COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 57A
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JANVIER 2015
R.G. N° 12/06568
AFFAIRE :
[R] [M]
C/
[O], [C] [J]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Juin 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 10/03044
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE
Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [R] [M]
né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 12000472
Représentant : Me Patrick LAMARRE, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE
APPELANT
****************
1/ Monsieur [O], [C] [J]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 5] ([Localité 5])
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
2/ Madame [H], [E], [T] [X] divorcée [J]
née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 5] ([Localité 5])
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 377 - N° du dossier P12302
INTIMES AU PRINCIPAL- APPELANTS INCIDEMMENT
3/ SARL AGENCE FOR EVER
N° SIRET : B410 909 188
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 20120976
Représentant : Me Latifa BENAHJI, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE
INTIMEE
4/ Monsieur [D] [B]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 12000472
Représentant : Me Patrick LAMARRE, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE
INTIME SUR APPEL PROVOQUE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Novembre 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marine EYROLLES,
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M. [M] est appelant d'un jugement rendu le 25 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Pontoise dans un litige l'opposant à M. et Mme [J], à l'agence FOR EVER et à M. [B].
*
Les époux [J] ont consenti:
- le 6 avril 2009 un mandat sans exclusivité, à l'agence Orpy auprès de laquelle un avenant avait été régularisé le 27 janvier 2010 pour un prix net vendeur de 350.000 €.
- le 6 juin 2009 un mandat sans exclusivité, à l'agence FOR EVER pour la vente de leur pavillon situé à Mareil-en France. Il devait être présenté au prix de 345.000 €; la rémunération du mandataire étant de 25.000 €. Par avenant du 10 juin 2009 le prix net vendeur est fixé à 300.000 €.
M. [M] était lui- même en recherche d'une maison à Mareil et, ayant vu sur le site se loger.com, une annonce de l'agence FOR EVER, il a visité la maison avec l'agence, en compagnie de M. [B], le 21 janvier 2010 à 16 heures, où ils ont rencontré les époux [J]; ils ont signé ce même jour un mandat de recherche exclusif avec l'agence FOR EVER. Le mandat est signé de M. [M] et de M. [B].
Les époux [J] ont, le 27 janvier 2010 résilié le mandat consenti à l'agence FOR EVER lui indiquant le 1er février 2010 qu'ils avaient signé un compromis de vente par l'agence ORPY pour une somme nette vendeur de 310.000 €, avec M. [M].
L'agence FOR EVER a considéré que cette vente était intervenue en fraude de ses droits, M. [M] accompagné de M. [B] ayant visité le bien des époux [J] par l'agence FOR EVER et s'était ainsi interdit pendant la durée du mandat et même au-delà de 'traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur'.
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Par jugement du 25 juin 2012, le tribunal a:
-débouté l'agence FOR EVER de ses demandes dirigées contre M. [B]
-condamné les époux [J] à payer à l'agence la somme de 12.500 € au titre de la clause pénale du mandat de vente du 6 juin 2009
- condamné M. [M] à payer à l'agence FOR EVER la somme de 12.500 € au titre de la clause pénale du mandat exclusif du 21 janvier 2010,
- condamné in solidum M. [M] et les époux [J] au paiement d'une somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.
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M. [M] a régulièrement interjeté appel de ce jugement. Les époux [J] ont fait un appel incident.
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Dans leurs dernières conclusions signifiées le 19 mars 2013, M. [M] et M. [B] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'agence des condamnations formées contre M. [B] mais de l'infirmer pour le surplus et de débouter l'agence de toutes ses demandes; de la condamner au paiement d'une indemnité de procédure.
Ils contestent la validité du mandat invoqué à leur encontre par l'agent commercial et considèrent qu'ils avaient parfaitement le droit de traiter avec une autre agence, FOR EVER n'ayant effectué aucune prestation effective. Enfin le mandat interdit au mandant de traiter directement avec le vendeur, mais pas avec une autre agence.
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Dans ses dernières écritures signifiée le 11 mars 2013 l'agence FOR EVER conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles concernant la mise hors de cause de M. [B] qui a signé le mandat et doit être condamné avec M. [M] au paiement d'une somme de 12.500 € outre les intérêts au taux légal. De plus elle sollicite la condamnation in solidum des époux [J] M. [M] et M. [B] à lui payer une somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation in solidum des époux [J], de M. [M] et de M. [B] aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 17 mai 2013, les époux [J] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes de l'agence FOR EVER; de la débouter de sa demande et de la condamner au paiement d'une indemnité de procédure. Ils considèrent qu'ils n'ont commis aucune faute contractuelle.
La cour renvoie à ces conclusions déposées et soutenues à l'audience, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS
Il est constant que la maison appartenant aux époux [J] a été visitée par M. [M] et M. [B] pour la première fois avec l'agence FOR EVER le 21 janvier 2010, et que celle-ci leur a fait signer préalablement, un mandat exclusif de recherche; que cependant, M. [M] et M. [B] ont finalement signé pour l'achat de cette maison le 13 février 2010, par l'agence ORPI; l'acte ayant été réitéré le 29 avril 2010.
- Sur la responsabilité de M. [M] et de M. [B]
M. [M] et M. [B] contestent la validité du mandat qu'ils ont signé et l'accueil qu'ils ont reçu de l'agence FOR EVER.
Ce dernier argument ne résulte d'aucune pièce et notamment pas du fait que leurs cartes d'identité leur ont été demandées, ce que justifiait la signature d'un mandat exclusif de recherche.
Cependant on constate que l'agence FOR EVER a fait signer à M. [M] et à M. [B] un mandat de recherche exclusif, alors que dans la rubrique 'TYPE DE BIEN RECHERCHE' de ce mandat, l'agence décrit non pas un certain type de bien idéalement recherché par les consorts [M] et [B] , mais -au détail près- la maison des époux [J] avec la taille exacte du terrain la disposition des pièces. Il en résulte que l'existence de l'objet du contrat, à savoir la prestation consistant à rechercher un bien , est à juste titre contestée. L'agence a fait signer à M. [M] et M. [B], un mandat exclusif de recherche d'un bien déjà trouvé.
Ce mandat exclusif, dont l'objet consiste en une recherche réalisée dès la signature du contrat, comporte de plus une clause pénale qui ne figure pas en caractères très apparents ainsi que l'exige l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, mais figure dans le texte dans une police qui est la même pour tout le reste du texte dactylographié; la clause se nomme d'ailleurs 'obligations du mandant' et non pas 'clause pénale' .
Ce mandat, n'est ainsi pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.
Au demeurant et ainsi que le rappellent les appelants, ce mandat interdit à M. [M] et M. [B] de conclure la vente du bien, directement avec le propriétaire ce qui n'est pas le cas puisque la vente a été conclue par l'intermédiaire d'une autre agence.
Il convient ainsi, infirmant le jugement, de constater que le mandat de recherche exclusif, conclu le 21 janvier 2010, est insusceptible de fonder la condamnation de M. [M] et M. [B] au paiement de dommages intérêts sur le fondement d'une clause pénale .
- Sur la responsabilité contractuelle des époux [J]
Les époux [J] ont signé avec l'agence FOR EVER un mandat non exclusif de vente qui prévoit expressément au titre des obligations du mandant que :
'le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. Toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu' cette notification mettra fin au mandat..'.
Il résulte des termes du mandat de vendre, que les propriétaires vendeurs conservaient le droit de conclure la vente par une autre agence et que rien n'indique dans les termes du mandant de vendre que la personne qui avait visité le bien par l'agence FOR EVER, ne pouvait pas le visiter ou conclure la vente par l'agence Orpi bénéficiant aussi d'un mandat non exclusif de vendre. L'agence Orpi a en effet fait visiter le bien à M. [B] le 26 janvier 2010 . Les parties ont finalement trouvé un accord par l'agence Orpi.
Les époux [J] n'ont donc pas manqué à leurs obligations contractuelles envers l'agence FOR EVER. Il convient d'infirmer le jugement qui les a condamnés au paiement de la somme principale de 12.500 €.
- sur les frais irrépétibles
Il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [J] d'une part et de M. [M] et M. [B] d'autre part, les frais non compris dans les dépens de l'instance . L'agence FOR EVER sera condamnée à leur payer à chacun la somme de 2000 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR , statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 25 juin 2012, en toutes ses dispositions;
Et, statuant à nouveau,
Déboute l'agence FOR EVER de ses demandes formées à l'encontre des époux [J] d'une part et de Messieurs [M] et [B] d'autre part;
Déboute l'agence FOR EVER du surplus de leurs prétentions ;
Y ajoutant,
Condamne l'agence FOR EVER à payer aux époux [J] d'une part, et à M. [M] et M. [B] d'autre part, la somme de 2000 € (2000€ x 2) au titre des frais irrépétibles ;
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;
Condamne l'agence FOR EVER aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement interviendra dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
