COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 OCTOBRE 2014
R.G. N° 11/02917
AFFAIRE :
Société EDISSIMMO
C/
SAS ATLANTIS HAUSSMANN
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 08/13983
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne Laure DUMEAU
Me Pierre GUTTIN
Me Christophe DEBRAY
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-
ROUSSEL- DE CARFORT
Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS
Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société EDISSIMMO
[Adresse 6]
[Localité 2]
prise en la personne de son gérant, la Société UNIGER SA, domicilié en cette qualité audit siège
Représentant : Me Anne Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 0027332
Représentant : Me Alexandre BAILLY de la MNP MORGAN LEWIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
1/ SAS ATLANTIS HAUSSMANN
RCS 499 502 136
[Adresse 5]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 11000435
Représentant : Me Marie-Aude FICHET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0101 substituant Me Constance DE LA HOSSERAYE de l'AARPI WRAGGE & Co, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0127
INTIMEE AU PRINCIPAL - APPELANTE INCIDEMMENT
2/ Compagnie GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE venant aux droits de GROUPAMA PICARDIE ILE DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 5]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627- N° du dossier 11000420
Représentant : Me Franck PERIGAUD, Plaidant, avocat au barreau du VAL DOISE, vestiaire : 6 substituant Me Paul BUISSON de l'Association BUISSON & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 6
INTIMEE
3/ SAS UNIBIENS
N° SIRET : 320 695 471
[Adresse 8]
[Localité 2]
puis [Adresse 1]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 27611
Représentant : Me André JACQUIN de la SCP JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428 substituant Me Gina MARUANI de la SCP JACQUIN - MARUANI ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428
INTIMEE
4/ SCP GUEROULT [C]
anciennement [X] & Associés
[Adresse 4]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
5/ Maître [C] [C]
[Adresse 4]
[Localité 1]
6/ SCP [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
7/ Maître [S] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20110647
Représentant : Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU ALANOU-FERNANDEZ BACH GONZALEZ PRATES CANELAS ROBERTO DIEUDONNE TO, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE substituant Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 9
INTIMES AU PRINCIPAL - APPELANTS INCIDEMMENT
8/ CABINET JOCELYNE FOREST ET ASSOCIES
N° SIRET : 491 808 564
[Adresse 7]
[Localité 3]
pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 00040391
Représentant : Me Jean-Marc ZANATI de la SCP COMOLET MANDIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0435
INTIME et ASSIGNE EN APPEL PROVOQUE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Septembre 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
----------------
La société EDISSIMMO est appelante d'un jugement rendu le 11 mars 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE dans un litige l'opposant à la société ATLANTIS HAUSSMANN, GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE, UNIBIENS, la société JOCELYNE FOREST ET ASSOCIES, la SCP [S], la SCP [C].
Selon acte authentique du 23 novembre 2007, la société EDISSIMMO a vendu divers lots de copropriété à la société ATLANTIS HAUSSMANN, dans un immeuble situé à [Localité 6] moyennant le prix de 3.071.964 €. Cette vente s'inscrivait dans une cession de portefeuille immobilier plus vaste comprenant 62 actifs immobiliers pour un prix de 221.480.037 €.
La société UNIBIENS, mandatée par la société EDISSIMMO, a préparé la commercialisation de l'opération et pour ce faire a chargé le CABINET JOCELYNE FOREST ET ASSOCIES, géomètre-expert, d'effectuer le relevé de surfaces des lots concernés.
Le document a été remis en avril 2007, intitulé 'état des surfaces utiles' ; il est précisé que le document est établi conformément au décret d'application de la loi Carrez (971,80m²).
Cependant, le géomètre-expert, ayant inclus des couloirs et paliers qui ont le statut de parties communes, le mesurage ainsi réalisé dépassait de 169,80m² celui qui sera réalisé par le cabinet MALENFER, mandaté par l'acheteur ATLANTIS, postérieurement à la vente (802 m²) sur le fondement de la loi Carrez.
La société ATLANTIS a assigné la société EDISSIMMO et sollicité le remboursement de la somme de 536.756,48 € correspondant à la différence entre la superficie vendue et celle mentionnée dans l'acte de vente, outre les intérêts au taux légal et une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
La société EDISSIMMO a mis en cause la société UNIBIENS aux fins de garantie et le cabinet JOCELYNE FOREST & ASSOCIES. La société GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE, assureur de la société UNIBIENS, est intervenue volontairement. GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE a appelé en garantie les deux SCP de notaires ainsi que les notaires concernés.
Par jugement du 11 mars 2011, le tribunal a :
- condamné la société EDISSIMMO à payer à la société ATLANTIS HAUSSMANN pour la moindre mesure résultant de l'acte de vente en date du 23 novembre 2007 la somme de 536.756,486 avec intérêts au taux légal depuis le 13 octobre 2008 et capitalisation des intérêts ;
- débouté la société ATLANTIS HAUSSMANN du surplus de ses demandes ;
- mis hors de cause la société UNIBIENS, le CABINET JOCELYNE FOREST et associés et la société GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE ;
- condamné la société EDISSIMMO à leur payer à chacun la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les défendeurs de toute autre demande ;
- condamné Maître [C], la SCP [C], Maître [S], la SCP [S] à payer in solidum à la société EDISSIMMO la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- prononcé l'exécution provisoire ;
- condamné la société EDISSIMMO, Maître [C], la SCP [C], Maître [S], la SCP [S] in solidum aux dépens.
Les premiers juges ont considéré :
- qu'il ressort de la promesse de vente et de l'acte de vente que l'acquisition porte sur des lots de copropriété ; que l'acte de vente se réfère à la loi Carrez dont les dispositions sont d'ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger et qu'elle ont d'ailleurs expressément reconnu s'y soumettre. En application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la société ATLANTIS HAUSSMANN est fondée à solliciter le paiement correspondant à la différence entre la superficie vendue et celle mentionnée dans l'acte de vente ;
- que les études notariales parfaitement au courant de ce que les surfaces utiles ne pouvaient pas correspondre aux surfaces loi Carrez, ont engagé leur responsabilité envers la société EDISSIMMO en laissant signer l'acte de vente sans l'attestation loi CARREZ. Les notaires n'ont pas permis aux parties de délibérer en toute connaissance de cause sur le prix et ont fait perdre à la société EDISSIMMO une chance sérieuse de contracter, même à un prix qui aurait pu être plus avantageux que celui résultant de la moindre mesure.
La société EDISSIMMO a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
La société ATLANTIS HAUSSMANN ainsi que Maître [S], la SCP [S], Maître [C] [C] et la SCP [C] ont formé un appel incident.
*
Dans ses dernières conclusions visées le 29 juillet 2014, la société EDISSIMMO demande à la Cour de lui donner acte qu'elle s'en remet à la Cour sur la demande de désignation d'un expert pour procéder au mesurage des lots de copropriété en sens des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société ATLANTIS HAUSSMANN, pour la moindre mesure résultant de l'acte de vente du 23 novembre 2007, la somme de 536.756,48 € en principal ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société ATLANTIS HAUSSMANN du surplus de ses demandes ;
- débouter la société ATLANTIS HAUSSMANN de l'intégralité de ses demandes ;
- A titre subsidiaire :
- infirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la société UNIBIENS et estimé le montant de son indemnisation, par les notaires, à la somme de 80.000 € ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Me [C], la société [C], la SCP [S] et Me [S] à réparer son préjudice ;
- statuant à nouveau, condamner Me [C], la société [C], anciennement [X] et ASSOCIES, la société [S] et Me [S] à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires mises à sa charge ;
- débouter GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE, la société UNIBIENS et les notaires de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;
- A titre infiniment subsidiaire :
- infirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause le cabinet JOCELYNE FOREST & ASSOCIES ;
- statuant à nouveau, condamner le cabinet cité à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires mises à sa charge ;
- En tout état de cause :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société UNIBIENS en sa demande sollicitant sa condamnation pour procédure abusive.
Elle soutient que :
- la différence de surface n'a aucune incidence sur le prix de vente. Les mentions relatives à la loi Carrez, portées sur l'acte de vente ne peuvent refléter la volonté des parties pour fixer le prix. En accordant à la société ATLANTIS le bénéfice des dispositions de la loi Carrez, les juges de première instance ont permis à la société intimée de s'enrichir injustement ;
- la société ATLANTIS HAUSSMANN fonde son action sur une attestation "loi Carrez" erronée. L'attestation visée n'a aucune valeur probante de sorte qu'elle ne rapporte pas la preuve de la différence de superficie et du bien fondé de sa demande ;
- les acheteurs étaient conscients que les certificats de la loi Carrez n'étaient pas conformes mais ont souhaité conclure l'acte de vente en l'état ;
- sur ses demandes indemnitaires, la preuve du préjudice dont il est demandé réparation n'est pas rapportée. Aucune faute ne saurait lui être imputée, la société EDISSIMMO ayant pu légitimement se fier à son mandataire en faisant procéder à un mesurage de superficie censé satisfaire aux prescriptions légales. Le lien de causalité n'est pas non plus avéré.
Dans ses dernières conclusions visées le 29 août 2014, la société UNIBIENS demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il l'a mise hors de cause ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation solidaire à l'encontre de la société EDISSIMMO, du cabinet JOCELYNE FOREST & ASSOCIES et de Me [C], la société [C], Me [S], la société [S] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- dire et juger recevable la société UNIBIENS en l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société EDISSIMMO à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- dire et juger irrégulière l'attestation établie par le Cabinet MALENFERT le 26 juin 2008 ;
- A titre subsidiaire :
- débouter la société EDISSIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;
- dire et juger que la société EDISSIMMO a accepté qu'elle utilise son papier-en-tête aux fins d'émettre l'ordre de service adressé au cabinet JOCELYNE FOREST & ASSOCIES le 28 mars 2007 ;
- dire et juger que la société EDISSIMMO a attribué à la société UNIBIENS un usage lui permettant d'utiliser son papier-en-tête ;
- dire et juger recevable l'ordre de service adressé par elle le 28 mars 2007 au cabinet JOCELYNE FOREST ;
- En tout état de cause :
- dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exercice de son mandat ;
- dire et juger que la société EDISSIMMO a commis une faute en déclarant sciemment à l'acte de vente du 23 novembre 2007 des surfaces privatives non conformes aux dispositions de la Loi Carrez ;
- débouter Me [C], la société [C], Me [S], la société [S] de leur demande de rejet de l'appel en garantie dirigée à son encontre ;
- dire et juger, en conséquence, que Me [C], la société [C], Me [S], la société [S] ont commis une faute en rédigeant sciemment un acte de vente comprenant des superficies privatives non conformes aux dispositions de la Loi Carrez ;
- En tout état de cause :
- condamner les notaires à la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui pourraient être prononcés à son encontre ;
- dire et juger que le cabinet JOCELYNE FOREST & ASSOCIES a commis une faute en ne délivrant pas une attestation de surface conforme aux dispositions de la loi Carrez ;
- condamner le cabinet JOCELYNE FOREST & ASSOCIES à la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui pourraient être prononcée à son encontre.
Elle soutient :
- qu'elle a parfaitement respecté ses obligations contractuelles en sollicitant auprès d'un cabinet de géomètre-expert la rédaction des relevés de Loi Carrez et en attirant l'attention des parties sur les carences de l'attestation litigieuse ;
- que, étant tenue à une simple obligation de moyen de vérification des données qui lui sont dévolues, sa responsabilité ne pouvait être engagée qu'en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution du mandat, la preuve d'une négligence caractérisée étant nécessaire ;
- que l'attestation établie par le cabinet de géomètre-expert est d'une part irrégulière et d'autre part inexploitable par la société ATLANTIS HAUSSMANN, ne lui permettant pas d'affirmer qu'il existe une différence de métrage entre les surfaces indiquées dans l'acte de vente et les supposées surfaces réelles établies par cette attestation régulière ;
- que l'ordre de service du 28 septembre 2007 respecte bien les dispositions du mandat et est parfaitement valable car autorisé par la société EDISSIMMO.
Dans ses dernières conclusions visées le 12 juin 2013, la société ATLANTIS HAUSSMANN demande à la Cour de débouter la société EDISSIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- constater que l'attestation de superficie des lots de copropriété objets de l'acte de vente du 23 novembre 2007 établie par le cabinet MALENFER est exacte et probante dans le cadre de la présente procédure ;
- en conséquence, dire et juger qu'il existe une différence de 169,80 m² entre la surface des lots de copropriété vendus annoncée à l'acte de vente et la surface desdits lots de copropriété constatée après la vente ;
- A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de procéder à un relevé de la superficie privative des lots de copropriété vendus au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;
- En tout état de cause :
- confirmer le jugement rendu le 11 mars 2011 ayant condamné la société EDISSIMMO au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à lui rembourser la somme de 536.756,48 € avec intérêts au taux légal depuis le 13 octobre 2008 et capitalisation des intérêts, au titre de la moindre mesure résultant de l'acte de vente en date du 23 novembre 2007 ;
- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas motivé sa décision tendant au débouté de ses demandes en paiement de dommages-intérêts de la somme de 10.000 € formée à l'encontre de la société EDISSIMMO à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des frais de géomètre ainsi que de sa demande en paiement de la somme de 50.000 € formée à l'encontre la société EDISSIMMO à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € formée à l'encontre de la société EDISSIMMO à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des frais de géomètre-expert et de Notaire qu'elle s'est vue contrainte d'exposer ;
- infirmer le jugement rendu le 11 mars 2011 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 50.000 € formée à l'encontre de la société EDISSIMMO à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- constater le défaut de motivation du jugement pour la débouter de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € formée à l'encontre de la société EDISSIMMO à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des frais de géomètre ainsi que concernant sa demande en paiement de la somme de 50.000 € formée à l'encontre la société EDISSIMMO à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- constater la résistance abusive dont a fait preuve la société EDISSIMMO en ne lui remboursant pas dès la première demande qu'elle lui avait faite en ce sens le 13 octobre 2008 la somme de 536.765,48 € alors qu'elle ne contestait pas lui devoir, puis en développant deux ans après la demande une argumentation fallacieuse pour s'opposer à ce règlement ;
- en conséquence, condamner EDISSIMMO à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- dire et juger que la société EDISSIMMO a commis une faute en déclarant à l'acte de vente sciemment et en pleine connaissance de cause des surfaces privatives qu'elle savait inexactes ;
- dire et juger que du fait de la déclaration de surfaces inexactes à l'acte de vente par la société EDISSIMMO, elle s'est vu contrainte d'exposer des frais de géomètres-experts et de notaire qu'elle n'aurait pas exposés sinon ;
- en conséquence, condamner la société EDISSIMMO à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la déclaration de surface faite par la société EDISSIMMO à l'acte de vente ;
- constater qu'elle s'est acquittée le 12 juillet 2010 auprès de la société EDISSIMMO de la somme de 48.052,38 € en remboursant des sommes réglées par cette dernière en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Melun du 4 novembre 2008 ;
- constater et prendre acte de ce que ce règlement est intervenu pour solde de tout compte.
Elle soutient :
- qu'il est clairement établi que la société EDISSIMMO avait une parfaite connaissance de ce que le relevé de surface dressé par le cabinet JOCELYNE FOREST ne correspondait pas à des surfaces privatives mais utiles et que c'est en pleine connaissance de cause qu'elle a procédé à une fausse déclaration aux termes de l'acte définitif de vente en indiquant qu'il s'agissait de surfaces privatives ;
- quand bien même il n'aurait pas été tenu compte de la surface des lots de copropriété vendus pour fixer leur prix de vente mais de leur rendement locatif, cela ne ferait pas obstacle à ce qu'elle puisse se prévaloir des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter le remboursement du prix de vente versé correspondant à la moindre mesure. La reprise dans l'acte de vente du dispositif mis en place par l'article 46 vient démontrer que les parties n'ont, à aucun moment, entendu déroger à la faculté offerte à l'acquéreur de poursuivre une diminution du prix dans l'hypothèse d'une moindre surface, preuve si cela est encore nécessaire que la vente a été conclue et le prix fixé en considération du nombre de mètres carrés vendus ;
- l'examen des pièces produites par la société UNIBIENS suffit à démontrer qu'elle est la seule partie au dossier à n'avoir pas été rendue destinataire des courriels échangés entre les sociétés UNIBIENS, EDISSIMMO, le CABINET JOCELYNE FOREST ou encore le notaire du vendeur ou celui de l'acquéreur constatant l'absence de relevé des surfaces privatives des lots de copropriété vendus.
Dans ses dernières conclusions visées le 18 juin 2014, la compagnie GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE, venant aux droits de GROUPAMA PICARDIE ILE DE FRANCE, demande à la Cour de déclarer la Société EDISSIMMO recevable en son appel mais mal fondée en l'ensemble de ses demandes ;
- lui donner acte en premier lieu en sa qualité d'assureur de la société UNIBIENS de ce qu'elle s'en rapporte à justice dans le litige principal opposant la société ATLANTIS HAUSSMANN à la société EDISSIMMO ;
- débouter la société EDISSIMMO de son appel visant à obtenir la garantie de la société UNIBIENS et partant, celle de son assureur, la société GROUPAMA PARIS VAL-DE-LOIRE ;
- dire et juger que la société UNIBIENS n'a commis aucune faute dans l'exercice de son mandat ;
- dire et juger que la société EDISSIMMO ne peut se prévaloir d'aucun préjudice opposable à la société UNIBIENS,
- confirmer en conséquence le jugement ayant mis hors de cause tout à la fois la société UNIBIENS et elle, son assureur ;
- si par impossible la Cour devait entrer en voie de condamnation à l'encontre des sociétés UNIBIENS et elle-même, faire alors droit à leur appel en garantie ;
- condamner in solidum les notaires intervenant, à savoir Maître [S] et la SCP [S], d'une part, Maître [C] [C] et la SCP [C], d'autre part, ainsi que le CABINET JOCELYNE FOREST ET ASSOCIES à la garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires qui pourrait être mise ou laissée à sa charge.
Elle soutient que :
- la société UNIBIENS n'était tenue qu'à une obligation de moyens et a mis son savoir-faire et sa compétence au service de la société EDISSIMMO. Elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, attirant, à plusieurs reprises, l'attention de son mandant sur les difficultés liées à l'absence de certificat Loi CARREZ ;
- toutes les pièces versées au débat démontrent que les notaires avaient connaissance du fait que l'attestation de surface utile ne respectait pas les dispositions de la loi Carrez d'une part. Leur qualité de professionnels de l'immobilier atteste de ce qu'ils ne pouvaient l'ignorer. La responsabilité des notaires doit donc être confirmée ;
- le CABINET FOREST était bien tenu aux termes du devis présenté le 9 mars 2007 et de l'ordre de service du 28 mars 2007 de délivrer un certificat de mesurage des surfaces privatives des lots conformément aux prescriptions de la loi Carrez. Par ce manquement, constitutif d'une faute, il engage sa responsabilité et contribue à la réalisation du préjudice subi par la société EDISSIMMO.
Dans ses dernières conclusions en réponse sur incident visées le 12 juin 2013, le CABINET JOCELYNE FOREST ET ASSOCIES demande à la Cour de :
- dire et juger que le document qu'ils ont établi est un état des surfaces utiles qui ne saurait être confondu avec une attestation de superficies privatives au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- dire et juger que la société EDISSIMMO était informée que les attestations Loi Carrez n'avaient pas été établies préalablement à la vente ;
- dire et juger que l'action en garantie formulée par la société EDISSIMMO est donc parfaitement mal fondée au même titre que l'appel en garantie de la société UNIBIENS ;
- dire et juger qu'il ne pouvait établir les attestations litigieuses en l'absence des pièces nécessaires pour ce faire ainsi qu'il l'avait indiqué à la société EDISSIMMO ;
- dire et juger que l'article 46 de loi de 1965 fait supporter par les seuls vendeurs la différence de prix proportionnelle à la moindre mesure ;
- dire et juger que le mécanisme législatif mis en place par la Loi Carrez ne fait que replacer l'acquéreur et le vendeur dans la situation qui aurait été la leur si la vente avait été faite sans erreur de mesurage ;
- dire et juger que le versement du prix proportionnel à la moindre mesure n'est pas constitutif d'un préjudice ;
- dire et juger que la société EDISSIMMO supportera seule la charge de l'éventuelle différence de prix qui pourrait être accordée à la société ATLANTIS HAUSSMANN ;
- Subsidiairement,
- confirmer le jugement dans l'intégralité de ses dispositions en ce qu'il l'a mis hors de cause et condamner UNIBIENS au paiement d'une indemnité de procédure.
Dans leurs dernières conclusions du 4 février 2013, Maître [S] et la SCP [S], d'une part, Maître [C] [C] et la SCP [C] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré qu'en leur qualité de notaires, ils ont engagé leur responsabilité à l'égard de la société EDISSIMMO et les a condamnés à lui payer la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- déclarer la société EDISSIMMO irrecevable et mal fondée en sa demande en garantie dirigée à leur encontre et toutes demandes de dommages et intérêts ;
- débouter l'appelante de ces demandes ;
- constater que vendeurs et acquéreurs ont acquis en étant parfaitement informés et ont bénéficié de toutes les informations nécessaires ;
- dire et juger qu'ils n'ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité professionnelle ;
- dire et juger que n'est pas rapportée la preuve d'un préjudice ayant un lien de causalité avec un manquement des études notariales ;
- dire et juger que l'action en réduction de prix ne peut concerner que les relations vendeur/acquéreur ;
- constater l'absence de lien de droit entre les deux études notariales et la société GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE et son assurée, la société UNIBIENS ;
- débouter la société UNIBIENS et la société GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE de toute demande formulée à leur encontre, faute de rapporter la preuve d'une faute qui soit à l'origine d'un préjudice indemnisable ;
- débouter les sociétés GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE, UNIBIENS et EDISSIMMO de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre.
Ils soutiennent que c'est en exécution de son devoir de conseil, que l'étude [S] a veillé à ce que la société EDISSIMMO fasse établir un mesurage par le biais d'un géomètre. Aucun manquement ne peut leur être imputé. Ni le préjudice ni le lien de causalité entre une prétendue faute de leur part et l'erreur de mesurage ne sont davantage établis.
La cour renvoie aux conclusions signifiées par les parties, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur l'action en moindre mesure
Il est constant que la vente intervenue le 23 novembre 2007 s'inscrit dans une opération immobilière de grande ampleur, et met en cause des professionnels de l'immobilier de haut niveau. Chacune des parties, dans ses écritures, s'attache à démontrer que les autres 'savaient' que les états de superficie relevés par le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés ne correspondaient pas à un calcul de superficie des seules parties privatives, en application de la loi CARREZ. Cette connaissance commune de ce que les chiffres établis par le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés ne correspondaient pas à un calcul 'loi Carrez' ressort assez clairement des mails échangés.
Il résulte cependant de la nature des biens vendus -lots de copropriété- et des dispositions claires de l'acte de vente, auquel a été annexé le relevé du Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés, que :
les parties déclarent expressément se soumettre à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (article 21.5 du contrat) et précisent que 'le vendeur a indiqué la superficie de la partie privative des biens...savoir
- lots 1 à 8; 39 à 43 réunis ...377.70 m²
- lots 44 à 49 réunis ... 594 m² .
Les parties, au demeurant n'avaient pas le choix ; elles devaient se référer à la loi Carrez, d'ordre public et non à une autre modalité de mesurage des parties privatives, sachant qu'aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou fraction de lot de copropriété, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou fraction de lot.
L'acte de vente précise que 'les parties reconnaissent être informées de la possibilité pour l'acquéreur d'agir en révision du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée aux présentes. La révision du prix consistera en une diminution de la valeur du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure.
Il résulte suffisamment de ces seuls éléments, que le différentiel de surface 'loi Carrez' ouvre à la société ATLANTIS HAUSSMANN une action en moindre mesure.
Aucun accord détachant le consentement des parties sur le prix de vente, de l'appréciation de la surface loi Carrez de l'immeuble vendu, ne résulte des pièces produites.
Par ailleurs, le différentiel de superficie n'est pas sérieusement contesté par les parties. Aucune mesure d'expertise n'a donc lieu d'être ordonnée sur ce point. Le vendeur n'oppose pas à l'expertise Malenfer un autre document.
La préoccupation manifestée par les parties pour le rendement locatif de l'immeuble ne contredit d'ailleurs pas cette constatation ; c'est un élément de la négociation ; mais l'acte de vente se réfère à des superficies et déclare se soumettre à la loi Carrez.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il condamne la société EDISSIMMO à payer à la société ATLANTIS HAUSSMANN la somme de 536.756,48 € en principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2008 et capitalisation des intérêts.
- Sur les dommages-intérêts demandés par la société ATLANTIS HAUSSMANN à la société EDISSIMMO
La société ATLANTIS HAUSSMANN prétend qu'elle ignorait sur quels fondements exacts la superficie de l'immeuble avait été calculée. Cependant en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, une telle affirmation, au demeurant contestée par les autres parties, ne saurait justifier l'allocation de dommages-intérêts, qu'il s'agisse des frais de géomètre ou des frais de notaire. Quelle que soit la superficie sur le fondement duquel elle signait l'acte de vente, la société ATLANTIS HAUSSMANN aurait fort probablement procédé, sans y être obligée, à un nouveau mesurage de la superficie, lequel, s'il avait été conforme au premier, n'aurait pas entraîné une demande de remboursement au profit du vendeur.
Le caractère abusif de la 'résistance' de la société EDISSIMMO n'est pas établi, dès lors que la société ATLANTIS HAUSSMANN ne qualifie pas une malice, mauvaise foi ou erreur grossière de la société EDISSIMMO, équipollente au dol.
Le jugement sera donc confirmé sur le rejet de ces demandes.
- Sur l'appel en garantie de la société EDISSIMMO contre la SAS UNIBIENS
Les demandes de la société EDISSIMMO sont recevables, la fin de non recevoir opposée par la SAS UNIBIENS n'étant pas fondée en l'absence de demande nouvelle de la société EDISSIMMO.
La SAS UNIBIENS a été mise hors de cause par le tribunal. A titre subsidiaire, la société EDISSIMMO sollicite sa garantie au titre des condamnations qui seraient mises à sa charge. Il convient d'examiner cette demande.
La SAS UNIBIENS est le mandataire de la société EDISSIMMO, elle répond de son dol et des fautes qu'elle commet dans sa gestion. Mais elle ne peut garantir le vendeur d'une condamnation mise à sa charge sur le fondement d'un contrat auquel ce mandataire est étranger puisqu'il concerne le paiement du prix de vente.
Dans le cadre de son mandat de gestion, il n'est pas contesté que la SAS UNIBIENS devait faire établir pour son mandant 'les surfaces loi Carrez' et les diagnostics nécessaires à la vente. Pour ce faire, elle a recouru à une spécialiste géomètre aux fins de réaliser ces mesures indispensables à la vente du bien (sa pièce 2). Le devis établi par le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés (pièce 4 de SAS UNIBIENS) précise bien le champ de sa mission :
'plans intérieurs, surface Carrez, état parasitaire, diagnostic de performances énergétiques'.
L'ordre de service (pièce 5) - qui émane de la SAS UNIBIENS et non de la société EDISSIMMO ce qui n'est plus contesté mais a nécessité pour sa reconnaissance un incident de faux -, reprend la référence expresse à la loi Carrez. Cet ordre de service démontre les liens étroits qui existaient entre la société EDISSIMMO et le Cabinet de géomètre expert.
Les prestations effectuées par le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés ne correspondent pas à ce qui avait été demandé, et à cet égard, la SAS UNIBIENS n'a pas commis de faute dans l'exécution de son mandat. La SAS UNIBIENS fait valoir qu'elle a prévenu les notaires de cette difficulté, ce qui est vrai et ressort de ses pièces 10 à 15 et 19.
Le jugement sera donc confirmé, qui met hors de cause la SAS UNIBIENS et son assureur, GROUPAMA .
La SAS UNIBIENS sera déboutée de ses demandes de condamnation de la société EDISSIMMO au paiement d'une somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts et 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur l'appel en garantie de la société EDISSIMMO contre le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés
A titre plus subsidiaire, la société EDISSIMMO sollicite la garantie du Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés.
Le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés, mandataire de la SAS UNIBIENS mais traitant le plus souvent directement avec la société EDISSIMMO, n'a pas effectué un relevé conforme à la loi Carrez mais des relevés de surface utile. Elle invoque une absence d'information de la part de son mandant ; si tel était le cas il lui appartenait de ne pas délivrer l'attestation demandée qui ne correspondait pas à la demande de la SAS UNIBIENS et de la société EDISSIMMO.
Par sa faute, le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés a contribué à la réalisation du préjudice subi par la société EDISSIMMO. Elle sera condamnée à payer à la société EDISSIMMO la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts.
- Sur la responsabilité de Maître [S], la SCP [S], Maître [C] [C] et la SCP [C]
Il est constant que les Etudes notariales étaient parfaitement au courant de la non conformité des mesurages effectués par le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés à la loi CARREZ.
Les échanges de messages (pièces 10 à 15 de la société EDISSIMMO) sont éloquents sur ce point. Les notaires devaient retarder la vente, dans l'attente d'un relevé de superficie Loi Carrez. Ils ont choisi de passer outre et de rédiger un acte qui n'est pas conforme à sa lettre et aux exigences requises, ce qui constitue de leur part une faute délictuelle.
Les notaires, en acceptant de fonder la vente sur l'attestation du Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés ont causé un préjudice à la société EDISSIMMO en le privant d'une négociation mieux ajustée du prix de vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, tant sur le principe de la responsabilité des notaires, engagée sur le fondement de la perte d'une chance, que sur le montant des dommages-intérêts attribués au vendeur.
- Sur le surplus des appels en garantie
Les parties seront déboutées du surplus de leurs recours en garantie et demandes de condamnations.
- Sur les frais irrépétibles
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elle et non compris dans les dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant en audience publique, par décision contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 11 mars 2011, SAUF en ce qu'il a débouté la société EDISSIMMO de ses demandes formées à l'encontre du Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés et a condamné la société EDISSIMMO à lui payer une somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et, statuant à nouveau,
Condamne le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés à payer à la société EDISSIMMO la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour la faute commise à l'égard du maître de l'ouvrage vendeur,
Y ajoutant,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Condamne la société EDISSIMMO, le Cabinet JOCELYNE FOREST & Associés, Maître [S], la SCP [S], Maître [C] [C] et la SCP [C] aux dépens d'appel et autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
