COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
FS
Code nac : 30Z
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 MAI 2016
R.G. N° 14/03851
AFFAIRE :
SAS RIO TINTO FRANCE venant aux droits de la société ALCAN FRANCE
C/
SELARL C. [O] mission conduite par Maître [N] [O] ès-qualité de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 12 Mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 10/03412
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL
Me Franck LAFON,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS RIO TINTO FRANCE venant aux droits de la société ALCAN FRANCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 14114 - Représentant : Me Eric BOUFFARD du LLP ASHURST LLP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J034
APPELANTE
****************
SELARL C. [O] mission conduite par Maître [N] [O] ès-qualité de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20140263
Représentant : Me Stéphane CAVET de la SELARL SIMON ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411 -
SCI LE SEVINE
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20140263
Représentant : Me Stéphane CAVET de la SELARL SIMON ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411 -
SELARL FHB mission conduite par Maître [V] [I] ès-qualité d'administrateur judiciaire de la SCI LE SEVINE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20140263
Représentant : Me Stéphane CAVET de la SELARL SIMON ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411 -
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mars 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
Par acte sous seing privé du 28 novembre 2002, la SCI LE SEVINE a donné à bail commercial à la société PECHINEY, des locaux à usage de bureaux dans un ensemble immobilier [Adresse 4], situé à l'[Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 1.173.584€ HT/HC pour une durée de douze ans.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 15 mai 2009 adressée à la SCI LE SEVINE, le preneur, la SAS ALCAN FRANCE, venant aux droits de la société PECHINEY, a signifié une demande de révision du loyer sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce, mentionnant que le loyer actuel est de 1.576.215€ soit une augmentation de 34,30% depuis la date d'effet du bail.
Suite à son mémoire préalable en date du 6 novembre 2009, la SAS ALCAN FRANCE a fait assigner la SCI LE SEVINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre par acte d'huissier du 1er mars 2010.
Par jugement du 24 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise et a fixé le loyer provisionnel dû par la SAS ALCAN FRANCE au montant du loyer en cours.
L'expert désigné, Monsieur [T], a déposé son rapport le 10 juillet 2012.
La SAS ALCAN FRANCE a donné congé à son bailleur par acte d'huissier du 17 mai 2011 pour le 31 décembre 2011.
La SCI LE SEVINE a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance du 21 juillet 2011 et la SELARL FHB et la SELARL C.[O] ont été désignées respectivement en qualité d'administrateur judiciaire et en qualité de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE.
La SAS RIO TINTO FRANCE, venant aux droits de la SAS ALCAN FRANCE, a déclaré au passif de la SCI LE SEVINE le 5 octobre 2011 sa créance pour un montant de 1.717.690,60€ au titre de la régularisation du loyer commercial. Le juge commissaire par ordonnance rectifiée du 18 décembre 2012 a constaté qu'une instance était en cours au titre de la créance déclarée.
Par jugement du 5 juin 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a arrêté le plan de redressement de la SCI LE SEVINE et a désigné Madame [I] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
Par deux assignations en intervention forcée du 27 septembre 2013, la SAS RIO TINTO FRANCE a assigné la SELARL FHB es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SCI LE SEVINE et la SELARL C.[O] es qualités de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE.
Ces deux assignations ont été dénoncés par acte d'huissier du 27 septembre 2013 à la SCI LE SEVINE.
Par jugement en date du 12 mai 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre:
- Constate la péremption et l'extinction de l'instance enregistrée sous le n° RG 10/03422,
- Condamne la société RIO TINTO FRANCE à payer à la SCI LE SEVINE la somme de 6.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la société RIO TINTO FRANCE à payer à la SELARL C [O] et à la SELARL FHB la somme de 2.000 € à chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- Rejette toute autre demande plus ample et contraire,
- Condamne la société RIO TINTO FRANCE aux dépens qui comprendront les frais d'expertise.
La SAS RIO TINTO FRANCE a interjeté appel de la décision par déclaration en date du 21 mai 2014.
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 août 2014, la SAS RIO TINTE FRANCE demande à la cour de:
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 12 mai 2014 ;
Et statuant à nouveau :
Sur la recevabilité
- Dire que l'instance devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre engagée par RIO TINTO FRANCE (venant aux droits d'ALCAN FRANCE SAS) à l'encontre de la SCI LE SEVINE a été valablement reprise par la déclaration de créance de RIO TINTO FRANCE au passif de la SCI LE SEVINE en date du 5 octobre 2011 et par la mise en cause de la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [V] [I], ès qualité de commissaire au plan de la SCI LE SEVINE et de la SELARL [O], prise en la personne de Maître [N] [O], ès qualité de mandataire judiciaire
de la SCI LE SEVINE, en date du 27 septembre 2013, et qu'elle n'est donc pas périmée,
A titre subsidiaire en toute hypothèse:
- Dire que l'action en révision du loyer engagée par RIO TINTO FRANCE à l'encontre de la SCI LE SEVINE n'est pas prescrite, du fait de la déclaration de créance de RIO TINTO FRANCE au passif de la SCI LE SEVINE en date du 5 octobre 2011, et ce jusqu'à la clôture du redressement judiciaire de cette dernière,
Sur le fond:
- Fixer le loyer du bail révisé rétroactivement à compter du 15 mai 2009 à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 1.043.036€, toutes les autre clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangés,
- Débouter la SCI LE SEVINE de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner la SCI LE SEVINE à payer à RIO TINTO FRANCE la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2014, la SCI LE SEVINE, la SELARL FHB es qualité d'administrateur judiciaire de la SCI LE SEVINE et la SELARL C.[O] es qualités de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE, prient la cour de:
- Recevoir la SCI LE SEVINE, la SELARL C. [O] ès qualités et la SELARL FHB ès qualités en leurs demandes et les déclarer bien fondées,
- rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de la société RIO TINTO,
En conséquence:
A titre principal:
- Confirmer le jugement du 12 mai 2014 du juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de NANTERE en ce qu'il a déclaré périmée et donc éteinte l'instance initiée par la société RIO TINTO en révision des loyers;
- Constater par voie de conséquence la prescription de l'action de la société RIO TINTO';
A titre subsidiaire:
- Constater la nullité de fond issue de l'absence de mémoire après expertise régulièrement notifié';
- Déclarer en conséquence la procédure en révision du loyer initiée par la société RIO TINTO éteinte;
A titre très subsidiaire:
- Mettre hors de cause la SELARL FHB, représentée par Maître [V] [I], prise en sa qualité de Commissaire à l'exécution du plan,
- Débouter purement et simplement la société RIO TINTO de sa demande comme étant mal fondée;
A titre infiniment subsidiaire:
- Fixer le montant du loyer révisé à la somme de 1.306.460 € hors taxes et hors charges par an au 15 mai 2009';
En tout état de cause:
- Condamner la société RIO TINTO à payer à la SCI LE SEVINE, à la SELARL FHB et à la SELARL C. [O] une somme chacune de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- Condamner la société RIO TINTO aux entiers dépens de la procédure de première instance, en ce compris les frais d'expertise, ainsi que ceux de l'instance d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions des parties et au jugement déféré conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2016 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 10 mars 2016.
MOTIFS
Sur la péremption:
La SAS RIO TINTO FRANCE conteste la péremption d'instance retenue par le juge des loyers commerciaux aux motifs que suite à sa déclaration de créance au passif de la SCI LE SEVINE le 5 octobre 2011, elle a attrait dans les deux ans la SELARL FHB es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SCI LE SEVINE et la SELARL C.[O] es qualités de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE par assignations en intervention forcée du 27 septembre 2013 dans l'instance du juge des loyers commerciaux, et que l'instance a dès lors été reprise dans les conditions de l'article L.622-2 du code de commerce. Elle explique qu'en tout état de cause, sa déclaration de créance a interrompu la prescription biennale de l'action en révision du loyer, qui ne commencera à courir qu'à compter de la date de clôture de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'encontre de la SCI LE SEVINE.
Les intimées sollicitent la confirmation du jugement entrepris, faisant valoir que seule la reprise d'instance interrompt le délai de péremption, que la SAS RIO TINTO FRANCE n'a attrait devant le juge des loyers commerciaux les organes de la procédure de la SCI LE SEVINE que le 27 septembre 2013 soit plus de deux ans après l'ouverture de la procédure collective le 21 juillet 2011, que la déclaration de créance n'a aucun effet sur l'instance en cours et ne constitue pas une diligence interruptive de péremption, que de plus celle-ci est autonome et n'a pas de lien direct et nécessaire avec l'instance en cours portant sur la fixation d'un loyer révisé à compter du 15 mai 2009. Elles ajoutent que l'action en révision de loyer est prescrite depuis le 15 mai 2011, puisque la prescription de l'action n'a pas pu être interrompue en raison de la péremption de l'instance et que la notification de la demande de révision au bailleur est du 15 mai 2009.
En application de l'article L.622-2 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
La SAS RIO TINTO FRANCE produit une déclaration de créance au passif de la SCI LE SEVINE en date du 5 octobre 2011 portant notamment sur le montant de 1.717.690,60€ TTC au titre du loyer révisé pour la période du 15 mai 2009 au 31 décembre 2011. Cette déclaration de créance au passif du redressement judiciaire du débiteur équivalant à une demande en justice, il s'ensuit qu'elle en produit ses effets et qu'un nouveau délai de péremption a dès lors commencé à courir à compter de cette date.
Si l'instance initialement introduite devant le juge des loyers commerciaux de Nanterre le 1er mars 2010 qui a fait l'objet d'un jugement avant dire droit du 24 octobre 2011 ordonnant une expertise, s'est trouvée interrompue par le placement en redressement judiciaire de la SCI LE SEVINE le 21 juillet 2011 jusqu'au 5 octobre 2011, jour de la déclaration de créance du créancier, la reprise de l'instance est subordonnée à la mise en cause du mandataire judiciaire dans la cause pendante devant le juge des loyers commerciaux de Nanterre. Or dans le délai de deux ans de la déclaration de créances du 5 octobre 2011, la SAS RIO TINTO FRANCE a appelé dans la cause la SELARL FHB es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SCI LE SEVINE et la SELARL C.[O] es qualités de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE par assignations en intervention forcée en date du 27 septembre 2013.
Alors que l'objet de la déclaration de créances de la SAS RIO TINTO FRANCE portait à titre principal sur le montant de la régularisation du loyer révisé, que la SAS RIO TINTO FRANCE a fait état dans sa déclaration de créances de la procédure en révision pendante devant le juge des loyers commerciaux de Nanterre qui sous-tend la demande en restitution des loyers trop perçus, que par ordonnance du 18 décembre 2012 le juge commissaire du tribunal de grande instance de Nanterre, indiquant que la somme de 1.717.690,60€ TTC est contestée aux motifs que cette créance fait l'objet d'une procédure en cours, a prononcé le sursis à statuer sur l'admission de cette créance, les intimées ne peuvent valablement soutenir que les deux procédures en révision de loyer et en restitution des loyers trop perçus ne sont pas rattachés par un lien de dépendance direct et nécessaire.
Dans ces conditions, il y a lieu de constater que la péremption de l'instance devant le juge des loyers commerciaux n'est pas acquise et d'infirmer en conséquence le jugement querellé. L'instance de la SAS RIO TINTO FRANCE devant le juge des loyers commerciaux n'étant pas périmée, la demande portant sur la prescription de l'action est devenue sans objet.
Sur les demandes en nullité et de mise hors de cause:
Les intimées demandent que soit constatée la nullité de fond de la procédure en fixation des loyers du fait de l'absence de mémoire après expertise et en conséquence l'extinction de la procédure.
Les intimées ne justifient pas du fondement juridique de leur demande, étant observé en outre que la SAS RIO TINTO FRANCE verse aux débats son mémoire en ouverture de rapport daté du 14 janvier 2013 produit au juge des loyers commerciaux. La nullité de la procédure soulevée sera donc rejetée.
La SELARL FHB en la personne de Maître [I] n'est plus administrateur judiciaire de la SCI LE SEVINE depuis le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 5 juin 2012, qui l'a désignée comme commissaire à l'exécution du plan. Il n'y a donc pas lieu, de mettre hors de cause, comme sollicité par les intimées, la SELARL FHB représentée par Maître [I] prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan.
Sur le fond:
Le principe de la révision du loyer en application de l'article L.145-39 du code de commerce suite ,depuis la date de prise d'effet du bail, à l'augmentation de 34,30% du loyer, qui est passé de 1.173.584€ à 1.576.215€ n'est pas mis en cause par le bailleur.
La SAS RIO TINTO FRANCE estime la valeur locative des locaux loués au 15 mai 2009 à la somme de 1.043.036€ HT/HC en s'appuyant sur les conclusions du rapport établi par Madame [Q], tandis que les intimées demandent la fixation du bail révisé à la somme de 1.306.460€ HT/HC.
Aux termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d'après:
1/ les caractéristiques du local considéré ;
2/ la destination des lieux ;
3/ les obligations respectives des parties ;
4/ les facteurs locaux de commercialité ;
5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
1/ les caractéristiques du local considéré:
Selon les articles R145-3 et R145-4 du Code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;
5° de la nature ou de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Elles peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Le contrat de bail du 28 novembre 2002 porte sur 'des locaux à usage principal de bureaux d'une surface utile locative de 4184m² incluant une quote part des parties communes, et sur la faculté pour le preneur d'utiliser 73 emplacements de parking situés en sous-sol de l'immeuble et numérotés 107 à180, à l'exclusion de l'emplacement numéro 115, ainsi que 16 emplacements de parkings situés à l'extérieur numérotés 19 à 34 avec la précision que toute différence de surface n'entraînera pas d'ajustement de loyer'.
La description de l'immeuble et des locaux loués telle que faite par l'expert dans ses pages 7 à 14 n'est pas contestée par les parties.
En ce qui concerne la surface des locaux, la SAS RIO TINTO FRANCE fait valoir que la surface utile des bureaux du 4ème et 5ème étage est de 4042,10m², après avoir déduit la quote part des parties communes, en se référant au calcul opéré par son expert, Madame [Q].
Cependant l'expert judiciaire, Monsieur [T], a indiqué, sans être contredit, que les parties communes en question portaient sur des paliers dont l'usage est privatif à la SAS RIO TINTO FRANCE. Il sera relevé au surplus que le métrage de la surface utile avait été spécifiquement mentionné dans le contrat de bail. Par conséquent la surface utile des bureaux à retenir est celle mentionnée dans le contrat de bail à savoir 4184m².
2/ la destination des lieux:
L'usage exclusif de bureaux des locaux loués est autorisé par le bail, conformément à l'article R.145-5 du Code de commerce.
3/ les obligations respectives des parties:
Aux termes de l'article R.145-8 du Code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
Le contrat de bail prévoit la charge des travaux de l'article 606 du code civil au bailleur, une clause d'accession des travaux au bailleur en fin de bail sans indemnité, la sous-location uniquement avec l'accord du bailleur, la cession du droit au bail qu'à l'acquéreur du fonds de commerce, l'impossibilité de donner le fonds de commerce en location gérance, l'imputation de l'impôt foncier et de la taxe sur les bureaux au preneur.
4/ les facteurs locaux de commercialité
L'article R. 145-6 du Code de commerce précise : les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Étant dans le cadre d'une procédure de révision, il n'y a certes pas lieu de rechercher s'il y a eu modification des facteurs de commercialité mais il convient d'apprécier la situation des locaux expertisés au sein de la ville.
Les locaux occupés par la SAS RIO TINTO FRANCE sont implantés à [Localité 3] en début de la zone d'activité des Barbaniers, créée en 1988, à l'angle de l'avenue [Adresse 5], la desserte automobile s'effectue par l'allée des Bas Tilliers.
L'expert relève que le site est facilement accessible par une desserte routière importante, par les transports et les bus, avec un arrêt de tramway à moins de 50 mètres de l'immeuble. Il mentionne que de nombreuses entreprises sont présentes sur la zone, que la vocation du site est une vocation tertiaire, haute technologie et activités, environ 90 entreprises sont implantées et représentent plus de 2.500 emplois, que l'immeuble '[Adresse 4]' est l'immeuble le plus important en superficie et en hauteur avec une position très visible en début de ZAC et du parc des Barbanniers, qu'il a été édifié en 2002 et est composé de quatre corps de bâtiment autour d'un patio central.
5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage:
L'expert, Monsieur [T], a noté, sans être contredit, que selon le GRECAM au 1er semestre 2009, le marché des bureaux des Hauts de Seine a poursuivi son ralentissement, que ce sont les commercialisations de seconde main qui connaissent le plus fort recul de moins 43%, que le secteur de la boucle nord comprenant Genevilliers porté par le renouvellement de son offre et le positionnement prix attractif de cette dernière a concentré 57% des commercialisations de première main du département, avec l'implantation de Chèque Déjeuner et Prisma Presse, que l'offre disponible continue de s'accroître au 1er semestre 2009, que face à une conjoncture difficile les entreprises négocient leur loyer.
L'expert a examiné les prix des locations dans l'immeuble, des références produites par le bailleur et retraitées par son expert, des locations dans le parc des Barbaniers référencées par l'expert du preneur, des locations dans des communes voisines, des offres au parc des Barbaniers, pour retenir, au vu de l'emplacement de l'immeuble dans une commune en première couronne de [Localité 4] dans un secteur dédié aux bureaux, des facilités offertes par le restaurant interentreprises et les nombreux parkings extérieurs et en intérieur, de la présence de transports en commun variés, de la qualité du bâtiment avec accueil, accès sécurisé, climatisation, possibilité de cloisonnement ou open space, une valeur locative de 250€/M² HC/HT par an.
Les deux parties contestent ce prix, la SAS RIO TINTO FRANCE, estimant qu'il est excessif, demande qu'il soit ramené à 220€/m² tandis que le bailleur sollicite un prix de 270€/m².
Alors que chacune des parties s'appuie seulement sur leurs propres références pour fixer le prix, que la SAS RIO TINTO FRANCE ne prend même pas en compte le bail qu'elle a pris dans le même immeuble pour des locaux complémentaires, il convient de se référer aux éléments de référence retenus par l'expert qui est une moyenne des différents baux qui lui ont été produits, et tenir compte à la fois des particularités des locaux, de l'immeuble, de sa situation et des avantages procurés par le restaurant interentreprises et le nombre de parkings, pour fixer la valeur locative à 250€ /M², soit pour les bureaux de 4184m² X 250€ = 1.046.000€ HT/HC.
En ce qui concerne la redevance pour le restaurant interentreprise, l'expert a constaté que contractuellement le montant du RIE est de 16m² au 1er janvier 2003, qu'il a indexé en fonction du dernier indice connu au 1er mai 2009 arrivant à un résultat de 20,95€ arrondi à 20€/m²/an.
La SAS RIO TINTO FRANCE fait valoir que les parties étaient d'accord sur le prix de 16€, que l'expert a donc outrepassé sa mission, qu'en tout état de cause le montant de 20€ est excessif, tandis que le bailleur sollicite un prix de 20€. Pour autant, la SAS RIO TINTO FRANCE ne rapporte pas la preuve d'un accord des parties sur la somme de 16€.
Par contre, le calcul opéré par l'expert qui prend en compte le prix de 16€ retenu dans le contrat de bail signé par les parties auquel il a appliqué l'indexation du loyer prévue également dans le bail est justifié et le montant de 20€/M² sera retenu.
Quant aux parkings, l'expert fait un comparatif avec le coût de location sur d'autres emplacements dans le parc des Barbanniers et retient pour les 73 parkings en sous sol un prix de 1.100€ HT/an/emplacement et pour les 16 parkings extérieurs un prix de 550€ HT/an/emplacement.
La SAS RIO TINTO FRANCE ne conteste pas ces montants. Le bailleur admet le montant pour les parkings en sous-sol mais demande un montant de 850€ pour chaque emplacement extérieur. Pour autant ce montant de 850€ n'est pas justifié par l'expert du bailleur qui d'ailleurs fait état de 800€ sans produire d'élément probant.
Dès lors, au vu de tous ces éléments, le loyer révisé à la date du 15 mai 2009 sera de (4184m² X 250€) + (20€ X 4.184M²) + (1.100€ X 73 )+ (550€ X16) = 1.046.000€ + 83.680€ + 80.300€ + 8.800€ = 1.218.780€ par an hors taxes et hors charges.
La décision du juge des loyers commerciaux sera infirmée également sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile .
En cause d'appel, la SCI LE SEVINE sera condamnée à verser à la SAS RIO TINTO FRANCE la somme de 6.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par la SCI LE SEVINE.
PAR CES MOTIFS
Contradictoirement,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau:
Vu la déclaration de créances de la SAS RIO TINTO FRANCE du 5 octobre 2011,
Dit que l'instance reprise par les assignations de la SAS RIO TINTO FRANCE du 27 septembre 2013 en intervention forcée de la SELARL FHB es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SCI LE SEVINE et la SELARL C.[O] es qualités de mandataire judiciaire de la SCI LE SEVINE n'est pas périmée,
Fixe à 1.218.780€ par an hors taxes et hors charges le prix annuel du loyer dû au 15 mai 2009 par la SAS RIO TINTO FRANCE à la SCI LE SEVINE pour les locaux situés à l'[Adresse 5]ul à [Localité 3],
Y ajoutant,
Condamne la SCI LE SEVINE à payer à la SAS RIO TINTO FRANCE la somme de 6.000€ au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Condamne la SCI LE SEVINE aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
