COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 MARS 2016
R.G. N° 13/06015
AFFAIRE :
[M] [K] épouse [H]
...
C/
[B] [G] épouse [S]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Juillet 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 4
N° RG : 10/07355
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS
Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [M] [K] épouse [H]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
2/ Monsieur [P] [H]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20130565
Représentant : Me Jean-philippe PIN de l'AARPI CABINET PIN-BONNETON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me BONNETON, avocat au barreau de PARIS.
APPELANTS
****************
1/ Madame [B] [G] épouse [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
2/ Monsieur [X] [T] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 -
Représentant : Me Paule ALCABAS DUMINY du Cabinet DUMINY & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R008
INTIMES
3/ Société anonyme à conseil d'administration DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne FEAU
N° SIRET : B 337 954 101
[Adresse 2]
[Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31 - N° du dossier 0979925
Représentant : Me Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378, substitué par Me LE BUZULIER, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Février 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier en pré-affectation, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET
------
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte authentique du 25 août 2008, [X] [S] et [B] [G], son épouse, (les époux [S]), ont vendu à [P] [H] et [M] [K], son épouse, (les époux [H]), un appartement situé [Adresse 6]. Les parties avaient été mises en relation par l'intermédiaire de la société Daniel Feau Conseil Immobilier, agence immobilière mandatée par les vendeurs. Le prix convenu était de 1 990 000 euros auquel s'ajoutait une somme de 10 000 euros correspondant au mobilier laissé par les vendeurs. Les honoraires de transaction perçus par la société Feau Paris se sont élevés à 80 000 euros.
Par une ordonnance du 15 janvier 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné un expert pour examiner la réalité des désordres acoustiques dont se plaignaient les époux [H]. L'expert a relevé que l'immeuble se trouve à proximité des tunnels de la ligne numéro 3 du métro et de la ligne A du RER. Les passages des rames provoquent dans l'appartement l'apparition de phénomènes vibratoires et acoustiques dont une partie est perceptible par l'homme. Les phénomènes acoustiques sont produits par le rayonnement acoustique des éléments de la structure soumis aux vibrations. Il précise qu'une présomption de gêne est considérée dès le dépassement du seuil de perception. Il conclut à un niveau sonore au-delà des normes habituellement tolérées, à une moins value sur la valeur vénale de l'appartement concerné, proposant de retenir un abattement de 8 %, soit une valeur vénale de 1 585 000 euros.
Par acte du 12 juillet 2010, les époux [H] ont fait assigner les époux [S] et l'agence immobilière devant le tribunal de grande instance de Versailles, invoquant la garantie des vices cachés et subsidiairement, un manquement à l'obligation de délivrance, l'immeuble n'étant pas conforme aux stipulations contractuelles. Infiniment subsidiairement, ils relèvent une faute contractuelle consistant en un manquement des vendeurs à leur obligation de loyauté et d'information.
Les époux [H] ont revendu leur appartement en cours d'instance, le 6 janvier 2011 au prix de 1 830 000 euros.
Par le jugement déféré, le tribunal a débouté les époux [H] de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, aux époux [S] d'une part, et à la société Daniel Feau d'autre par,t la somme de trois mille cinq cents euros.
Les époux [H] ont interjeté appel de cette décision le 26 juillet 2013.
Dans leurs conclusions signifiées le 2 novembre 2015, les époux [H] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
A titre principal,
- juger que les époux [S] ne peuvent bénéficier de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés prévue par l'acte de vente,
- juger que l'agence immobilière a manqué sciemment à son devoir d'information et de conseil à leur égard en ne les informant pas des nuisances sonores et vibratoires affectant l'appartement,
- juger que les fautes commises par la société Daniel Feau engagent sa responsabilité délictuelle à leur égard,
A titre subsidiaire,
- juger que les époux [S] ont violé leur obligation de délivrance en ne délivrant pas une chose conforme aux stipulations contractuelles,
A titre infiniment subsidiaire,
- constater que les époux [S] ont manqué à leur obligation de loyauté et d'information à leur égard,
En conséquence et dans tous les cas,
- débouter les époux [S] et la société Daniel Feau de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement les époux [S] à leur verser les sommes suivantes :
* 298 500 euros au titre de la dépréciation de la valeur vénale de l'appartement, les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 25 août 2008, date de la vente et subsidiairement, 159 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2008
* 19 746 euros au titre de la réduction sur les frais de notaire, les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 25 août 2008, date de la vente et subsidiairement 9 874 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2008,
* 25 000 euros en réparation de leur préjudice moral.
- condamner la société Daniel Feau à leur rembourser la somme de 80 000 euros correspondant à ses honoraires perçus lors de la vente, les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 25 août 2008, date de la vente,
- condamner solidairement les époux [S] et l'agence immobilière à leur verser la somme de 6 171,36 euros au titre des frais engagés dans le cadre de l'expertise judiciaire, les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 12 juillet 2010, date de signification de l'assignation,
- ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues depuis plus d'un an, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
- condamner les mêmes parties solidairement aux dépens, qui incluront notamment les frais d'expertise et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement à leur payer la somme de 20 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions signifiées le 13 février 2014, les époux [S] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter les époux [H] de leurs demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement,
- débouter la société Daniel Feau de sa demande subsidiaire en garantie,
- condamner les époux [H] en tous les dépens avec recouvrement direct,
- les condamner au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées le 18 août 2014, la société Daniel Feau Conseil Immobilier demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- juger qu'elle n'a nullement engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des époux [H] et qu'elle s'est parfaitement acquittée du mandat de vente qui lui avait été confié par les époux [S],
- la mettre hors de cause et débouter les époux [H] de l'intégralité des demandes qu'ils formulent à son encontre,
A titre principal, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande en réduction de prix formulée par les époux [H],
- juger que la somme qui pourrait être allouée aux époux [H] ne saurait excéder un montant de 160 000 euros,
A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la responsabilité de la société Daniel Feau Conseil Immobilier serait retenue,
- condamner solidairement les époux [S] à relever et garantir la société Daniel Feau Conseil Immobilier de toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
- condamner solidairement les époux [H] à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens avec recouvrement direct.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2015.
SUR QUOI, LA COUR
Pour rejeter les demandes formées par les époux [H], le tribunal a essentiellement jugé que le vice dont ceux-ci se plaignaient n'était pas caché, que les vendeurs avaient délivré un bien conforme à celui décrit à l'acte de vente et qu'ils n'avaient pas manqué à leur obligation de loyauté pas plus que l'agence immobilière.
Les appelants soutiennent en substance que les visites effectuées dans les lieux en journée et alors que d'autres bruits régnaient dans l'appartement (présence d'enfants, fenêtres ouvertes et téléviseur allumé) ne leur ont pas permis de mesurer l'ampleur des nuisances sonores et vibratoires au cours de la nuit, dont les vendeurs se sont gardés de les informer. Ils font valoir que l'expert judiciaire a mis en évidence le dépassement des seuils de tolérance et a conclu à l'absence de mesures réparatoires.
Les époux [S] répliquent que les nuisances occasionnées par le passage des rames de métro et de RER n'ont pas pu échapper aux acquéreurs et contestent toute mise en scène destinée à en masquer l'ampleur. Ils soulignent qu'ils ont eux-mêmes vécu six années dans cet appartement avec quatre jeunes enfants et n'ont jamais été gênés par la proximité du métro, ajoutant que la nuisance importante de la [Adresse 6] est celle de la circulation routière dont l'appartement est plutôt préservé.
La société Daniel Feau Conseil Immobilier fait valoir quant à elle que les acquéreurs n'ont pas pu ne pas entendre le bruit du métro et du RER lors de leurs visites et affirme n'avoir commis aucun manquement à son devoir d'information.
* * *
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il est de principe que le vendeur peut contractuellement s'exonérer de cette garantie à la condition qu'il soit de bonne foi.
Des pièces produites de part et d'autre, il convient de retenir que le bien acquis par les époux [H] est situé [Adresse 6], à proximité immédiate de la [Adresse 5] et de la [Adresse 4], la [Adresse 6] étant une rue extrêmement passante. L'immeuble, situé aux numéros [Adresse 6], est à grande proximité de la ligne 3 du métro et de la ligne A du RER, ce qui peut être tenu pour un atout non négligeable du bien qui bénéficie d'une bonne desserte.
L'appartement est situé en rez-de-chaussée, sur une surface de 181 m² et offre l'agrément de deux patios d'une surface totale de 120m² sur lesquels donnent les chambres. Il bénéficie d'un sous-sol constitué de six caves voûtées qui ont été réunies, éclairé par une verrière dépendant d'un des deux patios et d'une superficie totale de 166 m².
L'expert judiciaire acousticien, [V] [C], décrit les désordres allégués comme suit : 'les passages des rames de ces deux lignes provoquent dans l'appartement l'apparition de phénomènes vibratoires et acoustiques dont une partie est perceptible par l'homme'. Ces phénomènes sont d'une durée comprise entre 10 et 20 secondes, débutent le matin vers 5h30 et s'arrêtent à 1h ou 2 heures. La fréquence de ces passages varie en fonction des heures de la journée. Les familles d'enregistrement correspondant au passage du métro sont nettement plus faibles que ceux du RER. Au cours de la journée, lors du passage du RER, l'émergence atteint 15,5dBA alors que le seuil admissible est de 5dBA. Il existe une présomption de gêne dés le dépassement du seuil de perception.
L'expert ajoute que les vibrations sont générées par le contact roue-rails et transmises à la structure du tunnel, qui transmet les vibrations aux fondations de l'immeuble. Le bruit perçu dans l'appartement est de type solidien et produit par le rayonnement acoustique des éléments de la structure soumis aux vibrations. L'expérience a montré que le seul moyen permettant d'atténuer cette nuisance est d'agir sur la source. La RATP a indiqué à l'expert que les voies de la ligne du métro avaient été isolées en 2002 mais ne pouvaient pas l'être s'agissant du RER, pour des raisons techniques.
De ces constatations il résulte que les bruits et les vibrations relevés par l'expert sont aisément perceptibles dans la journée, même si au cours de la nuit ils sont plus difficilement supportés.
Les époux [H] soutiennent que lorsqu'ils ont visité le bien, l'ampleur de cette nuisance leur a été masquée par différents artifices, tels que la présence d'enfants, le son du téléviseur et l'ouverture des baies vitrées laissant entrer le bruit de la rue.
Les époux [S] font observer avec pertinence que compte tenu des jours et heures des visites, leurs enfants étaient le plus souvent à l'école, à l'exception du plus jeune, que le téléviseur est situé au sous-sol ce qu'atteste un membre de leur famille et que les baies vitrées donnent essentiellement sur les deux jardins, de telle sorte que si elles sont ouvertes elles ne font pas entrer de bruit cachant celui du métro et du RER.
De surcroît, à supposer établies les affirmations des époux [H], il sera observé qu'elles n'auraient de poids que si ces derniers avaient effectué une seule visite à l'issue de laquelle, pris d'engouement pour ce bien immobilier rare et atypique au coeur de [Localité 2], ils avaient d'emblée fait une offre.
Mais les époux [H] ont effectué quatre visites :
- le 10 avril 2008 à 10 heures,
- le 18 avril 2008 à 9 heures,
- le 29 avril 2008 à 17 heures en présence de deux représentants de l'agence immobilière CBRE venus à leur demande,
- le 21 mai 2008 à 16 heures.
Il sera observé que l'heure de la première visite correspond au créneau horaire de la première réunion d'expertise, au cours de laquelle l'expert avait pu, comme toutes les parties, entendre et constater les bruits et les vibrations.
Aux heures de visite précisées ci-dessus, la fréquence de passage des rames est d'environ 3 minutes, soit le double de la fréquence des rames dans la soirée.
Il n'est pas contesté que le 25 août 2008 au matin, jour de la signature de l'acte notarié, M. [H] a visité les lieux une dernière fois alors que l'absence de tout meuble dans l'appartement rendait les nuisances sonores et vibratoires encore plus perceptibles.
Si le caractère caché du vice n'est en principe pas exclusif de sa gravité, il en va différemment lorsqu'il s'agit de nuisances sonores et vibratoires, les époux [H] ne pouvant tout à la fois prétendre que celles-ci étaient cachées et qu'elles rendent le bien inhabitable pour une famille.
Il y a lieu de juger en conséquence que les vices dont se prévalent les acquéreurs n'étaient pas cachés et qu'ils ne sont pas fondés à invoquer la mise en jeu de la garantie des vendeurs.
Dés lors que le vice était apparent, il ne saurait être reproché aux vendeurs de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur ce dernier dont ils pouvaient se convaincre par eux-mêmes.
Les appelants affirment subsidiairement que les époux [S] ont manqué à leur obligation de délivrance, au motif que le bien vendu ne 'possède pas les qualités raisonnablement attendues d'un immeuble' et 'n'était pas conforme à l'usage auquel il est destiné' ce qui est surprenant puisqu'ils l'ont eux-mêmes revendu à titre de bien d'habitation.
Les vendeurs ont délivré aux époux [H] un bien conforme à celui décrit à l'acte de vente et à celui qu'ils ont visité et entendu acquérir.
Les époux [H] font grief à l'agence immobilière d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, lui reprochant d'avoir mentionné dans l'annonce que l'appartement proposé était 'très calme'. La société Daniel Feau Conseil Immobilier souligne qu'elle voulait, par cette mention, attirer l'attention sur le fait que l'appartement disposait de deux patios donnant sur l'arrière de l'immeuble, ce qui l'éloignait des bruits important de la circulation dans la [Adresse 6]. Il semble que les époux [H] ne contestent pas cet avantage, puisque dans leur exploit introductif d'instance, pour contester la minoration de prix suggérée par l'expert au motif que l'appartement est situé au rez- de-chaussée, ils indiquent que l'appartement 'bénéficie d'une protection du fait de son enclavement sur cour et donc de son éloignement de la rue'.
Il sera observé en tout état de cause que si la référence au calme a été de nature à les inciter à visiter les lieux, elle ne peut en aucune manière les avoir conduits à acquérir le bien dés lors que, ainsi qu'il vient d'être jugé, les nuisances sonores et vibratoires étaient apparentes.
Aucun manquement à ses obligations ne peut dés lors être reproché à l'agence immobilière.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par les époux [H].
Les dispositions du jugement relatives aux indemnités de procédure allouées et aux dépens seront également confirmées.
Les époux [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel avec recouvrement direct.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, il sera alloué aux époux [S] d'une part, et à la société Daniel Feau Conseil Immobilier d'autre part, une indemnité complémentaire de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne les époux [H] à payer aux époux [S] d'une part, et à la société Daniel Feau Conseil Immobilier d'autre part, une indemnité complémentaire de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les époux [H] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
