COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50Z
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 JUIN 2015
R.G. N° 13/07415
AFFAIRE :
SA UNIBAIL RODAMCO
C/
SNC ANJOU PATRIMOINE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Juillet 2007 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 7
N° RG : 05/2596
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Franck LAFON
Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE QUATRE JUIN DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 11 septembre 2013 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES (19ème chambre) le 31 octobre 2008
SA UNIBAIL RODAMCO
RCS de PARIS B 682 024 096
[Adresse 2]
[Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618
Représentant : Me Frédéric NOUEL de l'AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T03
****************
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
SNC ANJOU PATRIMOINE
N° SIRET : 399 381 912
Bâtiment C
[Adresse 1]
[Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1452747
Représentant : Me Charlotte BURAUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant Me Henri-Nicolas FLEURANCE de la SELAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K0035
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Avril 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Françoise BAZET, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marine EYROLLES
FAITS ET PROCÉDURE
La société Compagnie Générale des Eaux, devenue la société Vivendi, dont la société Anjou Patrimoine était une filiale, a entrepris, en vertu d'un permis de construire du 23 décembre 1987, un grand programme de rénovation du CNIT, en créant, notamment une surface de plus de 30.000 m², dénommée 'Infomart', et destinée à 'l'exposition permanente de l'informatique'.
La société CNIT, dont la société Anjou Patrimoine détenait 71,66 % des titres, était alors propriétaire des terrains, des constructions en infrastructure et de la voûte du CNIT.
En 1999, la société Anjou Patrimoine a vendu le CNIT à la société Unibail.
Cette cession s'est réalisée au moyen de trois actes :
la cession, le 21 novembre 1999, de l'ensemble des titres de la société CNIT, détenus par elle (soit 71,66 % de la totalité des titres), moyennant le prix de 250.394.301,31 francs,
la cession le 30 novembre 1999 de 100 % des titres de la société CNIT SE, exploitante du CNIT,
la cession, le 1er décembre 1999, des constructions en superstructure, dont l'Infomart, directement par leurs propriétaires temporaires, en leur qualité de preneurs à bail à construction, moyennant le prix de 777.936.420 francs.
Ces actes étaient assortis d'un certain nombre de garanties, consenties à l'acquéreur, ayant pour objet notamment d'assurer à ce dernier, au titre de la 'garantie spécifique à la zone Infomart' la délivrance de biens immobiliers en conformité avec les autorisations administratives, le parfait paiement de toutes les taxes et redevances liées à la construction, sa détention et son exploitation et, enfin, la parfaite régularité de l'exploitation locative eu égard aux autorisations administratives et la jouissance paisible, par la perception des loyers et des fruits de l'immeuble.
Une garantie spécifique était donnée, par acte du 21 novembre 1999, dans les termes suivants : « Le Garant garantit au Bénéficiaire la régularité des constructions telle qu'elle résulte du certificat de conformité délivré par Monsieur le Préfet des Hauts-de-Seine le 21 décembre 1990 ('). En outre, le Garant garantit également au Bénéficiaire ainsi qu'à tout Propriétaire de l'Actif Immobilier pour une durée limitée au 17 mars 2011 , toutes conséquences dommageables (') des éventuelles irrégularités portant sur l'affectation et/ou l'exploitation, à la date de ce jour, des surfaces existantes à l'intérieur de l'Actif Immobilier, tant au regard des lois et règlements applicables que des autorisations administratives délivrées, de façon à assurer au Bénéficiaire et au Propriétaire de l'Actif Immobilier, une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d'utilisation et de l'exploitation des surfaces telles qu'elles sont actuellement utilisées. Plus généralement, et pour expliciter en tant que de besoin la garantie ainsi délivrée, il est précisé que celle-ci correspondra et aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi par la Société ou le Propriétaire de l'Actif Immobilier, tel qu'il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d'une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire (') ».
Le 11 mai 2000, les agents de la Direction Départementale de l'Equipement, après avoir visité les locaux de l'Infomart, ont dressé un procès-verbal d'infraction aux motifs que des surfaces qualifiées Infomart (14.485,81 m²) lors de la délivrance du permis de construire auraient été transformées en bureaux, sans autorisation, (violation des articles L 480-1, L 480-4, L 421- 1 et suivants et L 510-1 du code de l'urbanisme), sans qu'ait été effectuée la déclaration de transformation prévue à l'article L 520-9 du code de l'urbanisme et sans qu'ait été payée la redevance pour création de bureaux.
La recette des impôts de Neuilly-sur-Seine Sud, se fondant sur ce procès-verbal, a émis, le 27 juillet 2004, un avis de mise en recouvrement de la somme de 7.173.600 euros, au titre de la redevance pour création de bureaux, avec les pénalités correspondant à la non déclaration.
La société Unibail a payé le 14 septembre 2004 la somme requise puis a formé un recours gracieux, aux fins de restitution de l'intégralité de cette somme.
Elle a, par acte du 29 décembre 2004, fait assigner la société Anjou Patrimoine, devant le tribunal de grande instance de Versailles, en vue de la voir condamnée, sur le fondement des actes des 21 novembre et 1er décembre 1999, à réparer le préjudice subi du fait de manquements aux obligations de délivrance conformes et de garantie de jouissance paisible et, son recours gracieux devant l'administration fiscale ayant été rejeté, elle a formé un recours contentieux devant le tribunal administratif de Versailles.
Par jugement du 3 juillet 2007 assorti de l'exécution provisoire le tribunal de grande instance de Nanterre avait dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif, condamné la société Anjou Patrimoine, sur le fondement des garanties contractuelles, à verser à la société Unibail la somme, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2004 et capitalisation des intérêts, de 7.173.600 euros, à titre d'indemnisation du préjudice subi du chef de la redevance, celle de 279.672 euros, au titre du préjudice subi du fait des travaux de régularisation administrative et celle de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 6 novembre 2007, le tribunal administratif a prononcé la décharge de la redevance et des pénalités en raison de la prescription de la mise en recouvrement. L'administration fiscale a alors restitué à la société Unibail la somme de 7.173.600 euros que la société Anjou Patrimoine avait par ailleurs réglée à la société Unibail.
Un pourvoi en cassation a été formé par le Ministre de l'Ecologie et du Développement Durable.
Sur l'appel de la société Anjou Patrimoine et par arrêt du 31 octobre 2008, la cour d'appel de Versailles retenant que la preuve de l'existence d'irrégularités relatives à l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces Infomart, de nature à avoir porté atteinte à la jouissance paisible de la société Unibail, au sens du contrat de garantie, n'était pas rapportée, a infirmé le jugement entrepris et a condamné la société Unibail à restituer, en quittance ou deniers, à la société Anjou Patrimoine les sommes versées par cette dernière en exécution du jugement entrepris et à supporter le coût d'un cautionnement, institué par ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 juin 2008, depuis le jour de son émission jusqu'au jour du paiement effectif de la somme de 7.173.600 euros à la société Anjou Patrimoine.
La société Unibail a formé contre cette décision un pourvoi en cassation le 27 novembre 2008.
Après avoir, par arrêt du 18 novembre 2009 radié ce pourvoi, jusqu'à décision irrévocable de la juridiction administrative saisie du recours contre la décision du tribunal administratif, par arrêt du 11 septembre 2013, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt du 31 octobre 2008 considérant que la cour d'appel avait statué par des motifs qui ne suffisaient pas à caractériser l'utilisation depuis leur construction à titre de bureau des locaux constituant l'espace « Infomart'.
S'agissant du contentieux de la redevance pour création de bureaux, sur pourvoi du Ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement Durables, le Conseil d'Etat, par décision du 30 juillet 2010, a annulé le jugement du tribunal administratif qui avait prononcé la décharge de cette redevance en raison de la prescription de sa mise en recouvrement.
Dans un jugement du 16 mai 2011, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande d'Unibail tendant notamment à l'annulation des décisions l'assujettissant à la redevance et de l'avis de mise en recouvrement et à la décharge de cette redevance.
Par arrêt du 13 février 2013, le Conseil d'Etat a accueilli le pourvoi de la société Unibail et l'a définitivement déchargée de la redevance pour création de locaux à usage de bureaux.
Aux termes de conclusions du 12 mars 2015, la société Unibail Rodamco demande à la cour de :
confirmer le jugement rendu le 3 juillet 2007 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a jugé que la société Anjou Patrimoine, ayant failli à son obligation de délivrance de locaux conformes aux permis de construire et aux autorisations administratives, en contradiction avec les stipulations expresses de l'acte authentique de vente du 1er décembre 1999 et du contrat de garantie du 21 novembre 1999, elle est tenue de la garantir contre la totalité des conséquences dommageables de ces non-conformités, en application des clauses desdits contrats,
sur le préjudice subi au titre du coût des travaux de régularisation administrative, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à la somme de 279.672 euros l'indemnisation du préjudice subi par Unibail-Rodamco, du fait de la régularisation administrative, et statuant de nouveau de ce chef :
condamner la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail-Rodamco la somme de 4.971.935 euros HT au titre du coût des travaux de régularisation administrative des locaux de l'lnfomart, avec intérêts légaux à compter du 2 mai 2006, date d'obtention de la conformité desdits travaux,
à titre subsidiaire, ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la cour de procéder à l'évaluation des préjudices subis par Unibail au titre des travaux de régularisation administrative des locaux de l'Infomart,
sur le préjudice subi au titre de la perte de revenus locatifs, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la société Unibail-Rodamco au titre de 1'indemnisation du préjudice locatif, statuant de nouveau de ce chef :
condamner la société Anjou Patrimoine à lui payer la somme de 30.126.302 euros hors taxes au titre de la perte des revenus locatifs, et la somme de 8.869.779 euros hors taxes au titre de la perte liée aux charges non récupérables, avec intérêts légaux à compter du 29 décembre 2004,
à titre subsidiaire, ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la cour de procéder à l'évaluation des préjudices subis par Unibail au titre de la perte des revenus locatifs et de la perte liée aux charges non récupérables,
sur le préjudice moral, condamner la société Anjou Patrimoine à lui payer la somme de 100.000 euros hors taxes,
en tout état de cause, ordonner la capitalisation des intérêts, débouter la société Anjou Patrimoine de toutes ses demandes, fins et conclusions qui seraient contraires aux présentes, condamner la société Anjou Patrimoine à lui payer la somme de 200.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec recouvrement direct.
Elle rappelle notamment que le Conseil d'Etat a jugé que les surfaces Infomart relevaient dès l'origine de la qualification de surfaces commerciales et qu'elles n'ont jamais eu vocation à être utilisées comme surfaces de bureaux, et que c'est donc avec une particulière mauvaise foi que la société Anjou Patrimoine persiste à dénier toute valeur probante au PV d'infraction dressé par la DDE le 11 mai 2000. Elle souligne que la société Anjou patrimoine ne produit aucun document antérieur à l'acquisition du CNIT par Unibail, permettant de démontrer que les surfaces Infomart auraient été exploitées à usage de bureaux en conformité avec le permis de construire et que c'est précisément ce qu'a jugé la Cour de cassation le 11 septembre 2013, considérant que la cour d'appel s'était fondée sur des 'motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'utilisation depuis leur construction à titre de bureau des locaux constituant l'espace Infomart'.
Elle précise qu'elle demande le remboursement des frais exposés pour permettre la régularisation administrative de l'affectation des surfaces litigieuses à usage de bureaux, la prise en charge de la perte de revenus locatifs jusqu'au 1er octobre 2006, date à laquelle elle était en mesure de commercialiser à nouveau les locaux litigieux à la suite de leur régularisation constatée par certificat de conformité en date du 2 mai 2006 et le remboursement des charges locatives.
Elle prétend que la transformation de plus de 14.000 m² à usage de bureaux sans permis de construire constituait une infraction aux règles d'urbanisme qui l'exposait à un risque d'évacuation immédiate des locaux, à une demande de démolition recevable pendant 10 ans devant les juridictions civiles, et, en cas de sinistre détruisant le bâtiment, à la perte du bénéfice des dispositions de l'article L 111-3 du code de l'urbanisme qui permet la reconstruction du bâtiment à l'identique même en cas de changement des règles d'occupation des sols, règle qui ne s'applique qu'aux constructions conformes au permis de construire.
Par conclusions du 13 février 2015, la société Anjou Patrimoine demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
juger que les conditions de mise en jeu de la garantie consentie par la société Anjou Patrimoine selon contrat du 21 novembre 1999 ne sont pas réunies,
constater qu'au surplus, par arrêt du 13 février 2013, le Conseil d'Etat a définitivement déchargé la société Unibail Rodamco de la redevance pour création de locaux à usage de bureaux en Ile de France et de la majoration mises à sa charge, lesquelles lui ont été remboursées par les services de l'Etat,
en conséquence, débouter la société Unibail Rodamco de l'intégralité de ses demandes,
ordonner la restitution à son profit de la somme de 2.884,33 euros versée à la société Unibail Rodamco en exécution du jugement entrepris, correspondant aux intérêts au taux légal à compter de ce jugement sur la somme de 279.672 euros allouée à la société Unibail Rodamco au titre des prétendus travaux de régularisation administrative,
condamner la société Unibail Rodamco à lui verser les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.663.606,52 euros au titre du préjudice résultant de l'immobilisation de cette somme du 16 juillet 2007 jusqu'à son paiement effectif le 20 novembre 2008, soit la somme de 375.365,10 euros,
assortir l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de la société Unibail Rodamco d'une astreinte d'un montant de 5.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
condamner la société Unibail Rodamco à lui verser la somme de 200.000 euros pour exécution dolosive et de mauvaise foi du contrat du 21 novembre 1999,
très subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour ferait droit, ne serait-ce que partiellement, aux demandes formulées par la société Unibail, appliquer le ratio de 71,66% au montant de la condamnation,
en tout état de cause, condamner la société Unibail Rodamco à lui verser la somme de 100.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait notamment valoir que le PV d'infraction de la DDE du 11 mai 2000 ne rapporte la preuve d'aucune infraction aux règles d'urbanisme et ne fait même pas la preuve de ce que les locaux d'origine (Infomart) auraient été effectivement transformés en une autre destination, faute pour les agents verbalisateurs de vérifier que les aménagements tels qu'ils avaient été autorisés par elle en 2007, n'étaient plus les mêmes lors de leur visite. Elle indique que la destination Infomart, telle que visée dans les permis de construire, à savoir l'affectation à l'exposition permanente de l'informatique, n'a jamais donné lieu à une définition précise, et qu'en réalité, la DDE ayant elle-même retenu que s'y ajoutait 'l'insertion dans un processus commercial', ce concept nécessitait des aménagements permettant le développement de l'activité des professionnels et en particulier la conclusion des marchés ainsi que la vente directe, de sorte que ces aménagements présentaient à l'évidence des interférences avec les aménagements relevant de la destination de bureaux.
Elle conteste ensuite la réalité des préjudices allégués. Elle indique que la nécessité d'une mise aux normes des locaux résulte de la demande d'un nouveau permis de construire par Unibail en novembre 2004 et non pas d'une injonction de l'administration, faute de preuve de ce que les aménagements présents soient différents de ceux autorisés en 1987 et 1988 par la DDE.
Elle dénie toute valeur probante aux deux rapports d'expertise réalisés non contradictoirement à la seule demande de la société Unibail dont la seule finalité était d'accréditer ses dires et demandes.
Elle soutient que les travaux dont la société Unibail sollicite aujourd'hui le remboursement font en réalité intégralement partie de la rénovation du CNIT entreprise de sa seule initiative.
Pour un exposé plus ample des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mars 2015 .
SUR CE,
Il a été définitivement jugé par le Conseil d'Etat que la redevance pour création de locaux à usage de bureaux réclamée par l'administration fiscale sur la base du procès-verbal du 11 mai 2000 dressé par la DDE était justifiée, mais que son recouvrement était prescrit.
Ainsi, le Conseil d'Etat a notamment exposé :
Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que les locaux litigieux sont situés au sein d'un " bâtiment affecté à l'exposition permanente de l'informatique ", dénommé " Infomart ", qui a fait l'objet d'un permis de construire du 23 décembre 1987 modifié le 12 juillet 1989, dans le cadre du réaménagement du Centre national des industries et des techniques (CNIT) ; qu'ils ont été présentés par l'auteur de la demande de permis initial comme destinés à une activité d'exposition et de vente et que cette destination n'a pas été affectée par le permis modificatif ; qu'ils n'ont d'ailleurs été soumis ni à l'agrément préalable du préfet, ni au paiement de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France prévue par l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme ; que, par suite et alors même que ces locaux n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation d'équipement commercial, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les permis de construire de 1987 et 1989 auraient autorisé, en ce qui concerne les surfaces litigieuses, la construction de bureaux et que l'avis de mise en recouvrement aurait dû, par suite, être émis dans les deux ans suivant leur délivrance en application de l'article L. 520-2 du code de l'urbanisme ;
Considérant, en second lieu, qu'en vertu des règles gouvernant l'attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf loi contraire, s'il incombe, en principe, à chaque partie d'établir les faits nécessaires au succès de sa prétention, les éléments de preuve qu'une partie est seule en mesure de détenir ne sauraient être réclamés qu'à celle-ci ; que, lorsque l'administration apporte la preuve que des locaux ont été transformés en locaux à usage de bureaux en infraction aux dispositions relatives au permis de construire ou aux déclarations exigibles, il appartient au contribuable qui entend se prévaloir de la prescription de l'action de l'administration de justifier de la date à laquelle cette transformation a été opérée ; qu'en l'espèce, si la société requérante soutient que les locaux en litige auraient été utilisés dès l'origine comme des bureaux, la seule circonstance que ces locaux, destinés tant à l'exposition qu'à la vente, n'auraient pas été librement accessibles au public mais réservés aux professionnels de l'informatique et de la communication ne suffit pas à les faire regarder comme des bureaux ; qu'inversement, l'administration apporte la preuve que la société propriétaire des locaux avait envisagé en 1993 la transformation de " show rooms " en bureaux, en déposant une déclaration de travaux ultérieurement retirée ; que, dans ces conditions, la société requérante n'établit pas qu'à la date du 23 août 2002 à laquelle la prescription a été interrompue, en application de l'article L. 189 du livre des procédures fiscales, par la lettre de la direction départementale de l'équipement l'informant de son intention de l'assujettir par voie de taxation d'office à la redevance en précisant ses éléments constitutifs et son montant, il s'était écoulé plus de dix ans depuis l'achèvement des aménagements destinés à transformer les locaux litigieux en locaux à usage de bureaux et qu'ainsi la prescription était acquise en application de l'article L. 186 du livre des procédures fiscales.
Dans ces conditions, la société Anjou Patrimoine est mal fondée à prétendre que le procès-verbal du 11 mai 2000 n'a pas vocation à qualifier les faits qu'il est supposé constater.
La société Anjou Patrimoine a bien transformé en bureaux des surfaces initialement utilisées en show rooms, sans avoir obtenu la moindre autorisation pour ce faire.
Or, outre l'imposition fiscale liée au défaut de déclaration desdites surfaces, et le délit pénal de construction sans autorisation, qui a été classé sans suite par le procureur de la République le 24 janvier 2001 au motif 'autres poursuites ou sanctions de nature non pénales' et se trouve désormais prescrit, cette modification irrégulière faisait courir à la société Unibail les risques d'un contentieux civil initié par un tiers lésé (action recevable pendant 10 ans devant les juridictions civiles), risque désormais écarté, de se voir opposer un refus de permis de construire en cas de demande concernant des travaux futurs portant sur des locaux irrégulièrement transformés et de ne pouvoir bénéficier des dispositions de l'article L 111-3 et l'a contraint à solliciter l'agrément préalable prévu par l'article L 510-1 du code de l'urbanisme et un nouveau permis de construire 'de régularisation', ainsi que le lui suggérait le directeur de la DDE des Hauts-de-Seine dans une lettre du 11 juillet 2000, ainsi que la réalisation subséquente des travaux de mise en conformité des surfaces au regard des normes de sécurité et d'accessibilité en vigueur à la date du dépôt de ce permis.
Le permis de construire lui a été accordé le 30 mars 2005.
La clause de garantie prévue dans l'acte du 21 novembre 1999 prévoyait notamment que le garant garantissait le bénéficiaire des irrégularités portant sur l'affectation des surfaces existantes de façon à assurer au bénéficiaire une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d'utilisation et de l'exploitation des surfaces telles qu'elles sont actuellement utilisées. Le fait qu'il y ait été précisé que la garantie 'aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi, tel qu'il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d'une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire', n'est pas de nature à permettre à la société Anjou Patrimoine d'échapper à la garantie due, s'agissant seulement de préciser selon quelles modalités le préjudice serait fixé, modalités parfaitement respectées dès lors que la fixation du préjudice pour lequel la société Unibail sollicite la garantie de son vendeur a précisément été confiée à la juridiction judiciaire.
Il en résulte que la garantie consentie par la société Anjou Patrimoine le 21 novembre 1999 a vocation à recevoir application et qu'il appartient à la société Unibail de rapporter la preuve des préjudices qu'elle invoque.
Il sera préalablement observé que contrairement à ce que soutient la société Anjou Patrimoine, le montant de l'indemnisation n'a pas lieu d'être limité à 71,66 % du préjudice dès lors que le contrat de garantie exclut expressément cette limitation lorsque l'indemnisation est due à raison d'un préjudice subi directement et uniquement par le bénéficiaire.
Or, les préjudices invoqués par la société Unibail, qu'il s'agisse des travaux de régularisation ou des pertes des loyers et charges locatives, ont bien été subis par elle seule, en sa qualité de propriétaire des actifs immobiliers, les factures des travaux lui ont été adressées et ont été acquittées par elle, et elle est seule bailleresse des surfaces de bureaux en cause.
- Sur la redevance
La société Unibail ayant été définitivement déchargée de l'imposition résultant du changement d'affectation des locaux, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Anjou Patrimoine à lui verser la somme de 7.173.600 euros en indemnisation du préjudice résultant de cette taxation, et la société Unibail déboutée de sa demande de ce chef, désormais sans objet.
- Sur le coût des travaux de régularisation
Ainsi que l'a exactement jugé le tribunal, l'irrégularité affectant les locaux Infomart obligeait la société Unibail à procéder à une régularisation de la situation.
Insatisfaite de l'indemnisation allouée par le tribunal de ce chef, la société Unibail a mandaté un expert judiciaire, M [G], qui a établi un rapport le 25 janvier 2008.
La société Anjou Patrimoine dénie toute valeur probante à cette étude s'agissant de travaux 'sur commande' de la société Unibail et donc partiaux.
Cependant, et s'il est exact qu'on peut déplorer que la société Unibail n'ait pas cru devoir solliciter une expertise judiciaire au regard des sommes en jeu, force est de constater que la société Anjou Patrimoine n'a pas produit le moindre avis contraire susceptible de jeter un doute sur les conclusions de M. [G] et dénie même par anticipation toute valeur possible à une mesure judiciaire qui serait ordonnée par la cour, au seul motif que les travaux sont réalisés depuis plusieurs années.
Dans ces conditions, et alors qu'une expertise sur pièces est parfaitement réalisable, les travaux de M. [G], qui apparaissent sérieux et techniquement argumentés, seront jugés probants.
En effet, cet expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Versailles, a travaillé à partir du procès-verbal d'infraction établi par la DDE, des notes techniques préalables des BET électricité courants forts et faibles, climatisation, désenfumage, protection incendie, plomberie, des contrats et décomptes de la maîtrise d'oeuvre et des autres prestataires, du dossier de la demande de permis de construire, de l'arrêté de permis de construire du 30 mars 2005, du dossier marché (notamment le CCTP et les plans), des devis initiaux, avenants et décomptes définitifs des entreprises, de la demande relative à la redevance pour la création de bureaux, de celle relative à la taxe de raccordement à l'égout) et du jugement entrepris, avec la mission de chiffrer le coût des travaux et dépenses strictement liés à la régularisation des surfaces
irrégulièrement transformées en bureaux et de préciser s'il était possible de procéder auxdits travaux en présence des locataires.
Il a indiqué que la régularisation des surfaces en cause afin de les rendre conformes à l'usage de bureaux imposait le respect des réglementations relatives aux bureaux en général, mais aussi de celles qui concernent les bureaux 'recevant du public' dans la mesure où le CNIT constitue un ERP (établissement recevant du public), lesquelles portent sur les domaines suivants : le schéma général d'organisation et l'éclairage, l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les dispositions de sécurité incendie et les sanitaires pour le personnel.
Il a observé que l'analyse de l'arrêté de permis de construire et de son annexe principale mettait en évidence que les prestations étaient exclusivement liées à ces différents domaines, que l'analyse détaillée de chaque lot technique et de chaque prestation permettait de constater que les seules prestations non directement liées à ces domaines étaient cependant nécessairement connexes, s'agissant de la suppression de cloisons et d'équipements nuisibles à la transformation des locaux en bureaux, à la suppression de tuyaux, câblages et divers devenus obsolètes du fait des travaux de régularisation et du nettoyage global des espaces, supposant un minimum de propreté (faux-plafond général 'bas de gamme', peinture de sol dans les sanitaires, moquettes 'bas de gamme' dans les couloirs ...).
Il a déduit les quelques travaux non directement liés à la régularisation, et d'ailleurs, force est de constater que la demande désormais formée par la société Unibail est inférieure à celle qu'elle avait initialement formée devant les premiers juges (6.100.000 euros).
C'est ainsi qu'il a conclu que :
les prestations des locaux à l'issue des travaux de régularisation administrative sont plutôt inférieures à celles qu'ils offraient préalablement,
il n'a été réalisé aucune action de décoration ou même de finition de qualité autre que courante ou 'bas de gamme',
le montant global des travaux de régularisation administrative pris en compte dans son rapport correspond à 162,93 euros/m², ce qui est environ 10 fois moins cher qu'une véritable rénovation des mêmes locaux,
il n'y a donc pas eu d'amélioration des locaux en raison des travaux effectués.
Aux termes de ses investigations, l'expert a indiqué que le coût des travaux strictement liés à la nécessité de régulariser la situation des surfaces à usage de bureaux, hors toute notion d'embellissement des lieux, était de 3.136.105,30 euros HT, le coût de la maîtrise d'oeuvre y afférente de 844.967,20 euros HT et celui des taxes (assainissement et création de bureaux) de 990.862,50 euros, soit au total un coût de 4.971.935 euros.
Ces sommes sont sans commune mesure avec le coût total de la rénovation du CNIT qui implique un budget de 120.000.000 euros (chantier non achevé selon les écritures de la société Unibail), étant précisé qu'en outre, les travaux liés à la régularisation des locaux ne portaient que sur les surfaces des 2ème et 4ème étages, et que les travaux de rénovation n'ont été réalisés que postérieurement, dans le cadre d'un autre permis de construire obtenu le 8 septembre 2006. Les travaux de régularisation de l'affectation des surfaces, qui ont fait l'objet d'un certificat de conformité le 2 mai 2006, ne se confondent donc pas avec ceux entrepris quelques mois plus tard.
En application des garanties consenties par la société Anjou Patrimoine par acte du 21 novembre 1999, elle sera donc condamnée à payer à la société Unibail la somme de 4.971.935 euros qui produira intérêts à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l'article 1153-1 du code civil.
- Sur la perte des revenus locatifs
La société Unibail a également mandaté un expert en immobilier, M. [Q], afin d'évaluer ses pertes locatives. L'expert a déposé son rapport le 28 janvier 2008.
Là encore, la société Anjou Patrimoine dénie toute valeur probante à cette expertise en raison de son manque d'impartialité, l'expert ayant été mandaté par son adversaire.
La société Unibail sollicite, à compter du départ de chacun des 26 locataires, le montant des loyers et des charges qu'elle aurait dû percevoir et ce jusqu'au 30 septembre 2006, date à laquelle elle pouvait compter avoir trouvé de nouveaux locataires, les travaux ayant fait l'objet d'un certificat de conformité le 2 mai 2006, soit une somme de 38.996.081 euros. Elle précise que sa demande porte sur la totalité des locaux loués du RDC au R+4 inclus (alors que le permis de régularisation ne portait que sur les surfaces R + 2 et R + 4), car la décision de ne pas régulariser en bureaux les RDC et R + 1 est indépendante du fait que leur exploitation en local de bureau incriminée devait cesser.
Ainsi que l'indique la société Anjou Patrimoine, il apparaît que sur les 24 baux en cours, dix neuf ont été résiliés à l'initiative des locataires, deux l'ont été à l'initiative du bailleur en raison d'arriérés de loyers ou dans la perspective de rénovation du CNIT et trois l'ont été aux termes d'un accord conclu entre les parties ou à la demande du bailleur pour des raisons non précisées.
Or, il résulte des propres dires de la société Unibail et des pièces produites qu'elle a introduit une très importante opération de rénovation du CNIT 1 (dans lequel sont implantées les surfaces litigieuses), laquelle a fait l'objet d'un permis de construire accordé le 8 septembre 2006, de sorte qu'il apparaît qu'il était en tout état de cause nécessaire de laisser les locaux se vider de leurs locataires pour que ces travaux puissent être effectués, indépendamment de l'affectation irrégulière de partie de la surface du CNIT en bureaux. Il apparaît d'ailleurs que, sur ce point, la société Unibail est taisante sur l'impact de ces travaux de rénovation et ne produit aucun nouveau contrat de bail des surfaces régularisées postérieur au 30 septembre 2006, date à laquelle elle dit avoir été en capacité de trouver de nouveaux locataires après les travaux de régularisation.
En conséquence, il n'est pas établi que c'est bien la difficulté relative à l'affectation en bureaux de certaines surfaces qui a contraint la société Unibail à laisser partir ses locataires, l'accord conclu avec l'un d'eux, la société IT Com, visant d'ailleurs dans le protocole d'accord le 'vaste projet de rénovation' dont le CNIT sera l'objet à moyen terme.
Par suite, il n'y a pas lieu d'imputer à la société Anjou Patrimoine la responsabilité des pertes locatives (loyers et charges).
Pour ce motif, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Unibail de ses prétentions de ce chef.
- Sur l'atteinte à l'image
Pour justifier de l'atteinte à son image, qui n'avait pas été évoquée devant le tribunal, la société Unibail invoque le fait que le contentieux l'ayant opposé à l'Etat a été 'largement relayé dans la presse'.
Elle se contente de verser aux débats un article de presse du 25 mai 2008 (le Parisien), relatant notamment le fait que 4.000 m² de bureaux n'avaient pas été déclarés, qu'Unibail refusait de payer la taxe correspondant au motif qu'il était 'trop tard', que le tribunal administratif lui avait donné raison et que les élus verts de la région avait dénoncé 'un hold-up sur les finances régionales'.
Ce seul article est insuffisant à faire la preuve d'une atteinte à l'image de la société Unibail, étant observé qu'il est bien exact que celle-ci a invoqué la prescription du paiement de la redevance liée aux bureaux irrégulièrement implantés.
Faute de justifier du préjudice invoqué, la société Unibail sera déboutée de sa demande de ce chef.
- Sur les demandes de la société Anjou Patrimoine
Au regard de l'augmentation de la somme allouée à la société Unibail par le présent arrêt au titre des travaux de régularisation, la demande de la société Anjou Patrimoine tendant à se voir allouer les intérêts légaux sur la somme de 279.672 euros réglée en exécution du jugement entrepris est sans objet.
La société Anjou Patrimoine sollicite également une somme de 375.365,10 euros correspondant aux intérêts au taux légal sur la redevance de 7.663.606,52 euros au titre du préjudice résultant de l'immobilisation de cette somme du 16/07/2007 jusqu'à son paiement effectif le 20/11/2008.
Par ordonnance d'incident du 26 juin 2008, le conseiller de la mise en état a condamné la société Unibail à payer à la société Anjou Patrimoine, à titre provisionnel, la somme de 7.173.600 euros (en raison de la décision du tribunal administratif du 6 novembre 2007 ayant déchargé la société Unibail de la redevance litigieuse), mais, compte tenu du risque d'infirmation de la décision administrative par le Conseil d'Etat et de la réduction du capital social de la société Anjou Patrimoine à la somme de 1.500 euros, a dit que le paiement de cette somme était subordonné à la production par celle-ci d'un acte authentique constatant l'existence d'une caution bancaire d'un montant de 7.173.600 euros ayant effet jusqu'à ce qu'il ait été statué par une décision irrévocable sur les deux procédures en cours et, dans l'hypothèse d'une confirmation du jugement dont appel et d'un rejet du recours formé contre la mise en recouvrement de la redevance, jusqu'à exécution de l'obligation mise à la charge de la société Anjou Patrimoine au titre de la redevance.
Cependant, il est de principe que la partie qui doit restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.
Or, c'est le présent arrêt qui, infirmant la décision de première instance sur ce point, ouvre droit à restitution au profit de la société Anjou Patrimoine de la somme de 7.173.600 euros, de sorte qu'elle est mal fondée en sa demande et en sera déboutée.
Enfin, compte tenu du sens de la présente décision, la société Anjou Patrimoine sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour 'exécution dolosive et de mauvaise foi du contrat du 21 novembre 1999".
- Sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé s'agissant du sort des dépens et frais irrépétibles.
La société Anjou Patrimoine qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel.
Etant rappelé à la société Unibail que les frais qu'elle a exposés devant les juridictions administratives n'ont pas à être pris en compte dans la présente instance, il lui sera alloué la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Anjou Patrimoine à verser à la société Unibail la somme de 7.173.600 suros, à titre d'indemnisation du préjudice subi du chef de la taxation de la redevance et celle de 279.672 suros, au titre du préjudice subi du fait des travaux de régularisation administrative,
Le confirme en ses autres dispositions,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Déboute la société Unibail Rodamco de la demande relative à l'imposition résultant du changement d'affectation des locaux,
Condamne la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail Rodamco la somme de 4.971.935 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2006 au titre des travaux de régularisation,
Déboute la société Unibail Rodamco de sa demande de dommages-intérêts pour atteinte à son image,
Déboute la société Anjou Patrimoine de ses demandes,
Condamne la société Anjou Patrimoine aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la société Anjou Patrimoine à payer à la société Unibail Rodamco la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
