COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 26 JUIN 2006 R.G. No 05/00407 AFFAIRE : M. Dominique X... Y.../ S.D.C. DE L'IMMEUBLE LES JARDINS DE SAINT CLOUD 73-75 RUE DE GARCHES À SAINT CLOUD (92210) Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 24 Novembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 5ème No Section : B No RG :03/10188 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jean-Michel TREYNET SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE SIX, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Dominique X... 75, rue de Garches 92210 SAINT CLOUD représenté par Maître Jean-Michel TREYNET, avoué - N du dossier 17106 plaidant par Maître CAYOL avocat au barreau de PARIS - R 109 - APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LES JARDINS DE SAINT CLOUD 73-75 RUE DE GARCHES A SAINT CLOUD (92210) représenté par son syndic le Cabinet GESTRIM RIGNAULT-PREVEL Ayant son siège 10, place de la Madeleine 75008 PARIS lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Cabinet GESTRIM RIGNAULT-PREVEL Ayant son siège 10, place de la Madeleine 75008 PARIS pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentés par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - N du dossier 20050206 plaidant par Maître Patrick BAUDOUIN avocat au barreau de PARIS INTIMES Composition de la Cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mai 2006 devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Dominique LONNE, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET RAPPEL DES FAITS ET DE LA Z... :
Par acte d'huissier de justice du 23 mai 2003, Monsieur Dominique X..., propriétaire de lots faisant partie de la copropriété Les Jardins de Saint Cloud, 73-75 rue de Garches à Saint-Cloud , a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat ou le SDC) en annulation des résolutions no 2, 3, 5, 6, 7, 10, 13, 15 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2003 et en annulation du premier paragraphe de la page 8 du procès-verbal de la même assemblée. Il demandait en outre une expertise aux fins de procéder à la vérification des comptes de la copropriété et de vérifier les diligences du syndic, la condamnation d'un autre copropriétaire M. A... à lui payer la somme de 1 euro à titre de dommages etamp; intérêts outre une indemnité de procédure, et ce in solidum avec le syndic le Cabinet RIGNAULT-PREVEL. Le syndicat des copropriétaires a soulevé la nullité de l'assignation introductive d'instance et, et ainsi que le Cabinet RIGNAULT-PREVEL et M. A..., formé une demande reconventionnelle en condamnation de M. X..., sous astreinte, à retirer son abri de jardin et en payement de dommages etamp; intérêts pour procédure abusive.
Le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 24 novembre 2004, a :
- rejeté des débats les conclusions déposées par le conseil de M. X... le 25 octobre 2004 ,
- rejeté les exceptions de nullité et d'irrecevabilité,
- débouté M. X... de ses demandes,
- débouté le SDC, le Cabinet RIGNAULT-PREVEL et M. A... de leurs demandes reconventionnelles en dommages etamp; intérêts
- condamné M. X... à retirer son abri de jardin sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. X... aux dépens.
M. X... a relevé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 14 janvier 2005 intimant le syndicat des copropriétaires et la société RIGNAULT-PREVEL. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2006. PRETENTIONS DES PARTIES :
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 avril 2006, M. X..., appelant poursuivant la réformation du jugement entrepris, demande à la Cour :
- de dire que les honoraires de gestion exceptionnelle du syndic sont abusifs à hauteur de 1.113,93 euros et ordonner le remboursement de cette somme par le syndic au syndicat des copropriétaires ou, à tout le moins, de condamner le syndic pris en son nom personnel à lui rembourser la somme de 49 euros,
- de prononcer en conséquence l'annulation des résolutions 5 et 6 (s'agissant de 2002) de l'assemblée générale du 13 mars 2003,
- d'annuler la résolution no 15,
- de lui allouer des dommages etamp; intérêts en réparation de la perte de jouissance du meuble-abri à raison de 100 euros par jour à compter de la dépose du meuble le 5 janvier 2005 jusqu'à la décision à intervenir
- de le décharger de toutes condamnations prononcées à son encontre ainsi que de toutes les dispositions pouvant lui faire grief,
- de condamner le SDC et la société GESTRIM-RIGNAULT-PREVEL prise en son nom personnel à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros et de condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 mars 2006, le Cabinet GESTRIM RIGNAULT-PREVEL se présentant aux lieu et place du cabinet RIGNAULT-PREVEL et le syndicat des copropriétaires, intimés et appelants à titre incident, demandent à la Cour :
- de déclarer M.DUFOURG irrecevable en ses demandes nouvelles de remboursement des honoraires facturés par le syndic au titre de la gestion exceptionnelle,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes, l'a condamné, sous astreinte, à retirer son abri de jardin ainsi que du chef de l'indemnité de procédure allouée,
- de réformer le jugement pour le surplus et de condamner M.DUFOURG à leur payer, chacun, une somme de 1.500 euros à titre de dommages etamp; intérêts pour procédure abusive,
- en tout état de cause, de condamner M. X... à leur payer à chacun une indemnité de procédure de 4.000 euros. SUR QUOI, LA COUR : - Sur la demande relative aux honoraires de gestion du syndic :
Considérant que M. X... demande à la Cour de dire que les honoraires de gestion exceptionnelle du syndic sont abusif à hauteur de 1.113,93 euros ainsi que le remboursement de cette somme au syndicat ou à tout le moins de sa quote part à son bénéfice ; que dans le corps de ses écritures, il fonde sa demande d'annulation de la cinquième résolution de l'assemblée générale du 13 mars 2003 au moins pour partie, sur ces mêmes frais de gestion du syndic ;
Considérant que les intimés soulèvent la nouveauté de la demande ;
Considérant que devant les premiers juges M. X... sollicitait une expertise comptable afin, pour l'essentiel, de procéder à la vérification des comptes de la copropriété, de répertorier les diligences du syndic et de dire si elles peuvent constituer la contrepartie des honoraires forfaitaires contractuels, si ces
prestations ne constituaient pas la contrepartie des honoraires forfaitaires contractuels, chiffrer la réfaction due et de déterminer les diligences non comprises dans le contrat de syndic, en apprécier la réalité, l'utilité à la copropriété et les chiffrer au regard du contrat du syndic et des usages de la profession ; que la demande d'expertise était présentée comme la suite nécessaire de l'annulation de la résolution approuvant les comptes de l'exercice écoulé et était justifiée par l'impossibilité dans laquelle s'était trouvé le conseil syndical de contrôler les comptes du syndic avant leur approbation par l'assemblée générale ;
Que M. X... mettait donc bien en cause, dès la première instance, les honoraires exceptionnels réclamés par le syndic ; que la demande de restitution des honoraires exceptionnels qui auraient été indûment réclamés par le syndic est bien la conséquence nécessaire de la demande d'expertise, laquelle sollicitait d'ailleurs expressément le chiffrage des sommes à restituer pour les honoraires contractuels ;
Qu'en vertu des dispositions de l'article 566 du nouveau Code de procédure civile, la demande n'est pas nouvelle ;
-II- Sur les demandes d'annulation des résolutions no 5, 6 et 15 de l'assemblée générale du 13 mars 2003 :
Considérant que M. X... fonde sa demande d'annulation de la cinquième résolution de l'assemblée générale du 13 mars 2003 sur deux moyens respectivement tirés de l'absence de contrôle préalable des comptes par le conseil syndical et de l'irrégularité des honoraires exceptionnels dont les membres du conseil syndical n'ont pris connaissance, comme les autres copropriétaires que par l'envoi de la convocation ;
Considérant que les intimés font valoir en réplique que les comptes du syndic ont été vérifiés par M. A... et que la convocation adressée à chacun des copropriétaires comportait l'ensemble des
documents requis par l'article 11 du décret du 17 mars 1967, ce que ne discute d'ailleurs pas l'appelant ;
Considérant que le procès verbal de l'assemblée générale du 13 mars 2003 précise que les copropriétaires se sont prononcés après avoir entendu les explications de Monsieur A... ; qu'il appartient dans ces conditions à M. X... d'établir que, malgré les indications du procès-verbal, le conseil syndical n'a pas été en mesure de vérifier les comptes à soumettre au vote des copropriétaires ;
Que M. X... n'apporte cependant aux débats aucun élément autre que les courriers qu'il a adressés au syndic qui serait de nature à étayer ses allégations ;
Que par ailleurs, il ne peut soutenir que la vérification des comptes du syndic relevait du conseil syndical dans son ensemble et non pas d'un de ses membres pour obtenir l'annulation de la décision d'assemblée générale ; qu'il ne peut pas non plus soutenir que M. A... s'est fait substituer un autre copropriétaire pour cette vérification alors que M. A..., partie en première instance, indiquait dans ses conclusions que si M. B... s'était rendu une première fois dans les locaux du syndic, celui-ci avait rendu compte de l'exécution de la mission qui lui avait été confiée ; qu'en tout état de cause, la difficulté ainsi soulevé par l'appelant et qui avait été portée à la connaissance des copropriétaires puisque les courrier de M. X... au syndic étaient joints à la convocation, est relative aux conditions de fonctionnement du conseil syndical et est dépourvue d'incidence quant à la validité de la décision d'approbation des comptes ;
Considérant que le moyen tiré du caractère abusif des honoraires de gestion demandés par le syndic n'est pas à lui seul suffisant pour devoir, s'il était établi, entraîner la nullité de la décision approuvant les comptes de la copropriété pour l'exercice considéré
dès lors qu'il n'est pas contesté que les documents prescrits par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 étaient bien joints à la convocation, ce que l'examen des pièces versées aux débats confirme d'ailleurs, et que les copropriétaires avaient donc la possibilité de sanctionner leur désaccord sur les honoraires demandés par le syndic faisant partie des comptes par un vote de refus, ce qu'ils n'ont pas fait à l'exception de M. X... et de ses mandants ;
Que le jugement sera dans ces conditions confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'annulation de la résolution no 5 et de sa demande formée par voie de conséquence d'annulation de la résolution no 6 donnant quitus au syndic pour sa gestion ; que la décision d'approbation des comptes étant valable, M. X... ne peut pas remettre en cause les honoraires de syndic votés à l'occasion de la décision d'approbation des comptes ;
Considérant que M. X... demande l'annulation de la résolution no 15 de la même assemblée générale qui ne l'a pas autorisé à conserver son abri de jardin ; qu'il fait valoir à l'appui de sa demande que la mise en place de l'abri de jardin ne s'est accompagnée ni de travaux de fondations, scellement, fixation ou autres et ne constitue pas une construction mais un meuble qui, par conséquent, ne rentre pas dans les prévisions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'il ressort néanmoins des photographies produites aux débats que l'abri de jardin en cause, même s'il n'est pas scellé dans le sol et à le supposer démontable constitue non pas un meuble mais un édifice visible depuis les autres lots de la copropriété ou bien depuis l'extérieur ;
Que l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 soumet à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans restriction ;
Que les premiers juges ont dans ces conditions exactement retenu, par des motifs que la Cour adopte, que l'installation d'un abri de jardin, en ce qu'il affecte l'aspect extérieur de l'immeuble, relève des dispositions de l'article 25 b de la loi de 1965 précité ; que l'édifice a été mis en place sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ; que ce dernier a pu, sans abus, refuser de donner une autorisation à postériori ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution no 15 de l'assemblée générale du 13 mars 2003 ;
-III- Sur les autres demandes :
-III- Sur les autres demandes :
Considérant que la résolution no 15 de l'assemblée générale du 13 mars 2003 n'étant pas annulée, le jugement sera également confirmé du chef de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à la dépose de l'abri de jardin ;
Considérant que M. X... succombant dans ses prétentions d'appel sera débouté de sa demande en dommages etamp; intérêts ;
Considérant que le SDC et le cabinet RIGNAULT-PREVEL ne rapportent pas la preuve de l'exercice abusif par M. X... de son droit d'agir en justice ; qu'ils seront dès lors déboutés de leur demande de dommages etamp; intérêts ;
Considérant que le jugement étant confirmé en ses dispositions de fond le sera également du chef de l'indemnité de procédure allouée et des dépens ;
Qu'en cause d'appel, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et du Cabinet RIGNAULT-PREVEL l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'engager dans la présente procédure ; que M. X... sera condamné à leur payer, ensemble, la somme de 800 euros ;
Que M. X... qui succombe dans ses prétentions d'appel supportera les dépens de l'instance ; PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement :
REJETTE l'exception de nouveauté de la demande de M. X... tendant au remboursement des honoraires exceptionnels de gestion au SDC ou à lui-même ;
CONFIRME, en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE M. X... à payer au syndicat des copropriétaires et au Cabinet GESTRIM RIGNAULT-PREVEL, ensemble, la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;
CONDAMNE M. X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
