COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 62B
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 09 OCTOBRE 2014
R.G. N° 11/04108
AFFAIRE :
SA IMMOBILIERE
3 F
C/
[G] [N]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Avril 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 7
N° RG : 11/1219
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Franck LAFON,
Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA Me Anne laure DUMEAU
Me Martine DUPUIS de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE NEUF OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SA IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 11000423 Représentant : Me Pulchérie QUINTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant Me Frédéric COPPINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0609
APPELANTE
****************
1/ Madame [G] [N]
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 5] (TUNISIE)
de nationalité française
ci-devant
[Adresse 4]
[Localité 3]
et actuellement
[Adresse 3]
[Localité 1]
2/ Monsieur [H] [N]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 4]
de nationalité française
ci-devant
[Adresse 4]
[Localité 3]
et actuellement
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20110732
Représentant : Me Pierre-philippe FRANC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0189
INTIMES
3/ Madame [E] [V] épouse [B]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 00039974
Représentant : Me Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0143
INTIMEE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
prise en la personne de son maire en exercice
Représentant : Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 20200
Représentant : Me Céline SABATTIER de la SELARL PEYRICAL & SABATTIER ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1441
INTIMEE
5/ Monsieur [S] [D] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3]
6/ Madame [A] [J] [T] [L] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1351826
Représentant : Me Lauriane CHISS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0041
ASSIGNES EN INTERVENTION FORCEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juillet 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président chargé du rapport et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Véronique BOISSELET, Président,
Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,
La maison d'habitation des époux [N], ainsi que celle de leur voisine [E] [V] épouse [B] est située au-dessus de galeries souterraines. Un 'fontis' (éboulement de la partie supérieure d'une galerie) s'est produit dans une galerie située sous la propriété [N], et s'est étendu sous la maison [B]. Les époux [N] ont obtenu en référé la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 6 janvier 2011 et préconisé des travaux de confortement.
Par acte du 19 janvier 2011, les époux [N] ont assigné la société immobilière 3 F, qu'ils prétendent propriétaire du tréfonds, Chantho Creze et la commune de Sèvres devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d'obtenir la prise en charge de ces travaux.
Par jugement du 26 avril 2011, le tribunal de grande instance de Nanterre, retenant pour l'essentiel que la société Immobilière 3 F est propriétaire des galeries des carrières situées sous les parcelles appartenant aux époux [N] et à [E] [B], l'a condamnée sous astreinte à réaliser les travaux de confortement du fontis tels que préconisés par l'expert suivant le devis de l'entreprise SEMOFI. Le tribunal l'a également condamnée à payer la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts aux époux [N] et 4 000 € à [E] [B], outre 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [N] et 2 000 € à [E] [B]. L'exécution provisoire a été ordonnée.
La société Immobilière 3 F en a relevé appel, et prie la cour, par dernières écritures du 18 juin 2014 de :
- juger recevable l'appel en cause qu'elle a formé contre les époux [F] en leur qualité d'acquéreurs de la propriété [N],
- juger qu'elle ne détient aucun droit réel sur les galeries litigieuses, ses droits sur les galeries ne pouvant constituer qu'une servitude correspondant à un strict droit d'usage ou de jouissance exclusive, laquelle s'est éteinte,
- subsidiairement, juger qu'elle ne détient qu'un droit réel sur les volumes correspondant aux galeries, et non sur les 'tenants' (sic) de ce volume,
- condamner in solidum les époux [N], les époux [F] et [E] [B] à lui rembourser le coût des travaux réalisés en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, soit la somme totale de 279 672,64 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2012 et avec capitalisation,
- plus subsidiairement, ordonner un complément d'expertise,
- plus subsidiairement, constater que les époux [N], les époux [F] et [E] [B] sont à l'origine d'un trouble de voisinage consistant à avoir laissé s'écouler de l'eau à l'origine des dommages et les condamner sur ce fondement à supporter le coût des travaux,
- constater également qu'ils ont commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- plus subsidiairement, constater que les travaux réalisés ont conduit à un enrichissement sans cause des époux [N], des époux [F] et de [E] [B],
- lui allouer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et débouter ses adversaires de leurs demandes de dommages et intérêts et d'indemnité de procédure.
Par dernières conclusions du 13 juin 2004, les époux [N] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce que la société Immobilière 3 F a été jugée propriétaire des galeries litigieuses,
- y ajoutant, leur donner acte qu'ils émettent toute réserve sur les travaux effectués,
- condamner la société Immobilière 3 F à leur payer la somme de 80 000 € au titre de leur préjudice de jouissance, et celle de 30 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, dire que toute condamnation devra être mise pour moitié à la charge de [E] [B],
- leur donner acte de ce qu'ils entendent respecter la garantie qu'ils ont stipulée dans l'acte de vente au profit des époux [F].
Par dernières écritures du 18 juin 2014, [E] [B] sollicite également la confirmation du jugement, forme les mêmes réserves que les époux [N] sur la conformité des travaux, et demande que soient déclarées irrecevables comme non formées dans les premières écritures de l'appelante les demandes en paiement et en remboursement du coût des travaux. Elle réclame une somme complémentaire de 2 000 € à titre de dommages et intérêts à la société Immobilière 3 F, réclame également des dommages et intérêts à hauteur de 6 000 € aux époux [N], ainsi que le paiement par tout succombant d'une indemnité de procédure de 4 000 €.
Par conclusions du 25 juin 2014, les époux [F] demandent que la demande en intervention forcée formée contre eux par la société Immobilière 3 F soit déclarée irrecevable, au motif que la créance constituée par le prix des travaux de confortement est née bien avant qu'ils n'acquièrent le bien des époux [N], en sorte qu'ils ne peuvent en être redevables, et qu'en outre, il a été expressément prévu lors de la vente qu'il n'acquerraient en aucun cas la propriété des galeries litigieuses.
Ils demandent en conséquence à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande d'intervention forcée formée contre eux par la société Immobilière 3 F,
- confirmer le jugement en ce que la société Immobilière 3 F a été jugée propriétaire des galeries, et condamner à effectuer les travaux de confortement,
- condamner la société Immobilière 3 F à leur payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- subsidiairement, constater que les époux [N] sont propriétaires des galeries litigieuses et les condamner à prendre en charge les travaux,
- plus subsidiairement, dans le cas où ils seraient jugés propriétaires, évaluer le coût des travaux à celui retenu par l'expert, soit la somme de 153 088 € TTC, déduction faite de la TVA récupérée par la société Immobilière 3 F, et condamner [E] [B] à prendre en charge la moitié des travaux,
- condamner les époux [N] à les garantir de toute condamnation conformément à l'engagement pris dans l'acte de vente,
- condamner la société Immobilière 3 F ou subsidiairement les époux [N] à leur payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2014.
SUR QUOI LA COUR :
- Sur la propriété des caves et galeries litigieuses :
Le tribunal a exactement jugé, en des motifs que la cour adopte, qu'il résultait des titres de propriété recueillis par l'expert et reproduits intégralement dans le corps de son rapport, que la société Immobilière 3 F était propriétaire des carrières situées sous les propriétés des époux [N], devenue celles des époux [F], et de [E] [B].
La cour ajoutera que la contestation élevée devant elle par la société Immobilière 3 F portant sur les changements de dénomination des parcelles litigieuses n'est pas susceptible de remettre en cause la pertinence des opérations de l'expert et des conséquences qu'en a tirées le tribunal, en sorte qu'un complément d'expertise n'est pas nécessaire. En effet l'enchaînement des titres successifs de propriété, ainsi que le rappel systématique dans tous les actes recueillis des particularités affectant la propriété du tréfonds excluent toute ambiguïté sur la dissociation maintenue en 1923 et 1924 par les consorts [Z], adjudicataires de l'ensemble des terrains, et les propriétaires qui leur ont succédé entre d'une part la propriété de la superficie de certaines parcelles, formant un lotissement, et d'autre part celle du tréfonds de certaines de ces parcelles, au contraire rattachée à celle ayant été utilisée comme carrière de pierre, puis ayant abrité une brasserie, voire une champignonnière, et dont dépendaient les caves et galeries s'étendant sous le lotissement, sise au [Adresse 2]. En particulier, l'acte de vente au profit de [O] [I], précise clairement que le bien vendu comporte des caves et galeries très vastes, qui s'étendent sous les parcelles [Cadastre 1] à [Cadastre 2] (rapport d'expertise p.94).
La demande formulée à titre subsidiaire par la société Immobilière 3 F, tendant à voir juger qu'elle ne serait titulaire que d'un 'droit réel accessoire' qui ne serait pas équivalent à un droit de propriété ne présente pas davantage de sérieux, puisque l'appelante rappelle elle-même les termes de l'acte de 1923 au profit de [O] [I], eux-mêmes repris du cahier des charges de l'adjudication, selon lesquels 'le sous-sol des pièces de terres désignées appartiendra à l'adjudicataire qui pourra par suite conserver les galeries existantes...'. La seule restriction introduite en 1923, consistant dans l'interdiction d'ouvrir d'autres galeries, ne peut être considérée, contrairement aux termes clairs employés dans cet acte, comme conférant à l'acquéreur un simple droit d'usage, qui aurait en outre disparu faute de pouvoir continuer à être exercé, par suite de l'interdiction d'accès aux caves et galeries pour des raisons évidentes de sécurité à l'initiative des autorités publiques.
La société Immobilière 3 F ne démontre pas davantage que l'origine du fontis consisterait dans un écoulement des eaux imputable aux propriétés [N], [F] et [B], l'expert, dont la mission ne comportait pas cet aspect, ne formulant sur ce point qu'une simple hypothèse, non démontrée, et n'ayant en particulier pas examiné les circulations d'eau de surface. Aucune faute n'est enfin établie contre eux permettant de caractériser leur responsabilité propre sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Enfin n'est établi aucun enrichissement sans cause des intimés, ces derniers n'ayant pas à subir la dépréciation de leurs biens à la suite de la survenance d'un écroulement souterrain qui affecte une partie du sol dont ils ne sont pas propriétaires, et qui, parce qu'il menace la stabilité de leurs maisons, est au contraire à l'origine d'un préjudice pour eux.
- Sur la charge des travaux de confortement :
Le jugement étant confirmé sur la propriété de la société Immobilière 3 F en ce qui concerne les caves et galeries situées sous les propriétés [F] et [B], il en résulte que cette société était tenue, sur le fondement des articles 544 et 1384 du code civil, d'éviter tout dommage aux propriétés voisines, et a donc été à juste titre condamnée à effectuer les travaux propres à prévenir le risque d'effondrement mis en évidence par l'expert.
Il est exact que les titres de propriété des époux [N] et [F] et de leurs auteurs contiennent tous une référence au cahier des charges du lotissement de 1929, qui prévoit en substance que les acquéreurs des lots devront contribuer à la dépense nécessitée pour la surveillance et solidité desdites carrières par l'ingénieur des Mines désigné à cet effet et ce au prorata de leur contenance. Cette disposition, contenue dans des actes auxquels ni ses auteurs ni elle-même ne sont partie, ne peut suffire à fonder la demande de la société Immobilière 3 F tendant à mettre à la charge des propriétaires de superficie tout ou partie des travaux confortatifs intéressant le tréfonds dont ces derniers ne sont pas propriétaires. Il n'est au demeurant pas établi que ces derniers en soient les seuls bénéficiaires, puisque la société Immobilière 3 F est elle aussi intéressée à la stabilité des ouvrages qu'elle a elle-même édifiés sur ses propres terrains, et dont rien ne démontre qu'ils ne seraient pas atteints par d'éventuels désordres liés à des effondrements des galeries ou caves litigieuses, alors surtout qu'il résulte de ses propres pièces (notamment courrier de [W] [Q] du 29 février 2012 pièce 42) que les travaux qu'elle a réalisés, d'un coût de près du double du montant évalué par l'expert, ont eu pour objet de conforter une zone d'une étendue très supérieure à celle qui avait été envisagée par l'expert judiciaire.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur la condamnation à effectuer les travaux prescrits par l'expert judiciaire, sans qu'il y ait lieu de donner acte aux époux [N] et [F] et à [E] [B] de leurs réserves sur la conformité des travaux réalisés, et la société Immobilière 3 F sera déboutée de sa demande tendant à obtenir leur remboursement même pour partie.
Les travaux restant à la charge exclusive de la société Immobilière 3 F, l'examen de la recevabilité des demandes formées contre [E] [B] et les époux [F] est sans intérêt. Les demandes en garantie formées tant par les époux [N] que les époux [F] sont sans objet.
- Sur les autres demandes :
Il est constant que les travaux de confortement n'ont causé aucune nuisance aux époux [N] et à [E] [B], puisqu'ils se sont opérés à partir d'accès ne se trouvant pas sur leurs propriétés, et que le déroulement de la présente instance démontre qu'ils n'en ont eu connaissance qu'après leur achèvement. Par ailleurs, l'existence du présent litige n'a pas empêché les époux [N] de vendre leur bien en cours de procédure dans des conditions avantageuses. Les époux [F] ne démontrent par ailleurs aucun abus contre la société Immobilière 3 F qui était au contraire en droit d'attraire à la procédure toute personne pouvant avoir un intérêt au présent litige.
L'ensemble des demandes de dommages et intérêts formées par les parties sera donc rejeté, et le jugement sera infirmé sur les sommes allouées à ce titre aux époux [N] et à [E] [B].
La société Immobilière 3 F, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance étant confirmées.
L'indemnité de procédure allouée par le tribunal aux époux [N] sera confirmée mais sera jugée suffisante pour couvrir également les frais irrépétibles d'appel. La somme complémentaire de 1 500 € sera allouée à [E] [B], l'indemnité de première instance étant également confirmée, et la société Immobilière 3 F contribuera aux frais irrépétibles exposés devant la cour par les époux [F] à hauteur de 2 000 €, étant observé que la commune de Sèvres ne forme aucune demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en ce que la société Immobilière 3 F a été jugée propriétaire des galeries et carrières situées sous les parcelles ayant appartenu aux époux [N] et appartenant à [E] [B], sur la condamnation sous astreinte prononcée contre la société Immobilière 3 F à faire effectuer les travaux de confortement prescrits par l'expert, sur la charge des dépens de première instance et sur les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirmant sur les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [N] et [E] [B], rejette ces demandes,
Ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à complément d'expertise,
Déboute la société Immobilière 3 F de ses demandes en paiement du coût des travaux de confortement qu'elle a effectués,
Constate que l'examen de la recevabilité des demandes formées contre les époux [F] et des demandes de garanties formées entre les parties est sans objet,
Déboute les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société Immobilière 3 F,
Condamne la société Immobilière 3 F à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile à [E] [B] la somme complémentaire de 1 500 €, et aux époux [F] la somme de 2 000 €,
Déboute les époux [N] de leur demande complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,
Condamne la société Immobilière 3 F aux dépens d'appel, avec recouvrement direct.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
