COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 78A
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 DECEMBRE 2014
R.G. N° 14/07078
AFFAIRE :
SARL MOTA
C/
Société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS CDG
Décision déférée à la cour : Jugement d'orientation rendu le 10 Septembre 2014 par le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 14/00020
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne-Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL MOTA
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 41332
Représentant : Me Bernard PERRET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2389
APPELANTE
****************
Société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS CDG
Société de droit portugais dont le siège est à LISBONNE (Portugal), ayant sa succursale en France, agissant en la personne de son Directeur Général en France.
N° SIRET : 306 92 7 3 93
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 365 - N° du dossier 017422
Représentant : Me Muriel MILLIEN de la SELAS IDRAC ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Octobre 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Baptiste AVEL, Président et Madame Anne LELIEVRE, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Jean-Baptiste AVEL, Président,
Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE CONEJO,
FAITS ET PROCEDURE,
Vu l'appel interjeté le 26 septembre 2014 par la SARL MOTA du jugement contradictoire d'orientation rendu le 10 septembre 2014 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de VERSAILLES qui, statuant en matière immobilière, a principalement :
- constaté que la banque poursuivante a bien un titre exécutoire avec une créance certaine, liquide et exigible,
- débouté la SARL MOTA de ses diverses contestations, y compris de sa demande de dommages et intérêts,
- autorisé la vente amiable du bien appartenant à la SARL MOTA et situé [Adresse 1], soit une parcelle de terrain, cadastrée section AC n° [Cadastre 3], moyennant le prix minimum de 450.000 €,
- constaté que la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a déclaré sa créance à hauteur de 435.607,20 €, se décomposant comme suit au 25 janvier 2014 et la retient à ce montant :
Crédit acquisition :
principal au 31 mars 2013: 286.000 €
pénalité de 3% : 8.580 €
intérêts au taux de 2,72% du 1 avril 2013 au 16 avril 2013 : 341 €
intérêts au taux de 5,72% du 17 avril 2013 au 9 juillet 2013 : 3.764,85 €
règlement du 9 juillet 2013 : - 582,23 €
intérêts au taux de 5,72€ du 10 juillet 2013 au 15 septembre 2013 : 3.047,74 €
intérêts au taux de 5,72% du 16 septembre 2013 au 24 janvier 2014 : 5.871,38 €
intérêts au taux de 5,72% à compter du 25 janvier 2014 : mémoire
Total crédit acquisition : 307.022,74 €
Crédit travaux :
principal au 31 mars 2013 : 119.183,81 €
pénalité de 3% : 3.972,79 €
intérêts au taux de 2,72% du 1 avril 2013 au 16 avril 2013 : 142,11 €
intérêts au taux de 5,72% du 17 avril 2013 au 9 juillet 2013 : 1.568,92 €
intérêts au taux de 5,72€ du 10 juillet 2013 au 15 septembre 2013 : 1.270,07 €
intérêts au taux de 5,72% du 16 septembre 2013 au 24 janvier 2014 : 2.446,76 €
intérêts au taux de 5,72% à compter du 25 janvier 2014 : mémoire
Total crédit travaux : 128.584,46 €
Total général sauf mémoire : 435.607,20 €
outre les intérêts échus depuis la date de l'arrêté au taux annuel de 5,72% et les frais de procédure
- renvoyé l'affaire à l'audience du 7 janvier 2015à 10 heures pour constater la vente amiable ou déterminer les modalités de poursuite de la procédure,
- sursis à statuer sur le surplus des demandes du poursuivant,
- rejeté toute autre demande,
- dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.
Vu la requête afin d'être autorisée à assigner à jour fixe déposée le 2 octobre 2014 par la SARL MOTA et l'ordonnance du 8 octobre 2014 l'autorisant à assigner la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS avant le 15 octobre 2014 pour l'audience du 29 octobre 2014 à 14 heures ;
Vu les conclusions du 2 octobre 2014 et l'assignation délivrée le 14 octobre 2014, par lesquelles la SARL MOTA, appelante, poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, demande à la cour , statuant à nouveau, de :
- dire la procédure de saisie immobilière irrégulière,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS de toutes ses demandes fins et conclusions, en ce qu'elle ne peut justifier de l'existence d'une créance certaine, liquide et exigible,
- débouter la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS notamment de ses demandes relatives aux sommes correspondant au crédit d'accompagnement, ainsi que de sa demande tendant à la vente forcée du bien immobilier,
- condamner la banque la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à leur payer la somme de 220.000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour les pertes subies et gains manqués,
- ordonner la compensation de cette somme avec la créance de la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, une fois que le quantum précis de cette dernière aura pu être déterminé,
- dire en tout état de cause que la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS ne peut prétendre au bénéfice d'aucun intérêt de retard, agios ou frais au titre de l'un quelconque des prêts consentis, compte tenu de son attitude fautive,
- à titre subsidiaire, l'autoriser à procéder à la vente amiable du bien immobilier,
- fixer le montant du prix à la somme de 580.000 € net vendeur en deçà duquel le bien ne pourra pas être vendu,
- fixer, dans un délai de quatre mois, la date de l'audience au cours de laquelle l'affaire sera de nouveau évoquée,
- dire qu'elle devra rendre compte à la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS des démarches accomplies aux fins de vente dudit bien ,
- condamner la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les écritures signifiées le 21 octobre 2014 aux termes desquelles la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, intimée, demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce que le juge de l'exécution s'est déclaré compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts de la SARL MOTA,
Et statuant à nouveau,
- se déclarer incompétente au profit du tribunal de grande instance de PARIS concernant cette demande,
- subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL MOTA de sa demande de dommages et intérêts,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé la vente amiable du bien immobilier objet de la saisie au prix minimum de 450.000 €,
- ordonner la vente forcée du bien immobilier sur la mise à prix de 180.000 €,
- subsidiairement, en cas de confirmation de l'autorisation de vente amiable, fixer à 580.000 € hors taxe net vendeur le prix en deçà duquel le bien immobilier ne pourra être vendu,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- débouter la SARL MOTA de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SARL MOTA à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
SUR CE, LA COUR :
Par acte notarié du 6 novembre 2006, contenant vente au profit de la SARL MOTA d'un terrain au prix de 317.500 €, la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a consenti à la SARL MOTA un prêt se décomposant en un crédit d'acquisition de 286.000 € remboursable in fine le 6 novembre 2008 au taux variable de 5,924 % l'an hors assurance et un crédit d'accompagnement pour financer les travaux, de 212.000 €, au même taux variable, également remboursable in fine le 6 novembre 2008 , le taux effectif global étant de 8,39% l'an.
Le prêt visé ci-dessus était garanti par le privilège de prêteur de deniers à hauteur de 286.000 € sur les biens acquis et par une affectation hypothécaire complémentaire à hauteur de 212.000 €.
En outre M.[R] [H], gérant de la SARL MOTA et Mme [Y] [Q] ont fourni leur cautionnement personnel et solidaire pour chacun 647.400 €.
Agissant en vertu de cet acte notarié, la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS (ci-après la banque) a fait délivrer le 30 octobre 2013 à la SARL MOTA un commandement de payer valant saisie immobilière, afin d'obtenir paiement de la somme de 427.289,06 €, arrêtée au 15 septembre 2013.
Ce commandement, valant saisie du terrain sur lequel est édifiée une construction à usage d'abri de jardin, sis [Adresse 1], cadastrée section AC n° [Cadastre 3], lieudit '[Localité 2]' d'une contenance de 3 ares 42 centiares, appartenant à la SARL MOTA a été publié le 11 décembre 2013 au service de la publicité foncière de [Localité 4], 1, volume 2013 S n° 37.
Le 30 janvier 2014, la banque a fait assigner la SARL MOTA à comparaître à l'audience d'orientation du 5 mars 2014 devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de VERSAILLES aux fins de voir :
- statuer sur d'éventuelles contestations ou demandes incidentes,
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure,
- mentionner le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts, frais et accessoires,
- fixer la date de l'audience de vente à laquelle il sera procédé à l'adjudication de l'immeuble saisi,
- dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.
Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière
Considérant qu'in limine litis, la SARL MOTA fait valoir qu'elle a pris acte du fait que la parcelle dont elle est propriétaire, cadastrée AC [Cadastre 3], provient de la division d'une parcelle désignée comme AC [Cadastre 1] , en deux lots A et B, devenus les parcelles AC [Cadastre 2] et AC [Cadastre 3] ; que cette dernière seule a été vendue à la SARL MOTA et fait seule l'objet de la saisie immobilière ; qu'il n'est pas sérieusement contestable que la SARL MOTA est propriétaire de cette parcelle dans son intégralité ;
Considérant que la banque CAIXA GERAL DE DEPOSITOS justifie du respect des formalités substantielles relatives à la publication du commandement de saisie dans les deux mois de sa délivrance, puisque celui-ci a été publié le 11 décembre 2013, au service de la publicité foncière de [Localité 3] sous les références 2013 S n°37 ;
Qu'il résulte par ailleurs du jugement entrepris que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution dans le délai de 5 jours à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 3 février 2014, alors que l'assignation à l'audience d'orientation a été délivrée le 30 janvier 2014 ;
Que le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a dit la procédure de saisie régulière ;
Sur l'existence d'un titre exécutoire et sur le caractère liquide et exigible de la créance
Considérant que selon l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ;
Considérant que le prêt litigieux est incontestablement constaté par l'acte authentique notarié du 6 novembre 2006 sur le fondement duquel le commandement de saisie litigieux a été délivré ;
Que le commandement vise au titre des sommes dues, une somme de 427.289,06 €, se décomposant en deux causes, l'une fondée sur le crédit acquisition, pour 301.151,36 €, l'autre sur le crédit d'accompagnement pour 126.137,70 € comprenant un principal au 31 mars 2013 de 119.183,81 € , une pénalité de 3%, et le surplus constitué d'intérêts ;
Considérant que la créance telle que figurant audit commandement est contestée pour sa seconde partie ;
Que la SARL MOTA fait valoir qu'elle n'a pas financé de travaux au moyen du prêt travaux et que la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a commis une faute en 'débloquant' le crédit travaux et en comptabilisant des intérêts sur celui-ci ;
Que la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS réplique qu'elle n'a commis aucune faute, que le crédit était consenti pour une durée de deux ans, sous forme de découverts en compte ; que s'agissant de découverts, les fonds sont mis à disposition dés l'octroi du crédit et peuvent être utilisés par l'emprunteur par débit du compte dans la limite du montant autorisé, au fur et à mesure des besoins ; qu'un compte centralisateur a été créé pour regrouper l'ensemble des opérations liées aux crédits accordés ; que les sommes débitées sur ce compte l'ont été conformément aux stipulations contractuelles et que la SARL MOTA n'est pas fondée à les contester dès lors que la force probante des relevés de compte est stipulée contractuellement ;
Considérant qu'il résulte des conditions particulières du contrat de crédit, paragraphe 10 .2 intitulé 'CREDIT ACCOMPAGNEMENT' : ' les fonds seront mis à disposition de l'emprunteur après levée de toutes les conditions suspensives indiquées au § 9 et au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux et sur présentation des factures ou situations de travaux dûment visées par le représentant légal de l'emprunteur ...'
Que c'est ainsi à juste titre que la SARL MOTA fait valoir que le second prêt n'avait lieu d'être débloqué qu'en fonction de l'avancée des travaux , sur la foi de situations contresignées par les parties ;
Que force est de constater que la banque ne justifie pas de la soumission de situations de travaux par l'emprunteur ; qu'aucune somme ne figure au débit du compte centralisateur n° 41538490022 justifiant d'un début d'utilisation du crédit d'accompagnement pour payer des travaux ; que seules figurent au débit de ce compte divers frais, cotisations d'assurance et agios ; que le prêt d'accompagnement n'a ainsi pour des raisons qui n'ont pas lieu d'être recherchées, pas été utilisé par la société emprunteuse et que faute d'utilisation de fonds, les intérêts calculés sur ce prêt ne sont pas causés ;
Que la clause selon laquelle l'emprunteur est réputé avoir accepté les opérations figurant sur le relevé de compte à défaut de réclamation des parties dans le mois de la mise à sa disposition du relevé, ne saurait lui être opposée ; qu'en effet les relevés sont établis unilatéralement par la banque et qu'ils se révèlent d'une particulière opacité, notamment en ce qu'il concerne les deux prêts ; que cette clause , dont l'application aboutirait à priver l'emprunteur de tout droit à contestation sur l'exécution du prêt et sur le montant des sommes réclamées, revêt un caractère abusif ;
Qu'à l'évidence, il n'est pas établi que la somme de 119.183,81 € et les intérêts et pénalités calculés sur celle-ci correspond à des sommes qui auraient été employées conformément à la destination du crédit travaux, puisque la banque est taisante sur l'absence de situations de travaux acceptées ; que cette somme est en réalité le total de frais, de commissions et d'agios ;
Considérant au vu de ce qui précède, que la créance visée au commandement litigieux, ne revêt un caractère liquide et exigible qu'en ce qui concerne sa première partie, relative au crédit d'acquisition dont il est constant qu'il a été effectivement débloqué ;
Qu'il en résulte que le commandement ne sera validé qu'à hauteur de la somme de 301.151,36 € arrêtée au 15 septembre 2013 ;
Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL MOTA
Considérant que la SARL MOTA fait grief à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS d'avoir refusé de donner mainlevée de l'hypothèque inscrite sur le bien immobilier, attitude qui serait à l'origine de la non réalisation de la vente au profit de M. et Mme [T] qui s'étaient portés acquéreurs, sous la forme d'un contrat de réservation passé par acte authentique le 14 mars 2012, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'elle sollicite en réparation de son préjudice résultant à la fois des pertes subies et des gains manqués une somme de 220.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Que la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS invoque en premier lieu l'incompétence du juge de l'exécution pour statuer sur une telle demande et fait en second lieu valoir qu'aucun abus de saisie ne peut lui être reproché, pour le cas où la demande serait examinée sous l'angle de l'article L 121-2 du code des procédures civiles d'exécution ; que subsidiairement, elle soutient n'avoir commis aucune faute en lien de causalité directe avec l'échec de la vente à M. et Mme [T] ;
Considérant qu'en application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution est compétent pour statuer sur les contestations s'élevant à l'occasion de l'exécution forcée mêmes si elles portent sur le fond du droit ;
Que la demande de dommages et intérêts est en lien avec la procédure de saisie immobilière dès lors qu'elle est de nature à permettre une compensation avec les sommes réclamées en vertu du titre exécutoire ;
Que c'est à juste titre que le premier juge a retenu sa compétence ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;
Considérant que la demande de dommages et intérêts a pour fondement la responsabilité délictuelle de la la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, tiers à l'opération de vente projetée par la SARL MOTA ;
Que d'une part, il résulte du courrier de renonciation des époux [T] à la réalisation de la vente, adressé le 15 mars 2013 à la SARL MOTA, que la cause de leur renonciation réside essentiellement dans l'absence de preuve du commencement des travaux pendant la période de validité du permis de construire initial ; que ce n'est qu'en second lieu et à titre accessoire qu'ils invoquaient le fait que le créancier hypothécaire n'avait pas donné son accord pour la mainlevée de l'inscription grevant le terrain ;
Considérant que si la non validité du permis de construire modificatif n'est à ce jour pas remise en cause, il doit se déduire de la signature par la SARL MOTA d'un protocole d'accord avec les époux [T] le 26 novembre 2013 ayant pour objet leur indemnisation à hauteur de 9.751,76 €, qu'elle se reconnaît responsable de la non réalisation de la vente pour défaut d'avancement des travaux, qu'elle qu'en soit la cause ; que l'attestation des époux [T] établie le 22 juin 2014, pour les besoins de la cause, selon laquelle ces derniers viennent dire après avoir été indemnisés, qu'il ne manquait que la mainlevée de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS pour permettre la régularisation définitive de la vente est en totale contradiction avec leur position antérieure et le protocole d'accord d'indemnisation susvisé ; qu'elle ne saurait se voir reconnaître aucune force probante ;
Que la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS n'avait pas l'obligation de donner mainlevée de son hypothèque si les conditions prévues au paragraphe 11 des conditions particulières n'étaient pas remplies, c'est à dire dans le cas où les sommes lui revenant seraient inférieures à celles prévues sur l'état prévisionnel fourni ;
Qu'au surplus une inscription d'hypothèque n'empêchait effectivement pas de procéder à la vente, celle-ci pouvant être levée ultérieurement après désintéressement de la banque ;
Qu'aucune faute ne peut donc être imputée à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS en lien direct avec la non réalisation de la vente ;
Que par conséquent le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SARL MOTA de sa demande de dommages et intérêts ;
Sur les modalités de poursuite de la vente du bien immobilier saisi
Considérant que la SARL MOTA sollicite à titre subsidiaire la confirmation de l'autorisation de vente à l'amiable du bien saisi, sollicitant cependant de fixer le prix net vendeur en deça duquel le bien ne pourra être vendu, à 580.000 € ;
Que la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS ne fait valoir aucun moyen pour s'opposer à la vente amiable mais demande subsidiairement qu'il soit précisé que le seuil de prix en deça duquel le bien ne peut être vendu, est un prix net vendeur hors taxe ;
Considérant qu'il convient de confirmer l'autorisation de vente amiable du bien immobilier saisi, au prix minimal prévu par le jugement entrepris, de 450.000 € puisque ce prix minimal n'interdit pas de réaliser la vente à meilleur prix ; que par ailleurs compte tenu de la limitation des effets du commandement, ce prix suffira à désintéresser la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS ;
Que le jugement sera également confirmé sur les modalités de consignation du prix de vente , sur la charge des frais taxés, sur la non application de l'article 700 du code de procédure civile et sur ses dispositions relatives aux dépens ;
Considérant que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel ; qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que les parties seront déboutées de leur demande de ce chef ;
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PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la créance de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à la somme de 435.607,20 € et validé la procédure de saisie immobilière à hauteur de ce montant,
Statuant à nouveau de ce chef,
Limite les effets du commandement valant saisie immobilière délivré le 30 octobre 2013 à la SARL MOTA publié le 11 décembre 2013 au service de la publicité foncière de [Localité 4], 1, volume 2013 S n° 37, à la somme de 301.151,36 € arrêtée au 15 septembre 2013,
Déclare en conséquence la procédure de saisie immobilière valide à hauteur de la somme susvisée,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean-Baptiste AVEL, Président et par Madame RUIZ DE CONEJO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
