COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 NOVEMBRE 2015
R.G. N° 13/07572
AFFAIRE :
[Q], [X], [L] [T]
C/
[E] [D]
veuve [K]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Septembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 02
N° RG : 12/08630
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN
Me Richard NAHMANY
Me [P] [O]
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Q], [X], [L] [T]
né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 9]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 13000481
Représentant : Me Séverine HOTELLIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant Me Frédérique CHAILLOU de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238
APPELANT
****************
1/ Madame [E] [D] veuve [K]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Richard NAHMANY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485
Représentant : Me Bernard BESSIS du Cabinet BERNARD BESSIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0794
INTIMEE
2/ Monsieur [S] [B]
né le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentant : Me Barthélemy LACAN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
INTIME
3/ Monsieur [I] [M], notaire associé de la SCP [U] [A] et [N] (RCS NANTERRE N° [G])
[Adresse 8]
[Localité 3]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 365 - N° du dossier 016926
Représentant : Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue en audience publique le 05 Octobre 2015, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Julie-Valérie FAURE
------------------
FAITS ET PROCÉDURE
En suite d'une promesse de vente conclue le 15 décembre 2010 entre Mme [D] veuve [K], venderesse, et M. [T], acquéreur, la première a vendu au second, par acte authentique du 5 juillet 2011, un pavillon d'habitation situé [Adresse 3] au prix de 1.830.000 euros dont 93.500 euros de meubles.
Il était précisé dans l'acte que le vendeur avait réalisé des travaux d'amélioration ayant consisté principalement en la démolition d'une partie de la remise, la transformation à usage d'habitation d'une partie du rez-de-chaussée de la maison, la création d'une verrière, la réfection de la toiture et la suppression/création de planchers et création de trémies.
Dans des conditions qui restent floues M. [T] a sollicité de la société Kidigreen en février 2012, qu'elle procède à une analyse de l'air de la maison. Cette société a indiqué dans un écrit du 4 avril 2012 avoir trouvé des niveaux alarmants de PCE (perchloréthylène ou tétrachloroéthylène) et de TCE (trichloréthylène). M. [T] a ensuite sollicité un bureau d'études dénommé Environ France, qui en avril et juin 2012 a indiqué que le pavillon était impropre au logement en raison d'une pollution de l'air au PCE, liée au fait que sur le site avait été exploité durant environ cinquante ans (1946-1996), un atelier de nettoyage à sec.
Le 25 avril 2012, M. [T] a fait procéder à un constat d'huissier destiné à mettre en avant divers défauts et malfaçons affectant selon lui la maison (fissurations, fermetures insuffisantes des baies coulissantes, dysfonctionnement d'un volet roulant, léger affaissement du parquet, mauvaise évacuation des eaux pluviales...).
Le 10 août 2012, M. [T] a fait assigner à jour fixe Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir annuler la vente et d'obtenir la réparation de ses préjudices, en raison de la pollution de l'air du pavillon. Mme [D] a appelé en garantie les notaires, MM. [B] et [M].
Par jugement du 26 septembre 2013, la juridiction a :
débouté M. [T] de l'ensemble de ses demandes tant vis-à -vis de Mme [D] que de MM. [B] et [P] [O] (une erreur matérielle affecte le jugement, M. [P] [O] étant le conseil de M. [B]),
débouté Mme [D] de sa demande reconventionnelle à l'égard de M. [T],
dit l'appel en garantie de Mme [D] à l'égard de MM. [B] et [P] [O] sans objet,
condamné M. [T] à verser 3.000 euros à Mme [D], 2.000 euros à chacun des notaires et à supporter les dépens.
Le tribunal a jugé que les éléments produits par M. [T] étaient exclusivement des investigations commanditées par lui en dehors de toute contradiction et qui dès lors ne pouvaient constituer des preuves, ni même de simples commencements de preuve, ce qui justifiait le rejet de ses demandes. Il a ajouté surabondamment que M. [T] avait reçu une information complète, particulièrement sur le passé du terrain et avait toute latitude de solliciter des renseignements complémentaires avant de signer l'acte de vente.
M. [T] a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 18 avril 2014, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande reconventionnelle à son égard, de l'infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau, de :
Sur la nullité :
A titre principal : juger que Mme [D] lui a volontairement dissimulé l'existence et la nature des activités exploitées par le passé sur le terrain d'emprise du bien, à savoir une teinturerie, que cette attitude est constitutive d'une man'uvre dolosive destinée à vicier son consentement, justifiant l'annulation de la vente immobilière,
à titre subsidiaire, juger que Mme [D] est, de par ses activités, un professionnel de l'immobilier et qu'elle est, à ce titre, redevable de la garantie des vices cachés affectant le bien vendu et que la pollution de l'air intérieur de l'ensemble des pièces du bien constitue bien un vice caché, indécelable par M. [T] préalablement à la vente,
à titre infiniment subsidiaire, juger que le fait pour M. [T] de se porter acquéreur d'un bien qu'il croyait, à tort, apte à l'usage auquel il le destinait (usage résidentiel d'habitation principale) est constitutif d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose ayant vicié son consentement,
en conséquence, prononcer l'annulation de la vente immobilière intervenue entre Mme [D] et M. [T] le 5 juillet 2011,
ordonner en conséquence la restitution du bien à Mme [D] et la restitution à M. [T] de la totalité du prix de vente, soit 1.830.000 euros,
dire que la reprise de possession devra intervenir dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour passé ce délai,
ordonner aux notaires de restituer la somme de 120.000 euros correspondant aux
frais notariés.
Sur la responsabilité des notaires et de Mme [D] :
juger que Me [M] et Me [B] ont manqué à leur obligation de conseil à son égard,
juger que Mme [D], en lui dissimulant sciemment l'existence de l'ancienne teinturerie, a engagé sa responsabilité,
en conséquence, condamner in solidum Me [M], Me [B] et Mme [D] à lui payer, sauf à parfaire :
65.982,98 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2013 et à parfaire au jour du remboursement effectif du prix du bien, au titre des intérêts versés depuis le 15 juillet 2011 au titre du contrat de prêt n° 30066 10931 00020071102 ;
111.606,88 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2013 et à parfaire au jour du remboursement effectif du prix du bien, au titre des intérêts versés depuis le 15 juillet 2011 au titre du contrat de prêt n° 30066 10931 00020071103 ;
5.969 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2013 et à parfaire au jour du remboursement du prix du bien, au titre des frais induits par la prise de sûretés du prêt/garanties prises par acte notarié au titre des contrats de prêt n° 30066 10931 00020071102 (privilège de préteur de deniers) et n° 30066 10931 00020071103 (hypothèque immobilière conventionnelle) ;
l0.255,8 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2013 et à parfaire au jour du
remboursement du prix du bien, au titre des assurances souscrites en lien avec la souscription des prêts en vue l'acquisition du bien, y compris les frais d'analyses médicales.
la somme de 3.453 euros correspondant à la taxe foncière et la taxe d'habitation acquittées pour l'année 2012 ;
la somme de 2.416 euros correspondant à la taxe foncière acquittée pour l'année 2013 ;
la somme de 1.770,69 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2013 et à parfaire au jour de la 'rédhibition' du bien, au titre des sommes versées pour assurer le bien depuis le 1er juillet 2011 ;
la somme de 2.230 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2013 et à parfaire au jour de la 'rédhibition' du bien, au titre des sommes versées pour assurer l'alimentation en gaz du bien au titre de l'année 2013 ;
200 euros, au titre des frais de courtage réglés par M. [T] pour l'octroi du
crédit immobilier.
les intérêts au taux légal, à compter du 5 juillet 2011 jusqu'au jour du remboursement du principal sur la somme de 9.700 euros au titre du coût de l'indisponibilité de son apport personnel ;
la somme de 32.930,46 euros au titre des travaux réalisés par M. [T] et
constituant des plus-values apportées au bien ;
la somme de 2.272,40 euros au titre des frais d'emménagement dans le bien ;
la somme de 77.772,04 euros au titre des frais de déménagement, des loyers et d'assurance d'un nouveau logement à [Localité 7], somme arrêté au 31 décembre 2013 et à parfaire au jour du remboursement du bien ;
la somme de 32.378,47 euros au titre des frais liés à la présente procédure (frais d'analyse Kidigreen, intervention d'Environ, constats d'huissier).
A titre alternatif, et faute de prononcer la nullité de la vente :
la somme de 1.830.000 euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de la moins value du pavillon, qui ne peut être revendu en raison de la pollution avérée,
en tout hypothèse : la somme de 350.000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice moral.
condamner in solidum Me [M], Me [B] et Mme [D] à lui verser chacun la somme de 40.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner in solidum Me [M], Me [B] et Mme [D] aux entiers dépens.
Par conclusions du 17 août 2015, Mme [D] veuve [K] demande à la cour de :
déclarer l'appel de M. [T] irrecevable et mal fondé, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [T] de toutes ses demandes à son encontre,
à titre subsidiaire, juger que les notaires devront supporter toutes les conséquences financières de l'annulation de la vente, et la relever et garantir in solidum de toutes condamnations financières qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, accessoires,
reconventionnellement : d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts en raison de cette action abusive engagée à son encontre,
condamner M. [T] au paiement de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son comportement abusif et de mauvaise foi,
la condamner au paiement de 60.000 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens de première instance et d'appel avec recouvrement direct.
Par conclusions du 13 mars 2014, M. [M] demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
juger que M. [T] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudiceet d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la
responsabilité du notaire concluant,
le débouter de l'intégralité de ses demandes,
débouter Mme [K] de sa demande en garantie et de l'intégralité de ses demandes,
y ajoutant, condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance, avec recouvrement direct.
Dans des conclusions du 3 mars 2014, M. [B] prie la cour de :
confirmer le jugement entrepris,
dire que M. [T] ne fait pas preuve de l'inhabitabilité qu'il prête au bien, dont il fait la matière de l'erreur, provoquée ou non, sous l'empire de laquelle il se serait déterminé à acquérir, ou du vice caché qui rendrait la chose vendue impropre à sa destination,
débouter en conséquence M. [T] de ses demandes en nullité ou subsidiairement en résolution de la vente,
déclarer en conséquence sans objet la prétention subsidiaire de Mme [K] à son encontre,
constater qu'il n'a commis aucune faute,
débouter corrélativement M. [T] de ses demandes dirigées à son encontre, fondées sur sa responsabilité prétendue,
subsidiairement, débouter M. [T] de ses prétentions indemnitaires en raison de l'inexistence des préjudices qu'il allègue,
rejeter la prétention de Mme [K] à la garantie du concluant dans toute la mesure des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre envers M. [T], à titre de restitution,
condamner en revanche Mme [K], si son dol venait à être jugé, à le relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient, par impossible, à être prononcées contre lui envers M. [T], en principal, intérêts, dommages-intérêts, article 700 code de procédure civile, dépens et frais généralement quelconques,
y ajoutant, condamner in solidum Mme [K] et M. [T] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [K], ou à défaut tout succombant, aux entiers dépens, de première instance et d'appel, avec recouvrement direct.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2015.
SUR CE,
En synthèse, M. [T] sollicite de la cour qu'elle infirme la décision entreprise dans la mesure où :
c'est à tort que le tribunal a estimé qu'il ne rapportait pas la preuve, et même « un commencement de preuve '', de la pollution de l'air intérieur de son pavillon, alors même que plusieurs rapports d'analyse émanant d'organismes reconnus, indépendants et distincts dont l'Agence Régionale de Santé (ARS) et le Laboratoire Central de la Préfecture de Police (LCPP) confirment tous la présence de solvants chlorés dans cet air intérieur,
c'est à tort que le tribunal a estimé qu'il aurait reçu une quelconque information, et a fortiori une 'information complète', sur le passé industriel du terrain d'emprise de son pavillon, alors qu'il est établi que Mme [D] a sciemment dissimulé ce passé industriel, connu d'elle, dans les actes de vente (et en premier lieu dans la promesse de vente), aux fins de tromper son consentement,
c'est à tort que le tribunal a estimé que les notaires n'auraient pas manqué à leurs obligations, dès lors qu'il est établi que le notaire de Mme [D] disposait d'informations sur le passé industriel du site depuis 2007 et les a tues dans la promesse de vente rédigée par ses soins en décembre 2010 et que le notaire de M. [T] n'a pas fait preuve de la diligence attendue, tant dans la vérification des informations en lien avec l'état environnemental du terrain, que dans la communication et l'explicitation de ces informations dues à son client.
Ainsi que l'a justement relevé le tribunal, l'entreprise Kidigreen que M. [T] dit avoir fortuitement chargée d'effectuer des investigations à son domicile est une société en situation de démarchage et recherche de marchés auprès de l'entreprise de gestion de crèches dénommée Babilou dont M. [T] est l'administrateur, situation qui ne permet pas de garantir la rigueur et l'objectivité de ses investigations, et donc de ses conclusions.
Les premiers juges ont en outre dénié toute valeur probante aux autres éléments versés aux débats par M. [T], lequel n'a en effet jamais recouru à une mesure d'expertise judiciaire contradictoire, ce qui, au regard de ses prétentions, apparaît parfaitement regrettable.
Cependant, le seul fait que des analyses techniques n'aient pas été réalisées au contradictoire des autres parties ne suffit pas à lui seul à leur dénier toute valeur probante, et il est donc nécessaire de les examiner avant de se prononcer sur l'existence de la pollution alléguée par M. [T].
Le 16 juin 2010, le Haut Conseil de la santé publique a émis un avis relatif à la fixation de valeurs repères d'aide à la gestion pour le tétrachloroéthylène dans l'air des espaces clos, aux termes duquel il a notamment défini une valeur repère de qualité de l'air égale à 250 ug/m3 pour l'air intérieur des immeubles d'habitation et une valeur d'action rapide à 1 250 ug/m3 soit cinq fois la valeur repère de qualité de l'air, à partir de laquelle des actions correctives doivent être mises en oeuvre pour l'abaisser à 250 ug/m3.
Le 13 janvier 1999, M. [Y], ancien propriétaire du bien en cause, a écrit au préfet des Hauts de Seine qu'il avait cessé son activité de nettoyage de vêtements à l'aide de perchloroéthylène située au [Adresse 4], que les machines de nettoyage avaient été détruites et qu'il n'y avait plus de perchloroéthylène dans les lieux.
L'Ineris (Institut National de l'Environnement Industriel et des Risques) a été mandaté par la société Environ France, elle-même mandatée par M. [T], pour réaliser des mesures de tétrachloroéthylène dans l'air de son pavillon. Elle y a procédé entre le 29 juin et le 6 juillet 2012, et a constaté que la mesure dans le sous-sol du pavillon (qui comporte des pièces de vie aménagées par M. [T] : salle de projection, de jeux, chambre d'ami ...), était égale à 1.100 + ou - 330 ug/m3, tandis que les mesures au rez-de-chaussée et au 1er étage étaient parfaitement normales, bien en-dessous du seuil de 250 ug/m3. L'Ineris a précisé que les niveaux de concentration étaient susceptibles de varier dans le temps, notamment en fonction des conditions d'habitation dans le logement (dont l'aération), étant observé qu'à la date des mesures, la maison était aérée très régulièrement.
La société Environ France a précisément expliqué les résultats satisfaisants des mesures au rez-de-chaussée et au 1er étage (par rapport aux mesures de Kidigreen) par une ventilation exceptionnelle du logement. Elle a elle-même procédé aux mesures du gaz en provenance du sol situé sous la dalle du sous-sol après carottage et pose de piézairs qui ont confirmé une concentration très élevée de tétrachloroéthylène (1 275 000 et 212 500 ug/m3), et a saisi l'Agence Régionale de Santé d'Ile de France, pour l'informer de ce que le pavillon était impropre à l'usage d'habitation et qu'elle avait conseillé à la famille [T] d'évacuer les lieux, ce qui a été fait à la mi-juillet 2012.
L'Agence Régionale de Santé (ARS) a indiqué par courrier du 26 octobre 2012 que la représentativité des mesures effectuées à différentes périodes de l'année par l'Ineris et la société Kidigreen posait question, et qu'il était nécessaire de faire réaliser une étude complémentaire confiée au Laboratoire Central de la Préfecture de Police (LCPP).
Ces analyses ont été réalisées entre le 19 et le 26 décembre 2012.
L'ARS a adressé le 23 février 2013 à M. [T] un courrier dans lequel elle indique notamment : les résultats de cette campagne ...mettent en évidence la présence de perchloroéthylène dans l'air ambiant dans votre pavillon : 620 ug/m3au sous-sol de votre pavillon et chambre d'amis, 450 ug/m3 dans la cuisine au rez-de-chaussée et 320 ug/m3 dans la chambre au 1er étage. Le trichloréthylène, quant à lui, est mesuré à un niveau inférieur à la limite de quantification à tous les niveaux de votre pavillon. Ces concentrations mesurées dans les pièces de vie du logement même si elles dépassent la valeur guide du Haut conseil de santé publique (HCSP) de 250 ug/m3 restent inférieures à la valeur d'action rapide (1250 ug/m3) au-delà de laquelle le HCSP préconise des actions correctrices pour ramener, sous 6 mois, les niveaux de perchloroéthylène en dessous de 250 ug/m3.
A ces niveaux, l'ARS ne préconise donc pas l'évacuation du logement.
Cependant ces résultats confirment l'existence d'une pollution des sols en perchloroéthylène. Selon les informations de l'Inspection des Installations Classées, une ancienne activité de nettoyage à sec était située sur cette parcelle entre 1946 et 1999 pouvant être à l'origine d'une telle pollution. Toutefois, l'exploitant ayant cessé ses activités depuis longtemps, l'inspection n'a plus de responsable au titre de la législation des installations classées vers qui se retourner pour imposer une éventuelle action.
Aussi, je vous recommande d'augmenter le taux de renouvellement d'air dans l'ensemble du logement, en mettant en place les ventilations réglementaires dont nous avons constaté l'absence lors de notre visite du 19 décembre 2012. La création d'amenées d'air frais constitue une solution simple pour abaisser les niveaux de PCE mesurés. Ces travaux devront être réalisés par un professionnel. A l'issue de ces travaux, je vous propose de saisir l'ARS afin qu'une nouvelle campagne de mesures de l'air intérieur soit mandatée pour vérifier l'efficacité de ces travaux.
Si vous décidez de réintégrer votre logement je vous informe que, selon un protocole établi pour ce type de pollution ..., l'ARS est en mesure d'organiser un examen médical pour les enfants de 0 à 6 ans, les femmes enceintes et les personnes atteintes de pathologie rénale ou hépatique qui seraient exposés à des valeurs de PCE dans l'air intérieur supérieur à 250 ug/m3.
Les mesures du Laboratoire Central de la Préfecture de Paris ont été réalisées par un organisme totalement indépendant des parties et seront donc seules retenues comme probantes. Force est de constater que les résultats en sont beaucoup moins alarmants que ceux présentés par la société Environ France, et que la décision de quitter le pavillon n'était pas justifiée, les mesures, si elles révèlent une pollution effective au sens où le seuil réglementaire de 250 ug/m3 est dépassé, n'atteignant fort heureusement pas le seuil à partir duquel des mesures immédiates de protection doivent être prises. Les mesures du LCPP ont de surcroît été faites à une époque où le pavillon, chauffé, n'était plus habité, en sorte qu'aucune aération n'a eu lieu pendant la période de contrôle, ce qui n'a pu que favoriser la concentration du polluant.
Il résulte du courrier précité de l'ARS que des mesures assez simples sont de nature à mettre un terme à cette pollution de l'air intérieur.
Il convient en outre de préciser que le pavillon a été vendu avec un sous-sol, lequel ne constitue pas une pièce 'à vivre' et que c'est en raison d'aménagements réalisés par M. [T] qu'une chambre se trouve désormais dans ce sous-sol.
De nouvelles mesures ont été réalisées au domicile de M. [T] par le LCPP entre le 23 septembre et le 1er octobre 2013, elles ont révélé les concentrations de tétrachloroéthylène suivantes : 900 ug/m3 dans la chambre d'amis du sous-sol et 190 ug/m3 au 1er étage.
Il apparaît donc que le taux de pollution est supérieur dans la cave (900 au lieu de 620) à celui initialement détecté par le LCPP, mais bien inférieur au 1er étage (190 au lieu de 320).
Mme [D] soutient que les deux piézairs mis en place par la société Environ France pour mesurer les gaz dans l'air contenu sous la dalle constituent des points d'entrée du perchloroéthylène expliquant qu'une concentration supérieure à 250 ug/m3 subsiste dans le sous-sol.
En principe, un piézair est étanche, cependant, et même s'il est exact que la cour ne dispose d'aucun élément objectif sur la qualité des puits réalisés, le LCPP n'a pas émis de réserve sur ce point lors de la réalisation des mesures.
Le logement de M. [R], qui réside au [Adresse 4], et est donc le voisin de M. [T], a fait l'objet de mesures en septembre 2012 réalisées par la société Burgeap, lesquelles se sont avérées anormales dans la cave, le dressing et l'atelier. Le LCPP est intervenu également dans ce pavillon mandaté par l'ARS et y a relevé des concentrations de tétrachloroéthylène très significatives dans la cave (54000), raisonnables dans le dressing au rez-de-chaussée (260) et non signifiantes au 1er étage (100).
M. [T] soutient en premier lieu qu'il a été victime d'un dol de la part de la venderesse, Mme [D], considérant qu'elle connaissait parfaitement l'historique des activités exploitées sur le terrain d'emprise du bien et ne pouvait ignorer les effets potentiels de cette activité sur la situation environnementale du bien, mais les lui a volontairement dissimulés le privant ainsi de la possibilité d'opérer un choix éclairé dans sa décision de s'en porter acquéreur.
Il convient de rappeler que les dispositions de l'article L 514-20 du code de l'environnement applicables à la date de la promesse et de la vente prévoyaient : Lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation, disposition qui ne concerne donc pas les installations soumises à simple déclaration telle que la teinturerie exploitée par les époux [Y].
Dans la promesse de vente rédigée le 15 décembre 2010 par Me [M], notaire de Mme [D], avec la participation de Me [J], assistant M. [T], il était cependant indiqué :
Le promettant déclare, en application des dispositions de l'article L 514-20 du code de l'environnement :
- qu'il n'a pas exploité personnellement sur le terrain vendu une installation classée ou une installation soumise à déclaration au titre de la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement,
- et qu'il ne dispose pas d'informations lui permettant de supposer que le terrain vendu a supporté à un moment quelconque de telles installations.
Pour parfaire l'information du bénéficiaire, le notaire soussigné interrogera Monsieur le Préfet des Hauts de Seine sur la situation de l'immeuble au regard de cette réglementation. (...)
En outre, le promettant déclare :
- qu'Ã sa connaissance le terrain ne contient dans son sous-sol aucune pollution,
- qu'il n'a pas connaissance de l'existence sur le terrain objet des présentes, de déchets abandonnés et qu'il n'a reçu, personnellement, aucune mise en demeure de Monsieur le Maire de [Localité 5] lui enjoignant au titre de son pouvoir de police, conformément aux dispositions de l'article L 541-3 du code de l'environnement, d'assurer l'élimination desdits déchets.
Pour conforter sa déclaration, notamment au titre de l'existence antérieure de déchets, le notaire soussigné interrogera sans délai Monsieur le Maire de [Localité 5] et communiquera sa réponse au bénéficiaire.
Dans cette clause, la mention selon laquelle : le promettant ne dispose pas d'informations lui permettant de supposer que le terrain vendu a supporté à un moment quelconque de telles installations est effectivement inexacte.
En effet, lorsque Mme [D] a acquis le bien appartenant alors aux consorts [Y], il était indiqué dans l'acte de vente dressé le 19 octobre 2007 en page 5 :
Aux termes du compromis de vente en date du 3 avril 2007, il a été indiqué ce qui suit littéralement repris : les vendeurs déclarent : que le rez-de-chaussée du pavillon gauche a été utilisé comme teinturerie de 1958 à 1996. Est demeuré annexé aux présentes après mention une copie du courrier de la Préfecture des Hauts de Seine en date du 27 mars 2007 précisant ce qui suit littéralement repris : 'Je vous informe qu'un dossier n°42601/D a été enregistré sur le fichier de la préfecture pour l'adresse suivante [Adresse 5]. Ce dossier a été enregistré aux archives départementales[Adresse 1] tel ... Les références de ce dossier son 42601-5-1528. Ce bien sis à l'adresse précitée n'est plus considéré comme une installation classée depuis 1993.
Puis, en page 18 de cet acte de 2007, sont mentionnées des précisions sur le fait que le site ne supportait pas une installation classée soumise à autorisation, que selon le vendeur il n'existait pas de déchets dangereux sur le terrain ni de pollution susceptible de résulter de l'activité actuelle ou passé.
De fait, la mention selon laquelle une activité de teinturerie (soumise à déclaration et non à autorisation) avait été exercée n'a pas été expressément reprise dans la promesse de vente [D] - [T] du 15 décembre 2010.
Cependant, il n'est pas établi que Mme [D] ait eu la moindre intention au stade de la promesse de vente de dissimuler ce fait à M. [T] dès lors que cette situation figurait clairement dans l'acte précédent qui allait obligatoirement être examiné par les notaires dans le cadre de l'établissement de l'acte de vente, et surtout, qu'il était bien fait état de ce qu'au-delà de cette mention une vérification serait faite par les notaires de la situation du bien vendu au regard de l'exploitation éventuelle d'une installation classée, de sorte que toute volonté de dissimuler de ce chef à l'acquéreur une information déterminante est exclue.
Le 8 décembre 2010, la préfecture des Hauts de Seine avait écrit à M. [M], notaire de Mme [D], qu'un dossier était bien enregistré en préfecture relativement à l'existence d'une éventuelle installation classée à l'adresse du [Adresse 4], mais que pour de plus amples précisions, il convenait de prendre attache avec le service des archives.
In fine, il n'a pas été obtenu plus de renseignements que ceux qui avaient déjà été fournis le 27 mars 2007 par le bureau de l'environnement de la préfecture qui avait indiqué qu'un dossier existait mais que le bien n'était plus considéré comme une installation classée depuis 1993.
Ces informations ont été transmises le 15 juin 2011 par M. [M] à M. [B], notaire de M. [T].
D'ailleurs, dans l'acte de vente du 5 juillet 2011, qui fait la loi des parties, les termes de ce courrier ont été repris comme suit : Il résulte d'un courrier de la Préfecture des Hauts de Seine, en date du 27 mars 2007, dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée aux présentes après mention que : 'Le bien sis à l'adresse précitée n'est plus considéré comme une installation classée depuis 1993'.
Or, il incombait à l'acquéreur, averti de ce qu'une installation classée avait fonctionné sur le fonds qu'il se proposait d'acheter, de se renseigner plus avant si, comme il le prétend, cet élément était essentiel pour lui.
Les informations communiquées par la préfecture confirmaient en effet l'exploitation, dans le passé, d'une installation classée, et il suffisait de se reporter à l'acte de vente [Y]/[D] pour obtenir la précision relative à la nature précise de l'activité exercée.
En conséquence, M. [T] dûment informé de l'exploitation passée d'une activité classée s'est satisfait de l'information reçue, laquelle excédait d'ailleurs l'obligation d'information légale telle que prévue par l'article L 514-20 du code de l'environnement.
Il est donc mal fondé à reprocher à Mme [D] un comportement dolosif et aux notaires une faute dans l'exercice de leur mission.
En réalité, M. [T] n'a pas attaché d'importance particulière à cette mention, pas plus que Mme [D] avant lui puisqu'il faut rappeler que, contrairement à ce que prétend M. [T], elle a occupé le bien avec ses enfants avant de le vendre et qu'aucun élément ne permet de considérer qu'elle ait eu connaissance de sa possible pollution.
S'agissant du fondement invoqué en deuxième lieu par M. [T], à savoir la garantie des vices cachés, si les éléments développés ci-dessus sur l'état de pollution du bien, permettent de juger qu'il est effectivement atteint d'un vice qui en diminue légèrement l'usage (une meilleure aération du sous-sol suffisant à y mettre un terme), il convient de rappeler que l'acte de vente contenait une clause de non garantie des vices cachés et qu'aucun élément ne permet de considérer que Mme [D], qui a habité le bien, avait la moindre connaissance de la pollution l'affectant. Par ailleurs, si Mme [D] a exercé une activité d'agent immobilier à l'époque de la vente, cette seule circonstance ne fait pas d'elle une spécialiste du bâtiment de sorte qu'elle ne saurait être considérée comme une professionnelle supposée connaître les vices de la chose vendue.
En conséquence, la clause de non garantie des vices cachés est applicable et les demandes de M. [T] ne peuvent prospérer sur ce fondement.
Sur le dernier fondement invoqué, celui de l'erreur sur les qualités substantielles du bien, il n'est pas applicable puisqu'il est de principe que, dès lors que la demande est fondée sur des circonstances constitutives d'un vice caché, l'action en garantie constitue l'unique fondement possible de l'action exercée par l'acheteur, à l'exclusion non seulement du défaut de conformité mais aussi de l'erreur vice du consentement.
Sur ce dernier fondement, les prétentions de M. [T] ne peuvent aboutir.
Enfin, M. [T] reproche au notaire de Mme [D], M. [M] de ne pas avoir fait figurer dans la promesse de vente les éléments d'information qu'il possédait déjà ce qui lui aurait permis le cas échéant de demander des informations supplémentaires et de procéder au besoin à des investigations avant la réitération par acte authentique, et de ne pas lui avoir adressé ces documents, attendant 6 mois pour les transmettre à son propre notaire, Me [B], lequel ne lui a retransmis que le jour même de la signature de l'acte, sans lui adresser le moindre avertissement particulier, commettant également ainsi une faute justifiant sa mise en cause.
M. [M] a mentionné dans la promesse de vente des informations qui allaient au-delà de l'obligation légale puisque l'installation en cause n'était pas une installation soumise à autorisation et relevant à ce titre des dispositions de l'article L 514-20 du code de l'environnement, et, même si une erreur matérielle a été commise dans le sens où Mme [D], si elle ignorait effectivement l'existence passée sur les lieux d'une installation classée ou soumise à autorisation n'ignorait en revanche pas qu'une activité soumise à simple déclaration s'y était déroulée, il a cependant été expressément précisé que le notaire procéderait à des investigations auprès de la préfecture, de sorte que M. [T] n'ignorait pas que le dossier devait précisément être complété de ce chef.
Son affirmation selon laquelle il aurait immédiatement réagi s'il avait eu ces informations lors de la promesse de vente est dénuée de portée puisqu'il savait attendre des informations sur ce point, les a obtenues dans l'acte de vente et n'a pas posé la moindre question.
Dans ces conditions, il ne saurait reprocher à l'un ou l'autre des notaires un manquement à leur devoir de conseil et d'information.
C'est donc à raison que les premiers juges l'ont débouté de toutes ses demandes et condamné à indemniser ses adversaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La décision entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [D], laquelle ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui résultant de l'obligation de se défendre en justice, lequel sera réparé dans le cadre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [T] qui succombe sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement à Mme [D] de la somme de 3.000 euros et, à chacun des notaires, de la somme de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf à rectifier l'erreur matérielle qui l'affecte en ce sens que le nom de [P] [O] doit être remplacé par [M],
Y ajoutant :
Condamne M. [T] aux dépens exposés en appel lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne M. [T] à payer à Mme [D] la somme de 3.000 euros, à M. [B] la somme de 2.000 euros et à M. [M] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
