COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 20 SEPTEMBRE 2007
R. G. No 06 / 05237
AFFAIRE :
Karin Anita Katharina A... épouse séparé de corps Mr Léon B...,
...
C /
Pierre L...
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Janvier 2006 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
No chambre : 1
No RG : 2003 / 10323
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-SCP BOMMART MINAULT
-Me Jean-Pierre BINOCHE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1 / Madame Karin Anita Katharina A... épouse séparée de corps de M. Léon B...
ci-devant
...
78420 CARRIERES SUR SEINE
et actuellement
...
78150 LE CHESNAY
2 / Monsieur Léon B...
ci-devant
...
78420 CARRIERES SUR SEINE
et actuellement
8 rue Miromesnil
75008 PARIS
3 / Monsieur Stéphane Efim André B...
33 Avenue Charles de Gaulles
92200 NEUILLY SUR SEINE
4 / Monsieur Marc-Olivier B...
ci-devant
Urbanization Felipe II c / Juan FERNANDEZ NAVARETTE No4
28200 ST LORENZO ESORIAL
et actuellement
37 rue des Acacias
31140 FONBEAUZARD
5 / Mademoiselle Anne Karin Laurence B...
ci-devant
...
75017 PARIS
et actuellement
22 ter boulevard du Général Leclerc
92200 NEUILLY SUR SEINE
AGISSANT TOUS TANT EN LEUR NOM PERSONNEL QU'ES QUALITES D'HERITIERS DE Mme PINOT, décédée le 02 août 2003
6 / S. A. S. CARRIERE IMMOBILIER
30 bis Rue du Vieil Abreuvoir
78100 SAINT GERMAIN EN LAYE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentés par la SCP BOMMART MINAULT, avoués-No du dossier 00033384
plaidant par Me J. Philippe MARINI, avocat au barreau de NANTERRE
APPELANTS
****************
1 / Monsieur Pierre Gérard Henri L...
2 / Monsieur Jean Georges Henri L...
3 / Madame Carmen Maria M... épouse L...
AGISSANT TOUS TANT EN LEUR NOM PERSONNEL QU'ES QUALITES D'HERITIERS DE Mme PINOT, décédée le 2 août 2003
Demeurant tous trois :
20 Avenue du Maréchal Joffre
78170 LA CELLE SAINT CLOUD
représentés par Me Jean-Pierre BINOCHE, avoué-No du dossier 527 / 06
plaidant par Me Alain BOITUZAT, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2007 devant la cour composée de :
Madame Joëlle BOURQUARD, Président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2002, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B..., agissant conjointement et solidairement en qualité de seuls propriétaires et ayants droit des biens et droits immobiliers qui en font l'objet, ont consenti une promesse de vente à M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L..., par l'entremise de la SARL CHATOU IMMOBILIER (groupe Sygmo), portant sur une maison sise 58 et 60 rue Victor Hugo à Carrières sur Seine (78) régie par un règlement de copropriété du 2 mars 1977, constituant le lot no 7 suivant l'état descriptif de division.
Le prix de vente était fixé à 640. 000 euros quant à l'immeuble outre 15. 000 euros quant aux meubles et la rémunération du mandataire immobilier de 35. 000 euros était à la charge de l'acquéreur.
Une somme de 34. 500 euros était versée d'un commun accord par l'acquéreur à titre de séquestre entre les mains du mandataire immobilier.
La promesse de vente était assortie de diverses conditions suspensives d'usage, celle en matière d'urbanisme mentionnant que " le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible. A ce sujet, il est précisé que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination ".
L'acte était affecté d'une condition suspensive particulière d'obtention par le vendeur, " dans le délai d'un mois des présentes, de l'accord des copropriétaires de l'ensemble immobilier en vue du dépôt d'une demande de permis de construire visant à renouveler l'autorisation de l'extension du bâtiment vendu, telle qu'elle avait été précédemment autorisée par le permis de construire initial délivré en 1978, étant rappelé que les travaux d'extension constituaient une deuxième branche et dont seuls les travaux d'infrastructure ont été exécutés ".
L'acquéreur déclarait renoncer à tout emprunt et à la clause relative à la protection des consommateurs.
La vente devait être constatée par acte authentique par Me DUCAMP, Notaire à Paris 8ème, au plus tard le 16 septembre 2002 avec le concours de l'office notarial de Chatou, notaire des vendeurs et l'acte prévoyait une clause pénale de 69. 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire à la charge de la partie qui refuserait de régulariser l'acte authentique en cas de la réalisation des conditions suspensives.
M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... ont refusé de régulariser l'acte de vente en invoquant le non-respect de la condition d'obtention de l'accord de tous les copropriétaires au dépôt d'un permis de construire, l'irrégularité de la délibération du syndicat des copropriétaires et le refus probable du projet d'extension au-dessus du garage, par suite des nouvelles règles d'urbanisme liées à l'application du P. O. S. depuis 1999 dans la ville de Carrières sur Seine.
Le retrait partiel de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... au sein de la SCI L'ARMAGNAC BELLEVUE a eu lieu selon acte notarié du 17 février 2003.
Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... et la SAS CARRIERES IMMOBILIER ont engagé une procédure contre M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... pour obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale et le versement de dommages-intérêts, lesquels ont formé à titre principal, une demande reconventionnelle en nullité de la convention du 2 mai 2002 pour vente de la chose d'autrui.
Le 10 juillet 2006, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... ont relevé appel du jugement rendu le 24 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de VERSAILLES qui a :
-constaté la nullité de la vente sous condition suspensive du 2 mai 2002
-ordonné la restitution de la somme de 34. 500 euros séquestrée entre les mains de la SAS CARRIERES IMMOBILIER lors de la signature de la convention
-rejeté l'ensemble des autres demandes
-condamné Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... à payer à M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... la somme de 3. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
*****
Appelants de cette décision, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... et la SAS CARRIERE IMMOBILIER, par conclusions communes signifiées le 12 juin 2007, demandent au visa des articles 1599,1134,1147 et 1154 du code civil, par infirmation de la décision entreprise, de :
• constater qu'au jour de la vente sous seing privé du 2 mai 2002, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... étaient porteurs de parts d'une société immobilière donnant droit à la jouissance et à l'attribution du lot privatif no 7 et qu'il leur suffisait d'exercer leur droit de retrait de cette SCI pour se voir attribuer la pleine propriété du lot no 7
• constater que l'acte du 2 mai 2002 prévoyait le transfert de propriété non à la date de sa signature mais à celle de la réitération de la vente par acte authentique prévue au plus tard le 16 septembre 2002
• en conséquence,
• dire et juger que M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... n'encouraient aucun risque d'éviction et que les conditions d'application de l'article 1599 du code civil ne sont pas réunies
• constater qu'au 28 mai 2002, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... ont justifié de l'accord des copropriétaires au dépôt d'un permis de construire afin de finaliser une extension du lot no 7 autorisée en 1978 et déjà partiellement réalisée
• constater que M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... n'ont jamais tenté d'obtenir le permis de construire
• dire et juger que la condition suspensive prévue à l'acte du 2 mai 2002 a été levée et que la clause pénale prévue à cet acte doit recevoir application
• condamner in solidum M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... à verser à Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... la somme de 69. 000 euros à titre de clause pénale, sous déduction du montant de la somme de 34. 500 euros séquestrée entre les mains de la SAS CARRIERES IMMOBILIER
• condamner in solidum M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... à verser à la SAS CARRIERES IMMOBILIER la somme de 35. 000 euros
• dire et juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du 16 septembre 2002 avec capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil
• constater que M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... ont par tout moyen cherché à échapper à leurs obligations contractuelles puis ont entravé la libre disposition du lot no 7 par Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B...
• constater que M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... ont résilié le mandat de vente confié à la SAS CARRIERES IMMOBILIER
• en conséquence, dire et juger Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B... recevables et bien-fondés en leur demande de dommages-intérêts en réparation des préjudices résultant de la non-réalisation de la vente et du litige ainsi généré
• dire et juger que la SAS CARRIERES IMMOBILIER recevable et bien-fondée en sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la non-réalisation de la vente et de la perte d'une chance
• condamner in solidum M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... à verser à Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... la somme de 5. 000 euros, soit 25. 000 euros, au total à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral
• condamner in solidum M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... à verser à la SAS CARRIERES IMMOBILIER la somme de 25. 000 euros à titre de dommages-intérêts
• condamner in solidum M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... à verser à chaque exposant la somme de 1. 500 euros, soit 9. 000 euros au total, au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
aux motifs que :
-le droit de propriété a été apprécié au 2 mai 2002 et non au 16 septembre 2002, date limite prévue pour la réitération de la vente
-l'accord des copropriétaires à la demande de renouvellement du permis de construire obtenu en 1978 a été porté à la connaissance des acquéreurs le 28 mai 2002, soit dans le délai réalisé, était matérialisé par une décision unanime de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 mai 2002, notifiée à tous les copropriétaires le 25 mai sans qu'aucun n'ait exercé de recours
-M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... revendiquent de mauvaise foi le bénéfice de la condition suspensive
-le certificat d'urbanisme ne révélait aucune servitude de nature à entraver la réitération de la vente
-le moyen tenant à la prétendue nullité de la déclaration d'appel et à l'irrecevabilité des conclusions, est infondé
-la nullité de la vente d'autrui s'apprécie au moment du transfert de propriété
-il leur suffisait d'exercer leur droit de retrait de la SCI pour devenir directement propriétaire du lot, ce qui a été réalisé le 17 février 2003
-la condition suspensive particulière ayant été levée, seule la volonté de M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... de ne pas respecter leur engagement a interdit la réalisation de cette vente
-M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... ont sciemment renoncé à faire de l'obtention du permis de construire une condition de leur engagement et ont seulement exigé l'obtention d'un accord de la copropriété permettant le dépôt de ce permis de construire
-Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... ont obtenu cet accord de chaque copropriétaire à titre individuel, verbal puis écrit et une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 19 mai 2002 qui a approuvé le dépôt d'une demande de permis de construire
-M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... n'ont pas de bonne foi exécuté la convention du 2 mai 2002.
M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L..., intimés, par conclusions signifiées le 11 juin 2007, demandent de :
• confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nul le compromis de vente du 2 mai 2002 en application de l'article 1599 du code civil en ce que Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... n'étaient propriétaires, ni à la date du compromis, ni à celle prévue pour la réalisation de la vente, soit le 16 septembre 2002, des biens immobiliers mis en vente
• à titre encore plus infiniment subsidiaire, dire et juger :
. que la condition suspensive fixée par la convention relative à l'autorisation de dépôt d'un permis de construire d'extension par les co-propriétaires n'était pas parfaitement remplie à l'issue du délai contractuel de 1 mois prévu à cet effet
. que contrairement aux engagements par eux souscrits par la signature du 13 avril 2002, de l'offre d'achat émise par M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... le 11 avril 2002, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... et leur mandataire ne se sont pas assurés de la possibilité sur le plan des règles d'urbanisme d'obtenir un tel permis de construire alors qu'il s'est avéré que celui-ci était formellement contraire aux dispositions de l'article UH 16 du P. O. S. applicable
• constater dans cette hypothèse que Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... ont commis une faute dans l'exécution de leur obligation et de ce chef, prononcer en application de l'article 1184 du code civil, la résiliation de la convention du 2 mai 2002 à leurs torts et griefs exclusifs
• à défaut, constater que M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... se sont liés par cette promesse de vente dans la fausse croyance d'une possibilité d'extension de l'immeuble alors qu'une telle extension était impossible comme contraire aux règles d'urbanisme alors applicables
• en conséquence
• prononcer l'annulation de cette convention sur le fondement de l'article 1110 du code civil
• autoriser M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... à se faire restituer la somme de 34. 500 euros séquestrée lors de la signature de la convention du 2 mai 2002
• à titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où par extrême impossible, le tribunal considérerait que la convention est valable et qu'elle ne doit pas être résiliée aux torts et griefs de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... alors en application de l'article 1151 du code civil, et pour l'ensemble des motifs ci-dessus développés, réduire à l'euro symbolique le montant de la clause pénale en vertu de laquelle ils agissent et les débouter de toutes autres demandes, fins et conclusions
• reconventionnellement, faire droit à la demande de dommages et intérêts de M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... à l'encontre de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... pour la somme de 25. 000 euros, outre celle de 5. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
-S'AGISSANT DES DEMANDES FORMEES PAR LA SAS CARRIERE IMMOBILIER
• constater que la SARL CHATOU IMMOBILIER aux droits de qui se trouve la SAS CARRIERE IMMOBILIER a commis une grave négligence dans l'exécution de ses obligations de conseil et rédacteur des conventions vis-à-vis de M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... en négligeant totalement, nonobstant leurs demandes expresses, de traiter dans la promesse de vente à titre de condition suspensive particulière de l'obtention d'une autorisation administrative d'extension des constructions existantes, et de procéder à la moindre vérification quant à l'absence de droits de propriété de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... sur le bien immobilier par eux mis en vente
• en conséquence, et dans l'hypothèse où par extraordinaire la Cour devrait faire droit de quelque façon que ce soit aux demandes formulées par Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... condamner la SAS CARRIERE IMMOBILIER venant aux droits de la SARL CHATOU IMMOBILIER à garantir intégralement les demandeurs desdites condamnations
• la débouter de sa demande de paiement d'honoraires et de dommages et intérêts, compte tenu de sa totale carence dans l'exécution de ses obligations de conseil et confirmer de ce chef le jugement
• condamner in solidum Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... au paiement de la somme de 5. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
aux motifs que :
-l'offre d'achat du 13 avril 2002, acceptée par les vendeurs, était affectée d'une condition particulière, le vendeur ou son mandataire, devant s'assurer auprès des services d'urbanisme de la possibilité de réaliser une véranda sur la terrasse et de construire une extension au-dessus du garage
-la légalité des conditions de convocation et de tenue de l'assemblée générale n'a pas été attestée et en outre,
-il s'est avéré impossible de réaliser les travaux d'extension faisant l'objet de la condition suspensive
-à la date du 2 mai 2002, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... ne pouvaient se prétendre propriétaires du bien immobilier dont ils n'étaient pas en mesure de transférer la propriété à l'acquéreur, ni à la date du 16 septembre 2002
-ils étaient seulement porteurs de parts sociales d'une SCI donnant droit à la jouissance dudit lot
-à titre subsidiaire, la caducité de la vente sous condition suspensive du 2 mai 2002 doit être prononcée, tirée du défaut de réalisation de la condition suspensive concernant l'autorisation de l'assemblée générale au dépôt du permis de construire et celle concernant l'urbanisme
-les indications verbales données par la mairie en septembre et octobre 2002 rendait inutile tout dépôt de dossier de demande de permis de construire qui aurait nécessairement abouti à une décision de rejet relativement à la faculté d'extension de l'immeuble, ce qui constitue dans la commune intention des parties, la servitude d'urbanisme rendant " l'immeuble impropre à sa destination prévisible ".
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 juin 2007.
*****
MOTIFS DE LA DECISION
-SUR LA VENTE DE LA CHOSE D'AUTRUI
Considérant que l'article 1599 du code civil dispose que " La vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré qu'elle fût à autrui " ;
Que la nullité résultant de la vente de la chose d'autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l'acheteur a vu disparaître le risque d'éviction en raison de l'acquisition par le vendeur de la propriété de la chose vendue ;
Considérant qu'au jour de la promesse de vente du 2 mai 2002, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... étaient porteurs de parts sociales d'une société immobilière régie par les articles 1832 et suivants du code civil constituée le 1er mars 1972, la SCI L'ARMAGNAC BELLEVUE, donnant droit à la jouissance, puis vocation à l'attribution du lot privatif no7, lequel restait appartenir à ladite SCI, ainsi qu'il résulte du règlement de copropriété et de l'acte de donation-partage de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... contenant liquidation et partage de leur communauté ayant existé entre eux en date du 18 juin 1993, incluant les parts sociales de la SCI ;
Que ce n'est que par acte notarié reçu le 17 février 2003 dit de " retrait partiel " publié le 16 avril 2003 que la SCI L'ARMAGNAC BELLEVUE, a " attribué et abandonné à Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... la propriété privative et la jouissance exclusive et particulière " des biens et droits immobiliers constituant le lot no 7 de la copropriété représentatif de 1. 505 parts, ledit acte précisant que " l'attributaire sera propriétaire des biens et droits immobiliers à lui attribués à compter de ce jour, il en conservera la jouissance dont il bénéficiait en sa qualité d'associé " (page 10) ;
Qu'il y a lieu de constater qu'à la date du transfert de propriété contractuellement prévue, soit à la date de la réitération de la vente par acte authentique prévue au plus tard le 16 septembre 2002, Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B..., associés au sein de la SCI L'ARMAGNAC BELLEVUE, ne pouvaient se prétendre propriétaires dudit bien immobilier, étant ajouté que les parts sociales d'une société constituent des droits mobiliers et non un droit réel immobilier ;
Que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont fait droit à la demande reconventionnelle de M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... tendant à voir prononcer la nullité de la vente sous condition suspensive du 2 mai 2002 au visa de l'article 1599 du code civil et ordonné à leur profit la restitution de la somme de 34. 500 euros séquestrée entre les mains du mandataire immobilier ;
Qu'en conséquence, le moyen opposé par Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... tendant à dire que M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... revendiquent de mauvaise foi le bénéfice de la condition suspensive, qu'ils n'ont pas de bonne foi exécuté la convention du 2 mai 2002, est sans objet et leur demande tendant à la condamnation des intimés au paiement de la clause pénale prévue dans une convention qui vient d'être déclarée nulle, doit être rejetée ;
-SUR LES AUTRES DEMANDES DE M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L...
Considérant que M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... sollicitent la condamnation de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... au paiement de la somme de 25. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour harcèlement judiciaire et procédure abusive ;
Considérant que l'abus de droit ne saurait être déduit de l'échec dans l'exercice d'une voie de droit ;
Qu'en conséquence, la procédure diligentée à l'initiative de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... et leur appel subséquent, ne saurait être qualifiée d'abusifs, s'agissant de l'exercice d'une liberté publique ;
Qu'en conséquence, M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts et en revanche, il leur sera alloué une indemnité complémentaire à celle allouée par les premiers juges, au titre des frais irrépétibles, la condamnation étant prononcée in solidum contre Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... et la SAS CARRIERE IMMOBILIER venant aux droits de la SARL CHATOU IMMOBILIER ;
-SUR LES DEMANDES DE LA SAS CARRIERE IMMOBILIER
Considérant que la SAS CARRIERE IMMOBILIER sollicite la condamnation de Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... au paiement de la somme de 35. 000 euros représentant le montant de sa commission prévue dans la promesse de vente et celle de 25. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice commercial résultant de la non-réalisation de la vente et de la perte d'une chance, outre une indemnité de procédure ;
Considérant qu'aucune rémunération n'est due à l'agent immobilier indépendamment de la réalisation de la vente conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Qu'il en résulte que seule l'éviction fautive de l'agent immobilier d'une vente effectivement réalisée se résout en dommages-intérêts ;
Considérant en l'espèce, que l'opération au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, n'ayant pas été effectivement conclue par l'entremise de la SAS CARRIERE IMMOBILIER et la promesse de vente conclue par son entremise ayant été déclarée nulle, celle-ci ne peut prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en alléguant une faute de l'acquéreur qui par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privée de la réalisation de la vente ;
Qu'en tout état de cause, il appartenait à la SAS CARRIERE IMMOBILIER, professionnelle de l'immobilier, de vérifier la consistance des droits de Mme Karin A... épouse séparée de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... sur les biens objet de la vente et vérification faite, d'orienter les parties vers un notaire en vue de la rédaction d'une promesse de cession de parts sociales contenant un engagement de retrait des associés, au regard de la relative complexité de cette opération ;
Qu'en conséquence, la SAS CARRIERE IMMOBILIER sera déboutée de l'ensemble de ses demandes et le jugement sera également confirmé de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... et la SAS CARRIERE IMMOBILIER à payer à M. Pierre L..., Mme Carmen M..., son épouse, et M. Jean L... la somme de 3. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum Mme Karin A... épouse séparé de M. Léon B..., M. Léon B..., M. Stéphane B..., Melle Anne B..., M. Marc-Olivier B... et la SAS CARRIERE IMMOBILIER aux dépens de première instance et d'appel et admet Me Binoche, avoué, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
-signé par Madame Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame THEODOSE, Greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
