COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 01 JUIN 2007
R.G. No 06/03086
AFFAIRE :
SCP ANTOMARCHI LAME RICHARD
...
C/
SCI BEFREDASA (DITE SCI BEFREDA)
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No chambre : 8
No RG : RG 04/0178
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-SCP KEIME GUTTIN JARRY
-Me Claire RICARD
-SCP GAS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE UN JUIN DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
1/ SCP ANTOMARCHI LAME RICHARD
...
75014 PARIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité
2/ Maître Jacques ANTOMARCHI-LAME
...
75014 PARIS
3/ SCP UGEN-VIDALENC et ASSOCIES
...
75016 PARIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
4/ Maître Gabriel VIDALENC
...
75016 PARIS
représentés par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - No du dossier 06000378
ayant pour avocat Me CHALLAN-BELVAL au barreau de PARIS
APPELANTS et INTIMES
****************
1/ SCI BEFREDASA (DITE SCI BEFREDA)
...
92100 BOULOGNE BILLANCOURT
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentés par Me Claire RICARD, avoué - No du dossier 260454
plaidant par Me B..., avocat au barreau de PARIS (B.90)
INTIMES
2/ Société AGF HOLDING
...
75002 PARIS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP GAS, avoués - No du dossier 2006426
plaidant par Me Arnaud C..., avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2007 devant la cour composée de :
Mme Joëlle BOURQUARD, Président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 4 février 2003, une promesse de vente a été conclue par la société AGF HOLDING représentée par la société PHENIX IMMOBILIER au profit de M. Bernard D... portant notamment sur les lots 30 et 31, représentant ensemble la surface de 100 m², et les caves en dépendant, lots 435 et 428, d'une copropriété située 2, 4, ..., moyennant un prix de 460.000 euros.
L'acte authentique de vente reçu le 4 juin 2003 par Me ANTOMARCHI-LAME au profit de la SCI BEFREDASA substituant M. D... et par Me VIDALENC, assistant de la société AGF HOLDING, mentionne une surface de 89 m² pour le lot 30 et de 31 m² pour le lot 31, soit un total de 120 m².
Le 9 juillet 2003, M. E..., géomètre expert, a pourtant évalué à 100,30 m² la surface des lots 30 et 31, à la demande de la SCI BEFRADASA.
Par acte du 22 avril 2004, la SCI BEFREDASA a assigné devant le tribunal de grande instance de Nanterre la société AGF HOLDING, qui a appelé Me ANTOMARCHI-LAME et Me UGEN-VIDALENC en garantie.
Par jugement rendu le 1er mars 2006, le tribunal a :
- condamné la société AGF HOLDING à payer à la SCI BEFREDASA la somme de 72.800 euros au titre de son action en diminution du prix,
- condamné in solidum Me ANTOMARCHI-LAME et Me VIDALENC à garantir la société AGF HOLDING de cette condamnation à hauteur de 48.000 euros,
- condamné la société AGF HOLDING aux dépens pour moitié avec Me ANTOMARCHI-LAME et Me VIDALENC,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement, à l'exception des dépens.
Me ANTOMARCHI-LAME et la SCP ANTOMARCHI LAME RICHARD, ainsi que Me VIDALENC et la SCP UGEN VIDALENC ont interjeté appel du jugement.
Vu les conclusions signifiées le 16 février 2007, aux termes desquelles Me Jacques ANTOMARCHI-LAME, la SCP ANTOMARCHI LAME RICHARD, Me VIDALENC et la SCP UGEN VIDALENC sollicitent de la Cour de :
- infirmer le jugement,
- juger que la SCI BEFREDASA ne justifie d'aucune faute ou d'aucun préjudice à leur encontre et la débouter,
- condamner la SCI BEFREDASA aux dépens.
Aux motifs que :
- les notaires ont bien un intérêt à agir conformément aux articles 546 et 547 du nouveau code de procédure civile puisqu'ils ont été condamnés à garantir la société AGF HOLDING d'une partie de ses condamnations au profit de la SCI BEFREDASA,
- la mention de la surface de 120 m² dans l'acte de vente résulte d'une erreur de plume du notaire puisque le prix de vente est inchangé par rapport aux données de la promesse du 4 février 2003, qui mentionne la surface exacte des lots 30 et 31,
- la surface à prendre en compte est la surface réelle, alors que la ventilation par lots n'a pas d'intérêts dès lors que les lots sont réunis (civ.13 avril 2002),
- l'article 46 de la loi juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot mentionne la superficie de ce lot,
- en l'espèce, la promesse du 4 février 2003 mentionnait bien la superficie de 100 m² pour les deux lots et le prix correspondant, la promesse constatant l'accord des parties sur le prix et sur la chose, la vente était parfaite à cette date,
- par lettre du 1er mars 2003, Bernard D... a substitué la SCI BEFREDASA dans ses droits et obligations résultant à son profit de la promesse de vente et a précisé qu'il restait solidaire quant au paiement du prix d'acquisition et quant à l'exécution des charges et conditions de la promesse de vente,
- l'acte notarié du 4 juin 2003 précise que M. Bernard D... ne s'est pas rétracté et que la promesse sous seing privé a été réitérée devant notaire,
- la contradiction entre cette déclaration et la surface écrite à l'acte démontre l'erreur matérielle,
- la faute n'a pas causé de préjudice,
- selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, si la superficie est inférieure à celle qui est mentionnée dans l'acte, le vendeur supporte une diminution de prix, il s'agit d'une action en restitution et non pas en indemnisation,
- or, la restitution ne constitue pas un préjudice indemnisable, la responsabilité du notaire ne peut donc être recherchée en l'absence de préjudice indemnisable (civ. 1ère, 26 octobre 2004).
Vu les conclusions signifiées le 1er février 2007, aux termes desquelles la SCI BEFREDASA sollicite de la Cour de :
- constater qu'elle n'a pas formulé de demande à l'encontre de Me ANTOMARCI-LAME et de Me VIDALENC,
- constater que le jugement ne comporte aucune condamnation bénéficiant à la SCI BEFREDASA au préjudice des notaires,
- juger l'appel des notaires irrecevable en ce qu'il est dirigé à son encontre,
- subsidiairement, confirmer le jugement,
- condamner solidairement Me ANTOMARCHI-LAME et Me VIDALENC à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.
Aux motifs que :
- à défaut d'appel de la société AGF HOLDING, sa condamnation est définitive,
- aucune attestation de surface n'a été jointe à la promesse de vente, la surface a seulement été précisée à titre indicatif, il avait été convenu verbalement que les mesurages seraient effectués et joints à l'acte définitif,
- l'alinéa 5 de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les nullités affectant la promesse de vente sont couvertes par la signature d'un acte authentique constatant la réalisation de la vente et mentionnant la superficie du lot ou de la fraction du lot vendu,
- la promesse de vente est irrégulière au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle n'indique pas la surface de chaque lot, mais une surface globale et qu'aucun métrage n'a été effectué,
- les deux notaires présents lors de la signature de l'acte authentique n'ont pas relevé l'erreur prétendue,
- la société AGF HOLDING, le vendeur, a été avertie que le mesurage par un professionnel était plus sérieux,
- en l'espèce, l'acte authentique ne constitue pas un simple acte recognitif au sens des articles 1337 et suivant du Code civil,
- le propriétaire n'est pas Bernard D..., mais la SCI BEFREDASA.
Vu les conclusions signifiées le 5 décembre 2006, aux termes desquelles la société AGF HOLDING sollicite de la Cour de :
- vu les articles 546 et suivants du nouveau code de procédure civile,
- déclarer recevable l'appel formé par les notaires,
- infirmer le jugement,
- débouter la SCI BEFREDASA de ses demandes,
- subsidiairement, condamner Me ANTOMARCHI-LAME et Me G... à la garantir de toute condamnation,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.
Aux motifs que :
- selon les articles 546, 547 et 548 du nouveau code de procédure civile, l'appel peut émaner d'une partie contre un demandeur qui n'a formé aucune demande contre elle et dont seule la garantie a été recherchée par le défendeur dès lors qu'une seule décision a été rendue sur l'action principale et en garantie (3ème civ 4 juillet 1990, 2ème civ 1er avril 2004), ce qui est le cas en l'espèce,
- en sa qualité d'intimée, la société AGF HOLDING a qualité pour interjeter appel incident,
- dans la promesse, les lots 30 et 31 étaient très clairement désignés comme constituant un ensemble ayant une surface totale de 100 m²,
- lors de la rédaction de l'acte, les notaires ont commis une erreur en confondant le lot no 31 et sa surface,
- l'article 1583 du Code civil rappelle que la vente est formée dès l'accord entre les parties sur la chose et sur le prix, la propriété est alors transférée à l'acquéreur dès l'échange des consentements, l'offre lie l'offrant à l'égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l'offre à personne déterminée, l'acceptation forme le contrat,
- l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toute promesse de vente mentionne la superficie de la partie privative vendue à défaut de nullité,
- la superficie de 100 m² précisée dans la promesse de vente résulte d'un métrage réalisé par Daniel H..., géomètre expert, au mois d'août 1996,
- l'erreur matérielle de l'acte de vente résulte donc bien d'une confusion entre le numéro du lot 31 et sa surface indiquée de 31 m² par sa collaboratrice comme cela ressort de la lettre du 15 juillet 2003 de Me VIDALENC,
- l'acte authentique est bien la réitération de la promesse dont la SCI BEFREDASA avait connaissance, elle est donc de mauvaise foi.
- Sur la garantie due par les notaires
- l'erreur incombe aux rédacteurs de l'acte de vente, Me ANTOMARCHI-LAME et Me VIDALENC,
- dans la lettre adressée le 15 juillet 2003 à la société PHENIX IMMOBILIER représentant la société AGF HOLDING par Me VIDALENC, il précise qu'il est indiqué dans l'acte de vente une superficie de 120 m² alors que la promesse indiquait une surface de 100 m² et que cette indication de 120 m² provient de l'erreur matérielle de sa collaboratrice qu'il assumera,
- la responsabilité civile professionnelle des notaires peut être mise en cause pour cette erreur.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 1er mars 2007.
MOTIFS ET DECISION
Considérant qu'en application de l'article 546 du nouveau code de procédure civile, le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt si elle n'y pas renoncé ; que Me Jacques ANTOMARCHI-LAME, la SCP ANTOMARCHI LAME RICHARD, Me Gabriel VIDALENC et la SCP UGEN VIDALENC qui ont été condamnés in solidum à garantir la société AGF HOLDING à hauteur de la condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la somme de 48.000 euros a intérêt à interjeter appel ; que conformément à l'article 547 du même code, en matière contentieuse, l'appel peut être dirigé contre ceux qui ont été parties en première instance ; que l'appel d'une partie contre un demandeur qui n'a formé aucune demande à son encontre en première instance et dont seule la garantie est recherchée par le défendeur à l'action est recevable dès lors qu'une décision a été rendue sur l'action principale et en garantie ; qu'en conséquence le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'appel doit être écarté ;
Considérant que l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi no 96-1107 dispose en son alinéa 6, que toute promesse unilatérale de vente ou achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente de lot mentionne la superficie de la partie privative de lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie ;
Que l'alinéa 7 du même article prévoit que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée à l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur supporte une diminution proportionnelle du prix ;
Considérant qu'il est établi que par acte sous seing privé du 4 février 2003, la société AGF HOLDING, représentée par la société PHENIX IMMOBILIER a promis de vendre à M. D... les lots no 30-31 (bâtiment B type 5 pièces de 100m², 572 (parking sous-sol), 435 (cave sous-sol) et 428 (cave sous-sol) dépendant d'une copropriété située 2, 4, ... moyennant le prix global de 480.000 euros se répartissant comme suit : appartement (lots 30 et 31 et caves) 460.000 euros, parking (lot 572) 20.000 euros ; que cet accord qui constate l'accord des parties sur la chose, à savoir un appartement de 5 pièces constituées des lots 30 et 31 d'une superficie totale de 100 m² et sur le prix 460.000 euros, outre 20.000 euros pour le parking a consacré, par application de l'article 1583 du code civil, la perfection de la vente entre les parties ;
Considérant qu'il est démontré que la superficie des lots 30 et 31 telle que définie à la promesse de vente du 4 février 2003 correspond à la superficie réelle de ceux-ci telle que déterminée par le métré réalisé en août 1996 par M. H..., géomètre expert, qui fixe à 89 m² la surface de l'appartement lot 30 et à 11, 3 m² celle de la chambre lot 31 ; que l'irrégularité de la promesse de vente alléguée par l'appelante pour non conformité au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est sans incidence sur la validité de cet acte dès lors que la superficie y indiquée correspond à la surface réelle et que la SCI BEFREDASA ne justifie pas en avoir subi un quelconque grief du fait de celle-ci ;
Considérant que l'acte authentique du 4 juin 2003 réitère l'accord des parties sur la chose et sur le prix intervenu lors de la signature de la promesse vente du 4 février précédent ; que la SCI BEFREDASA qui s'est substituée à M. D..., ainsi que le prévoyait la promesse de vente du 7 février 2003, avait connaissance de cet acte et en avait accepté les termes ainsi que le mentionne l'acte notarié du 4 juin suivant ;
Considérant que la SCI BEFREDASA doit en conséquence être déboutée de sa demande en diminution proportionnelle du prix en l'absence de toute différence de superficie constatée entre la superficie réelle et exprimée à l'acte du 4 février 2003 ;
Et considérant que l'erreur de superficie affectant l'acte authentique du 4 juin 2003, reconnue par Maître VIDALENC, notaire comme provenant d'une erreur matérielle commise par sa collaboratrice, n'est à l'origine d'aucun préjudice subi par la SCI BEFREDASA dès lors que celle-ci connaissait la superficie réellement acquise, selon acte du 4 février précédent, à savoir 100 m² pour un prix fixé à 460.000 euros pour les lots 30 et 31 et 20.000 euros pour le parking, cette erreur n'ayant donc eu aucune incidence sur ces éléments ;
Considérant que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que les circonstances de la cause justifient que les appelants supportent la charge des dépens ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 1er mars 2006 par le tribunal de grande instance de Nanterre,
Statuant à nouveau,
Déclare l'appel recevable,
Déboute la SCI BEFRADASA de l'ensemble de ses prétentions,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette toutes autres prétentions des parties,
Condamne in solidum Me Jacques ANTOMARCHI-LAME, la SCP ANTOMARCHI LAME RICHARD, Me Gabriel VIDALENC et la SCP UGEN VIDALENC aux entiers dépens et autorise la SCP GAS, avoués associés et Maître RICARD, avoué à les recouvrer comme il est prescrit à l'article 699 du nouveau code de procédure civile,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
- signé par Mme Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
