COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 06 OCTOBRE 2008
R.G. No 07/01205
AFFAIRE :
Mme Geneviève X...
C/
S.D.C. DE LA RESIDENCE LA CLOSERIE A MARLY LE ROI (78160)
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 07 Novembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
No chambre : 3ème
No RG : 05/01132
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Jean-Michel TREYNET
SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE SIX OCTOBRE DEUX MILLE HUIT,
La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame Geneviève X...
...
78750 Z... MARLY
représentée par Maître Jean-Michel TREYNET, avoué - No du dossier 18192
plaidant par Maître Philippe A... avocat au barreau de VERSAILLES
APPELANTE
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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA CLOSERIE A MARLY LE ROI (78160) représenté par son syndic la Société SOGESSYMM
Ayant son siège ...
78100 SAINT GERMAIN EN LAYE
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - No du dossier 20071082
plaidant par Maître B... avocat au barreau de PARIS
INTIME
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Composition de la Cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2008, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine C... ET PROCEDURE :
Madame Geneviève X... est appelante du jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 7 novembre 2006 qui, dans l'instance en annulation de l'assemblée générale du 19 novembre 2004 ou de ses résolutions 3.1, 5 et 15 et en désignation d'un syndic professionnel qu'elle a introduite à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence La Closerie à Marly le Roi (le SDC ou le syndicat) l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, a débouté le SDC de sa demande en payement de dommages et intérêts et l'a condamnée à payer à ce dernier une indemnité de procédure de 2.000 euros ainsi qu'aux dépens.
La Cour a été saisie par déclaration remise au greffe le 13 février 2007 et la procédure devant elle a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2008.
PRETENTIONS DES PARTIES :
Vu les conclusions en date du 7 avril 2008 par lesquelles Mme X..., appelante poursuivant la réformation du jugement entrepris, demande à la Cour :
- à titre principal, d'annuler dans son intégralité l'assemblée générale du 19 novembre 2004,
- subsidiairement d'annuler les résolutions 3.1 et 5, de condamner le SDC à lui verser une indemnité correspondant au montant des charges générales de copropriété dont elle était redevable, de désigner un administrateur judiciaire, de dire que la société SOGESYMM devra restituer les rémunérations perçues, de condamner le SDC à lui verser les sommes de 1.150,52 euros, 988,66 euros, d'annuler la convocation pour l'assemblée générale du 1er avril 2005 et cette assemblée et celle du 19 novembre 2004, de dire que les exercices de la copropriété portent sur la période du 1er janvier d'une année au 31 décembre de celle-ci et que les tantièmes de répartition sont 10.039 et non 10.000
- en tout état de cause de condamner le SDC à lui payer une somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité de procédure de 25.000 euros ainsi qu'aux dépens et de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Vu les conclusions en date du 11 janvier 2008 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner Mme X... à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros ainsi qu'aux dépens.
SUR CE :
Considérant que Mme X... invoque au soutien de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 19 novembre 2004 cinq griefs savoir l'irrégularité de la procédure de convocation, l'absence de notification des documents exigés par la loi, le refus d'inscrire une question supplémentaire à l'ordre du jour, la violation de la législation relative aux pouvoirs et le refus de mentionner ses réserves sur le procès verbal de l'assemblée ;
Considérant, en premier lieu, que Mme X... fait valoir qu'elle détenait un mandat de syndic jusqu'au 31 décembre 2004 et que le président du conseil syndical ne pouvait pas se substituer à elle pour convoquer l'assemblée générale en dehors des conditions de l'article 8 du décret d 17 mars 1967 et notamment hors le cas d'une carence établie à son encontre ;
Considérant qu'il ressort des pièces produites aux débats et notamment des échanges de courriers entre le président du conseil syndical et Mme X... :
- que Mme X... a par lettre du 31 août 2004 confirmé au président du conseil syndical sa décision de mettre un terme à ses fonctions de syndic bénévole « au jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, laquelle devra se tenir avant le 31 décembre 2004 » ;
- que le président du conseil syndical a adressé une lettre circulaire aux copropriétaires le 17 septembre 2004 pour proposer la tenue d'une réunion informelle consacrée à l'examen des candidatures de nouveaux syndics ;
- que par courrier recommandé avec AR du même jour, soit le 17 septembre 2004, le président du conseil syndical a adressé un courrier à Mme X... comportant six points correspondant aux « actions à mener dans les prochaines semaines pour faire face à cette nouvelle situation » (convocation de l'assemblée générale, documents à joindre à la convocation à l'assemblée générale, processus du choix du futur syndic, clôture des comptes du 3ème trimestre 2004, budget 2005 et autres points) et qui énonce, sous les points 1 et 2.a. :
« 1. Convocation de l'assemblée générale :
a. Nous souhaitons que l'assemblée générale soit convoquée pour le 19 novembre à 18 heures..(lieu)…. Je vous demande de bien vouloir nous confirmer votre accord sur ce point sous huit jours en application de l'article 8 du décret du 17 mars 1967.
b. La date du 19 novembre impose une date d'envoi des convocations antérieure au 26 octobre 2004.
2. Documents à joindre à la convocation à l'assemblée générale :
a. Ordre du jour de l'assemblée générale. Nous vous transmettrons le 20 octobre 2004 les questions que nous souhaitons mettre à l'ordre du jour de l'assemblée. Il vous appartiendra de les compléter si vous le souhaitez, et d'y ajouter les points qui auraient été demandés par des copropriétaires avant la date d'envoi de la convocation »
- que le président du conseil syndical a adressé une nouvelle lettre recommandée AR le 27 septembre 2004 rappelant le courrier précédent et qui énonce :
« …l'article 8 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic de la copropriété à donner une réponse sous huit jours, faute de quoi le président du conseil syndical est autorisé à émettre une mise en demeure de répondre sous huit jours.
Par cette lettre je vous prie donc de bien vouloir me donner votre accord pour la tenue de l'assemblée générale de la copropriété le 19 novembre à 18 heures…
Je vous rappelle qu'en l'absence de réponse de votre part sous huit jours, je prendrai, comme m'y autorise la loi, la décision de convoquer cette assemblée à la date proposée. »
- que le président du conseil syndical a avisé Mme X... de ce qu'il a convoqué l'assemblée générale pour le 19 novembre 2004 par courrier du 18 octobre 2004 ;
- et que Mme X... a adressé un courrier recommandé AR au président du conseil syndical le 3 novembre 2004, soit après réception de la convocation pour contester la régularité de celle-ci en invoquant l'absence de notification des questions dont l'inscription à l'ordre du jour est demandée et pour contester que le syndic soit obligé par l'article 8 du décret précité de 1967 de donner une réponse sur la date de tenue de l'assemblée générale ;
Considérant qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que le président du conseil syndical a bien, conformément aux prévisions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967, notifié au syndic sa demande de convocation de l'assemblée générale pour ensuite le mettre en demeure de lui donner son accord pour la date proposée et enfin procéder lui-même à la convocation plus de quinze jours après l'envoi de la précédente lettre, étant précisé que Mme X... ne conteste pas le respect du délai de huit jours après mise en demeure ;
Considérant que la notification de la demande faite par courrier du 17 septembre 2004 ne comportait pas d'ordre du jour ainsi que le prévoit le premier alinéa de l'article 8 du décret précité qui dispose, in fine que la demande « précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée » ;
Que le courrier du 17 septembre 2004 comprenait certes l'indication de plusieurs décisions à soumettre à l'approbation des copropriétaires, soit en particulier la désignation d'un nouveau syndic, l'approbation des comptes des trois premiers trimestres 2004 et le vote du budget 2005 ; que ces précisions ne constituent toutefois pas un ordre du jour qui, aux termes mêmes du courrier devait être transmis ultérieurement, le cas échéant complété par Mme X..., de sa propre initiative ou à la demande de copropriétaires ;
Que les dispositions du décret en matière de convocation des assemblées générales est pris pour l'application des articles de la loi du 10 juillet 1965 que l'article 43 de celle-ci répute d'ordre public ; qu'en outre, le principe est celui que l'assemblée générale est convoquée par le syndic et que les dispositions de l'article 8 du décret précité de 1967 doivent s'interpréter restrictivement ;
Qu'à cet égard, une assemblée de copropriété ne peut être convoquée, de droit, par le président du conseil syndical que sur un ordre du jour précis permettant au syndic de prendre position sur la demande qui lui est notifiée ;
Qu'en l'espèce, Mme X... avait indiqué dans son courrier du 31 août 2004 que l'assemblée devant désigner un nouveau syndic devait se tenir avant le 31 décembre 2004 et demandait les documents destinés à lui permettre « d'assurer au mieux la continuité du fonctionnement de la résidence » ; qu'il ne peut pas être imputé à faute à Mme X... de ne pas avoir répondu à une demande irrégulière et que le SDC ne peut dans ces conditions pas se prévaloir d'une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours pour justifier la convocation à l'assemblée générale du 19 novembre 2004 ;
Que le jugement sera infirmé et l'assemblée générale du 19 novembre 2004 sera annulée pour avoir été irrégulièrement convoquée ;
Considérant que l'annulation de l'assemblée générale du 19 novembre 2004 entraîne l'annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2005 comme convoquée par un syndic dépourvu de mandat ;
Considérant que le syndicat est représenté à la présente procédure par la société SOGESYMM, soit la société désignée en qualité de syndic par l'assemblée générale du 19 novembre 2004 ; que la demande de désignation d'un administrateur provisoire doit s'apprécier au moment où elle est formée ; que la société SOGESYMM a nécessairement vu son mandat renouvelé à plusieurs reprises puisqu'elle avait été initialement désignée par l'assemblée générale du 19 novembre 2004 pour une durée d'une année ; que Mme X... ne justifie pas de l'annulation de la dernière décision d'assemblée générale ayant renouvelé le mandat de la société SOGESYMM de sorte qu'elle n'établit pas que la copropriété se trouve dépourvue de syndic ; que la demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire sera dans ces conditions rejetée ;
Considérant que ce n'est pas à Mme X... qu'il appartient de demander la restitution des honoraires de la société SOGESYMM à la suite de l'annulation de son mandat mais au syndicat ;
Que par ailleurs, l'annulation des deux assemblées générales des 19 novembre 2004 et 1er avril 2005 n'a pas pour conséquence d'annuler l'obligation des copropriétaires au payement des charges de copropriété et que les actes accomplis par un syndic dont la désignation est ultérieurement annulée restent valables lorsqu'ils ont été accomplis avec des tiers de bonne foi ; que la demande de restitution de la somme de 2.139,18 euros correspondant au solde créditeur du compte de Mme X... au 31 décembre 2004 et aux appels de fonds ultérieurs ainsi qu'aux frais de questionnaire en vue de la vente de son appartement sera rejetée ;
Considérant que Mme X... invoque au soutien de sa demande en payement de dommages et intérêts le dénigrement de sa gestion par le syndicat ainsi que les conditions dans lesquelles s'est déroulée l'assemblée générale du 19 novembre 2004 ;
Considérant toutefois que Mme X... n'établit pas en quoi la procédure suivie pour la convocation de l'assemblée générale du 19 novembre 2004 aurait volontairement été suivie de façon irrégulière et dans l'intention de nuire à ses intérêts alors qu'elle avait fait connaître son intention de quitter ses fonctions de syndic à la fin de l'année 2004 ;
Que Mme X... ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice qu'elle aurait subi du fait des agissements du syndicat ;
Que la demande sera rejetée ;
Considérant que le jugement qui est infirmé en ses dispositions de fond le sera également du chef de l'indemnité de procédure allouée au SDC et des dépens ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme X... l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'engager dans la procédure devant le tribunal et en appel ; que le SDC sera condamné à lui verser une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Que le SDC qui succombe supportera les frais de première instance et d'appel et que, par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme X... sera dispensée de contribuer à la dépense générale relative aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant en audience publique et contradictoirement :
INFIRME le jugement entrepris,
STATUANT A NOUVEAU :
ANNULE l'assemblée générale du 19 novembre 2004 ainsi que l'assemblée générale du 1er avril 2005 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Mme X... la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel,
DISPENSE Mme X... de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DIT QUE les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux prévisions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
