COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50Z
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 SEPTEMBRE 2015
R.G. N° 13/03441
AFFAIRE :
[M], [F], [P] [X]
C/
SAS MARGAUX DEVELOPPEMENT
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mars 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 2
N° RG : 10/13297
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne Laure DUMEAU
Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
Me Frédérique FARGUES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [M], [F], [P] [X]
née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Anne Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 40699
Représentant : Me Pierre BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ BENAMARA & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0215
APPELANTE
****************
1/ SAS MARGAUX DEVELOPPEMENT
N° SIRET : 477 782 098
[Adresse 3]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1351800
Représentant : Me Elisabeth RUIMY CAHEN de l'ASSOCIATION CAHEN RUIMY-CAHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R217
INTIMEE
2/ SOCIETE CIVILE CRESTA
RCS 447 685 504
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138
Représentant : Me Arlette ADONER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1071
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Mai 2015, Madame Françoise BAZET, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON
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FAITS ET PROCEDURE
[M] [X] est locataire d'un appartement situé [Adresse 2]. Le 1er octobre 2004, le propriétaire a informé les locataires de la vente de l'ensemble immobilier à la SAS Margaux Développement dans le but de mettre l'immeuble en copropriété et de procéder à la vente par lots.
En application du décret du 22 juin 1999, les locataires ont été invités à participer à une réunion d'information au cours de laquelle leur ont été remis un document de présentation de la vente par lots de l'ensemble immobilier et un diagnostic technique.
Le 24 novembre 2004, [M] [X] s'est vue notifier l'offre individuelle d'achat et le 24 février 2005, la notification d'offre de vente. Elle n'a pas donné suite à cette offre et l'appartement qu'elle occupait a été vendu le 27 octobre 2005 à la société Cresta qui lui a délivré un congé en vue de la reprise pour le 30 septembre 2009.
A la suite des contestations des locataires de l'ensemble immobilier et de la saisine de la commission départementale de conciliation, il a été convenu que le diagnostic technique était insuffisant et qu'il devait être complété après concertation avec l'association des locataires. Un complément de diagnostic a été adressé à l'association des locataires le 25 juin 2007.
Estimant que son droit de préemption n'avait pas été valablement purgé en raison de la violation de l'accord collectif de location, [M] [X] a assigné la SAS Margaux Développement et la SCI Cresta devant le tribunal de grande instance de Nanterre le 15 octobre 2010 afin, essentiellement, que soit déclarée nulle l'offre de vente notifiée le 24 février 2005.
Par jugement du 28 mars 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a débouté [M] [X] de l'ensemble de ses demandes, a condamné celle-ci à payer à la SAS Margaux Développement et la SCI Cresta la somme de 1.500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
[M] [X] a interjeté appel de cette décision le 30 avril 2014.
Dans ses conclusions signifiées le 14 avril 2015, [M] [X] demande à la cour, sur le fondement du décret du 22 juillet 1999 rendant obligatoire l'accord collectif de location conclu le 9 juin 1998, de l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, les articles 6, 1134 et 1989 du code civil, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- déclarer nulle et de nul effet l'offre de vente qui lui a été notifiée par la SAS Margaux Développement le 24 février 2005,
- juger que si la SAS Margaux Développement entend poursuivre la vente des lots, elle devra, préalablement, procéder à une nouvelle notification de l'offre de vente après le respect des formalités prévues par l'accord collectif,
- faire défense à la SAS Margaux Développement de procéder à la vente du logement de [M] [X] même occupé, tant que son droit de préemption issu de la loi du 31 décembre 1975 ne sera pas purgé,
- juger que la société Margaux Développement ne pourra faire procéder à la visite du logement en vue de la vente tant que le droit de préemption d'[M] [X] n'aura pas été valablement purgé,
- déclarer nulle la vente par la SAS Margaux Développement des lots dont [M] [X] est locataire, son droit de préemption issu de la loi du 31 décembre 1975 n'ayant pas été purgé au moment de la vente,
- déclarer nulle et de nul effet la vente consentie le 27 octobre 2005 par la société Margaux Développement à la SCI Cresta, portant sur les lots :
Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 4], [Adresse 5], [Adresse 5] et [Adresse 5], cadastré A numéro [Cadastre 1], lieu dit "[Adresse 4]" 00ha 67 a 19 CA, les biens suivants :
Lot numéro cent soixante douze (172) :
Au quatrième étage du bâtiment D, porte à droite par l'ascenseur D, un appartement numéro 63 comprenant : entrée avec deux placards, séjour, chambre cuisine, débarras, water-closet, salle de bains, séjour, jardin d'hiver sur le [Adresse 5] et terrasse sur l'espace vert central,
Et les deux cent quatre-vingt treize/trente millièmes (293/30000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Lot trois cent soixante trois (363) :
Au premier sous-sol du bâtiment INFRA, desservi par l'escalier D1 et l'ascenseur D,
Une cave porte numéro 63,
Et les trois/trente millièmes (3/30000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Lot numéro quatre cent quatre vingt trois (483) :
Au premier sous-sol du bâtiment INFRA,
Un emplacement de stationnement numéro 64.
Et les quatorze/trente millièmes (14/30000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales
- condamner la SAS Margaux Développement à verser à [M] [X] les sommes de 438.093,02 euros à titre de dommages et intérêts pour les causes sus énoncées et celle de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées le 13 avril 2015, la SAS Margaux Développement demande à la cour de :
- juger que [M] [X] est tant irrecevable que mal fondée en toutes ses fins, demandes et conclusions et l'en débouter purement et simplement,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire et si, par extraordinaire, il était décidé que la vente immobilière intervenue entre la SAS Margaux Développement et la SCI Cresta le 27 octobre 2005 devait être annulée,
- juger que la SAS Margaux Développement restituerait à la SCI Cresta le prix de cette vente, toutes les demandes indemnitaires complémentaires formées par la SCI Cresta comme sa demande au titre des intérêts étant rejetées pour être mal fondées,
- condamner [M] [X] à payer à la SAS Margaux Développement la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées le 13 avril 2015, la SCI Cresta demande à la cour de :
- lui donner acte de ce qu'elle s'associe et s'en rapporte aux moyens exposés par la société Margaux Développement à l'encontre des demandes formées par [M] [X],
- En conséquence,
- débouter [M] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer la décision entreprise
- Y ajoutant
- condamner [M] [X] au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à l'encontre de la SCI Cresta ainsi qu'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour annulerait la vente intervenue le 27 octobre 2005 :
- retenir l'entière responsabilité contractuelle de la SAS Margaux Développement à l'égard de la SCI Cresta,
- condamner la SAS Margaux Développement à payer à la SCI Cresta les sommes suivantes :
* 433.357,60 euros au titre du remboursement du prix de vente en principal,
* 20.901 euros au titre des droits d'enregistrement,
* 427 euros au titre des frais et salaires du conservateur des hypothèques,
* 170,78 euros au titre du coût du congé-reprise,
* le montant des débours, honoraires et droits du notaire (pour mémoire),
* le montant des charges de copropriété non récupérables sur la locataire depuis le 27 octobre 2005 jusqu'à la date d'annulation éventuelle de la vente (pour mémoire),
* les taxes foncières réglées depuis l'acquisition soit la somme totale de 1.625 euros.
- condamner la SAS Margaux Développement à payer à la SCI Cresta la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
- assortir l'ensemble des condamnations des intérêts de droit, à compter du 27 octobre 2005 ou subsidiairement, à compter du 15 octobre 2010,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la SAS Margaux Développement au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel et de première instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leur argumentaire, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 avril 2015.
SUR QUOI, LA COUR
La SAS Margaux Développement a acquis suivant acte authentique du 1er octobre 2004 un ensemble immobilier situé à [Adresse 5]. Elle a informé l'ensemble des occupants de l'immeuble de son intention de vendre l'immeuble après l'avoir divisé.
Par application du décret du 22 juillet 1999 et de la loi du 13 décembre 2000, le bien mis en vente comportant plus de 10 lots, sa vente s'est trouvée soumise à l'accord collectif de location du 9 juin 1998.
La SAS Margaux Développement a, de ce fait, mis en place la réunion d'information prévue par la loi, qui s'est tenue le 9 novembre 2004, a adressé à chaque locataire, dont [M] [X], par acte extra-judiciaire du 24 novembre 2004, la fiche technique du lot occupé et le livret d'information incluant le diagnostic technique établi par le cabinet EDM. Le 25 février 2005, la SAS Margaux Développement a fait signifier à [M] [X] l'offre de vente prévue à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Cette offre a été faite au prix de 412.048 euros pour l'appartement et la cave et 15.000 euros pour l'emplacement de parking.
L'article 2.2 précise que 'le propriétaire fait la récapitulation des travaux réalisés dans les parties communes les cinq dernières années et des coûts exposés. Il fournit une liste des travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme. Il indique éventuellement quelle partie de ces derniers il serait prêt à prendre en charge avant la première vente'.
Au cas présent, la notice d'information remise à [M] [X] mentionne au titre des travaux réalisés dans les parties communes au cours des dernières années des travaux de réfection de l'étanchéité des balcons en 1998/1999 sans toutefois en préciser le coût, donne le détail de la liste des travaux dans les parties communes à la charge du vendeur selon notice établie par Monsieur [K], architecte, par ailleurs le diagnostic technique réalisé par la société EDM le 5 octobre 2004 énumère pour chaque élément vérifié à la fois les travaux réalisés et ceux éventuellement à prévoir. Il sera observé qu'au cas présent [M] [X], qui n'a pas donné suite à l'offre de vente, n'établit pas que l'absence de chiffrage ait été de nature à constituer pour elle une cause de nullité de cette offre, à la différence de ceux qui ont acquis le bien et sont susceptibles de faire valoir qu'ils n'ont pas été informés du coût des travaux futurs qu'ils allaient devoir dans l'avenir supporter.
Aux termes de l'article 2.2 de l'accord collectif, les locataires doivent recevoir un diagnostic technique qui porte sur 'les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s'agit en particulier du clos, du couvert, de l'isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs, de la sécurité en matière d'incendie'.
[M] [X] affirme que le diagnostic technique soumis aux locataires serait tronqué en ce qu'il ne comporterait pas certaines énonciations relatives à des fissures en façade et en sous-sol. Toutefois il sera observé qu'elle ne rapporte pas la preuve de cette allégation et pour l'information de la cour, la SAS Margaux Développement verse de son côté aux débats trois décisions rendues par le tribunal de grande instance de Paris le 20 octobre 2010 aux termes desquelles sont rejetées les actions introduites par des locataires acquéreurs à l'encontre de la SAS Margaux Développement qui invoquaient la fausseté du diagnostic.
Les problèmes de fissures sont évoqués dans le diagnostic qui relève des fissures au sous-sol, une usure du béton avec nécessité de remettre à neuf les revêtements et de poser des témoins pour s'assurer de la stabilisation des fissures et l'absence de certaines lames sur les façades avec décollement du revêtement, l'auteur du rapport soulignant que les façades sont vieillissantes et concluant à l'opportunité d'un ravalement.
Surabondamment, il sera observé que les procès-verbaux des assemblées générales versés aux débats n'établissent pas qu'aient été votés des travaux d'envergure, concernant notamment la structure du sous-sol et les fissures existantes, l'assemblée générale du 29 septembre 2009 n'ayant décidé qu'un sondage des façades destiné à éliminer des éléments en terre cuite qui menaçaient de tomber.
S'agissant des éléments de sécurité, le rapport indique que le parking est équipé d'un système de détection de fumée, que sont présents en haut des cages d'escaliers des exutoires servant au désenfumage de ceux-ci et donnant accès aux terrasses techniques, que l'ouverture automatique de l'exutoire est asservie à un détecteur de fumées et que cette ouverture peut être également déclenchée par une commande manuelle. Il est aussi spécifié que dans la loge des gardiens sont placés des tableaux de report pour l'alarme extracteur d'air des parkings. Ainsi, les différents équipements destinés à assurer la sécurité incendie et leur mode de fonctionnement y sont énumérés de façon suffisamment précise pour constituer l'information que devait recevoir [M] [X].
S'agissant de l'isolation thermique, il est indiqué que les menuiseries sont en aluminium avec doubles vitrages et que les terrasses sont composées d'une dalle en béton coulée sur le complexe d'étanchéité qui comprend également l'isolation thermique. Il est constant qu'il n'a pas été envisagé de travaux à ce titre (à la différence des travaux concernant le diagnostic énergétique) et les éléments d'information figurant dans ce rapport et fournis à [M] [X] sont suffisants.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a rejeté les observations développées par [M] [X] concernant les ascenseurs -les arrêtés pris pour l'application du décret de mise aux normes étant postérieurs au diagnostic et le coût de ces travaux s'étant élevé pour l'ensemble de la copropriété à 12.000 euros- les conduites et canalisations collectives, l'ensemble des réseaux visibles dans les parties communes et les raccordements.
Il sera jugé en conséquence que lorsque l'offre de vente du bien qu'elle occupait lui a été notifiée voilà plus de dix ans, [M] [X] détenait les informations qui lui permettaient de décider d'acquérir ou non ce bien.
Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.
Les demandes en dommages-intérêts que forme [M] [X] devant la cour, plus amples que celles soumises au tribunal, sont pareillement subordonnées à la mise à néant préalable de l'offre de vente et ne peuvent prospérer dès lors que la cour approuve le jugement d'avoir rejeté cette demande en nullité.
L'exercice du droit d'agir n'ouvre droit à des dommages-intérêts que s'il dégénère en abus. Au cas présent, la preuve d'un tel abus n'est pas rapportée par la SCI Cresta et la SAS Margaux Développement dont les demandes seront rejetées.
Chacune d'elle est fondée à demander l'allocation de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
[M] [X], qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne [M] [X] à payer à la SAS Margaux Développement et la SCI Cresta la somme de 1.500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne [M] [X] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
