COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 JANVIER 2016
R.G. N° 13/09514
AFFAIRE :
[Z] [B] [L]
C/
[B] [C]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Septembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 02
N° RG : 12/03107
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Franck LAFON
Me Guillaume METZ de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z] [B] [L]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1] (TUNISIE)
ci-devant [Adresse 1]
et actuellement [Adresse 2]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20130632
Représentant : Me Jean-Paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0281
APPELANT
****************
1/ Monsieur [B] [C]
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 2] (69)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
2/ Madame [W] [G] épouse [C]
née le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 2] (69)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Guillaume METZ de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 - N° du dossier 140074
Représentant : Me Didier FREMY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0545
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Novembre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Julie-Valérie FAURE
FAITS ET PROCEDURE
Par promesse de vente signée et enregistrée respectivement les 9 et 12 septembre 2011, les époux [C] se sont engagés à céder à [Z] [B] [L] un ensemble immobilier moyennant le prix de 1 060 000 euros, outre 40 000 euros de frais de négociation et 67 000 euros de provision pour frais d'acte, soit au total la somme de 1 167 000 euros. Cette promesse de vente, établie par l'intermédiaire de la société CPH immobilier, était valable jusqu'au 30 novembre 2011.
L'acquisition du bien était financée à l'aide des deniers personnels de l'acquéreur à hauteur de 300 000 euros et d'un prêt de 867 000 euros.
[Z] [B] Barabes a versé entre les mains du notaire désigné par les promettants une somme représentant 5 % du prix de vente soit 53 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, somme qui devait lui être restituée en cas notamment de non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt.
Par courrier du 5 janvier 2012, le notaire de [Z] [B] [L] informait celui des époux [C] que la promesse de vente signée par les parties était devenue caduque de plein droit faute pour son client d'avoir obtenu le prêt nécessaire à l'acquisition du bien immobilier et demandait la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
A la suite du refus opposé par les époux [C], [Z] [B] [L] les assignait devant le tribunal de grande instance de Nanterre à l'effet qu'il soit constaté qu'il était dégagé de toute obligation du fait de la non-réalisation de la condition suspensive, que soit ordonnée la restitution de la somme de 53 000 euros, que les époux [C] soient condamnés à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, le prononcé d'une astreinte étant par ailleurs demandé.
Par le jugement entrepris, le tribunal a :
- débouté [Z] [B] [L] de l'ensemble de ses demandes,
- autorisé les époux [C] à conserver l'indemnité d'immobilisation,
- condamné [Z] [B] [L] à payer aux époux [C] un euro symbolique,
- condamner le même à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [Z] [B] [L] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
[Z] [B] [L] a interjeté appel de cette décision le 27 décembre 2013.
Par ordonnance du 29 juin 2015, le conseiller de la mise en état a débouté [Z] [B] [L] de sa demande tendant à ce que les conclusions signifiées par les intimés le 6 mai 2014 soient déclarées irrecevables et l'a condamné à payer aux époux [C] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées le 2 juillet 2014, [Z] [B] [L] demande à la cour de :
- A titre principal :
- Vu les articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,
- juger que la promesse de vente du 9 septembre 2011 ne lui a pas été notifiée conformément aux dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation et qu'aucun délai de rétractation n'a de ce fait pu commencer à courir à son encontre,
- prendre acte de sa rétractation,
- ordonner la restitution de la somme de 53 000 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de la décision à intervenir,
- A titre subsidiaire,
- Vu l'article 1176 du code civil,
- Vu l'article 312-16 du code de la consommation,
- constater la caducité de la promesse unilatérale de vente régularisée le 9 septembre 2011, en raison de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt,
- ordonner la restitution de la somme de 53 000 euros sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de la décision à intervenir,
- Vu l'article 1382 du code civil,
- condamner in solidum les époux [C] au paiement de la somme de 3 970 euros à parfaire, en réparation du préjudice subi par [Z] [B] [L] du fait de la rétention abusive de la somme de 53 000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation,
- A titre infiniment subsidiaire :
- Vu les articles 1152 et 1184 du code civil,
- réduire le montant de la clause pénale à néant,
- prononcer la résolution judiciaire de la promesse unilatérale de vente du 9 septembre 2011,
- En tout état de cause,
- ordonner la compensation judiciaire entre les condamnations que la cour pourrait prononcer à l'encontre de [Z] [B] [L] et des époux [C],
- condamner in solidum les époux [C] à payer à [Z] [B] [L] la somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de première instance et d'appel,
- condamner in solidum les époux [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions signifiées le 6 mai 2014, les époux [C] demandent à la cour de :
- juger que les formalités de l'article L 271-1 du code de la construction ont bien été respectées en l'espèce,
- débouter [Z] [B] [L] de ses demandes sur ce point,
- confirmer le jugement entrepris,
- faire application de l'article 1178 du code civil,
- condamner en conséquence [Z] [B] [L] à leur payer la somme de 106 000 euros en application de la clause contractuelle de la promesse,
- condamner le même à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2015.
SUR QUOI, LA COUR
Il est constant que le 9 septembre 2011, les époux [C] ont promis de vendre à [Z] [B] [L] un bien immobilier situé à [Adresse 4], au prix d'un million soixante mille euros. La somme totale à financer s'élevait à 1 167 000 euros compte tenu des frais de négociation et de la provision pour frais d'actes.
[Z] [B] [L] y déclarait que son acquisition serait financée à hauteur de 300 000 euros sur ses deniers personnels et à hauteur de 867 000 euros à l'aide d'un ou de plusieurs prêts, sur une durée de 12 ans, au taux de 4,2 % l'an, pour une charge mensuelle maximale de 7 675,33 euros, ses ressources nettes mensuelles étant de 25 000 euros. La promesse de vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention de ce prêt dans un délai de 45 jours avec une échéance fixée au 24 octobre 2011, sauf prorogation conventionnelle.
Par un moyen nouvellement formé devant la cour, [Z] [B] [L] affirme que le délai de rétractation que lui octroie l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas commencé de courir, le compromis de vente ne lui ayant pas été valablement notifié.
Les époux [C] répliquent que l'acte a été remis en main propre à [Z] [B] [L] qui ne conteste pas avoir été présent le jour de sa signature, la mention qui fait apparaître que la promesse a été signée 'en autant d'originaux' qu'il y a de parties valant reconnaissance par [Z] [B] [L] qu'il en a reçu une copie. Ils affirment par ailleurs que [Z] [B] [L] a bien reçu un exemplaire de la promesse lors de l'envoi de la lettre recommandée.
Aux termes de l'article l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon les modalités fixées par l'article D271-6 du même code. Ce dernier précise que l'acte sous seing privé remis directement à l'acquéreur non professionnel reproduit les dispositions de l'article L271-2 et ajoute que le bénéficiaire du droit de rétractation doit y inscrire de sa main certaines mentions attestant de la remise de l'acte entre ses mains et de ce qu'il a connaissance du délai de rétractation qui court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de sa main sur le présent acte.
Au cas présent, la promesse de vente comporte un cadre réservé à ces mentions manuscrites et il est précisé que cet encadré n'a vocation à être complété que 'dans le seul cas où le mandataire notifie le présent acte à l'acquéreur par remise en main propre'. Cet encadré est vierge de toute mention manuscrite, ce qui s'explique par le fait que le professionnel de la vente avait choisi de notifier l'acte par lettre recommandée dont l'avis de réception détermine alors le point de départ du délai de rétractation.
L'avis de réception versé aux débats porte à l'emplacement réservé à la signature du destinataire ou de son mandataire (dont le nom et le prénom doivent alors être précisés ainsi que le spécifie le document) une signature très différente de celle de [Z] [B] [L] figurant en dernière page de la promesse de vente ainsi que de son paraphe apposé au bas de chaque page de cet acte.
Il appartenait à la société CPH immobilier, auteur de l'envoi de l'acte, de vérifier que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à [Z] [B] [L] portait sa signature et qu'il avait reçu personnellement notification du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, étant observé qu'aucune mention sur l'avis de réception ne permet de penser que [Z] [B] [L] a donné procuration à un tiers pour recevoir le document à sa place.
Considérer, comme le suggèrent les intimés, que le fait de signer la promesse vaut reconnaissance de la part du bénéficiaire que remise lui en a été donnée reviendrait à priver les dispositions précitées de toute portée.
Il y a lieu de juger en conséquence que le délai légal de rétractation n'a pas commencé à courir.
Il est de principe que lorsque le délai de rétractation n'a pas couru, la notification par l'acquéreur, dans l'instance l'opposant à son vendeur, de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation, satisfait aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
Au cas présent, [Z] [B] [L] a notifié sa volonté d'exercer son droit de rétractation par ses conclusions signifiées le 2 juillet 2014. En application de l'article L 271-2 du code précité, sa demande en restitution des fonds versés, soit 53 000 euros, est donc fondée.
Les époux [C] seront condamnés à lui payer la somme précitée. Le prononcé d'une astreinte ne s'avère pas opportun.
Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.
Il sera observé que la demande en paiement de la somme de 3 970 euros en réparation du préjudice subi est exclusivement formée à l'occasion des demandes subsidiaires de [Z] [B] [L], dans l'hypothèse où ne serait pas accueillie sa demande principale mais où il serait fait droit à sa demande relative à la défaillance de la condition suspensive. La cour ayant accueilli sa demande principale, il n'y a pas lieu de se prononcer sur cette demande subsidiaire en dommages-intérêts.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [C], qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir contre [Z] [B] [L],
Dit que [Z] [B] [L] a utilement notifié sa volonté d'exercer son droit de rétractation de la promesse de vente du 9 septembre 2011 dans ses conclusions signifiées le 2 juillet 2014,
Condamne les époux [C] à restituer à [Z] [B] [L] la somme de 53 000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne les époux [C] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
