COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 24 AVRIL 2006 R.G. No 05/01815 AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE ENTREE VILLE IV ... ET ... A SARCELLES C/ SCI S.C.S Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 08 Décembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE No chambre : 3ème No RG : 03/07525 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP DEBRAY-CHEMIN Me Claire RICARD A... Y... AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT QUATRE AVRIL DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE ENTREE VILLE IV ... ET ... A SARCELLES (95200) représentée par son syndic la société SOGIS Ayant son siège ... elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - N du dossier 05133 plaidant par Maître X... avocat au barreau de PARIS - E 887 - APPELANT **************** SCI S.C.S Ayant son siège ... prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître Claire RICARD, avoué - N du dossier 250156 plaidant par Maître Z... avocat au barreau de PONTOISE INTIMEE ****************
Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 février 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Geneviève BREGEON Président , et devant Madame Dominique LONNE Conseiller , chargés du rapport ; Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de :
Madame Geneviève BREGEON, Président ,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller ,
Madame Dominique LONNE, Conseiller , qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
La société civile immobilière S.C.S. (la SCI) a acquis, par acte du 4 juillet 2001 le lot no 1062 correspondant à un local à usage d'archives au sous-sol et le lot no 1066 correspondant à un local à usage commercial au rez-de-chaussée et de réserve au sous-sol dans le Bâtiment 169 faisant partie de la Résidence Entrée dans la ville IV sise à Sarcelles, ... et ... composé de sept bâtiments et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence (le SDC ou le syndicat) a assigné la SCI en payement d'un montant de 11.326,86 euros actualisé à 15.247,06 euros au titre d'un solde de charge impayées outre des dommages etamp; intérêts et une indemnité de procédure.
Le tribunal de grande instance de Pontoise, par jugement du 8 décembre 2004 a débouté le SDC de ses demandes, débouté la SCI de sa demande reconventionnelle en payement de dommages etamp; intérêts, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ni à exécution provisoire et dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Le SDC a relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 4 mars 2005. La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 7 février 2006. PRETENTIONS DES PARTIES :
Dans ses dernières conclusions déposées le 12 janvier 2006, le SDC,
appelant poursuivant l'infirmation du jugement entrepris demande à la Cour :
- de condamner la SCI à lui payer la somme de 19.836,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2006 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 24 juillet 2003 à hauteur de 11.326,86 euros, à compter des conclusions signifiées le 1er juin 2005 à hauteur de 16.359,72 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;
- de condamner la SCI à lui payer une somme de 1.500 euros à titre de dommages etamp; intérêts
- et de condamner la SCI à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 24 janvier 2006, la SCI, intimée et appelante à titre incident, demande à la Cour :
- de débouter le SDC de l'ensemble de ses demandes,
- de la dispenser de participer au payement des charges relatives au chauffage collectif,
- de constater la nullité de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage collectif fondée sur le double de la surface du lot et non sur l'utilité,
- de condamner le SDC à lui payer une somme de 9.000 euros à titre de dommages etamp; intérêts pour procédure abusive ainsi qu'une indemnité de procédure de 2.000 euros
- et de condamner le SDC aux dépens. SUR QUOI, LA COUR :
Considérant que, pour retenir que le service du chauffage est un service utile au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1065, le tribunal s'est fondé sur les stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles Si ce service leur est nécessaire, les
propriétaires des locaux à usage commercial ou de bureaux devront utiliser le chauffage collectif de la copropriété et sur la circonstance que le local commercial à usage de restaurant est équipé d'un système de chauffage, ce dont il se déduit que le service en cause lui est utile ;
Qu'en cause d'appel, la SCI fait valoir que les lots dont elle est propriétaire ne sont pas raccordés au réseau collectif de chauffage ; Considérant que selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que le critère d'utilité ainsi posé est un critère objectif, qui ne tient pas compte de l'usage effectif qui est fait du service collectif ou de l'élément d'équipement ;
Que le règlement de copropriété prévoit que le chauffage de l'ensemble des bâtiments édifiés sur les trois fonds composant la copropriété est assuré par une chaufferie commune (page 73) et que, pour les locaux à usage commercial ou de bureaux raccordés les charges de chauffage sont réparties au prorata de la déperdition calorifique qui aura été retenue pour chacun d'eux, les copropriétaire devant, au moment de leur raccordement, adresser au syndic les éléments nécessaires pour la détermination de la base de calcul des charges (page 82) à défaut de quoi les charges sont réparties sur la base du double de la surface du ou des lots ;
Que le règlement de copropriété ne comporte aucune énonciation dont il pourrait être déduit que les lots de la SCI ne peuvent pas être raccordés à l'installation de chauffage collectif ; qu'il est cependant admis que ce n'est que dans le cas où le lot ne peut techniquement pas être raccordé ou si les travaux de raccordement
sont excessivement onéreux et risquent de compromettre l'équilibre de l'installation que le propriétaire de ceux-ci est dispensé des charges correspondants au service du chauffage ;
Qu'en outre, ce n'est pas au syndicat qu'il appartient de rapporter la preuve de l'impossibilité de raccordement, mais au copropriétaire qui prétend être exonéré des charges de chauffage, le non raccordement n'instituant aucune présomption de non utilité du service collectif puisque l'hypothèse est prévue par le règlement de copropriété, comme la possibilité de se raccorder à l'installation ; Qu'enfin, la clause du règlement de copropriété visée plus haut doit s'interpréter comme instituant une obligation de raccordement à l'installation collective dès lors que le local a besoin d'un service de chauffage ; que tel est bien le cas en l'espèce puisque la SCI a recours à un mécanisme de chauffage réversible chaud/froid, le constat d'huissier de justice versé aux débats par l'intimée ne faisant que constater l'absence de convecteur ou appareil de chauffage mais pas l'absence de système de chauffage ;
Que la SCI est dans ces conditions tenue de participer aux charges de chauffage et qu'elle sera donc déboutée de sa demande tendant à en être dispensée ;
Considérant que le SDC conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de payement d'un arriéré de charges et, sur la base des dispositions du règlement de copropriété qui prévoient le calcul des charges en fonction du double de la surface réelle des locaux, demande le payement de l'arriéré de charges arrêtées au 1er trimestre 2006 ; que la SCI soulève la nullité de la clause et, subsidiairement, soutient qu'elle n'est pas applicable faute de raccordement de son lot à l'installation ;
Que la répartition des charges de chauffage, pour être licite, doit être faite en fonction de l'utilité que présente le service collectif pour le lot considéré ; que si la répartition en fonction des surfaces peut être admise, encore faut-il qu'elle corresponde au critère légal ; qu'à supposer que tel soit le cas, la définition d'une quote part de charge en fonction du double de la surface du local ne correspond pas au critère légal ; que la clause du règlement de copropriété est en fait davantage une sanction du défaut de communication au syndic des éléments nécessaires au calcul de la déperdition calorifique en fonction de laquelle les dépenses de chauffage sont en principe calculées ;
Qu'en tout état de cause, la SCI fait exactement valoir que la clause du règlement de copropriété ne prévoit le calcul de la quote part des locaux commerciaux selon le double de la surface réelle du ou des lots qu' au moment de leur raccordement ou de la modification de ce dernier ;
Que, pour ces motifs substitués à ceux des premiers juges, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande ;
Considérant que la SCI ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable au SDC dans l'exercice de ses droits pouvant fonder sa demande de dommages etamp; intérêts ; que le SDC sera débouté de sa demande tendant aux mêmes fins en l'absence de faute établie à l'encontre de la SCI ;
Considérant que le jugement étant confirmé dans ses dispositions de fond le sera également du chef du rejet des demandes fondées sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et des dépens ;
Qu'en cause d'appel, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'engager dans la présente procédure ; que le SDC sera condamné à lui verser une somme de 2.000 euros par application des
dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Que le syndicat qui succombe en ses prétentions supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement :
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 8 décembre 2004 ;
Y AJOUTANT :
DEBOUTE la SCI S.C.S. de sa demande tendant à être exonérée du payement des charges de chauffage ;
DECLARE la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage collectif fondée sur le double de la surface du lot non écrite ;
DEBOUTE les parties de leur demande en dommages etamp; intérêts ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires ENTREE VILLE IV à payer à la SCI S.C.S. la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires ENTREE VILLE IV aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT ,
