COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 52B
4ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 12 MARS 2007
R.G. No 06/03096
AFFAIRE :
S.C.I. DE CHATONVILLE
C/
Mme Marie Y... Z... épouse DE A...
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 12 Juillet 2005 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de RAMBOUILLET
NoRG : 54-04-000006
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Jean-Luc FRANCHON
Me Thierry COURANT
+ parties
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DOUZE MARS DEUX MILLE SEPT,
La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. DE CHATONVILLE
Ayant son siège 22, Place Vendôme
75001 PARIS
prise en la personne de sa gérante, la société SAINT BENOIT APPOLINAIRE INVESTISSEMENT
Ayant son siège 22, Place Vendôme
75001 PARIS
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Maître Jean-Luc FRANCHON avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
Madame Marie Y... Z... épouse DE A...
Ferme de Chatonville
78120 SONCHAMP
Représentée Me Thierry COURANT avocat au barreau de CRETEIL
INTIMEE
****************
Composition de la Cour :
L'affaire a été débattue en audience publique, le 15 Janvier 2007 devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Dominique LONNE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLETRAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Le GFA de CHATONVILLE, devenu SCI DE CHATONVILLE (la SCI) a, par acte notarié en date du 14 décembre 1976, donné à bail à ferme à Monsieur et Madame E... et à Madame Geneviève Y... Z... pour une durée de 12 années consécutives ayant commencé à courir le 11 novembre 1976 pour se terminer le 11 novembre 1991 un ensemble de parcelles sises à SONCHAMP pour une superficie totale de 120 ha 02 a 50 ca. Par acte notarié du 14 décembre 1981, le bail a été transformé en bail à long terme venant à expiration le 11 novembre 2005 au bénéfice de Madame Geneviève Y... Z... seule.
Madame Geneviève F... est décédée le 9 juillet 2001. Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 août 2001, la SCI a notifié la résiliation du bail en application des dispositions de l'article L. 411-34 du Code rural à compter du 11 novembre 2002 à Madame Marie G..., épouse de A..., fille de Madame Geneviève F... (Mme DE A...).
Madame DE A... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet en nullité de la lettre du 29 août 2001 et de la résiliation. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet, par jugement du 3 juin 2002 a dit que le bail dont avait bénéficié Madame Geneviève G... continuait au profit de sa fille, Mme DE A... et annulé le congé du 29 août 2001. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d'appel d'Orléans du 10 novembre 2006, statuant sur renvoi après cassation de l'arrêt de cette Cour du 8 septembre 2003 prononcée par arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2005.
Par requête du 3 août 2004, la SCI DE CHATONVILLE a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet d'une demande en résiliation du bail et par jugement du 12 juillet 2005, celui-ci a débouté la SCI de ses demandes et l'a condamnée à payer à Mme DE A... une indemnité de procédure de 850 euros ainsi qu'aux dépens.
La SCI DE CHATONVILLE a relevé appel du jugement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue au greffe le 26 juillet 2005. L'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle des affaires en cours par arrêt du 30 janvier 2006 puis a été réinscrite à la requête de la SCI et les parties ont été convoquées à l'audience du 25 septembre 2006 puis, après renvoi à leur demande, à l'audience du 15 janvier 2007.
PRETENTIONS DES PARTIES :
Dans ses conclusions déposées au greffe le 20 septembre 2006 et développées à l' audience, la SCI DE CHATONVILLE, appelante poursuivant la réformation du jugement entrepris demande à la Cour :
- de prononcer la résiliation du bail dont est titulaire Mme DE A...,
- d'ordonner son expulsion du parcellaire objet du bail sous astreinte de 250 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à son départ effectif des lieux,
- de dire qu'en cas de besoin, l'huissier instrumentaire pourra se faire assister du concours de la force publique,
- de condamner Mme DE A... à lui payer une indemnité d'occupation de 2.000 euros par mois à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à son départ effectif des lieux,
- de la condamner à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts
- et de la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros ainsi qu'aux dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 21 septembre 2006 et développées à l'audience, Mme DE A... intimée, demande à la Cour :
- de confirmer le jugement,
- de débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes comme étant irrecevables et en tous cas mal fondées,
- de constater qu'elle bénéficie d'un bail renouvelé à compter du 11 novembre 2005
- et de condamner la SCI à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu'aux dépens.
SUR QUOI, LA COUR :
Considérant que l'arrêt de la Cour d'appel d'Orléans du 10 novembre 2006 qui justifiait la demande de sursis à statuer étant produit aux débats, la demande de sursis à statuer est devenue sans objet ;
Considérant que la SCI invoque trois causes de résiliation du bail, savoir le défaut d'autorisation administrative d'exploiter à titre personnel (article L. 331 -6 du Code rural), le défaut de notification au propriétaire de la mise à disposition du parcellaire au profit de l'EARL de CHATONVILLE (article L. 411-35, L. 411-36 et L. 411-37 du Code rural) et la cession illicite du bail (article L. 411-36 du Code rural) ;
Considérant que Mme DE A... soulève l'irrecevabilité de la demande en ce qu'elle est fondée sur la cession irrégulière du bail comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée ;
Considérant qu'en vertu de l'article 1351 du Code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et à la condition que la chose demandée soit la même que la chose jugée, qu'elle soit entre les mêmes parties prises en la même qualité ;
Qu'en l'espèce, la SCI se prévaut de la résiliation du bail pour cession de sa titulaire –Mme Geneviève H... au profit de sa fille –Mme DE CUVERVILLE- dont la cour d'appel d'Orléans, statuant sur renvoi
après cassation a jugé qu'il s'est poursuivi, au décès de Mme Geneviève G..., au profit de sa fille après le décès de la première ; que le même arrêt du 10 novembre 2006 déboute la SCI de sa demande de nullité du bail fondée sur le non respect des dispositions relatives au contrôle des structures ;
Que, même si la continuation du bail est exclusive de sa cession antérieure au profit de Mme DE A..., bénéficiaire de la continuation, l'arrêt du 10 novembre 2006, intervenu entre les mêmes parties, ne tranche pas la question de la cession du bail qui ne faisait pas l'objet de la procédure ayant donné lieu à l'arrêt précité ;
Que le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée sera dans ces conditions rejeté ;
Considérant que la SCI fonde en premier lieu sa demande de résiliation du bail sur la circonstance que Mme DE A... n'était pas titulaire, à titre personnel, d'une autorisation d'exploiter au 9 juillet 2001, date à laquelle le bail a été transféré à son nom ; que Mme DE A... répond, d'une part que la question a été tranchée dans l'instance précédente, d'autre part qu'elle est bien titulaire d'une autorisation personnelle d'exploiter ;
Considérant que la SCI avait formé la même demande devant la Cour d'appel d'Orléans dans l'instance introduite par Mme DE A... en nullité de la lettre de résiliation que lui avait adressée la SCI après le décès de sa mère, fondée sur le même moyen et au visa du même article L. 331-6 du Code rural ; que la Cour d'appel d'Orléans, dans le dispositif de son arrêt du 10 novembre 2006 l'ayant déboutée de sa demande, la demande formée devant la Cour de céans se heurte à l'autorité de la chose jugée ;
Considérant que la SCI invoque comme deuxième motif de résiliation du bail l'absence de notification de mise à disposition de celui-ci au profit de l'EARL DE CHATONVILLE conformément aux dispositions de l'article L. 411-37 du Code rural ;
Considérant que Mme DE A... fait justement valoir que cet article est applicable en l'espèce dans ses dispositions résultant de la loi du 9 juillet 1999 puisque la notification en cause est celle de la mise à disposition du bail transféré à Mme DE A... consécutif au décès de sa mère en 2001 ;
Que les dispositions en cause prévoient que l'avis de mise à disposition du bail est donné au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'elles conditionnent la résiliation du bail en cas de défaut de notification au bailleur de la mise à disposition du bail au profit d'une société, d'une part à une mise en demeure préalable du bailleur, d'autre part à la nécessité que les erreurs ou omissions aient été de nature à induire le bailleur en erreur ;
Qu'en l'espèce, Mme Geneviève G... avait bien avisé la SCI, dans les formes requises par la loi, de la mise à disposition du bail a profit de l'EARL ; qu'il n'en va pas de même de Mme DE A... qui ne peut se prévaloir d'aucune notification sous forme de lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Que toutefois, il ressort de ses écrits mêmes que la SCI connaissait l'existence d'une mise à disposition du bail au bénéfice d'une société : qu'en effet, la SCI écrivait dans ses conclusions de première instance pour l'audience du 8 avril 2002 devant le Tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet dans le litige relatif à la transmission du bail et ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour d'appel d'Orléans du 10 novembre 2006 : « Elle indique par ailleurs qu'elle est associée de l'EARL de la Ferme de CHATONVILLE qui a été constituée avec sa mère, le 1er novembre 2000, et immatriculée au RCS de Versailles le 4 janvier 2001, et que cette société est bénéficiaire de la mise à disposition du bail consenti à sa mère » ;
Que, d'une part la SCI n'a jamais mis en demeure Mme DE A... de l'aviser dans les formes et délais prévus par l'article L. 411-37 de la mise à disposition du bail au profit de l'EARL ; que d'autre part cette absence de notification n'a pas pu l'induire en erreur puisqu'elle savait que le bail était déjà à la disposition de l'EARL constituée entre la mère , preneur, et sa fille par la notification qui lui avait été régulièrement faite par courrier du 24 janvier 2001 et que Mme DE A... se prévalait de la transmission du bail à son profit et avait confirmé cette mise à disposition ;
Que le jugement sera dans ces conditions confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation sur le fondement du défaut de respect des dispositions de l'article L. 411-37 du Code rural ;
Considérant que la SCI invoque comme troisième motif de résiliation du bail la cession de celui-ci faite sans son accord ;
Considérant que la SCI invoque au soutien de son moyen l'aveu judiciaire résultant des propos tenus par Mme DE A... lors de l'audience de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux ;
Que le procès verbal de non conciliation établi le 10 janvier 2005 énonce, sous le titre « OBJET DU LITIGE FORMULE PAR LE DEMANDEUR :
Invité à s'expliquer, le demandeur a formulé ainsi ses réclamations.
Le défendeur précise qu'il s'agit d'une cession de bail et non d'une transmission » ;
Que les mentions en cause ne sauraient s'interpréter comme un aveu judiciaire pour la double raison que les mentions du procès verbal de non conciliation sont trop laconiques pour avoir l'assurance que Mme DE A... par la précision ainsi apportée n'a pas fait que développer un moyen de défense mais a au contraire entendu reconnaître, sans ambiguïté, un fait juridique dont elle connaissait la définition précise et que le juge n'est pas lié par la qualification que les parties donnent aux faits ; qu'au surplus, aucun élément ne vient compléter la cession invoquée dont il appartient au juge de vérifier la réalité ;
Que le jugement sera dans ces conditions également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation fondée sur la cession prohibée du bail ;
Considérant que Mme DE A... est dans l'état des décisions judiciaires intervenues et du présent arrêt bénéficiaire du bail consenti à la mère décédée et renouvelé à compter du 11 novembre 2005 ;
Considérant que le jugement étant confirmé en ses dispositions de fond le sera également des chefs de l'indemnité de procédure allouée à l'intimée et des dépens ;
Qu'en cause d'appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme DE A... l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'engager dans la présente procédure ; que la SCI sera condamnée à lui verser une indemnité de procédure de 1.500 euros ;
Qu'enfin, la SCI qui succombe en ses prétentions d'appel supportera les dépens de l'instance ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement :
CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;
A AJOUTANT :
CONSTATE que Mme DE A... est dans l'état des décisions judiciaires intervenues et du présent arrêt bénéficiaire du bail consenti à la mère décédée et renouvelé à compter du 11 novembre 2005 ;
CONDAMNE la SCI DE CHATONVIELLE à payer à Mme Marie F... épouse DE A... la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire,
CONDAMNE la SCI DE CHATONVILLE aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
