COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 JUIN 2015
R.G. N° 13/09250
AFFAIRE :
[S] [N] épouse [Y]
C/
[H] [E]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 02
N° RG : 09/1486
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS
Me Banna NDAO
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 5 novembre 2013 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES (3ème chambre) le 2 février 2012.
Madame [S] [N] épouse [Y]
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 4] (PORTUGAL)
de nationalité Portugaise
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 N° du dossier 20130877
Représentant : Me Linda DERRADJI, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'oise substituant Me Marc FLACELIERE, avocat au barreau du VAL D'OISE (toque 7)
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DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
Madame [H] [E]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 - N° du dossier 14/015
Représentant : Me Sandrine HUGON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS (D.697)
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Mai 2015, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président chargé du rapport et Madame Françoise BAZET, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marine EYROLLES
Par acte du 29 août 2003, Mme [S] [N] épouse [Y] a vendu à Mme [H] [E] une maison située à [Localité 5] au prix de 117 000 euros. Mme [E] s'est plainte dès le 3 septembre 2003 d'infiltrations venant de la toiture.
Après expertise achevée le 5 mai 2006, et par acte du 11 février 2009, Mme [E] a assigné Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Pontoise en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement réputé contradictoire du 16 novembre 2009, le tribunal a prononcé la résolution de la vente, condamné Mme [Y] à restituer à Mme [E] la somme de 117.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et à payer celle de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Y] a interjeté appel de la décision.
Par arrêt du 2 février 2012, la cour de céans a :
- confirmé le jugement sur la résolution de la vente,
- infirmé en ce qui concerne la demande en dommages et intérêts, et condamné Mme [Y] à payer à Mme [E] les sommes de 682,75 euros au titre de divers frais et de 1.500 euros pour trouble de jouissance,
- débouté Mme [E] du surplus de ses prétentions,
- condamné Mme [Y] à payer à Mme [E] la somme complémentaire de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Sur pourvoi de Mme [Y], la Cour de Cassation a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions le 5 novembre 2013, et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée. La Cour de Cassation a reproché à la cour de Versailles de ne pas avoir répondu aux conclusions de la demanderesse au pourvoi qui soutenait que la clause élusive de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente devait recevoir application.
Dans ses dernières conclusions du 10 avril 2015, Mme [Y] demande à la cour de :
- juger applicable et opposable à Mme [E] la clause élusive de la garantie des vices cachés en l'absence de preuve de sa mauvaise foi,
- déclarer Mme [E] mal fondée en son action, et la débouter de toutes ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions visées le 18 février 2015, Mme [E] demande à la cour de :
- juger que Mme [Y] connaissait l'existence des vices cachés affectant le bien,
- dire que Mme [Y], dont la mauvaise foi est patente, est mal fondée à se prévaloir de la clause élusive insérée dans l'acte de vente,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et condamné Mme [Y] à lui restituer le prix de vente,
- infirmant sur le rejet des demandes de dommages et intérêts, condamner Mme [Y] à lui payer les sommes de :
au titre des réparations 12.874,67 euros,
au titre du trouble de jouissance 52.800,00 euros
perte de biens mobiliers due à l'inondation de la cave 2.000,00 euros
préjudice patrimonial 35.100,00 euros
préjudice moral4 000,00 euros
- juger que les intérêts de retard commenceront à courir à compter du versement du prix, soit fin 2003,
- débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2015.
SUR QUOI LA COUR :
Mme [Y] proteste de sa parfaite bonne foi et rappelle que l'arrêt cassé avait retenu qu'elle était, comme Mme [E], profane en bâtiment, et n'occupait plus les lieux depuis plusieurs années. Elle souligne que sa bonne foi est encore confirmée par le fait qu'elle a donné les clés de la maison dix jours avant la réitération de la vente. Elle conteste également l'existence de vices cachés en soulignant que les infiltrations sont essentiellement dues à la détérioration d'une descente de gouttière de l'immeuble voisin, et que l'antériorité de ce vice n'est pas démontrée, ajoutant que l'aspect de la maison permettait suffisamment à l'acquéreur de constater qu'il s'agissait d'une maison ancienne.
Mme [E] expose que le vendeur ne peut se prévaloir de la clause élusive de garantie s'il connaissait les vices de la chose vendue. Elle considère que les nombreux désordres constatés par l'expert justifient pleinement la résolution de la vente et observe que les travaux effectués par la venderesse immédiatement avant la vente démontrent que cette dernière en avait connaissance et a tenté de les masquer. Elle ajoute que, vivant depuis déjà 11 ans dans une maison de plus en plus insalubre, elle subit un important trouble de jouissance.
***
Les articles 1641 et 1642 du code civil prévoient que le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, mais qu'en revanche le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'article 1643 du même code précise que cette garantie existe même si le vendeur ne connaissait pas les vices cachés à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il est constant qu'en l'espèce une telle clause a été stipulée dans l'acte de vente. La cour doit donc examiner s'il existe des vices cachés, et, dans l'affirmative, si Mme [E], à laquelle incombe cette preuve, établit la mauvaise foi de la venderesse.
Les constatations de l'expert sont les suivantes :
- sur la couverture : seul l'usage d'une échelle aurait permis d'apprécier l'état réel de la toiture avant la vente, néanmoins une placette située à une cinquantaine de mètres de la maison permet d'avoir une vue globale de la toiture et de constater, même à cette distance, l'existence de dispositifs palliatifs qui pouvaient conduire à s'interroger sur la qualité de la toiture. Néanmoins l'expert a constaté, lors de ses deux visites, qu'il n'y avait pas de taux d'humidité significatif dans les deux pièces présentant des traces d'infiltrations anciennes. Il conclut qu'il n'existait pas, lors de ses opérations, de fuite de la toiture.
- sur la plomberie : il existe une sérieuse fuite du bac à douche, imputable à la mauvaise exécution de travaux de remise en état par l'artisan mandaté à cette fin par la venderesse en novembre 2002.
- sur l'humidité : a été constatée une forte humidité sur le mur de l'escalier (mitoyen) ainsi qu'en pied d'un mur du salon. Des moisissures de condensation ont par ailleurs été constatées sur les murs des chambres.
L'humidité des murs est imputable à plusieurs facteurs, soit des remontées capillaires courantes dans les bâtiments de cette époque, la détérioration ponctuelle d'une plaque de parement de façade, l'écoulement régulier d'eau de pluie du fait de la détérioration d'une descente de gouttière de l'immeuble voisin, la configuration de la ruelle. L'expert n'a cependant privilégié aucune de ces hypothèses.
- l'installation électrique n'est pas conforme, en ce qu'il existe ponctuellement des raccordements électriques de convecteurs de chauffage réalisés avec des dominos entourés d'adhésifs.
Ces constatations ne sont contestées par aucune des parties et seront donc retenues par la cour.
Le vice de la toiture n'est ainsi pas établi par l'expertise, en sorte qu'il est sans objet de rechercher si Mme [Y] en avait connaissance.
En ce qui concerne la plomberie, l'expert a constaté que des travaux de reprise avaient été mis en oeuvre, préalablement à la vente, pour un montant relativement important (6.330 euros), en tout cas suffisant pour démontrer la bonne foi de Mme [Y], qui a pu légitimement estimer qu'il avait été remédié à ce désordre.
En ce qui concerne l'humidité, il doit être rappelé qu'au nombre des causes retenues par l'expert, deux tiennent à des circonstances ponctuelles (dégradation de la descente du voisin et détérioration d'une plaque de parement). Or, le délai séparant ses constatations de la date de la vente, soit deux ans, exclut toute certitude sur l'antériorité de ce défaut à la vente, alors surtout que le constat sollicité par Mme [E] auprès d'un architecte, et daté du 18 décembre 2003, pourtant fort détaillé, n'en fait pas état.
En outre, les deux autres facteurs d'humidité envisagés par l'expert qui tiennent à l'absence de barrières anti-remontées capillaires dans les constructions anciennes et à la disposition des lieux étaient parfaitement apparents lors de la vente, étant observé que rien ne démontre que cette humidité se soit manifestée avant la vente et que la venderesse ait eu connaissance, alors qu'au contraire elle produit une attestation circonstanciée de ses locataires entre 1997 et 2002 dont il résulte que le logement ne présentait pas cet inconvénient.
Enfin, sur l'installation électrique, s'il est vrai que l'appréciation de sa parfaite conformité aux règles de l'art ne peut être le fait que d'un professionnel, la défectuosité des raccordements des convecteurs était néanmoins visible, même pour un profane, en sorte que Mme [E] ne peut sérieusement soutenir avoir été trompée sur la conformité de l'installation. Rien ne démontre par ailleurs que Mme [Y] en aurait eu connaissance. Cette dernière produit d'ailleurs une attestation circonstanciée du locataire, qui ne fait aucune mention d'une quelconque difficulté, alors pourtant que les dysfonctionnements de l'installation électrique sont en général les premières doléances exprimées à un bailleur. En outre, les photos produites montrent que la venderesse a fait rénover les peintures, ce qui peut expliquer le fait que les raccordements aient été de fortune, étant enfin observé que ce défaut, facilement réparable, ne peut être qualifié de vice rédhibitoire.
Le fait pour la venderesse d'avoir fait refaire les peintures et la salle de bains du bien qu'elle mettait en vente ne caractérise pas en elle-même une volonté de dissimulation lui interdisant de se prévaloir de la clause élusive de la garantie des vices cachés. En outre et surabondamment, même en considérant leur réunion, l'ensemble des défauts relevés par l'expert ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour entraîner la résolution de la vente, étant observé que la diminution de l'usage allégué par Mme [E] est contredit par le fait qu'elle habite la maison depuis 2003, et ne fournit que des factures de montants fort modestes pour des travaux courants.
Mme [E] ne rapportant ainsi pas la preuve de vices rédhibitoires connus de la venderesse, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions, et elle sera déboutée de toutes ses demandes.
Succombant, elle sera condamnée aux dépens de première instance, et des deux instances d'appel.
L'équité commande qu'elle contribue aux frais irrépétibles exposés par Mme [Y] à hauteur de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 5 novembre 2013,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau sur l'entier litige,
Déboute Mme [E] de toutes ses demandes,
La condamne à payer à Mme [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne également aux dépens de première instance et des deux instances d'appel, avec recouvrement direct.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
