COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71G
4ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 03 DECEMBRE 2007
R.G. No 06/00244
AFFAIRE :
S.D.C.DU 128 BOULEVARD MAURICE BARRES et 23 AVENUE DE MADRID Ã NEUILLY SUR SEINE (92200)
C/
M. Jean-Claude X...
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No chambre : 8ème
No RG : 04/13681
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Farid SEBA
Me Jean-Pierre BINOCHE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE SEPT,
La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 128 BOULEVARD MAURICE BARRES et 23 AVENUE DE MADRID à NEUILLY SUR SEINE (92200) représenté par son syndic le Cabinet SAFAR
Ayant son siège 12, avenue de la Grande Armée
75017 PARIS
lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Farid SEBA, avoué - No du dossier 11147
plaidant par Maître PETIT-PERIN avocat au barreau de PARIS -P 180-
APPELANT
****************
Monsieur Jean-Claude X...
128, boulevard Maurice Barres
92200 NEUILLY SUR SEINE
représenté par Maître Jean-Pierre BINOCHE, avoué - No du dossier 40/06
plaidant par Maître Sylvaine BOUSSUARD LE CREN avocat au barreau de
PARIS
INTIME
****************
Composition de la Cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2007, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLETFAITS ET PROCEDURE,
M Jean X... est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dans l'immeuble sis 128 boulevard Maurice Barrès à Neuilly (92), dont les lots no 17 et 18 situés au 6ème étage avec accès à une terrasse privative au 7ème étage.
Faisant valoir l'existence d'infiltrations d'eaux de pluie en provenance de la toiture terrasse, depuis 1993, M X... a obtenu la désignation de M Georges B... en qualité d'expert par ordonnance du juge des référés en date du 11 avril 1994. Après extension de sa mission par nouvelle ordonnance de référé, celui-ci a déposé son rapport le 30 novembre 1995.
Les copropriétaires ont décidé de faire procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse préconisés par l'expert judiciaire et, au cours de leur assemblée générale du 12 novembre 1997, en ont réparti le coût.
Le 16 septembre 2004, M X... a assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES en paiement de la somme de 31.042,26 €, au titre des frais dont il a fait l'avance dans le cadre des opérations d'expertise, de la dépose des dalles de la terrasse ainsi que de la remise en état de son appartement. A titre reconventionnel, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a réclamé 10.000 € à titre de dommages-intérêts.
Par jugement en date du 7 décembre 2005, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
* déclaré recevable l'action engagée par M X...,
* condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer à M X... la somme de 24.320,34 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 1994 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
* ordonné l'exécution provisoire,
* condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux dépens comprenant les frais d'expertise et à payer à M X... la somme de 1.500 € au titre des frais non compris dans les dépens.
LA COUR
Vu l'appel formé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l'encontre de cette décision,
Vu les conclusions en date du 3 mai 2006, par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, poursuivant la réformation du jugement déféré, demande à la cour de :
* constater qu'il résulte de l'arrêt du 23 juin 2003, l'ayant opposé à Mme C..., que M X... est irrecevable et en tout cas mal fondé à réclamer le coût de la dépose et de la repose d'aménagements privatifs sur la couverture terrasse de l'immeuble,
* dire que les dispositions de cet arrêt du 23 juin 2003, devenu définitif, ont autorité de chose jugée à son égard ainsi qu'à l'égard de tous les copropriétaires,
* subsidiairement, dire M X... irrecevable à réclamer le remboursement du coût de la dépose et de la repose des aménagements effectués dans son seul intérêt privatif sur la toiture terrasse,
* de plus fort, constater que, par décision d'assemblée générale du 25 novembre 1991, les époux DE D..., aux droits desquels vient M X..., ont reçu et accepté la prise en charge des travaux de réfection de l'étanchéité concernant la partie à usage privatif de la toiture terrasse,
* débouter M X... de toutes ses demandes,
* le condamner à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
* le condamner en tous les dépens de première instance et d'appel,
Vu les conclusions en date du 11 janvier 2007, par lesquelles M X..., intimé, demande à la cour, au visa des articles 1375 du Code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
* confirmer le jugement entrepris,
* condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à lui payer une indemnité complémentaire de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel,
* le condamner aux entiers dépens,
Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 3 avril 2007,
SUR CE,
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait grief à M X... de ne pas lui avoir communiqué son titre de propriété ; que la fin de non recevoir pour défaut de qualité pour agir, ainsi soulevée, est certes recevable en application des articles 122 et 123 du nouveau Code de procédure civile mais s'avère non fondée puisque M X... justifie avoir acquis ses lots de copropriété le 14 septembre 1993, ainsi qu'il ressort de l'attestation du notaire rédacteur de l'acte versée aux débats ;
Qu'au surplus, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES verse cet acte de vente aux débats ; qu'il ne peut tirer aucune conséquence de la mention, y figurant, relative à la procédure en cours au jour de l'acte, entre lui-même et M et Mme E..., propriétaires de locaux dans le bâtiment B, sur la cause d'une infiltration d'eau en provenance de la terrasse supérieure de celui-ci dans la mesure où les lots no 17 et 18 de M X... sont situés dans le bâtiment A de la copropriété ;
Que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut davantage tirer de conséquence de la 10ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 1991, aux termes de laquelle les vendeurs des actuels lots de M X..., M et Mme DE D..., ont accepté de prendre en charge les travaux de "nettoyage de réfection des parties dégradées et remplacement des plots sur lesquels reposent les dalles" à l'occasion de la réfection de l'étanchéité de la partie de la terrasse toiture dont ils avaient l'usage privatif, dans la mesure où cette décision n'est pas reprise dans l'acte de vente et s'avère donc inopposable à M X... ;
Que la mention, dans l'acte de vente du 14 septembre 1993, de la réunion des lots no 17 et 18 et d'une distribution interne de leurs locaux différente de celle figurant à l'état descriptif de division est, en l'espèce, dépourvue de toute incidence ;
Considérant que l'arrêt du 23 juin 2003 statue sur la contestation par Mme C... de décisions votées par l'assemblée générale des copropriétaires du 12 novembre 1997 ainsi que sur la prise en charge de frais de dépose et repose des aménagements réalisés sur sa terrasse privative du 7ème étage à l'occasion de la réfection de l'étanchéité de cette dernière qui sert de toiture à l'immeuble ;
Qu'il résulte de l'article 480 du nouveau Code de procédure civile que l'autorité de chose jugée s'attache à la contestation que tranche le jugement dans son dispositif ; que M X... n'était pas partie à la procédure ayant abouti au susdit arrêt du 23 juin 2003 en sorte que celui-ci n'a autorité de chose jugée à son égard et à l'égard de tous les autres copropriétaires qu'en ce qui concerne l'annulation de certaines résolutions de la susdite assemblée lesquelles, de ce fait, ne peuvent plus être exécutées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;
Et considérant que cet arrêt annule la résolution no 10 de l'assemblée générale du 12 novembre 1997 par laquelle les copropriétaires avaient décidé de rembourser à M X... "divers frais de procédure, d'investigation, de travaux préparatoires, d'opérations expertales et d'analyses demandées par l'expert judiciaire" à concurrence de 21.342,86 € (140.000 F), en sorte que celui-ci a désormais intérêt à agir pour faire valoir ses arguments sur la créance dont il se prévaut, à ce sujet, à l'égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;
Considérant, en outre, que ce même arrêt rejette la demande présentée par Mme C... tendant à l'annulation de la résolution no 3-18 de la susdite assemblée générale du 12 novembre 1997, par laquelle les copropriétaires avaient décidé d'imputer au seul lot no 16 de cette copropriétaire les frais de dépose et repose des aménagements privatifs réalisés sur sa terrasse privative ainsi que d'une manière plus générale tout surcoût consécutif à la présence et au rétablissement de ces aménagements ;
Que force est de constater que l'assemblée générale du 12 novembre 1997, en ses dispositions devenues définitives, a estimé n'y avoir lieu à recherche de responsabilité en ce qui concerne la dégradation de l'étanchéité de la toiture terrasse, a admis la vétusté de cette étanchéité et, examinant dans sa résolution no 3-18 les conséquences à tirer des aménagements privatifs ayant généré des frais supplémentaires sur le coût de réfection de cette étanchéité, a décidé que seuls les frais liés à la dépose et repose de ceux afférents au lot no 16 de Mme C... seraient imputés à ce dernier lot et que le surplus serait réparti en charges d'entretien et de réparation du bâtiment A ;
Considérant, en cet état, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne peut utilement invoquer l'article 10 du règlement de copropriété selon lequel, d'une part, les copropriétaires bénéficiant de la jouissance des terrasses seront personnellement responsables des dommages provenant de leur fait direct ou des aménagements, plantations et installations quelconques effectués par eux et supporteront en conséquence les frais de remise en état nécessaires et, d'autre part, seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité ;
Que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutient vainement que la solution adoptée par l'arrêt du 23 juin 2003 à l'égard de Mme C... s'impose à l'égard de M X... "en vertu du principe de l'égalité des copropriétaires devant les charges", dans la mesure où la cour a alors refusé d'annuler la résolution par laquelle il avait lui-même décidé de distinguer la situation de ces deux copropriétaires disposant seuls de l'usage privatif de la toiture terrasse, chacun pour partie, et laissé à la charge de la seule propriétaire du lot no 16 certains frais, tenant ainsi compte de leurs aménagements privatifs respectifs ; que la résolution no 3-18 votée le 12 novembre 1997 impose donc au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de répartir en charges d'entretien et de réparation du bâtiment A les frais autres que ceux relatifs aux aménagements privatifs de la terrasse du lot no 16 ;
Que, dès lors, cette résolution commande au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de rembourser à M X..., ainsi qu'il le demande, le coût de la dépose des dalles de protection de l'étanchéité, recouvrant sa terrasse privative, effectuée pour les besoins de l'expertise judiciaire à ses frais avancés ; que la cour observe qu'il ne réclame aucune autre somme au titre de la pose et dépose de ses aménagements privatifs et qu'au surplus, aux termes mêmes des conclusions déposées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dans le cadre du litige l'ayant opposé à Mme C..., sa terrasse privative a été livrée recouverte de "dalles posées sur plots", ainsi qu'il résulte des plans de construction de l'immeuble annexés au règlement de copropriété, et "n'a jamais été ni plantée ni engazonnée", conservant donc cette caractéristique d'origine ;
Considérant que la carence du syndic de la copropriété et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES lui-même dans la recherche de l'origine de ces infiltrations, lorsque M X... en a fait état, a rendu nécessaire le recours par lui à une expertise judiciaire ; que les copropriétaires ont admis le bien fondé des conclusions de l'expert sur la vétusté de l'étanchéité partie commune de l'immeuble et la nécessité de la refaire ; que M X... en déduit justement que le coût des travaux et prestations qu'il a financé pour les besoins de cette expertise ainsi que le coût des honoraires de l'expert incombent au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;
Considérant que, même si des travaux d'entretien ou réfection partielle de l'étanchéité de la toiture terrasse ont été effectués antérieurement à ceux préconisés par l'expert B..., aucun élément n'établit que leur insuffisance ou inefficacité était connue de M X... lorsqu'il a acquis ses lots de copropriété le 14 septembre 1993 ; qu'il est donc en droit de réclamer, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l'indemnisation des frais de remise en état de son appartement, endommagé par les infiltrations d'eau en provenance de la terrasse, postérieurement aux travaux réalisés par lui lorsqu'il en a pris possession ;
Considérant, dès lors, que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à rembourser à M X... la somme de 24.320,34 € avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 9 juillet 1994 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Considérant que, pas plus qu'en première instance, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne précise les fondements de sa demande de dommages-intérêts et ne peut, en conséquence, qu'en être débouté ;
Considérant qu'il convient d'attribuer à M X... la somme de 3.000 € au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ; que les premiers juges ont fait une juste appréciation des demandes présentées devant eux sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, partie perdante, doit être condamné aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris et, y ajoutant,
Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à payer à Monsieur Jean X... la somme de 3.000 € au titre des frais non compris dans les dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
