de payer leur loyer et ce en violation de leurs obligations contractuelles, qu'en conséquence le montant du loyer devait être réduit à la hauteur de 800 euros.
Il a en conséquence condamné les locataires à verser l'arriéré locatif actualisé et condamné leur bailleur à leur restituer le trop perçu des loyers.
Enfin, le tribunal a condamné Monsieur [Y] et Madame [G] à verser 2.045,15 euros correspondant aux dégradations locatives leur étant imputables.
Il a par ailleurs prononcé la compensation de ces sommes, ainsi que l'exécution provisoire de sa décision.
Monsieur [D] soulève in limine litis la rectification de l'erreur matérielle présente dans le jugement, le nom de Monsieur [Y] y étant mal orthographié. Les intimés s'associent à cette demande.
Il soulève l'infirmation du jugement, rappelant que les intimés n'ont pas réglé leur loyer depuis 2012 et jusqu'à leur départ, que le logement était décent et que les désordres sont dus au mauvais entretien de l'appartement par les locataires et par leur refus de laisser entrer les entrepreneurs venus pour reprendre les désordres.
En conséquence il sollicite le paiement de l'arriéré locatif ainsi que le remboursement des frais de remise en état.
Enfin, l'appelant s'oppose à l'octroi de délais de paiements sollicitée par Monsieur [Y] et Madame [G] qui auraient les moyens financiers nécessaires pour régler les sommes dues, ainsi que le temps pour épargner depuis leur cessation de paiement des loyers, alors qu'il serait âgé, malade et dans le besoin financièrement.
Monsieur [Y] et Madame [G] soulèvent l'infirmation du jugement, rappelant que le logement ne pouvait avoir de valeur locative eu égard à sa vétusté et dangerosité. Ils demandent donc que soient remboursées les sommes versées à titre de loyer. Les locataires rappellent que le propriétaire n'aurait jamais repris les désordres, et s'être toujours rendus disponibles pour accueillir les entrepreneurs.
De plus, ils soutiennent ne pas être redevables des provisions sur charges puisqu'ils auraient payé directement l'eau depuis août 2011 à la société VEOLIA.
Ils sollicitent le débouté de Monsieur [D] concernant ses demandes de versement du montant des frais de remise en état du logement, contestant en être à l'origine, ainsi que les devis et factures.
A titre subsidiaire, ils sollicitent que le montant du loyer soit réduit à une valeur symbolique.
Enfin, s'ils étaient condamnés à verser des sommes, ils sollicitent l'octroi de délais de paiement compte tenu de leur situation familiale et financière.
Sur l'erreur matérielle
Aux termes de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
En l'espèce, il apparaît que le jugement est affecté d'une erreur matérielle, le nom de Monsieur [Y] y étant mal orthographié.
Les parties s'associent afin de solliciter sa rectification.
La raison commande donc de déclarer la demande recevable et de rectifier cette erreur matérielle.
En conséquence, le jugement sera réputé avoir inscrit 'Monsieur [D] [Y]' en lieu et place de 'Monsieur [D] [Y]'.
Sur la réévaluation du montant du loyer
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...)'.
De plus, l'article 7 de la même loi précise que: 'Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
(...)
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris'.
En l'espèce, Monsieur [Y] et Madame [G] sont entrés dans les lieux le 31 mars 2010.
L'état des lieux d'entrée du même jour, contesté par ailleurs par les locataires, relève divers désordres.
Notamment: 'la porte accès à la cave est fissurée, des affaires sont déposées. (...) Entrée: Interphone mal fixé. (...) 1 plinthe cassée. (...) Cuisine: 1 radiateur en bon état, il manque un robinet. (...) 3 meubles hauts état d'usage sale, 1 meuble sous évier état d'usage, sale. (...) Salle de bains 1: La robinetterie ne fonctionne que pour la douche. (...) Salle de bains 2: 2 carreaux fissurés. (...) 1 radiateur en bon état, il manque un robinet. Le mitigeur d'un des 2 lavabos ne fonctionne pas. (...) Problème avec les toilettes. (...). Coin cuisine: toutes les poignées sont mal fixées.'
Monsieur [Y] et Madame [G] ont formé une déclaration de dégât des eaux auprès de leur assureur le 2 avril 2010.
L'expert nommé afin de déterminer l'origine des désordres a conclu que:'la présence de taux d'humidité au sol et au bas des cloisons de la maison de Monsieur [Y] provient de multiples défauts d'étanchéité constatés au niveau de la cuisine, des deux salles de bain, des évacuations eaux usées et eaux vannes, saturant la salle.
-défauts d'étanchéité: des joints carrelages et silicone en pourtour des douches, des baignoires, de l'évacuation des eaux vannes dans la salle de bain bleu (cassure du conduit sous la baignoire, de la pipe de connexion des sanitaires),
-des évacuations eaux usées de la cuisine et des salles de bains (installation non conforme), infiltration en dalle et en cave constatée, défauts d'étanchéité des réseaux d'évacuations colmatés au ruban adhésif (voir photos et films), groupe de sécurité du ballon d'eau chaude défectueux).
Nous tenons à vous signaler la forte présence de sable dans le réseau d'eau chaude et de chauffage constaté suite à une purge partielle.
Nous avons également relevé des infiltrations en cave causées par des défauts d'étanchéité en pied de façade et soubassement saturant également la salle'.
Le 30 avril 2010, les locataires ont écrit à l'agence Century 21 afin de lui faire part de ce que le frère de leur bailleur était venu bricoler :'c'est pire qu'avant, c'est une mare maintenant! Monsieur [D] quand à lui est venu, ce même jour pour ajuster le bouton de la chasse d'eau (salle de bain bleue), a refaire! Mon ami a dû le remettre correctement. L'un comme l'autre n'y connaissent rien, nous empruntent nos outils... Après chacun de leurs passages, c'est pire. (...) Il n'y a pas d'entente entre les deux frères qui interviennent chacun leur tour et aggravent les problèmes, monopolisent notre temps et épuisent notre patience. Hier nous nous sommes couchés à 2h00 du matin car après notre journée de travail, il nous faut récurer, assainir cet appartement que nous louons pour 1200 euros. Qui vole qui' Nous n'avons pas envie d'assumer votre mauvaise évaluation de ce bien, nous ne sommes pas des professionnels de l'immobilier. Cet appartement est loin d'offrir le minimum et de correspondre au prix payé.(...) Le soir, nous avons froid dans cette maison humide, puante, insalubre et dont le chauffage dépend de Monsieur [D], qui lui estime qu'il fait assez chaud (16° la nuit).
Je voudrais qu'une personne responsable vienne demain se rendre compte des 'travaux' qui vont être entrepris par Monsieur [D] frère, nous redoutons le pire!' .
Ils ont sollicité la venue d'une entreprise afin de reprendre les désordres relatifs aux défauts d'étanchéité, qui a émis un devis le 23 juin 2010 d'un montant de 20.934,93 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2011, les locataires ont rappelé à l'agence Century 21 de ce que :'depuis le 31 avril 2010, date de notre emménagement, nous n'arrêtons pas de nous plaindre auprès de vous (...) À propos de multiples problèmes de fuites, dysfonctionnement de la chaudière, fuites radiateurs, WE bouchés car ciment à l'intérieur, 2 couche de lino posées en croisé afin de dissimuler un dégât des eaux, pression trop forte ou insuffisante, serrer les robinets anormalement fort car problèmes de goutte à goutte, moisissures sur les murs à l'intérieur comme à l'extérieur, nous avons la jouissance depuis le début que d'une douche sur un total de 2 douches et 2 baignoires (nous sommes 2 adultes et 5 enfants de 2 à 11 ans quand nous sommes tous réunis), des installations électriques douteuses, hors norme (...)
Enfin, nous souhaiterions savoir si Monsieur [Z] [V] est mandaté par Century 21' Ce monsieur ayant fait venir chez nous un de ses ouvriers un 1er mai 2010 à 9h30 afin de refixer avec des vis plus larges un WC qui ne tenait pas, un bidet qu'on ne peut utiliser au vu de son mauvais emplacement, siliconer des éviers pour stopper les fuites, sans que cela ne résolve nos gros problèmes de fuites. Son comportement et ses menaces par la suite face à notre mécontentement exprimé au propriétaire, et à nos soucis non résolus nous ont amené à déposer une main courante le 7 avril 2011. '.
Ils ont de plus sollicité deux devis d'entreprises concernant l'installation électrique de l'appartement les 3 et 11 décembre 2011.
La société ELECTRICIENS BTP FRANCE leur a notamment fait part de ce que :'l'installation électrique comporte plusieurs anomalies hors normes NFC15-100: le tableau général électrique n'est pas sécurisé, défectueux et très dangereux. L'installation intérieur d'électricité comporte des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir avant d'éliminer les dangers.
D'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique n'est pas adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, ainsi que les conducteurs non protégés mécaniquement. '.
Les photos accompagnant ces devis sont univoques et témoignent de la vétusté et dangerosité de l'installation électrique de l'appartement.
Le 11 décembre 2011, Monsieur [Y] et Madame [G] ont écrit à l'agence Century 21 afin de leur rappeler l'existence des désordres dans l'appartement :'nous signalons pour la 2ème fois, la présence de rats, des odeurs d'évacuations insupportables et un début d'incendie dans un boîtier électrique de la cuisine. La seule douche que nous utilisons se trouve derrière le mur où à eu lieu ce début d'incendie, et les murs sont imbibés d'eau. Le four ne fonctionne plus. Sans la présence de Monsieur [Y] c'est l'appartement qui brûlait. Le compteur n'a pas disjoncté.... (...) Les problèmes d'humidité sont responsables de champignons et maladies diverses, l'asthme de [P] (2,5 ans) et celui de Monsieur [Y] s'est aggravé et durant le mois de juin et juillet 3 d'entre nous ont souffert de diverses maladies de peau. (....) Nous ne pouvons être tenus pour responsables de l'entretien et des réparations locatives, cet appartement ne répondant pas aux normes de sécurité quant à l'installation électrique, de décence, voir d'insalubrité (...). Nous vous demandons une réduction du loyer significative, au vu des nombreux préjudices et de la non jouissance du bien tel qu'il a été convenu dans le contrat de bail.'
De même, le 28 décembre 2011, faisant part à l'agence par lettre recommandée avec accusé de réception de ce que :' par mail du 11 décembre 2011, nous vous avons fait état de fils électriques qui avaient brûlé dans la cuisine mettant hors service le four (...) Et rendant inutilisable la seule douche (salle de bains beige) dont nous nous servions au motif de risque d'électrocution.
Nous avons dû remettre un flexible dans l'autre douche (salle de bain bleue) sachant que les problèmes de pression d'eau les bousillent + eau brûlante (...), de plus, une fuite à la tête de robinet du radiateur déclenche l'arrêt de la chaudière, cette salle de bain bleue n'est donc pas chauffée. Les moisissures que Monsieur [D] dissimule tous les six mois (décembre 2010/juin 2011) reviennent et sont présentes dans tout l'appartement (...).
Nous avons invité le propriétaire à venir constater lui même et nous en avons profité pour faire un tour de tous les problèmes, nous lui avons remis une copie d'un des devis d'électricité pour des travaux indispensables et obligatoires. Sa seule réponse est qu'il ne voulait pas louer! (...)
Nos appels téléphoniques, nos courriers (...) Pour vous avertir des désordres multiples et la nécessité de travaux restent sans effets. Pire nous subissons une aggravation des désordres.'
Les locataires ont fait appel au conciliateur de justice par lettre du 1er février 2012, lui faisant part de leur désarroi et sollicitant son aide.
Ils ont échangé de nombreux courriels avec lui.
Notamment, dans un courriel du 3 mai 2012, Madame [G] l'informait que les problèmes s'aggravaient, que les murs des chambres de leurs enfants :'étaient couverts de moisissure, avec un pan de mur dont les panneaux de liège tombent, ils sont mouillés (...) Depuis que nous utilisons la douche de la 2ème salle de bain c'est de pire en pire (l'autre est inutilisable car risque d'électrocution), je fais la vaisselle dans le bac de douche, et j'en ai marre, notre propriétaire ne veut rien faire aux motifs qu'il a été changé 4 fois (c'est bien qu'il y a un problème!), nous avons appelé la police municipale dimanche matin car comme je l'avais déjà signalé depuis plus d'un an il y a des rats, et j'ai pu le prendre en photo. '
Le conciliateur de justice a reçu Monsieur [D] et l'agence CENTURY 21, leur rappelant leurs obligations. Il a alors conseillé à Monsieur [Y] et Madame [G] de saisir le tribunal compétent si leur bailleur ne s'exécutait pas.
Le 27 mars 2012, Monsieur [Y] et Madame [G] ont écrit à l'agence Century 21, rappelant les désordres et l'informant que :'nous souhaiterions un retour d'information quant à la décision prise concernant tous les travaux à faire. Nous avons reçu toutes les entreprises envoyées par votre agence + un ami 'artisan' de Monsieur [D]... et c'est quoi la suite' (...) Des morceaux de crépis de la maison sont tombés hier sur un de nos enfants qui jouait devant la maison! '
Le 6 avril 2012, le service d'hygiène et salubrité de la ville de [Localité 5] en Parisis a mis en demeure Monsieur [D] d'exécuter dans un délai d'un mois les travaux suivants: 'mise en place d'orifice d'évacuation d'air vicié en partie haute dans la cuisine et les pièces de service, de même qu'une arrivée d'air frais en partie basse dans la cuisine; création dans les pièces principales et chambres isolées d'ouvertures donnant l'air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante, recherche des causes d'humidité, défaut d'étanchéité des ouvrants et cloisons, isolation thermique, ventilation et chauffage, remise en état et sécurisation des installations de distribution de gaz relative au chauffage, mise aux normes de l'installation électrique qui présente un danger'.
Divers devis et rendez-vous avec des entrepreneurs ont été pris pour reprendre les désordres.
Il apparaît que les locataires ont exigé leur présence lors des diverses interventions des techniciens. Cette exigence, bien que compliquant leurs interventions n'a pas empêché la réalisation de ces devis en l'espace d'un mois (entre fin février 2012 et fin mars 2012).
Ils ont cessé de régler leurs loyers à compter d'avril 2012.
Le 13 avril 2012, l'agence gestionnaire a adressé un courrier au service de l'hygiène et de la salubrité de la ville afin de l'informer que le propriétaire avait accepté les devis mais que :'Monsieur [D], tout en étant pleinement conscient des travaux à réaliser est une personne âgée dont les ressources ne permettent pas de régler les travaux importants tant que les locataires ne reprendront pas le règlement de leurs loyers.'
Des travaux de ventilation ont eu lieu en juin 2012.
Le 11 septembre 2012, Monsieur [D] a versé un acompte pour un devis de reprise de l'installation électrique.
Le 28 septembre 2012, l'agence gestionnaire a écrit aux locataires les informant que l'électricien avait de grandes difficultés pour débuter les travaux en raison de leur volonté d'être présents à cette occasion.
Le 30 septembre 2012, l'électricien a informé l'agence de ce qu'il refusait le chantier en raison du manque de disponibilité des locataires.
Les locataires sont partis du logement le 4 avril 2013.
Eu égard à l'ensemble des pièces du dossier il apparaît que le logement pris à bail était dans un état déplorable, avec de multiples désordres, et ce dès l'entrée dans les lieux des locataires.
Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que ces désordres sont d'ordre structurel et inhérents à l'immeuble.
Monsieur [Y] et Madame [G] n'ont cessé de multiplier les courriers afin d'y mettre fin, sans succès.
De surcroît, le propriétaire a simplement effectué quelques interventions parcellaires réalisées par lui-même, son frère ou des ouvriers mandatés par Century 21 jusqu'à la mise en demeure du service d'hygiène et salubrité de la ville, soit deux ans après l'entrée dans les lieux.
Lesdites interventions étaient simplement destinées à réparer à moindre coûts certains désordres, mais les ont empirés.
Suite à la mise en demeure, divers devis ont été entrepris.
Toutefois, seuls les travaux de ventilation ont eu lieu en juin 2012, et un acompte a été versé dans le but de réaliser les travaux d'électricité à l'exclusion de la reprise des autres désordres de l'appartement et notamment d'étanchéité.
Même si les locataires sont tenus de faciliter les travaux, il ne peut leur être reproché, eu égard à l'ensemble de leurs mésaventures durant ces deux années, d'être méfiants et de souhaiter leur présence.
De plus, seul l'électricien a refusé de réaliser le chantier, faute pour les locataires d'avoir, en l'espace de deux semaines, donné leurs disponibilités.
L'acompte versé a été remboursé au bailleur.
Face à ce bref délai, à l'inverse du long délai durant lequel le propriétaire a refusé de réaliser les gros travaux nécessaires dans l'appartement, il ne pourra en être tenu rigueur aux locataires.
Enfin, il apparaît que Monsieur [Y] et Madame [G] ont cessé de régler leur loyer à compter d'avril 2012. Il s'agit d'un manquement à leurs obligations contractuelles et légales. Ils ont occupé durant trois ans un bien, ce qui justifie, malgré l'ensemble des désordres une contrepartie.
Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient de réévaluer le montant du loyer, en le diminuant à la hauteur de 700 euros.
Monsieur [D] est donc condamné à verser 11.520 euros à Monsieur [Y] et Madame [G].
En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a diminué le montant du loyer mais réformé dans son quantum.
Sur l'arriéré locatif et les charges
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989: 'Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'
En l'espèce, les intimés ont cessé de régler leurs loyers et provisions sur charges à compter d'avril 2012.
Par ailleurs, ceux-ci ne le contestent pas.
Monsieur [Y] et Madame [G] sont donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [D] 12 mois de loyers à 700 euros, soit 8400 euros.
Toutefois, ils justifient en versant aux débats un contrat et diverses factures de ce qu'ils ont été directement facturés de l'eau par la société VEOLIA, en sus de leurs provisions sur charges, à compter du mois d'août 2011.
Leur bailleur ne démontre pas en quoi la provision de 20 euros sur charges correspondrait à d'autres charges relevant des locataires.
Il convient donc de débouter Monsieur [D] de sa demande relative au paiement des provisions sur charges.
Par ailleurs, Monsieur [D] sera condamné à verser à Monsieur [Y] et Madame [G] 160 euros correspondant aux charges payées indûment par les locataires entre la souscription du contrat avec la société VEOLIA et leur cessation des paiements en avril 2012.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné les locataires à verser l'arriéré locatif mais réformé dans son quantum.
Sur les frais de remise en état
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus : 'c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées'
En l'espèce, comme il a été vu précédemment, l'état des lieux d'entrée relève divers désordres.
Notamment: 'la porte accès à la cave est fissurée, des affaires sont déposées. (...) Entrée: Interphone mal fixé. (...) 1 plinthe cassée. (...) Cuisine: 1 radiateur en bon état, il manque un robinet. (...) 3 meubles hauts état d'usage sale, 1 meuble sous évier état d'usage, sale. (...) Salle de bains 1: La robinetterie ne fonctionne que pour la douche. (...) Salle de bains 2: 2 carreaux fissurés. (...) 1 radiateur en bon état, il manque un robinet. Le mitigeur d'un des 2 lavabos ne fonctionne pas. (...) Problème avec les toilettes. (...). Coin cuisine: toutes les poignées sont mal fixées.'
De plus, l'état des lieux de sortie, contesté par les locataires relève que :'Cave, porte fissurée, une chaudière, des cartons, un sommier, sur la façade extérieure, de la peinture dessinée par un enfant et une inscription: 'la maison de l'horreur', présence de plusieurs tags. (...) Entrée: Peintures blanche en mauvais état, plusieurs traces noires et plusieurs traces d'enduit. Plafond: peinture en bon état d'usage, des fissures. Porte d'entrée fenêtre en bois en mauvais état, le carreau est cassé, une planche en bois est mise à la place, l'encadrement de la porte en mauvais état, des traces de mastique. (...) 1 prise téléphone arrachée. (...) Couloir: 1 carreau fissuré (...) Murs, peinture en mauvais état, de nombreux stickers, plusieurs traces noires, la peinture s'écaille, plusieurs traces d'enduit, fissures (...) 1 aération haute mal fixée. (...) Double séjour: murs: mauvais état, la peinture a jauni, 36 trous rebouchés, plusieurs traces de feutres, de fissures, plusieurs traces de meubles, de caches, 1 trou, 1 éclat. (...) Cuisine: évier bac double en grès en mauvais état, trace de rouille, robinetterie-plomberie en mauvais état elle est cassée, siphon évacuation en mauvais état (...) Meuble sous évier en mauvais état il n'y a plus de portes. (...)
Chambre 1: sol en mauvais état sale, plinthes: mauvais état, elles sont arrachées (...) Porte qu ne se ferme plus (...) Chambre 2: murs: peinture en mauvais état, plusieurs traces d'enduit (...) Des affiches, posters, images sont collés sur les murs. (...) Chambre 3: murs en mauvais état, écriture au stylos, fissures, 3 trous rebouchés, traces d'enduit. (...) 1 prise électrique arrachée. (....) Salle de bains 1: la peinture du mur s'écaille, porte pleine en mauvais état au niveau de la poignée, la porte est cassée. (...) La baignoire en mauvais état, la douche en mauvais état. Un miroir en mauvais état. (....) Salle de bains 2: porte pleine en bois ne se ferme pas, baignoire en mauvais état, douche en mauvais état (...) Coin cuisine: Evier et robinetterie en mauvais état.'
Certaines dégradations ne sont pas imputables aux locataires, mais sont liées aux défauts de structure.
Monsieur [D] produit diverses factures ainsi qu'un devis, destinés à reprendre les désordres.
Toutefois, ceux-ci ne correspondent pas tous à la reprise des dégradations imputables aux locataires.
Il convient donc de ramener le montant des sommes dues par Monsieur [Y] et Madame [G] à Monsieur [D] à 2.000 euros, somme à laquelle il conviendra de déduire le dépôt de garantie de 1180 euros.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les locataires à réparer les dégradations, mais réformé dans son quantum.
Sur la compensation
Il relève de la bonne administration de la justice de prononcer la compensation des sommes dues entre les parties.
Monsieur [Y] et Madame [G] sont redevables de 9220 euros à leur ancien bailleur (820 euros au titre des dégradations locatives une fois le dépôt de garantie déduit et 8.400 euros d'arriéré locatif).
Monsieur [D] est redevable de 11.680 euros à ses anciens locataires (11.520 euros de loyers trop perçus et 160 euros de charges trop perçues).
En conséquence, Monsieur [D] est condamné à verser 2.460 euros à Monsieur [Y] et Madame [G], avec intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt à intervenir.
Sur les frais et dépens
Le jugement ayant été infirmé pour partie il le sera également en ce qu'il a dit que les parties conserveraient à leur charge leurs dépens et leurs frais irrépétibles.
Les dépens de première instance seront laissés à la charge de Monsieur [D].
L'équité commande de condamner Monsieur [D] à verser 1.000 euros à Monsieur [Y] et Madame [G] au titre des frais irrépétibles de première instance.
Les dépens d'appel seront laissés à la charge de Monsieur [D].
L'équité commande de condamner Monsieur [D], tenu aux dépens d'appel, à verser 1.000 euros à Monsieur [Y] et Madame [G] au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
-dit que le jugement dont appel sera réputé avoir inscrit 'Monsieur [D] [Y]' en lieu et place de 'Monsieur [D] [Y]'
-confirme le jugement du tribunal d'instance de Sannois en ce qu'il a diminué le montant du loyer, condamné les locataires au paiement de l'arriéré locatif ainsi qu'aux dégradations locatives,
-le réforme pour le surplus,
Statuant de nouveau :
-dit que le loyer est fixé à 700 euros par mois,
-condamne Monsieur [D] à verser à Monsieur [Y] et Madame [G] 11.520 euros au titre des trop perçus de loyers,
-condamne Monsieur [D] à verser à Monsieur [Y] et Madame [G] 160 euros au titre des charges trop perçues,
-condamne solidairement Monsieur [Y] et Madame [G] à verser à Monsieur [D] 8400 euros au titre de l'arriéré locatif,
-condamne solidairement Monsieur [Y] et Madame [G] à verser à Monsieur [D] 2.000 euros en réparation des dégradations du logement, somme à laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie,
-prononce la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties,
En conséquence,
-condamne Monsieur [D] à verser à Monsieur [Y] et Madame [G] 2.460 euros avec intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt à intervenir,
-dit que les dépens de première instance seront laissés à la charge de Monsieur [D],
-condamne Monsieur [D] à verser 1.000 euros à Monsieur [Y] et Madame [G] au titre des frais irrépétibles de première instance,
-dit que les dépens d'appel seront laissés à la charge de Monsieur [D],
-condamne Monsieur [D] à verser 1.000 euros à Monsieur [Y] et Madame [G] au titre des frais irrépétibles d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
