COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 25 SEPTEMBRE 2006 R.G. No 05/05635 AFFAIRE : M. Aimé X... ... C/ S.D.C. DE L'IMMEUBLE SIS 7/15 RUE DE LA POINTE RAQUET A SOISY SOUS MONTMORENCY Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 25 Mai 2005 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE No chambre : 3ème No RG : 04/00449 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jean-Michel TREYNET SCP DEBRAY-CHEMIN REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE SIX, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur Aimé X... ... 95230 SOISY SOUS MONTMORENCY Madame Martine Y... épouse X... ... 95230 SOISY SOUS MONTMORENCY représentés par Maître Jean-Michel TREYNET, avoué - N du dossier 17401 APPELANTS SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 7/15 RUE DE LA POINTE RAQUET A SOISY SOUS MONTMORENCY (95230) représenté par son syndic la SARL AGENCE PERARD Ayant son siège 24, rue du Départ 95880 ENGHIEN LES BAINS elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - N du dossier 05000738 ayant pour avocat Maître ARBELTIER - WAGMANN du barreau de PONTOISE INTIME Composition de la Cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2006 devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Dominique LONNE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET
FAITS ET PROCEDURE
M Aimé X... et son épouse, Mme Martine Y..., sont propriétaires de lots de copropriété dans l'ensemble immobilier sis 7/15 rue de la Pointe Raquet à Soisy sous Montmorency (95).
Le 17 décembre 2003, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES les a assignés en paiement de charges de copropriété. Aux termes de ses dernières écritures du 17 mars 2005, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a réclamé paiement de la somme de 10.828,64 ç au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2004 et de celle de 1.500 ç à titre de dommages-intérêts.
M et Mme X... ont sollicité un sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure pénale et, à titre reconventionnel, ont demandé la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à : * leur rembourser les sommes de 643,48 ç et 3.282,68 ç payées en trop en demandant, à titre subsidiaire, une expertise, * modifier le règlement de copropriété et réviser la répartition des tantièmes, sous astreinte, * leur payer la somme de 15.000 ç à titre de dommages-intérêts.
Par jugement en date du 25 mai 2005, le tribunal de grande instance de Pontoise a : * dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer, * condamné solidairement M et Mme X... à payer au SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES :
- la somme de 10.334,18 ç au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2004, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- celle de 1.500 ç à titre de dommages-intérêts,
- celle de 3.000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, * débouté les parties de leurs autres demandes, * ordonné l'exécution provisoire, * condamné solidairement M et Mme X... aux dépens.
LA COUR
Vu l'appel formé par M et Mme X... à l'encontre de cette décision, Vu les conclusions en date du 27 avril 2006, par lesquelles M et Mme X..., poursuivant l'annulation et l'infirmation du jugement déféré, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544, 545, 1101, 1102, 1108, 1126, 1131, 1133, 1134, 1142, 1147, 1378, 1382,1383 et 1384 du Code civil, demandent à la cour : * de leur donner acte de ce qu'ils se désistent de leur demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision concernant leur plainte pénale avec constitution de partie civile contre MM Z... et Anthony A..., * d'infirmer "toutes les décisions du jugement" du 25 mai 2005, * d'annuler l'exécution provisoire ordonnée par ce jugement, * de prononcer la nullité de la répartition des millièmes de copropriété et des charges générales et particulières figurant dans le tableau au chapitre II article quatrième du règlement de copropriété, * d'ordonner l'établissement d'une nouvelle répartition, * de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à leur payer :
- la somme de 28.000 ç à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier pour résistance abusive à établir
équitablement la répartition des millièmes de copropriété et de charges générales et particulières,
- la somme de 15.000 ç en réparation de leur préjudice moral pour harcèlement et procédure abusive, diffamatoire, infamante et dolosive,
- le somme de 5.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance, d'exécution provisoire, d'appel et d'exécution de la décision à intervenir, * de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure et de condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,
Vu les conclusions en date du 22 mai 2006, par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, intimé relevant appel incident, demande à la cour de : * dire irrecevables et en tout cas mal fondés en leur appel M et Mme X... et les débouter de l'ensemble de leurs demandes, * confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré M et Mme X... débiteurs à son égard et les a condamnés à lui verser les sommes de 10.334,18 ç au titre des charges,1.500 ç à titre de dommages-intérêts et 3.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, * condamner solidairement M et Mme X... à lui payer les charges dues au 4 avril 2006, soit la somme de 6.363,39 ç sous réserve d'actualisation, outre celle de 5.000 ç pour ses frais irrépétibles d'appel, * les condamner aux entiers dépens,
Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 29 mai 2006,
SUR CE,
Considérant qu'il convient de donner acte à M et Mme X... de ce qu'ils se désistent de leur demande de sursis à statuer ;
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES expose avoir obtenu l'exécution des condamnations prononcées par la décision entreprise à hauteur de 10.500 ç ; qu'il précise que les appels de charges
postérieurs à ladite décision n'ont pas été réglés en sorte qu'avec l'arriéré subsistant sur leur condamnation du 25 mai 2005, M et Mme X... lui sont redevables de la somme de 6.363,39 ç au titre des charges de copropriété impayées au 4 avril 2006, sous réserve de sommes éventuellement acquittées par eux auprès de l'huissier chargé de leur recouvrement ;
Considérant que M et Mme X... ne peuvent utilement prétendre que la 10ème résolution votée le 14 mars 2000 par l'assemblée générale des copropriétaires, par laquelle le syndic a été autorisé à agir à leur encontre en vue du recouvrement des charges impayées, serait entachée de nullité dans la mesure où l'article 55 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic d'agir en recouvrement des créances du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sans décision préalable de l'assemblée générale et où, en toute hypothèse, l'action engagée par eux pour contester cette résolution fait l'objet d'une procédure distincte, sans que les appelants demandent de surseoir à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur cette contestation ;
Considérant que M et Mme X... s'opposent au montant des charges réclamées au motif que leur répartition par le règlement de copropriété est entachée de nullité mais que, ainsi que le relève le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ils n'ont saisi l'assemblée générale des copropriétaires d'aucune demande de modification de cette répartition ;
Qu'il résulte des dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en l'absence de décision prise à ce sujet par l'assemblée générale des copropriétaires, M et Mme X... ne sont pas recevables à soulever la nullité de la répartition actuelle des charges de copropriété pour demander, dans le cadre de la présente instance, sa modification et que le syndic est fondé à appliquer celle prévue au règlement de copropriété ;
Considérant également, qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, M et Mme X... sont tenus de participer aux charges de copropriété et ne peuvent, dans le cadre de la présente instance, discuter du bien fondé et du montant des dépenses décidées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (y compris des honoraires du syndic) ainsi que des modalités d'exécution des contrats passés par ledit syndicat ou de la gestion du syndic, lesquels relèvent de la contestation des résolutions votées par les assemblées générales des copropriétaires dans le délai prévu par l'article 42 de la même loi ; qu'ils ne peuvent davantage se prévaloir du comportement des autres copropriétaires ou du syndic à leur égard pour se soustraire à cette obligation légale et, dès lors, invoquent en vain l'objet et la cause des obligations contractuelles de ces derniers ainsi que l'inexécution des "obligations essentielles" de ces derniers, étant observé au surplus que l'effet relatif du contrat du syndic ne leur permet pas de se prévaloir de fautes contractuelles de celui-ci à leur endroit ;
Qu'ils ne sont donc pas fondés à réclamer que soit "déclar(ée) nulle leur quote-part des frais et honoraires du syndic" ;
Qu'en outre, faute pour eux d'avoir obtenu dispense de toute participation aux dépenses communes que constituent les condamnations du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au paiement des frais de procédure de précédentes instances judiciaires les ayant opposés à celui-ci, à l'issue de ces instances, M et Mme X... soutiennent tout aussi vainement que la responsabilité en "incombe uniquement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES", en vertu des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 à 1384 du Code civil, afin d'être déchargés de leur contribution à ces dépenses ;
Que, par ailleurs, les condamnations prononcées à leur encontre au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sur le fondement de l'article
700 du nouveau Code de procédure civile s'ajoutent à la quote-part due par M et Mme X... sur les sommes déboursées par celui-ci pour assurer sa défense et sont distinctes des honoraires qu'il a versés à son syndic au titre du suivi des procédures, en exécution de son contrat, ainsi que des frais d'huissier acquittés par lui à l'occasion de la délivrance du commandement de payer ; que les appelants prétendent en conséquence à tort que les charges, réclamées au titre des frais d'avocat ou d'avoué, d'huissier ainsi que de suivi des procédures par le syndic, font double emploi avec les condamnations dont ils ont fait l'objet en application du susdit article 700 ;
Qu'il leur appartenait aussi, d'une part, de faire valoir au cours de l'assemblée générale du 23 février 2005 que les frais de celle réunie spécialement en 2004 pour se prononcer sur les demandes propres à certains copropriétaires devaient incomber à ces derniers et, d'autre part, d'agir éventuellement en contestation de la résolution ayant approuvé les comptes de l'année 2004 dans le délai de l'article 42 susévoqué de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'ils ne peuvent tirer aucune conséquence de ce que le syndic leur a fait supporter les frais de l'assemblée annulée du 21 avril 2004 dans la mesure où il résulte des pièces produites par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES que leur compte a été crédité de sommes correspondant à ces frais ;
Considérant que les premiers juges ont fait l'exacte appréciation des éléments de la cause, à nouveau débattus en cause d'appel, pour arrêter à 10.334,18 ç le montant des charges de copropriété impayées par M et Mme X... au 30 septembre 2004 ;
Qu'il suffit d'observer que les contrats de syndic prévoient le remboursement à ce dernier de ses frais postaux sur justificatifs en sorte que les appelants ne peuvent sérieusement affirmer que les frais postaux afférents aux convocations aux assemblées générales et
aux notifications des procès verbaux de ces dernières relèvent de la rémunération de sa mission de gestion courante ;
Que les appelants ne peuvent tirer argument d'une erreur de plume dans des écritures de première instance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, pour prétendre ne pas comprendre le montant du solde réclamé au 31 décembre 2003, dans la mesure où celle-ci est antérieures aux dernières conclusions signifiées et déposées par celui-ci le 17 mars 2005 et qui précisent quelle somme leur est finalement demandée ;
Que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES observe sans être démenti que les comptes afférents à la réfection de la toiture en 1993 ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires en sorte que les appelants ne sont plus recevables à critiquer le montant de la facture ; que M et Mme X... ne communiquent aucun élément probant au soutien de leur affirmation selon laquelle la répartition du montant de cette facture n'a pas été effectuée entre les copropriétaires concernés et doivent donc être déboutés de leur demande de remboursement de ce chef ;
Que, dans la mesure où ils n'ont pas contesté les résolutions ayant refusé l'ouverture d'un compte séparé pour la copropriété, les appelants ne peuvent tirer aucune conséquence du procès verbal d'huissier relatant la façon dont le syndic a obtenu le vote de ces résolutions ;ppelants ne peuvent tirer aucune conséquence du procès verbal d'huissier relatant la façon dont le syndic a obtenu le vote de ces résolutions ;
Que les appelants reprennent devant la cour les autres moyens soulevés par eux en première instance, sur le calcul des charges d'eau et les frais de photocopies du syndic, auquel le tribunal a répondu par des motifs que la cour adopte ;
Qu'ainsi que le rappellent les premiers juges, une mesure d'expertise
ne saurait suppléer à la carence des parties dans l'établissement de la preuve ; qu'en toute hypothèse, l'approbation des comptes de la copropriété par les assemblées générales des copropriétaires ne permet plus aux appelants de solliciter une expertise sur la façon dont ces comptes ont été tenus ; que, par ailleurs, M et Mme X... ne communiquent aucun élément de nature à permettre de présumer que des sommes leur sont présentement réclamées à tort en sorte qu'il n'y a pas lieu à désignation d'expert pour le vérifier ;
Considérant que, pour justifier du paiement de la somme totale de 11.791 ç en exécution de la condamnation prononcée en première instance au titre des charges de copropriété, les appelants se bornent à verser aux débats, sous no 83 de leur bordereau de communication de pièces, un document faisant état de la saisie d'une somme de 391,10 ç le 2 mars 2006 auprès de la CPAM ainsi que des talons de chèques mais que ces derniers ne suffisent pas à établir que les sommes y figurant ont été effectivement débitées de leur compte bancaire ; que, dès lors, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est fondé à soutenir avoir perçu la seule somme de 10.500 ç et à faire valoir qu'il a imputé 9.000 ç sur la condamnation à 10.334,18 ç prononcée au titre des charges de copropriété ;
Que les intéressés ne produisent aucun élément probant de nature à démontrer que, postérieurement au jugement entrepris et à la date du 30 septembre 2004 à laquelle celui-ci a arrêté le montant des charges dues, ils se sont acquittés de l'intégralité des charges de copropriété et appels de fonds leur incombant depuis le 30 septembre 2004 jusqu'à la fin du deuxième trimestre 2006 ;
Qu'il s'ensuit que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est fondé à leur réclamer la somme de 6.363,39 ç au titre des charges de copropriété dues au 4 avril 2006, date de son appel de fonds pour le deuxième
trimestre 2006, depuis le 31 décembre 1993, en sorte que la somme de 5.029,21 ç doit s'ajouter à celle prononcée en première instance ; que les intérêts au taux légal courront de plein droit à compter de la présente décision à hauteur de 5.029,21 ç, et de la date de l'assignation, fixée par le jugement pour le surplus puisque celle-ci n'est pas remise en discussion ;
Que les règlements susceptibles d'être intervenus et non pris en compte au moment de l'établissement des dernières écritures des parties conduisent toutefois la cour à prononcer les condamnations en deniers ou quittances ;
Considérant que le défaut de règlement par M et Mme X..., pendant plus de dix ans, de l'essentiel de leurs charges de copropriété, a contraint les autres copropriétaires à en faire l'avance pour permettre la bonne marche de la copropriété ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a ainsi subi un préjudice distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts au taux légal, dont il est fondé à leur demander réparation ; que les premiers juges ont fait une juste appréciation de l'indemnisation de ce préjudice ;
Considérant que leur condamnation à paiement des sommes réclamées ne permet pas à M et Mme X... de soutenir utilement que la présente procédure a été engagée abusivement à leur encontre ; que l'irrecevabilité de leurs prétentions afférentes à la modification du règlement de copropriété sur la répartition des charges de copropriété ne leur permet pas davantage de soutenir que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait preuve de résistance abusive à ce sujet ; qu'il s'ensuit qu'ils doivent être déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts ;
Considérant que la confirmation des condamnations mises à leur charge par le jugement attaqué rend sans objet la demande d'annulation de l'exécution provisoire présentée par les appelants ; que leurs
prétentions n'étant pas déclarées fondées, les intéressés ne peuvent bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant qu'il convient d'allouer au seul SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 3.000 ç au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ; que les premiers juges ont fait l'exacte appréciation des demandes présentées devant eux sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Considérant que M et Mme X..., parties perdantes, doivent être condamnés aux entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Constate le désistement de Monsieur Aimé X... et son épouse, Madame Martine Y..., en ce qui concerne leur demande de sursis à statuer,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées et, y ajoutant,
Dit que les condamnations prononcées par ledit jugement le sont en deniers ou quittances,
Condamne solidairement Monsieur Aimé X... et son épouse, Madame Martine Y..., à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme supplémentaire de 5.029,21 ç au titre des charges de copropriété échues ou appelées au 4 avril 2006, en deniers ou quittances,
Condamne solidairement Monsieur Aimé X... et son épouse, Madame Martine Y..., à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 3.000 ç au titre des frais hors dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne solidairement Monsieur Aimé X... et son épouse, Madame Martine Y..., aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés
conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
