COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 NOVEMBRE 2015
R.G. N° 13/03527
AFFAIRE :
[N] [O]
...
C/
[W], [T] [Y]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Avril 2013 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 1
N° RG : 10/00935
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pascale REGRETTIER-
GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES
Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-
DE CARFORT
Me Pierre GUTTIN
Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS
Me Mélina PEDROLETTI
Me Laure JOCHEM-KOLB
Me Sylvie GAZAGNE de la SCP GAZAGNE & YON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1/ Monsieur [N] [O]
né le [Date naissance 2] 1973
[Adresse 3]
[Localité 5]
2/ Madame [A] [H] [V] épouse [O]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 9] (CONGO)
[Adresse 3]
[Localité 5]
3/ SCI BASILE
N° SIRET : 491 188 1655
[Adresse 4]
[Localité 7]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 408 - N° du dossier 1300472
Représentant : Me Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE
APPELANTS
****************
1/ Monsieur [W], [T] [Y]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 11] (97)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
2/ Madame [J], [I] [Q]
née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 10] (MARTINIQUE)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 - N° du dossier 29613
INTIMES
3/ Maître [F] [E], Notaire
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 13000430
Représentant : Me Véronique VITSE-BOEUF, Plaidant, avocat au barreau de LILLE substituant Me Yves LETARTRE, avocat au barreau de LILLE
INTIME
4/ Monsieur [U] [L] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : Me Laure JOCHEM-KOLB, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 385
INTIME
5/ SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS
N° SIRET : 552 002 313
[Adresse 8]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Stéphane CHOUTEAU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 620 - N° du dossier 001171
Représentant : Me Vincent COHEN STEINER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0087
INTIMEE
6/ SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI)
N° SIRET : 381 804 9055
[Adresse 5]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 22426
Représentant : Me Annie-Claude PRIOU GADALA de l'ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R080
INTIMEE
7/ SELARL SMJ, agissant poursuites et diligences de son gérant, Maître [K] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la société IMMOBILIERE ZEPHYR (ZEPHYR IMMOBILIER) SARL, RCS B 331 243 618, dont le siège social est sis [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 6]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Sylvie GAZAGNE de la SCP GAZAGNE & YON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511 - N° du dossier 138412
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Carole GIBOT-PINSARD
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 21 juillet 2006, reçu en l'étude de Me [E], la SCI Basile, dont le gérant est M. [P], a acquis de la société Immobilière Zephyr un appartement et une cave (lots n° 384 et 484) situés à l'entrée 14 d'un ensemble immobilier en copropriété, dit [Adresse 9], au prix de 35.540,71 euros.
Par acte authentique du 14 septembre 2007, la SCI Basile a souscrit auprès de la Banque Populaire Rives de Paris un emprunt de 45.802 euros à déblocages successifs destiné à financer des travaux dans l'appartement acquis.
Par acte authentique du 2 novembre 2007, reçu en l'étude de Me [E], M. et Mme [O] ont acquis de M. [Y] et Mme [Q], un appartement et une cave (lots n° 391 et 496) situés à l'entrée 15 de ce même ensemble immobilier, au prix de 73.869 euros. Le même jour, par acte authentique, ils ont souscrit un emprunt de 105.000 euros auprès de la Banque Populaire Rives de Paris, destiné à financer cette acquisition et des travaux.
Par acte authentique du 12 décembre 2007, reçu en l'étude de Me [E], M. et Mme [O] ont acquis de la société Immobilière Zephyrr un appartement et une cave (lots n° 450 et 555) dans le même immeuble, entrée 17 au prix de 51.143,91 euros. Le 23 novembre 2007, par acte sous seing privé la Banque Patrimoine et Immobilier leur avait consenti un prêt de 98.959 euros destiné à financer l'acquisition et des travaux dans le bien acquis.
La société Immobilière Zephyr était placée le 8 octobre 2009 en redressement judiciaire converti le 14 juin 2012 en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Versailles.
M. et Mme [O] et la SCI Basile ont fait assigner en décembre 2009 la société SMJ, mandataire judiciaire de la société Immobilière Zephyr, M. [E], la Banque Populaire Rives de Paris, la Banque Patrimoine et Immobilier, M. [R] (architecte chargé des travaux de réfection de l'immeuble), M. [Y] et Mme [Q] devant le tribunal de grande instance de Versailles afin, notamment de voir annuler les ventes et les prêts et désigner un expert pour évaluer leurs préjudices.
Par jugement du 16 avril 2013, la juridiction a rejeté toutes leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer à la société SMJ, M. [E], M. [R], la Banque Populaire Rives de Paris et la Banque Patrimoine et Immobilier une somme de 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Le tribunal a jugé que dûment informés de l'objet des ventes et des caractéristiques des biens acquis appelant des travaux de réhabilitation des parties communes et privatives, les demandeurs ne pouvaient utilement arguer de la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, que la présentation fallacieuse de l'opération par la société Zephyr et M. [Y] n'était pas démontrée, pas plus que ne l'étaient les manquements imputés à M. [E], à la Banque Populaire Rives de Paris, à la Banque Patrimoine et Immobilier et à M. [R].
M. et Mme [O] et la SCI Basile ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 1er avril 2014, demandent à la cour de :
réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
juger nulles les ventes des 21 juillet 2006, 2 novembre 2007 et 12 décembre 2007,
juger que leurs consentements ont été donnés par erreur et surpris par dol,
juger par voie de conséquence nuls la vente du 21 juillet 2006 et l'acte de prêt du 14 septembre 2007 correspondant, la vente du 2 novembre 2007 et l'acte de prêt du même jour correspondant, la vente du 12 décembre 2007 et l'acte de prêt du 23 novembre 2007 correspondant,
condamner la 'SCI' Immobilière Zephyr à restituer le prix des ventes des immeubles acquis par les époux [O] et la SCI Basile,
condamner M. [Y] et Mme [Q] à restituer le prix de vente de l'immeuble acquis par les époux [O],
juger que ces restitutions se feront directement au profit des organismes bancaires : la Banque Patrimoine et Immobilier dans le cadre de la cession des époux [O]/Zephyr et la Banque Populaire Rives de Paris dans le cadre des cessions [O]/[Y] et SCI Basile/Zephyr,
juger par conséquent que les époux [O] et la SCI Basile sont déchargés de toute obligation de restitution à l'égard des organismes bancaires,
ordonner la restitution directe des prix de vente par les cédants aux organismes bancaires,
juger en toute hypothèse que les époux [O] et la SCI Basile seront intégralement relevés et garantis indemnes par les intervenants à l'opération de construction de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre,
juger ainsi que le notaire rédacteur, Me [E], a manqué à son obligation de conseil, que M. [Y] a également manqué à son obligation de conseil et que M. [R] a également manqué à son obligation de conseil,
juger que la Banque Populaire Rives de Paris et la Banque Patrimoine et Immobilier ont également manqué à leurs obligations de conseil et à leur devoir de mise en garde s'agissant d'emprunteurs profanes,
les condamner in solidum à les relever et garantir de toute condamnation et à les indemniser des préjudices causés,
fixer également la créance de la SCI Basile et des époux [O] au passif de la société Immobilière Zephyr,
condamner in solidum Me [E], M. [Y], M. [R] et la Banque Populaire Rives de Paris au paiement de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts,
dans l'hypothèse où, par extraordinaire, la cour ne ferait pas droit aux demandes d'annulation des actes de vente et aux dommages et intérêts consécutifs, M. [R] sera néanmoins considéré comme responsable du préjudice subi par M. et Mme [O] et par la SCI Basile et condamné à payer à chacun la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts,
condamner in solidum la Selarl SMJ, pris en la personne de Me [K], ès qualités, Me [E], M. [Y], M. [R], la Banque Populaire Rives de Paris et la Banque Patrimoine et Immobilier au paiement de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec recouvrement direct.
Dans des conclusions du 2 septembre 2015, M. [E] demande à la cour de :
confirmer le jugement entrepris,
dans tous les cas, au principal, rejeter toutes les demandes dirigées à son encontre,
condamner in solidum les appelants et la Banque Populaire Rives de Paris ou les uns à défaut des autres au paiement d'une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,
très subsidiairement, vu l'article 1382 du code civil, condamner M. [R], architecte, à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en faveur des époux [O] et de la SCI Basile, et le condamner au paiement d'une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions du 28 octobre 2013, la Selarl SMJ, agissant poursuites et diligences de son gérant, Me [K] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Immobilière Zephyr demande à la cour de :
dire les époux [O] et la SCI Basile mal fondés en leur appel,
de confirmer le jugement entrepris,
en tout état de cause : débouter la SCI Basile et M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,
constater que les demandes dirigées à l'encontre de la concluante ne pourraient consister qu'en l'éventuelle fixation de créance au passif de la liquidation,
y ajoutant : condamner la SCI Basile et M. et Mme [O] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme allouée de ce chef par le tribunal, et les condamner en tous les dépens avec recouvrement direct.
Dans des conclusions du 27 août 2015, la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI) demande à la cour de :
constater l'absence de faute de sa part dans l'octroi et la mise à disposition des fonds prêtés aux époux [O],
débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
en conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
subsidiairement en cas d'annulation de la vente et par voie de conséquence d'anéantissement du contrat de prêt consenti par la Banque Patrimoine et Immobilier, condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 98.959 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds auquel il conviendra de déduire les remboursements en capital effectués par les emprunteurs et ordonner la compensation en application des articles 1289 et suivants du code civil,
ordonner le maintien des garanties dont dispose la Banque sur le bien immobilier acquis par les demandeurs,
condamner in solidum tous intervenants qui seraient jugés responsables de l'annulation de la vente à la désintéresser de son préjudice correspondant à la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts légaux courus depuis la date de déblocage des fonds sur la somme de 98.959 euros diminuée des remboursements effectués, jusqu'au remboursement effectif des sommes dues,
condamner in solidum tous intervenants qui seraient jugés responsables de l'annulation de la vente à garantir M. et Mme [O] des restitutions auxquelles ceux-ci seraient tenus,
condamner les appelants à lui payer la somme de 3.000 euros et en tous les dépens avec recouvrement direct.
Par conclusions du 30 septembre 2013, la Banque Populaire Rives de Paris prie la cour de :
constater l'absence de faute de sa part dans l'octroi et la mise à disposition des fonds prêtés à la SCI Basile,
confirmer le jugement entrepris,
subsidiairement, condamner la SCP notariale [E] à la garantir de toutes les conséquences dommageables qu'elle pourrait subir,
infiniment subsidiairement, condamner, dans l'hypothèse de l'annulation du prêt visé aux présentes la SCI Basile à lui restituer les fonds prêtés, déduction faite des remboursements en capital régularisés par l'emprunteur à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 39.152,88 euros au 10 avril 2013,
condamner dans l'hypothèse de l'annulation du prêt visé aux présentes les époux [O] à lui restituer les fonds prêtés, déduction faite des remboursements en capital régularisés par l'emprunteur à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 94.511,80 euros au 6 avril 2013,
ordonner en tout état de cause le maintien des garanties dont elle bénéficiait sur les biens appartenant à la SCI Basile et aux époux [O] sis à [Adresse 10] sur les lots 384, 484, 391 et 496,
condamner 'la demanderesse' (sic) à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner les demandeurs aux entiers dépens avec recouvrement direct.
M. [Y] et Mme [Q] ont été déclarés irrecevables en leur défense par ordonnance du conseiller de la mise en état du 28 janvier 2014.
M. [R] a constitué avocat mais n'a pas conclu.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2015.
SUR CE,
Les appelants reprochent à la société Zephyr Immobilier, de connivence avec le notaire, M. [E], d'avoir artificiellement décomposé l'opération immobilière entre la vente des appartements aux acquéreurs et les marchés de travaux de rénovation devant leur bénéficier réalisés selon des plans et par des locateurs d'ouvrages proposés par la société Zephyr, et ce dans le but d'échapper à la réglementation contraignante de la vente d'immeuble à construire.
Ils ajoutent que le projet leur a été présenté par la société Zephyr comme étant un projet 'clé en mains', ce qui entraîne son implication dans la réalisation des travaux et jusqu'à leur achèvement, de sorte que c'est bien cette société venderesse qui devait assurer le suivi des travaux avec les entreprises par elle choisie. Cependant, ladite société a en réalité abandonné le suivi des travaux, renvoyant l'ensemble des entreprises vers l'assemblée des copropriétaires et vers les acquéreurs pour les parties privatives.
Les appelants ne prétendent pas avoir ignoré que des travaux concernant tant leurs parties privatives que les parties communes devaient être réalisés.
Dans l'acte authentique de vente à la SCI Basile du 21 juillet 2006, il était mentionné sous le titre 'travaux. Convention des parties sur la répartition des charges et travaux' : Aux termes de l'assemblée générale en date du 31 juillet 2002, il a été voté des travaux de réhabilitation des parties communes dont une copie est jointe et annexée aux présentes après mention. Observation est ici faite qu'il y a eu un ordre de service en date du 22 octobre 2004 et 23 mai 2005 pour le démarrage des travaux émanant du Cabinet Univers, syndic de copropriété. Que les travaux de rénovation ont été commencé à la date du 23 mai 2005 ainsi qu'il résulte d'un ordre de service. En conséquence les travaux sur les parties communes sont en cours d'exécution. Que les parties conviennent expressément que chacune d'elles supportera de façon définitive les appels de fonds faits par le Syndic aux dates où chacune d'elle a été ou sera copropriétaire...
Dans le cadre du prêt consenti par la Banque Populaire Rives de Paris, le montant des travaux à réaliser dans l'appartement résultait d'une attestation de l'architecte, M. [R], qui les avait évalués à la somme de 41.797 euros, hors cuisine et parquet, et la SCI Basile a communiqué ensuite à la banque un courrier du vendeur indiquant qu'il convenait de prévoir un surcoût de 4.005 euros au titre de ces deux postes de travaux et c'est ainsi qu'une somme de 45.802 euros a été affectée dans le prêt, aux travaux.
Dans la promesse de vente conclue le 15 août 2007, entre la société Immobilière Zephyr et les époux [O] il était fait référence au fait que des travaux sur les parties communes étaient en cours d'exécution et que chacune des parties supporterait les appels de fonds du syndic aux dates où elle a été ou sera propriétaire. Dans l'acte de vente à M. et Mme [O] du 12 décembre 2007 il était mentionné sous le titre 'travaux convention des parties sur la répartition des charges et travaux' : Aux termes de l'assemblée générale en date du 14 décembre 2006 dont une copie est jointe aux présentes et annexée après mentions, il a été voté les travaux suivants ....
Il est ici rappelé en tant que de besoin qu'aux termes de l'assemblée générale en date du 31 juillet 2002, il a été voté des travaux de réhabilitation des parties communes dont une copie est jointe et annexée aux présentes après mention. Observation est ici faite qu'il y a eu un ordre de service en date du 22 octobre 2004 et 23 mai 2005 pour le démarrage des travaux émanant du Cabinet Univers, syndic de copropriété. Que les travaux de rénovation ont été commencé à la date du 23 mai 2005 ainsi qu'il résulte d'un ordre de service. En conséquence les travaux sur les parties communes sont en cours d'exécution. Que les parties conviennent expressément que chacune d'elles supportera de façon définitive les appels de fonds faits par le Syndic aux dates où chacune d'elle a été ou sera copropriétaire...
Il n'est pas justifié que la société Zephyr ait payé le coût des travaux postérieurement à la vente des biens en cause, pas plus que n'est établi son intervention en qualité de maître d'ouvrage des travaux de rénovation.
Ainsi que l'écrivent eux-mêmes les appelants : 'les offres et devis versés aux débats ont été adressés et pour certains acceptés par les différentes entreprises intervenantes au syndicat des copropriétaires, le Cabinet Univers, avant même que la SCI Basile et les époux [O] n'aient acquis leurs lots et signé les actes de prêts', de sorte qu'il est ainsi démontré que ce n'est pas la société Immobilière Zephyr (et encore moins à l'évidence les consorts [Y] [Q]) qui a décidé et suivi les travaux, mais le syndic, pour le compte des copropriétaires.
D'ailleurs, le seul compte-rendu de chantier versé aux débats, daté du 22 mars 2006, révèle que le maître d'ouvrage est le syndic et non pas la société Zephyr.
Or, selon l'article 1601-1 du code civil, 'la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement'.
Pour que le contrat soit qualifié de vente d'immeuble à construire, trois conditions sont donc exigées : une vente, un délai et une construction. L'engagement, pris par le vendeur, d'édifier l'immeuble qu'il vend avant de l'avoir construit est essentiel.
En effet, lorsque le vendeur ne s'engage pas à édifier l'immeuble, et que l'acquéreur ou un tiers prennent à leur charge les travaux, la vente ne relève pas des dispositions protectrices des articles 1601-1 et s. du code civil.
Pour que le contrat reçoive la qualification de vente d'immeubles à construire, il faut ainsi que l'obligation d'édifier l'immeuble soit à la charge du seul vendeur. Et cette allégation s'entend tant au plan financier, ce qui signifie que le coût des travaux soit inclus dans le prix de vente, qu'au plan juridique, dans le sens où le vendeur supporte nécessairement la maîtrise d'ouvrage desdits travaux.
Il n'est donc pas établi en l'espèce que les contrats de vente litigieux constituent en réalité des contrats de vente en l'état futur d'achèvement.
Les appelants invoquent à titre subsidiaire tant le dol que l'erreur ayant vicié leur consentement.
Ils se prévalent à cet égard de la plaquette publicitaire de la société Zephyr, qui leur a présenté le projet comme un projet 'clé en mains' dans lequel ils n'auraient pas à s'impliquer dans le suivi des travaux, et indiquent qu'en réalité cette opération a été un désastre puisque les appartements ne sont pas achevés et donc pas louables et que compte tenu de l'état de l'immeuble, un arrêté de péril imminent a entraîné son évacuation, le syndic a donné sa démission et l'état de carence a été constaté.
Aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; le dol ne se présume pas, il doit être prouvé.
Il est de principe que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
L'expression 'clé en mains' ne figure pas sur la plaquette publicitaire établie par la société Immobilière Zephyr. Les avantages liés à l'opération y sont décrits comme suit :
- investissement accessible : foncier vendu à un prix inférieur à 630 euros le m²,
- rentabilité : très bonne rentabilité locative,
- opération avantageuse : possibilité de déduction de 10.700 euros ou formulaire 2042,
- prime ANAH : possibilité d'obtention d'une prime ANAH dans la tranche de 20 % du montant du coût des travaux (après étude de dossier),
- TVA : majorité des travaux bénéficiant de la TVA à 5,5 %,
- travaux garantis : garantie de bonne fin sur les travaux donnée à chaque propriétaire,
- coût des travaux : inférieur à 550 €/m² TTC avec parquets et cuisine équipée
location sur [Localité 12] : forte demande de location avec des appartements loués 5,79 €/m²,
- excellent placement : rentabilité exceptionnelle compte tenu du taux de l'emprunt et des différents avantages liés à l'opération.
Il n'est pas mentionné dans ce document que les travaux seront réalisés sous la responsabilité du vendeur, la société Immobilière Zephyr et le seul fait qu'il soit fait état d'une garantie de bonne fin des travaux ne suffit pas à caractériser une manoeuvre dolosive sachant qu'il est par ailleurs précisé dans cette même plaquette, s'agissant de l'entreprise Pertuy, chargée des travaux, qu'elle 'réalise les travaux de remise à neuf et apporte une garantie décennale par lot (identique aux garanties apportées lors de constructions neuves)'.
Il faut rappeler qu'à aucun moment les appelants ne remettent en cause le fait d'avoir dû financer des travaux de remise en état de leurs biens ou des parties communes, pas plus qu'ils n'en discutent le montant.
Ils prétendent dans leurs écritures, de manière incidente, avoir été trompés sur l'état des charges impayées par la copropriété lorsqu'ils ont acquis leurs biens, celui-ci s'établissant dès le 31 décembre 2005 à 775.000 euros, alors que ce chiffre ne résulte d'aucun document probant mais seulement d'un mail d'une copropriétaire mécontente s'adressant à M. [Y].
Dans ces conditions, que ce soit sur le fondement du dol ou sur celui de l'erreur, les éléments du dossier ne permettent pas de considérer que les appelants ont pu croire que la société Zephyr allait, ainsi qu'ils le formulent eux-mêmes, 's'impliquer dans les travaux', alors qu'au fond c'est la rentabilité économique de l'opération qu'ils remettent en cause.
Il faut enfin préciser que les acquéreurs ont bénéficié d'allocations de l'Agence Nationale de l'Habitat, incompatibles avec une vente en l'état futur d'achèvement, d'avantages fiscaux et que deux des trois appartements litigieux ont été loués.
- Sur la responsabilité du notaire
Dès lors que les appelants ne forment aucune critique s'agissant du fait de devoir en sus du prix d'achat engager d'autres dépenses au titre des travaux sur les biens, se contentant de remettre en cause la qualification du contrat, dont il a été dit ci-dessus qu'il ne pouvait s'agit d'une vente d'immeuble à construire, la responsabilité du notaire ne saurait être mise en cause.
En réponse à l'argument des appelants selon lequel M. [E] a été condamné par la cour d'appel d'Orléans dans le cadre d'une opération immobilière qu'ils qualifient de similaire, il convient d'observer que la présente cour n'est évidemment pas liée par cette décision et qu'au surplus la cour d'Orléans a retenu que le vendeur (qui n'était pas la société Immobilière Zephyr) était resté actif après la vente puisqu'il assistait notamment aux réunions de chantier, révélant ainsi, selon les magistrats, qu'il était impliqué dans la réalisation des travaux, élément absent en l'espèce.
- Sur la responsabilité de la Banque Patrimoine et Immobilier
Le risque d'insolvabilité dénoncé par les époux [O] n'est pas établi en l'espèce. En effet, ils ont bénéficié d'un prêt destiné à financer l'acquisition du bien pour 51.144 euros et les travaux pour 41.765 euros, durant deux ans le prêt n'était pas amorti, les mensualités s'élevant à 9,89 euros, puis en période amortissable à 741,87 euros, de sorte que durant la période des travaux, qu'il était raisonnable d'estimer à deux ans, les époux [O] ne remboursaient que 9,89 euros, puis les travaux étant supposés terminés après ce délai, le paiement des échéances devait se faire au moyen des loyers perçus. En tout état de cause, le déblocage des fonds pour les travaux n'intervenant que sur présentation des factures par eux approuvées, les emprunteurs ne remboursaient la banque que pour des travaux exécutés.
Par ailleurs, dans la demande de prêt qu'ils ont remplie à l'attention de la BPI le 26 octobre 2007, les époux [O] n'ont pas fait état de la moindre charge au titre d'un autre emprunt en cours ni du prêt qu'ils avaient sollicité auprès de la banque Populaire pour financer l'autre appartement, alors qu'ils avaient rempli le questionnaire afférent le 23 août 2007 et n'ignoraient pas le 26 octobre 2007, qu'ils allaient s'engager dans un autre crédit le 2 novembre suivant.
Au regard de ces éléments, il n'est pas démontré que la Banque Patrimoine et Immobilier ait manqué à son devoir de conseil à leur égard.
- Sur la responsabilité de la Banque Populaire Rives de Paris
Le prêt consenti aux époux [O] par acte authentique du 2 novembre 2007 ne devait commencer à être remboursé qu'à l'issue d'une période de quinze mois, les échéances étant ensuite de 790 euros, la demande relative à cet emprunt a été faite par les époux [O] le 23 août 2007.
A cette date, ils ont signalé qu'ils remboursaient un crédit à hauteur de 381 euros/mois courant encore sur 47 mois.
Dans ces conditions, sachant que leurs revenus annuels étaient en 2006 de 54.240 euros, soit une moyenne mensuelle de 4.520 euros, l'endettement résultant du crédit auprès de la Banque Populaire n'était pas excessif.
- Sur la responsabilité de M. [Y]
M. [Y], qui aurait servi d'intermédiaire pour la vente des appartements en cause, et qui en a vendu un en direct aux époux [O], ne peut se voir imputer aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité, celle de la société Zephyr n'ayant pas été retenue.
- Sur la responsabilité de M. [R]
En dehors du reproche infondé d'avoir participé à une opération immobilière entachée de nullité, les appelants lui font grief d'avoir sous-évalué le montant des travaux, erreur 'grossière ou volontaire', qui est, selon eux, à l'origine du délabrement de l'immeuble.
Pour étayer leurs allégations, ils versent aux débats une expertise réalisée le 1er mars 2010 à leur demande et non contradictoire, mais outre que l'examen de M. [X] n'a pas porté sur les trois appartements mais sur seulement deux d'entre eux (lots 391 et 384), il n'a pas conclu à une sous-évaluation du montant des travaux dans les parties privatives, relevant certaines malfaçons et défauts de finition dans le lot 391 et seulement des défauts de finition dans le lot 384, la difficulté majeure résultant de l'état de l'immeuble.
Ce ne sont évidemment pas les désordres affectant les parties privatives qui sont à l'origine de l'état de péril qui a frappé le bâtiment, mais la très importante dégradation des entrées 17 et 18 (jamais rénovées), et la détérioration par défaut d'entretien des autres parties communes.
Il convient de se reporter à l'ordonnance portant déclaration d'un état de carence rendue le 23 octobre 2013 par le président du tribunal de grande instance de Nancy, pour comprendre les causes du 'naufrage' de la résidence [Adresse 9]. Sont ainsi visées, sur la base d'un rapport d'expertise qui a mis en évidence l'importance du déséquilibre financier du syndicat de copropriété, les causes suivantes :
l'état d'abandon, depuis 15 ans, des entrées 17 et 18,
la très faible implication des copropriétaires sur les projets de redressement entraînant de facto la non réalisation récurrente des prestations de base et le défaut d'entretien le plus élémentaire des parties communes,
l'état de déséquilibre irrémédiable entre la proportion de charges 'travaux' dans le budget annuel courant et le montant des charges 'travaux' impayées,
le potentiel de recouvrement des impayés inexistants,
l'occupation quasi-exclusive locative et le risque très fort d'acquisition par des bailleurs indélicats.
La résidence est composée de 6 bâtiments d'habitation de 12 étages, comprenant 132 logements, de 6 locaux en rez-de-chaussée à destination commerciale ou professionnelle, et d'un niveau de caves en sous-sol. Le bâtiment comprend 6 entrées de 13 à 18.
Sur 77 copropriétaires, 100 % sont en situation d'impayés, dont 40 % pour une dette supérieure à 5 ans de charges, étant observé que la société Immobilière Zephyr est restée propriétaire de plus de 40 lots principaux (habitations et commerces), représentant 30 % des droits de vote, et qu'elle est en liquidation judiciaire.
Il semble en conséquence que l'échec de l'opération de rénovation de cet ensemble immobilier soit imputable à la société Immobilière Zephyr qui n'a pas vendu tous les lots et n'avait manifestement pas la capacité financière de supporter les charges communes afférentes aux travaux de rénovation des parties communes, lesquels n'ont jamais été achevés.
Il résulte de ces éléments que la responsabilité personnelle de M. [R] n'est pas établie.
Le jugement sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.
Succombant en leur appel la SCI Basile et M. et Mme [O] seront condamnés aux dépens y afférents.
Il n'y a pas lieu pour des considérations d'équité de les condamner à verser la moindre indemnité aux intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Condamne la SCI Basile et M. et Mme [O] aux dépens d'appel,
Rejette toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
