COUR D'APPEL DE VERSAILLES
Code nac : 50G
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 22 NOVEMBRE 2007
R. G. No 06 / 03323
AFFAIRE :
S. A. PROMOGIM C / S. A. DESQUENNE ET GIRAL
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 02 No RG : 05 / 8746
Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à :
-SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD-SCP LEFEVRE TARDY et HONGRE BOYELDIEUREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE SEPT, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S. A. PROMOGIM ...92100 BOULOGNE BILLANCOURT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués-No du dossier 0642652 plaidant par Me ZANATI, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
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S. A. DESQUENNE ET GIRAL, venant aux droits de la Société BE INDUSTRIE ...75016 PARIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP LEFEVRE TARDY et HONGRE BOYELDIEU, avoués - No du dossier 260477 plaidant par Me DRUINE, avocat au barreau de PARIS (B. 2007)
INTIMEE
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme BOURQUARD, Président, et Mme CALOT, Conseiller, en bi-rapporteurs Mme CALOT, Conseiller étant chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Joëlle BOURQUARD, Président, Madame Nelly DELFOSSE, Conseiller, Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2001, la société BE INDUSTRIE (" le vendeur ou promettant "), a consenti une promesse synallagmatique de vente et d'achat à la S. A. PROMOGIM (" l'acquéreur ou bénéficiaire ") portant sur terrain industriel d'une superficie totale de 458 a 60 ca sis à Bischwiller (67) rue de Gries, le prix de vente étant fixé à 809. 979,79 euros HT.
L'acte contient deux conditions suspensives prévoyant un délai de réalisation au plus tard le 31 décembre 2002 avec un délai supplémentaire automatique de trois mois, soit le 31 mars 2003 relativement à la modification du plan d'occupation des sols et l'obtention d'une autorisation de lotir ou de construire.
La convention contient également une condition particulière concernant la nature des sols, le bénéficiaire déclarant avoir pris connaissance du rapport sur l'analyse du terrain établi par la société GEMMES pour la société BE INDUSTRIE en décembre 2002, dont il reconnaît avoir eu copie dès avant ce jour.
Aux termes d'un avenant en date du 4 avril 2002, le délai de six mois, permettant au bénéficiaire de procéder à ses frais à des investigations complémentaires sur le sol, était contractuellement prolongé de deux mois.
L'indemnisation contractuelle d'immobilisation était fixée à la somme de 80. 797,98 euros correspondant à 10 % du prix.
Le 21 février 2003, la S. A. PROMOGIM a fait savoir à la S. A. DESQUENNE et GIRAL qu'elle ne donnait pas une suite favorable à son projet d'acquisition en invoquant la non-réalisation des conditions suspensives et qu'elle considérait les accords conclus comme caducs, du fait que la modification du P. O. S. n'a pu être obtenue auprès des élus de Bischwiller, que le terrain demeure inconstructible en habitation et que le problème de la pollution du terrain n'est pas résolu (présence de chloroforme).
La S. A. DESQUENNE et GIRAL a entendu obtenir la réparation de son préjudice financier lié à l'immobilisation du terrain pendant 16 mois.
*****
Le 5 mai 2006, la S. A. PROMOGIM a relevé appel du jugement rendu le 24 mars 2006 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :
-condamné la S. A. PROMOGIM à payer à la S. A. DESQUENNE et GIRAL, venant aux droits de la Société BE INDUSTRIE, la somme de 80. 797,97 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 septembre 2003,
-débouté la S. A. PROMOGIM de sa demande reconventionnelle,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné la S. A. PROMOGIM à payer à la S. A. DESQUENNE et GIRAL, venant aux droits de la société BE INDUSTRIE, la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamné la S. A. PROMOGIM aux dépens.
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Vu les dernières conclusions du 8 août 2007 de la S. A. PROMOGIM, appelante, par lesquelles elle demande à la cour, par infirmation du jugement entrepris, de :
-vu les articles 1134 et suivants du code civil
-vu l'article 1152 du code civil
-vu les termes de la promesse de vente du 17 octobre 2001
-déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la S. A. PROMOGIM
-y faisant droit
-infirmer en toutes ses dispositions le jugement
-et statuant à nouveau
-dire et juger que les conditions suspensives relatives à la modification du P. O. S. de la commune de BISCHWILLER, et l'obtention d'une autorisation de construire ou de lotir, ne se sont pas réalisés dans les délais convenus à la promesse synallagmatique de vente
-dire et juger que la condition particulière figurant dans cette même promesse de vente relative à la nature du sol et à la dépollution du terrain n'a pas été réalisée
-en conséquence, dire et juger que les parties étaient déliées de tout engagement sans indemnité de part et d'autre, la vente n'ayant jamais été formée
-dire et juger que la S. A. PROMOGIM a rempli son obligation de moyen et accompli les diligences nécessaires en présentant un projet conforme à ce qui était prévu dans les termes de la promesse de vente
-dire et juger que la S. A. PROMOGIM n'a pas commis la moindre faute contractuelle
-en conséquence, débouter la S. A. DESQUENNE ET GIRAL, venant aux droits de la société BE INDUSTRIE, de toutes ses demandes
-subsidiairement,
-dire et juger en toute hypothèse que la S. A. DESQUENNE ET GIRAL, venant aux droits de la société BE INDUSTRIE, n'a subi aucun préjudice indemnisable, au regard de la revente de son terrain à la S. A. S. 3 B le 17 juin 2003 à un prix quasiment identique
-dire et juger que l'indemnité d'immobilisation est sans objet, et, à titre infiniment subsidiaire, la réduire à une valeur purement symbolique
-à titre reconventionnel
-dire et juger que la S. A. PROMOGIM a été contrainte d'engager des frais d'étude et d'établissement de projet pour tenter de faire aboutir la vente
-dire et juger que ces frais ont été engagés de façon inutile
-en conséquence, condamner la S. A. DESQUENNE ET GIRAL à payer à la S. A. PROMOGIM une indemnité de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé pour l'investissement inutilement engagé
-en tout état de cause, débouter la S. A. DESQUENNE ET GIRAL de sa demande de dommages et intérêts pour prétendu appel abusif
-condamner la S. A. DESQUENNE ET GIRAL à verser à la S. A. PROMOGIM une indemnité de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner la S. A. DESQUENNE ET GIRAL aux dépens de première instance et d'appel.
aux motifs que :
-les conditions suspensives n'ont jamais été réalisées,
-le caractère approximatif du projet qui lui était demandé de présenter se révèle dans la première version de la promesse synallagmatique de vente,
-la procédure de révision du P. O. S. ne résulte que la seule volonté de la collectivité publique (nécessité d'un changement de zonage),
-le maire de la commune n'a pas souhaité poursuivre la procédure de révision du P. O. S. devant permettre d'aboutir à rendre constructible le terrain, objet de la promesse,
-il n'est stipulé à sa charge aucune obligation de résultat,
-elle ne s'était engagée qu'à effectuer certaines diligences,
-le 2ème projet établi par son architecte est strictement conforme, ce qui correspond bien au minimum requis par la condition suspensive,
-à aucun moment, une modification du P. O. S. n'est intervenue conformément à ce qui avait été déterminé entre les parties à titre de condition (bases modifiées par la mairie),
-la condition suspensive de modification du P. O. S. n'a pas été réalisée du fait même de la collectivité territoriale seule compétente pour en décider,
-la condition relative à l'obtention d'une autorisation de construire ou de lotir, par voie de conséquence, n'a pu également être réalisée,
-dès lors que l'état de pollution était constatée, des obligations particulières étaient à la charge de la venderesse consistant en une alternative,
-la société BE INDUSTRIE n'a pas réalisé les mises en conformité du terrain par rapport aux normes environnementales,
-l'état de pollution constatée et avérée pouvait contractuellement être vérifié, ce qu'elle a fait,
-dès lors que cette pollution, notamment par du chloroforme était constatée, la charge des obligations était contractuellement dévolue à la société venderesse,
-elle n'a eu aucun comportement fautif,
-les prévisions contractuelles n'ont pas été atteintes compte tenu de l'absence de révision effective du P. O. S. dans le sens envisagé par les parties,
-son obligation de moyens a été parfaitement remplie,
-subsidiairement, la société intimée n'a subi aucun préjudice,
-la société BE INDUSTRIE a revendu le terrain à la société SAS 3 B par acte de vente du 17 juin 2003, soit quatre mois après la caducité de la promesse invoquée par elle, pour un prix quasiment identique, soit 804. 000 euros HT qui insère une clause résolutoire spécifique relative au coût de la dépollution,
-la S. A. DESQUENNE et GIRAL a adressé un avenant de prorogation de la promesse au 30 juin 2003.
Vu les dernières conclusions de la S. A.. DESQUENNE et GIRAL venant aux droits de sa filiale, la société BE INDUSTRIE, déposées le 2 mai 2007, intimée, par lesquelles elle sollicite de la cour, de :
-débouter l'appelante de ses demandes,
-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-condamner la société appelante à lui verser la somme de 8. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire et celle de 12. 000 euros au titre des frais irrépétibles,
aux motifs que :
-contrairement à ce qu'elle prétend, la S. A. PROMOGIM ne réalisera aucun sondage et ne fera procéder à aucune analyse complémentaire au rapport Tredi-Gemmes,
-la S. A. PROMOGIM n'avait plus de contact avec la ville de Bischwiller depuis le mois d'avril précédent,
-il a été présenté au maire un projet différent de celui prévu par la promesse,
-les objectifs de la société appelante ne sont pas ceux fixés dans la promesse, reflétant les discussions amont de la société BE INDUSTRIE avec la mairie,
-la société SAS 3 B a présenté un dossier conforme aux exigences de la mairie, établi avec le même architecte que celui de la S. A. PROMOGIM,
-l'acte de cession a été signé le 30 juillet 2004,
-la non-réalisation des trois conditions suspensives résulte exclusivement du comportement fautif de la société appelante,
-la S. A. PROMOGIM a tenté de justifier a posteriori son abandon du projet,
-la prétendue pollution des sols est un prétexte grossièrement ficelé,
-la défaillance de la S. A. PROMOGIM dans l'exécution de ses obligations contractuelles est caractérisée,
-l'opération était parfaitement réalisable dans les termes et conditions prévus et convenus dans la promesse (projet de 50 maisons individuelles et une vingtaine de logements en immeubles collectifs),
-la S. A. PROMOGIM a eu un comportement fautif et déloyal eu égard à la condition particulière relative à la pollution des sols : la société GESTER n'a procédé à aucune analyse complémentaire ou investigation sur le site,
-la S. A. PROMOGIM n'a passé aucune commande de diagnostic pas plus à la société GESTER qu'à la société VERITAS,
-il n'y avait aucune pollution sur le terrain,
-la S. A. PROMOGIM ne rapporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale,
-son préjudice est manifeste, la perception du prix convenu ayant été retardé de plus d'un an et demi et alors qu'elle rencontrait des difficultés financières.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 27 septembre 2007.
MOTIFS DE LA DECISION
-Sur la non-réalisation de la condition suspensive relative à la modification du plan d'occupation des sols dans le délai de réalisation fixé à l'acte
Considérant que l'article 1178 du code civil énonce que " la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci " ;
Considérant en l'espèce, que la promesse synallagmatique de vente et d'achat conclue entre la société BE INDUSTRIE et la S. A. PROMOGIM contenait deux conditions suspensives prévoyant un délai de réalisation au plus tard le 31 décembre 2002 avec un délai supplémentaire automatique de trois mois, soit le 31 mars 2002, relativement à la modification du plan d'occupation des sols et l'obtention d'une autorisation de lotir ou de construire ;
Que la convention prévoyait au titre de la modification du P. O. S. :
" Achèvement dans l'année 2002 de la procédure de modification ou de révision actuellement en cours, du P. O. S. actuellement en vigueur, de sorte que les nouvelles dispositions de ce dernier permettent la construction sur le terrain objet des présentes, du projet prévoyant le lotissement et la construction d'un minimum de cinquante maisons individuelles d'habitation et d'environ une vingtaine de logements collectifs. Les parties déclarent qu'à leur connaissance la procédure de modification ou de révision du P. O. S. est actuellement en cours. La condition suspensive de révision ou modification du P. O. S. est stipulée en faveur du bénéficiaire. Il pourra donc en conséquence renoncer au bénéfice de la condition dont s'agit et en faire son affaire personnelle " ;
Que la convention prévoyait au titre de l'obtention d'une autorisation de lotir ou de construire :
" Obtention par le bénéficiaire dans l'année 2002 d'une autorisation de lotir ou de construire conforme aux dispositions du P. O. S. en cours de modification. L'autorisation de lotir ou de construire devra avoir acquis un caractère définitif ; c'est-à-dire sans recours de quelque nature qu'il soit, administratif ou contentieux. A cette fin, le bénéficiaire s'engage à déposer dans un délai d'un mois à compter de la décision administrative rendant inconstructible le permis (modification du P. O. S.) la demande d'autorisation de lotir ou de construire " ;
Considérant que la promesse met à la charge du bénéficiaire l'obligation " de déposer une demande d'autorisation de lotir ou de construire non dérogatoire par rapport aux lois et règlements en vigueur et notamment aux règles d'urbanisme en vigueur, et plus particulièrement au P. O. S. en vigueur après modification ou révision ainsi qu'énoncé ci-avant " ;
Que selon la promesse, " le bénéficiaire s'engage, savoir :
* à tenir informé des formalités entreprises par lui en vue de la réalisation des conditions suspensives et plus particulièrement de toutes difficultés qu'il rencontrera à ce sujet
* à tout mettre en oeuvre pour que puisse être réalisées en conformité des réglementations administratives en vigueur, la réalisation desdites conditions suspensives " ;
Qu'il ressort de l'historique des diligences accomplies par la S. A. PROMOGIM et des négociations entreprises avec le maire de la ville relatées dans la note du 12 septembre 2002 sur le montage de l'opération rédigée par M. X... (directeur de l'agence régionale) à la S. A. PROMOGIM, que le maire de Bischwiller accepte au terme de l'entretien qui a eu lieu le 31 janvier 2002, que ladite société travaille sur la base de 50 maisons et 20 logements collectifs, ce qui correspond aux modalités convenues dans la promesse, qu'à l'issue d'un nouvel entretien du 20 février 2002, le maire a proposé aux représentants de la société de présenter le projet au bureau municipal composé de 8 adjoints le 19 mars prochain, prévoyant une modification de son P. O. S. pour ce secteur dans le courant du 2ème semestre 2002, que le 23 avril 2002, le maire leur demande de revoir l'étude de faisabilité sur les bases suivantes :
-50 logements collectifs-15 maisons individuelles-15 parcelles libres de construction
Que les représentants de la S. A. PROMOGIM ont émis des réserves quant à la faisabilité d'une telle réalisation sur Bischwiller, la note ajoutant : " Nous n'arrivons pas à concilier les objectifs du maire et les nôtres, ce dernier nous tient par la modification du P. O. S. et également insiste à chaque fois sur le traitement de pollution du terrain. Dans ces conditions, il est très difficile d'avancer dans ce dossier sans un effort des trois parties en présence " ;
Qu'il en résulte que les nouvelles bases de discussion imposées par le maire de Bischwiller à la S. A. PROMOGIM ne correspondent pas à l'engagement des parties prévoyant le lotissement et la construction d'un minimum de cinquante maisons individuelles d'habitation et d'environ une vingtaine de logements collectifs ;
Qu'il est constant que la modification du P. O. S. n'est pas intervenue, que le maire a décidé de ne pas poursuivre la procédure qui était en cours qui devait aboutir au 2ème semestre 2002 et qu'en conséquence, la condition suspensive prévue à ce sujet n'a pas été réalisée à la date prévue pour l'expiration du délai de réalisation de celle-ci, soit au plus tard le 31 décembre 2002 ;
Que l'argumentation de la S. A. PROMOGIM relative à la non-réalisation de la condition particulière relative à la nature du sol est inopérante dès lors que cette clause ne figure pas dans la convention au titre d'une condition suspensive ;
Considérant que la S. A. DESQUENNE et GIRAL soutient que la non-réalisation des conditions suspensives résulte exclusivement du comportement fautif de la S. A. PROMOGIM, que celle-ci objecte qu'elle n'a commis aucune faute empêchant la réalisation de la modification du P. O. S. et l'octroi d'une autorisation de lotir et que la procédure de révision du P. O. S. ne résulte que de la seule volonté de la collectivité publique ;
Considérant que le terrain litigieux, site industriel, devait faire l'objet d'un changement de zonage du P. O. S. en vue de permettre l'urbanisation projetée ;
Considérant que la procédure de modification du P. O. S., règle du droit de l'urbanisme, relève exclusivement des prérogatives de l'administration, en l'espèce du maire de Bischwiller, qui a fait savoir à la S. A. DESQUENNE et GIRAL le 22 octobre 2001, soit quelques jours après la conclusion de la promesse, qu'il " sursoit au changement de zonage annoncé (...) " ;
Que c'est à juste titre que l'appelante soutient qu'elle ne dispose d'aucun pouvoir pour faire aboutir une procédure de révision d'un P. O. S. par une collectivité publique qui a la maîtrise du calendrier de la procédure de modification et qu'elle n'a, à ce titre, qu'une obligation de moyens ;
Que la S. A. DESQUENNE et GIRAL ne démontre pas que la S. A. PROMOGIM n'a pas respecté les obligations contractuelles mises à sa charge et qu'elle a empêché l'accomplissement de la condition suspensive au sens de l'article 1178 du code civil ;
Qu'en effet, la demande d'autorisation de lotir ou de construire n'a pu aboutir, faute de modification du P. O. S. par la municipalité ;
Que la S. A. DESQUENNE et GIRAL (courrier du 5 septembre 2002) ne peut reprocher à la S. A. PROMOGIM de ne plus avoir de contact avec le maire de Bischwiller depuis le mois d'avril 2002, dès lors que celui-ci a imposé au bénéficiaire de la promesse de nouvelles conditions, non contractuelles et qu'il a stoppé la modification du P. O. S. ;
Que la S. A. PROMOGIM justifie dans son courrier du 25 mars 2003 avoir dû renoncer à son projet du fait de l'opposition des élus de Bischwiller, rappelant que la modification du P. O. S., condition suspensive de la promesse, n'a toujours pas eu lieu ;
Qu'il convient en application des stipulations contractuelles, de constater que les conditions suspensives insérées à l'acte n'étaient pas réalisées dans le délai prévu (30 décembre 2002), sans faute imputable au bénéficiaire de la promesse, que chacune des parties doit reprendre sa pleine et entière liberté sans indemnité de part ni d'autre et que la caution bancaire prévue en vertu des présentes doit dès lors être restituée à la S. A. PROMOGIM ;
Qu'il convient de débouter la S. A. DESQUENNE et GIRAL de l'ensemble de ses demandes et le jugement sera donc infirmé de ce chef ;
-Sur la demande reconventionnelle de la S. A. PROMOGIM
Considérant que la S. A. PROMOGIM sollicite la somme de 15. 000 euros à titre de dommages-intérêts au regard des frais inutilement engagés (établissement d'un projet, vérifications effectuées relativement à la pollution du terrain) et de la procédure abusive de la S. A. DESQUENNE et GIRAL ;
Considérant que l'alternative prévue à la charge du vendeur, en cas de découverte de non conformité aux normes environnementales en vigueur, n'avait pas lieu de s'appliquer, dès lors que la S. A. PROMOGIM n'a pas fait effectivement réaliser un diagnostic environnemental complémentaire, comme elle envisageait de le faire en février 2002 ;
Que contrairement à ce que soutient la société intimée, le rapport de décembre 2002 de la société GEMMES, met en évidence la présence de chloroforme dans certains sondages, ce qui avait conduit la société appelante à prendre attache auprès de la société GESTER et de la société VERITAS en vue d'obtenir la réalisation d'un diagnostic de pollution sur l'ancien site Bonne Espérance qui selon les propres écritures de la société intimée, avait pour activité la conception et la fabrication de matériel de forage et de sondage ;
Qu'il convient d'observer que la promesse de vente conclue le 17 juin 2003 avec la S. A. S. 3 B est nettement plus élaborée que la promesse de vente litigieuse, par sa forme (acte notarié), son contenu (clause résolutoire particulière relative au coût de la dépollution) et les obligations respectives des parties (promesse unilatérale de vente prévoyant un délai d'option au profit du bénéficiaire), et présente toutes les garanties pour que le projet immobilier puisse se réaliser effectivement (désignation d'un bureau d'études agréé par le promettant, absence de clause suspensive relative à la modification du P. O. S., diagnostic des sols et des eaux souterraines annexé à l'acte, projet immobilier établi en concertation avec la mairie de Bischwiller) ;
Que la société intimée a dû exposer des frais pour l'étude et l'établissement des projets (étude de faisabilité du 19 mars 2002) alors que la procédure de révision du P. O. S. n'a pu aboutir ;
Qu'en conséquence, il lui sera alloué la somme de 7. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Qu'il lui sera alloué en outre la somme de 4. 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Déboute la S. A. DESQUENNE et GIRAL venant aux droits de la société BE INDUSTRIE de l'ensemble de ses demandes,
Condamne reconventionnellement la S. A. DESQUENNE et GIRAL venant aux droits de la société BE INDUSTRIE à payer à la S. A. PROMOGIM la somme de 7. 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 4. 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Rejette toute autre demande,
Condamne la S. A. DESQUENNE et GIRAL venant aux droits de la société BE INDUSTRIE, aux dépens de première instance et d'appel et admet la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD, société titulaire d'un office d'avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
-signé par Madame Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame Marie-Claire THEODOSE, Greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
