COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 FEVRIER 2015
R.G. N° 12/07436
AFFAIRE :
SARL AGENCE CHARLES KATZ
C/
SCI LA FORESTIERE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Octobre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 4
N° RG : 09/10073
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS
Me Sophie ROJAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ FEVRIER DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL AGENCE CHARLES KATZ
N° SIRET : B70 980 485 0
[Adresse 2]
[Localité 2]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 000681
Représentant : Me Caroline LEVY TERDJMAN de la SELARL CORNET LEVY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0416
APPELANTE
****************
SCI LA FORESTIERE
N° SIRET : 443 932 895
[Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427 - N° du dossier 000681
Représentant : Me Olivier DOUEK de l'AARPI CORTEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1939
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Décembre 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Georges DOMERGUE, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Monsieur Georges DOMERGUE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
Le 5 juin 2008, la SCI La Forestière et la SARL Agence Charles Katz, ci-après dénommée l'agence Katz, agissant en qualité de marchand de biens, ont conclu par devant Me [W] [O], notaire à [Localité 5] (78), avec la participation de Me [W] [X], notaire à [Localité 4] (86), une promesse synallagmatique de vente portant sur une propriété bâtie sise à [Localité 3] (78), cadastrée section AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour 4.661 m2 au prix de 1.950.000 €. La date d'expiration de la promesse était fixée au 30 décembre 2008 et une indemnité d'immobilisation de 50.000 € mise à la charge du bénéficiaire.
Le 8 décembre 2008, une demande de permis d'aménager présentée au nom de l'agence Katz par le cabinet de géomètre [Y] a été refusée au motif que les terrains issus de la division envisagée n'étaient pas conformes à l'article UG5 du POS.
Le 8 janvier 2009, la commune de [Localité 3] a pris un arrêté de sursis à statuer, notifié le 14 janvier au cabinet [Y], sur une déclaration préalable de division au motif que, au regard du schéma directeur de la région Ile de France, toute nouvelle urbanisation en lisière de massif de plus de 100 ha est limitée et que le massif en question n'était pas encore délimité.
Par avenant du 12 janvier 2009, sur demande de l'agence Katz, la validité de la promesse de vente a été prorogée jusqu'au 30 avril 2009, l'indemnité d'immobilisation étant portée à 195.000 €.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 avril 2009, l'agence Katz a fait savoir à la SCI La Forestière qu'elle considérait la promesse de vente caduque et demandé le remboursement de l'indemnité d'immobilisation.
Confrontée au refus du vendeur, l'agence Katz a, par acte du 5 novembre 2009, assigné la société La Forestière demandant au tribunal de constater que la condition suspensive visée à la promesse de vente du 5 juin 2008 n'était pas réalisée.
Par jugement du 25 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- débouté l'agence Katz de toutes ses demandes ;
- débouté la SCI La Forestière de sa demandée fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'agence Katz aux dépens pouvant être recouvrés par Me Sophie Rojat conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Appel contre ce jugement a été interjeté le 29 octobre 2012 par l'agence Katz.
La société appelante fait valoir que Me [R], son notaire, n'a été destinataire que le 16 avril 2009 d'une information détenue par Me [X], notaire du vendeur, à savoir que le certificat d'urbanisme délivré le 6 août 2008 contenait une restriction sur la constructibilité formulée dans les termes suivants : 'un sursis à statuer peut être opposé à toute demande de déclaration préalable ou de permis'.
Elle prétend que la prévision de sursis à statuer dans le certificat d'urbanisme est une limitation du droit de propriété donc une servitude d'urbanisme puisque le terrain risquait de perdre une partie de sa constructibilité, ceci indépendamment des projets de construction, s'agissant d'une servitude d'urbanisme objective.
L'appelante considère que, malgré l'absence de condition suspensive spéciale sur ce point, il existait néanmoins une condition suspensive générale d'urbanisme susceptible d'être invoquée par le bénéficiaire de la promesse en cas de restriction à la constructibilité.
L'agence Katz affirme que les stipulations de l'acte vont, en outre, toutes dans le sens qu'elle voulait acheter un bien constructible : l'absence de stipulation d'une faculté de renonciation montrant qu'elle voulait faire une opération professionnelle, l'autorisation donnée par le vendeur de déposer toute demande d'autorisation de division de terrain ou d'autorisation administrative, la qualité de marchand de bien du vendeur expressément indiquée, les projets de faire une opération de promotion étant par ailleurs, selon elle, connus du vendeur.
Elle conteste que l'usage d'habitation inscrit dans l'acte implique une renonciation au besoin de constructibilité, cette renonciation ne ressortant pas non plus de la signature de l'avenant. Elle indique notamment, à cet égard, n'avoir eu connaissance que le 14 janvier 2009 du sursis à statuer prononcé par la mairie de [Localité 3].
La condition suspensive n'ayant pas, selon elle, été réalisée, l'appelante en tire pour conséquence que la promesse est caduque et, subsidiairement, l'obligation de délivrance portant en l'espèce sur un bien libre de servitude d'urbanisme, que la délivrance est impossible.
L'appelante s'appuie également sur l'article 1602 du code civil selon lequel le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'engage, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre le vendeur.
Enfin, elle invoque le dol commis par le vendeur, par l'intermédiaire de son auteur, lors de la signature de l'avenant et résultant de l'envoi tardif, le 16 avril 2009, du certificat d'urbanisme délivré le 6 août 2008 par la mairie, dol entraînant la nullité de cet acte.
L'appelante demande à la cour :
- d'infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :
1. au principal :
- vu l'article L 410-1 du code de l'urbanisme ;
- dire et juger que la possibilité de sursis à statuer sur une demande de permis de construire ou d'aménager ou de diviser est constitutive d'une servitude d'urbanisme en ce que le sursis à statuer préjuge de l'application de règles différentes non encore connue ;
- dire et juger en conséquence que le certificat d'urbanisme du 06 août 2008 contient une servitude d'urbanisme ;
- dire et juger que le contenu du certificat d'urbanisme démontre la présence de servitudes d'urbanisme affectant sérieusement les possibilités de construction ;
- dire et juger que la clause litigieuse n'est pas relative à une condition suspensive touchant les autorisation d'urbanisme ;
- vu les articles 1176 et 1181 du code civil ;
- dire et juger que la condition suspensive d'urbanisme visée à la promesse du 5 juin 2008 n'est pas réalisée ;
- dire et juger qu'à partir du moment où un sursis à statuer est mentionné sur le certificat d'urbanisme, la condition suspensive doit être considérée comme ayant défailli ;
- vu la promesse de vente signée le 5 juin 2008 et l'avenant de prorogation du 12 janvier 2009 ;
- dire et juger que ni la promesse, ni l'avenant ne contiennent de renonciation exprès à la constructibilité objet de la condition suspensive d'urbanisme ;
2. subsidiairement ;
- vu les articles 1604, 1615 et 1182 du code civil ;
- vu l'obligation de délivrance du promettant ;
- dire et juger que l'objet de la promesse a disparu après la signature de la promesse et que le bien ne peut plus être délivré conformément à la promesse ;
3. dans tous les cas :
- vu l'article 1602 du code civil ;
- dire et juger que la SCI La Forestière n'est ni recevable ni fondée à recueillir une interprétation de la promesse en défaveur de l'agence Katz ;
- dire et juger qu'en cas d'interprétation nécessaire de la promesse le vendeur est présumé tenu de délivrer un bien immobilier à usage d'habitation constructible ;
- dire et juger la promesse caduque ;
- vu l'article 1176 du code civil ;
- dire et juger que la SCI La Forestière a obtenu par dol la signature de l'avenant du 12 janvier 2009 et la remise de l'indemnité d'immobilisation ;
- dire et juger que l'avenant signé le 12 janvier 2009 est nul ;
- en conséquence, condamner la SCI La Forestière à restituer la somme de 195.000 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 avril 2009 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ;
- condamner la SCI La Forestière à payer à titre de dommages-intérêts les sommes exposées pour les frais suivants :
* géomètre-expert [Y] pour la division du terrain :
- 3.934,84 € facture du 31 juillet 2008,
- 3.217,24 € facture du 31 décembre 2008,
- 3.779,36 € facture du 30 septembre 2008.
* Architecte [I] pour la demande de permis de construire :
- 5.441,80 € facture du 11 décembre 2008,
soit un montant total de frais de 16.373,24 € TTC.
- condamner la SCI La Forestière à payer l'agence Katz la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice né de l'immobilisation de la somme de 195.000 € ;
- condamner la SCI La Forestière une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.
La SCI La Forestière réplique, en substance, que la destination annoncée de l'immeuble mentionnée dans la promesse de vente était celle d'un immeuble à usage d'habitation ; que si l'autorisation a été donnée au bénéficiaire de déposer toute demande de division, de permis de construire, permis d'aménager ou déclaration préalable, il a également été précisé que les réponses apportées par l'administration ne pourraient constituer une condition suspensive de la vente ; que pour la même raison, il ne peut être allégué que l'obligation de délivrance ne pouvait être respectée par le vendeur.
La société intimée allègue qu'au jour de la signature de l'avenant l'agence Katz connaissait la situation administrative du bien et que les mentions figurant sur le certificat d'urbanisme ne peuvent être interprétées comme une servitude d'urbanisme eu égard à la destination de l'immeuble.
Elle soutient enfin que la preuve du dol n'est pas rapportée.
La SCI La Forestière demande à la cour de :
- vu le jugement du 25 octobre 2012 ;
- vu l'article 1156 du code civil ;
- vu les pièces produites ;
- débouter l'agence Katz de l'ensemble de ses demandes ;
- et ce faisant,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Versailles à l'exception de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- A titre reconventionnel ;
- condamner l'agence Katz au paiement d'une somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ;
- en tout état de cause, condamner l'agence Katz au paiement d'une somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'agence Katz aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Sophie Rojat, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE, la Cour
La promesse synallagmatique de vente du 5 juin 2008 comporte en page 7 un paragraphe intitulé 'CONDITIONS SUSPENSIVES' ainsi libellé :
'Les parties constatent et reconnaissent que les présentes ont été régularisées à leur demande pour constater immédiatement leur accord mais sans que les certificats ou notes de renseignements d'urbanisme, d'alignement ou de voirie aient été obtenus, ni même encore demandés, et sans que le temps matériel ait été laissé pour analyser les titres de propriété.
En conséquence, et comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles le bénéficiaire n'aurait pas contracté, les présentes sont soumises aux conditions suspensives suivantes :
URBANISME
Que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent l'existence d'aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire envisage de lui donner.'
La question de la destination de l'immeuble acquis est envisagée dans un paragraphe intitulé précisément 'DESTINATION DE L'IMMEUBLE'. Il y est indiqué que 'le bénéficiaire déclare que l'immeuble sera affecté à un usage d'habitation'.
Toutefois, cette mention ne fait pas référence à un projet de construction, l'immeuble vendu étant un immeuble comportant déjà deux bâtiments : 'un bâtiment principal élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, premier étage, deuxième étage lambrissé' et 'une maison de gardien avec garage et un étage'.
Le 6 août 2008, la Mairie de [Localité 3] a délivré un certificat d'urbanisme mentionnant à l'article 8 'un sursis à statuer peut être opposé à toute demande de déclaration préalable ou de permis.'
Le 8 janvier 2009, le Maire de [Localité 3] a pris un arrêté portant 'Sursis à statuer sur une déclaration préalable' au motif que le projet de division de terrain soumis les 24 octobre et 19 novembre était 'de nature à compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme'.
La société appelante soutient que ce sursis à statuer constitue une servitude d'urbanisme. Toutefois, la promesse de vente litigieuse stipule que l'existence d'une servitude d'urbanisme n'aura pour effet de réaliser la condition suspensive qu'autant qu'elle est susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble ou encore de le déprécier gravement, ce qui n'est pas prétendu, ou bien de le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire envisage de lui donner.
Or, ni la promesse de vente, ni aucun échange contractuel entre les parties n'indique que celles-ci n'ont entendu définir la destination de l'immeuble comme étant le projet allégué par l'appelante de le lotir ou de le diviser.
Au contraire, comme l'ont justement relevé les premiers juges, l'acte litigieux comporte dans un paragraphe intitulé 'Autorisation de demande division du terrain et/ou d'autorisation administrative', une clause ainsi libellée :
'Le promettant autorise dès à présent le bénéficiaire à déposer toute demande de division de l'immeuble objet des présentes, ainsi qu'à effectuer tout dépôt de permis de construire, permis d'aménager ou déclaration préalable, sans que cette autorisation ne constitue une condition suspensive au profit du bénéficiaire.'
Les parties ont donc directement envisagé un éventuel projet de division de l'immeuble pour refuser que, en tout état de cause, le sort réservé à cette demande autorisation de diviser puisse avoir le moindre effet sur la réalisation de la condition suspensive.
Le fait que, comme l'allègue l'appelante, l'acte prenne en compte, à travers diverses stipulations, la qualité de professionnel de l'agence Katz ne saurait modifier les effets de cette clause non équivoque.
Aucun élément ne peut par ailleurs être trouvé démontrant la volonté de quiconque de tromper l'agence Katz, notamment par la réticence à communiquer le certificat d'urbanisme du 6 août 2008, lequel ne pouvait au demeurant, ainsi qu'il a été démontré, avoir d'effet sur la réalisation ou non de la condition suspensive.
En conséquence, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions.
L'agence Katz sera condamnée à payer à la SCI La Forestière la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dans toutes ses dispositions,
Condamne la SARL Agence Charles Katz à payer à la SCI La Forestière la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Agence Charles Katz aux entiers dépens dont distraction sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
