COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 64A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JANVIER 2015
R.G. N° 12/07877
AFFAIRE :
[S] [J]
...
C/
SCI CETINKAYA
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 4
N° RG : 09/08498
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-
FLICHY-MAIGNE-
DASTE & ASSOCIÉS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1/ Monsieur [S] [J]
né le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 7] (BELGIQUE)
[Adresse 1]
[Localité 1]
2/ Monsieur [V] [J]
né le [Date naissance 4] 1963 à [Localité 1]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3] - (USA)
3/ Madame [E] [J] épouse [O]
née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
4/ Monsieur [X] [J]
né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
5/ Monsieur [Q] [J]
né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 12000559
Représentant : Me Emmanuelle CUGNET de la SCP TIRARD & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0476
APPELANTS
****************
SCI CETINKAYA
N° SIRET : D 433 436 383
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 365 - N° du dossier 016329
Représentant : Me DURUPTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Novembre 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
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[S], [V], [X], [Q] [J] et [E] [O] née [J] (les consorts [J]) sont nu-propriétaires indivis du château de [Localité 5] situé [Adresse 3].
La société Cetinkaya est propriétaire de parcelles également situées dans le hameau de [Localité 6], limitrophes de celles du château, et sur lesquelles elle a entrepris la réalisation de travaux de transformation et de changement de destination d'un silo agricole. Elle a obtenu à cet effet un permis de construire le 28 octobre 2002.
Le 27 septembre 2003, elle a fait une demande de permis de construire modificatif en vue de la 'restructuration de locaux existants en salle de réunion à usage locatif et logement'. En l'absence de réponse du maire, un permis de construire modificatif tacite est intervenu le 27 décembre 2003.
Ce permis tacite a cependant été retiré par un arrêté du 17 janvier 2004 du maire, au motif que le projet de salle de réception ne respectait pas les dispositions applicables à la zone Nca du plan local d'urbanisme. Un refus de permis de construire a été notifié à la SCI Cetinkaya.
L'annulation de ce refus a été demandée et obtenue par la SCI Cetinkaya par jugement du tribunal administratif du 5 avril 2005, au motif que l'arrêté de retrait du permis tacite était entaché d'illégalité, dès lors que le maire n'avait pas préalablement mis la société Cetinkaya en mesure de présenter ses observations écrites sur le retrait du permis de construire modificatif tacite, ainsi que l'y obligent les dispositions de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000.
Le permis de construire modificatif tacite du 27 décembre 2003 a retrouvé sa vigueur et la société Cetinkaya a exploité les locaux litigieux en salle de réception, notamment pour des mariages.
Mais un arrêté du 22 janvier 2006 du maire a 'interdit jusqu'à nouvel ordre de recevoir du public dans la salle de réception' au vu de deux avis défavorables, l'un de la commission d'arrondissement de sécurité de [Localité 4], l'autre de la commission consultative départementale de l'accessibilité des handicapés dans les établissements relevant du public.
La société Cetinkaya a déposé un second dossier de demande de permis modificatif en vue de l'agrandissement des locaux. Par arrêté du 15 septembre 2004, le maire de [Localité 5] a accordé ce permis de construire modificatif demandé par la société Cetinkaya pour l'agrandissement du bâtiment, pour 252 m² de SHON. Sur requête de [H] [J], le tribunal administratif a annulé le permis de construire du 28 octobre 2002 et le permis modificatif du 15 septembre 2004.
Ce jugement du 19 décembre 2006 a été confirmé par la cour administrative d'appel le 30 avril 2009, qui a retenu trois motifs d'annulation :
* la violation des dispositions des articles R. 421-2-5 et R. 421-2-6 du code de l'urbanisme, les dossiers de demande de permis de construire ne comprenant pas les pièces permettant au service instructeur d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement et son impact visuel dans le paysage ;
* la violation des dispositions de l'article R. 421-38-4 du code de l'urbanisme, l'accord de l'architecte des bâtiments de France n'ayant pas été sollicité et les dossiers de demandes de permis de construire ne comportant pas l'accord de ce dernier alors que, la construction réalisée se trouvant à une distance de 300 mètres de l'enseigne du château de [Localité 5] classé monument historique et étant visible depuis le parc du château, un tel accord était exigé ;
* la violation du plan d'occupation des sols de [Localité 5] selon lequel, dans le secteur Nca, les bâtiments existants ne peuvent faire l'objet d'aucune surélévation. Or les arrêtés de permis de construire ont autorisé une importante surélévation.
Le Conseil d'Etat, par décision du 17 février 2010, a rendu une décision de non admission du pourvoi.
***
Par acte du 25 septembre 2009, les consorts [J] ont assigné la SCI Cetinkaya devant le tribunal de grande instance de Versailles sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l'urbanisme et 1382 du code civil en vue de voir ordonner la démolition de la construction édifiée par la société Cetinkaya en vertu des permis de construire des 28 octobre 2002 et 15 septembre 2004.
Par jugement du 13 septembre 2012, le tribunal a :
- rejeté la demande des consorts [J],
- rejeté également la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de la société Cetinkaya.
Les premiers juges ont considéré que les consorts [J] ne rapportaient pas la preuve d'un préjudice personnel direct en lien avec les trois motifs d'illégalité retenus par les juridictions administratives. Ils ont également considéré, sur la demande de dommages et intérêts, qu'il n'était justifié de nuisances ni sur le fondement du trouble anormal de voisinage , ni sur le fondement de l'article 1382.
Les consorts [J] ont interjeté appel et, par dernières conclusions du 3 juin 2013, prient la cour :
- d'ordonner la démolition de la construction édifiée par la société Cetinkaya sur la base des permis de construire des 28 octobre 2002 et 15 septembre 2004 jugés illégaux,
- de condamner l'intimée à leur payer la somme de 20.000 € sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ;
- à titre subsidiaire :
- de condamner la société Cetinkaya à leur payer la somme de 1.000.000 € en réparation de la perte de la valeur vénale de leur propriété ;
- en tout état de cause :
- de débouter la société Cetinkaya de sa demande reconventionnelle tendant à leur condamnation à lui payer une somme de 288.000 € au titre de prétendues pertes locatives et celle de 20.000 € pour procédure abusive.
Ils soutiennent que dès lors que le permis de construire est illégal, ils subissent un préjudice personnel directement lié à la violation des règles de l'urbanisme et sont bien fondés à solliciter la démolition des constructions litigieuses. Ils observent que l'illégalité du permis de construire est caractérisée au vu des dispositions du code de l'urbanisme, que le caractère particulièrement inesthétique de la construction de la société Cetinkaya a un impact sur la valeur vénale du domaine du château de [Localité 5] compte tenu de ses qualités architecturales et de son intérêt historique, et qu'enfin l'usage des locaux par la société intimée a été la source, pour les voisins de cette construction, de nuisances sonores d'une part (musique, klaxon) et visuelles, d'autre part.
Dans ses dernières conclusions du 16 octobre 2014, la société Cetinkaya demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il décide que les Consorts [J] ne fournissent pas la preuve de leur préjudice direct et personnel et qu'il rejette leur demande de destruction de la construction édifiée par elle ;
- à titre subsidiaire, elle sollicite l'infirmation du jugement sur le rejet de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, qu'elle réitère à hauteur de 288.000 € en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de louer le bâtiment faisant l'objet du litige, et à hauteur de 20.000 € pour procédure abusive.
La cour renvoie aux conclusions signifiées par les parties, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la demande de démolition :
Aux termes de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, dans sa version antérieure à juillet 2006 applicable au présent litige, les consorts [J] sont fondés à demander la démolition dès lors que l'illégalité des permis a été reconnue par la juridiction administrative et qu'il en résulte pour eux, un préjudice personnel et direct en lien avec les motifs d'illégalité constatés par le juge administratif.
L'illégalité des permis de construire délivrés le 28 octobre 2002 et le 15 septembre 2004 ne parait pas avoir divisé les magistrats de l'ordre administratif chargés de l'apprécier, puisque les trois degrés de juridiction saisis ont statué dans le même sens.
Trois motifs d'illégalité entachent en effet l'attribution de ces deux permis de construire, sachant que les consorts [J] n'ont pas à supporter les conséquences des erreurs commises par l'administration dans la délivrance des permis, particulièrement lorsque ces erreurs sont sanctionnées de manière aussi claire par le juge administratif.
La condition tenant à l'illégalité des permis de construire est donc bien établie et au demeurant non contestée. Si elle n'est pas la seule condition qui justifie la démolition, il faut en souligner l'importance dès lors que, si elle n'est pas sanctionnée, l'inobservation des règles d'urbanisme n'a aucune raison de cesser.
Le détail des motifs retenus par les juridictions administratives conduira la cour à retenir qu'ils sont bien à l'origine d'un préjudice direct et certain pour les consorts [J].
- Le premier (p 4 de l'arrêt) tient à la violation de la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques, qui prescrit, lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit, qu'il ne peut faire l'objet d'aucune sorte de modification de nature à en affecter l'aspect, sans une autorisation préalable ; le permis de construire ne pouvant être délivré qu'avec l'autorisation de l'architecte des bâtiments de France (ci-après ABF). La cour administrative relève que, est considéré comme situé dans le champ de visibilité d'un immeuble classé, l'immeuble visible en même temps que lui et situé à moins de 500 mètres. Enfin, toujours selon la cour administrative, une servitude de protection du parc était déjà intervenue lorsque les travaux ont été effectués par la SCI Cetinkaya, et était mentionnée en annexe du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 5] ; cette servitude était donc opposable à la demande d'autorisation d'occupation du sol.
Or le silo, qui est situé dans le champ visuel du château, a bien été transformé -ce qui était interdit pour des raisons esthétiques évidentes- et même rehaussé, sans la moindre autorisation de l'ABF, alors même que cette intervention est une condition d'attribution du permis.
L'intervention de l'ABF (architecte des bâtiments de France), comme d'ailleurs les règles qui viennent d'être évoquées ne sont pas de pures contraintes formelles et administratives et poursuivent un même objectif de protection de lieux dont les qualités architecturales et l'intérêt historique sont remarquables. Ces règles constituent donc une garantie pour les organismes publics ou pour les propriétaires privés détenteurs de lieux classés qui assurent, sur leurs deniers, leur sauvegarde et qui ont donc un intérêt direct à veiller au respect de ces règles d'urbanisme.
- Le deuxième motif d'illégalité tient au fait que la demande de permis n'a pas été assortie des documents photographiques permettant de situer le terrain dans le paysage lointain, le plan de masse ne faisant pas apparaître pas comme il devait le faire, la proximité du château et du parc, alors que la construction est de nature à générer un accroissement de la circulation automobile. De fait, de nombreux poids lourds de gros tonnages sont conduits à évoluer autour du bâtiment en raison de l'activité commerciale qui s'y exerce, ce qui aggrave encore l'atteinte portée au site en son ensemble.
En remettant un dossier incomplet, ce qui, compte tenu du contexte, ne peut être que délibéré, la SCI Cetinkaya n'a pas permis aux services de la mairie d'apprécier les conséquences de la délivrance du permis en fonction des intérêts en jeu, alors pourtant que le principe de sauvegarde de sites classés comporte notamment la protection de l'aspect des lieux. L'erreur d'appréciation de l'administration a donc été largement induite par cette omission, ce qui est également à l'origine d'un préjudice direct pour les consorts [J], qui ont été contraints d'aller en justice pour voir consacrer leur bon droit.
- Enfin le troisième motif tient au secteur dans lequel a été érigé ce bâtiment, le secteur Nca, dans lequel les bâtiments ne pourront faire l'objet d'aucune surélévation, cette interdiction étant clairement prescrite. Or cette prescription a été également méconnue en l'espèce, ce qui n'est ni contestable ni négligeable ainsi que le soutient la SCI Cetinkaya. C'est largement en raison de cette surélévation que l'immeuble est visible depuis le parc, c'est à dire produit le résultat que les règles d'urbanisme violées avaient précisément pour objet d'éviter.
Le domaine de [Localité 5], classé monument historique par décret du 19 février 1992, est constitué d'un château du XVIIème siècle, et surtout d'un parc attribué à l'école de [1], qui comporte des jeux d'eau sur la totalité de sa surface, où se succèdent ruisseaux, miroirs, escaliers d'eau, fontaines et canaux. Ces jeux d'eaux sont mis en scène par des statues et des 'fabriques' (XVIIIème siècle) parfaitement entretenues. De vastes allées parcourent le parc dont le mur d'enceinte s'interrompt dans leur perspective pour laisser la vue sur la plaine. Le décret de classement mentionne expressément qu'il concerne tous les éléments du parc. Or le bâtiment irrégulièrement transformé puis agrandi ferme l'horizon et détruit la perspective voulue par les créateurs du parc, alors que sa taille initiale, lorsqu'il n'était qu'un bâtiment agricole relativement bas, le rendait compatible avec la sauvegarde du paysage.
Les propriétaires du domaine, précisément en raison de son classement parmi les monuments historiques, sont soumis à certaines restrictions de leur droit de propriété, en ce que, notamment, il leur est fait interdiction d'entreprendre tous travaux ayant pour effet de modifier les lieux sans autorisation. L'effectivité de la protection du site offerte par ce classement, constitue pour eux la contrepartie de ces contraintes, ce qui doit être pris en compte dans l'appréciation du caractère personnel du préjudice qui leur est causé.
L'atteinte portée aux vues depuis le parc résulte plus qu'à suffire du constat du 10 novembre 2010, et les consorts [J] justifient par ailleurs par l'étude d'un expert amiable que la valeur de leur bien s'en trouve considérablement diminuée.
Les consorts [J] ont donc un intérêt personnel et direct à la démolition de cette construction dans la mesure où celle-ci, inesthétique et dépourvue de cohérence avec le champ de visibilité protégé, n'est pas seulement visible de la grille comme le prétend l'intimée, mais également du parc du château, ce qui porte atteinte à la protection du site.
Il convient en conséquence, infirmant le jugement, d'ordonner la démolition des constructions érigées sur le fondement des deux permis de construire annulés.
- Sur la demande en dommages-intérêts des consorts [J]
La démolition des agrandissements effectués sur le fondement des permis annulés réparera intégralement les troubles subis. Les consorts [J] seront donc déboutés de cette demande.
- Sur la demande en dommages-intérêts de la SCI Cetinkaya
Eu égard au sens de cette décision, cette demande sera rejetée.
- Sur les frais irrépétibles
Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [J] les frais non compris dans les dépens de l'instance d'appel ; la SCI Cetinkaya sera condamnée à leur payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant en audience publique, par décision contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles le 13 septembre 2012 en toutes ses dispositions,
Et, statuant à nouveau,
Dit que les consorts [J] ont subi un préjudice personnel et direct résultant des motifs d'illégalité des deux permis de construire annulés,
Ordonne la démolition des constructions érigées par la SCI Cetinkaya sur le fondement des deux permis annulés,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Cetinkaya à payer aux consorts [J] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel,
Condamne la SCI Cetinkaya aux dépens de première instance et d'appel et autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
