COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50D 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 24 MARS 2006 R.G. No 04/08577 AFFAIRE : Jean-Pierre X... ... C/ Benoit Y... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 15 Septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 5 No Section : B No RG : 12416/02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à :
REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ Monsieur Jean-Pierre X... 2/ Madame Véronique Z... épouse X... 2 Allée Santos Dumont 92150 SURESNES représentés par la SCP GAS, avoués - N du dossier 20041048 plaidant par Me BELAIN de la SCP ROUCH, avocat au barreau de PARIS (P.335) APPELANTS 1/ Monsieur Benoit Y... 2/ Madame Chantal A... épouse Y... Sagar Landa Rue B... 64210 BIDART représentés par Me Claire RICARD, avoué - N du dossier 250026 plaidant par Me DUNAND, avocat au barreau de PARIS (E.1111) INTIMES 3/ S.A. Cabinet SOUAL ci-devant 20 avenue Didier Daurat 31400 TOULOUSE et actuellement Rue Max Planck 31670 LABEGE pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Jean-Michel TREYNET, avoué - N du dossier 17591 plaidant par Me GRANDMAIRE, avocat au barreau de PARIS (P.325) ASSIGNE EN APPEL PROVOQUE 4/ Maître André BALARD Square Balagué 09200 ST GIRONS représenté par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - N du dossier 05000781 plaidant par Me LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE ASSIGNE EN APPEL PROVOQUE Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Février 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme CALOT, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour,
composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire C...,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique en date du 10 septembre 2001 dressé par Me Jean-Marc CABANES-GELLY, notaire associé à PIERREFITTE SUR SEINE (93), en sa qualité de notaire des acquéreurs, avec la participation de Me André BALARD, notaire des vendeurs, exerçant à ST-GIRONS (9), les époux Y..., à concurrence de moitié chacun, ont vendu aux époux X... divers biens dans un immeuble situé à SURESNES (92) 2 Allée Santos Dumont pour un prix de 144.826,57 euros (soit 950.000,02 francs), étant précisé que les biens avaient été achetés en 1993 par les époux Benoît Y... moyennant le prix de 1.040.000 francs TTC en l'état futur d'achèvement. Le prix de vente était ventilé de la façon suivante : - lot no 2064 : 900.000 francs (appartement de deux pièces) - lot no 2079 : 40.000 francs (emplacement de parking) - lot no 2246 : 10.000 francs (cave)
Il était fait mention conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de la superficie du lot no 2064 , soit 73,54 m2 selon attestation annexée à l'acte de vente établie par le cabinet d'expertise SOUAL le 16 juillet 2001.
A la demande des nouveaux propriétaires, un certificat de mesurage était établi le 12 novembre 2001 par M. Sylvain D..., géomètre-expert, faisant apparaître que la surface privative de ce lot n'était que de 55,80 m2, soit une différence de 17,74 m2.
Les époux X... ont mis en demeure les époux Y... par LRAR du 26 décembre 2001 d'avoir à leur accorder une diminution du prix de vente, puis ont engagé le 4 avril 2002 une procédure devant le tribunal de grande instance de NANTERRE.
Les époux Y... ont appelé en garantie Me BALARD, rédacteur de l'acte de vente et le Cabinet SOUAL qui a procédé au mesurage du bien vendu.
Le 6 décembre 2004, les époux X... ont relevé appel du jugement rendu le 15 septembre 2004 par le tribunal de grande instance de NANTERRE qui a : - débouté les époux X... de leurs demande en réfaction du prix au motif que le prix avait été convenu entre les parties en fonction pour les acquéreurs de la situation de mitoyenneté du bien avec leur appartement et non de la seule surface, - déclaré sans objet les différentes actions récursoires, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - rejeté le surplus des demandes, - laissé les dépens à la charge des époux X...
Le 9 août 2005, les époux Y... ont fait signifier un appel provoqué au cabinet d'expertise SOUAL et à Me BALARD.
Appelants de cette décision, les époux X..., par conclusions signifiées le 17 janvier 2006, demandent au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1147 du code civil, par
infirmation de la décision entreprise, de : ô
condamner les consorts Y... au paiement de la somme de 217.106,33 francs, soit 33.097,65 euros à titre de restitution partielle du prix de vente, ô
condamner les consorts Y... au paiement de la somme de 1.618,45 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi relatif au paiement des droits, ô
déclarer irrecevable la demande des époux Y... tendant à solliciter la nullité de la vente intervenue le 10 septembre 2001, ô
dire et juger mal-fondée la demande, ô
débouter les époux Y... de l'intégralité de leurs demandes, ô
dire et juger que l'action de in rem verso intentée à titre reconventionnel par les époux Y... et également par le cabinet SOUAL est irrecevable et en tout cas mal-fondée, ô
débouter les intimés de l'intégralité de leur demandes, ô
condamner les époux Y... et tout succombant au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux X... font valoir que : - le texte de la loi Carrez n'exige nullement pour recevoir application que la surface ait été une condition déterminante de l'acquisition, - il suffit que l'erreur ait été commise objectivement, - l'indication de la surface est l'élément principal de la détermination du prix de vente, - la volonté d'acquérir liée à la mitoyenneté est indépendante des modalités de fixation du prix résultant de la surface, - ils n'avaient pas la capacité de déterminer eux-mêmes la surface des lieux, - subsidiairement, la régularisation par la signature de l'acte de vente, emporte déchéance du droit de solliciter la nullité du compromis de vente et la demande est prescrite, - seuls les acquéreurs sont fondés à se prévaloir d'une nullité de vente pour
vice de consentement.
Les époux Y..., intimés, par conclusions signifiées le 13 janvier 2006, demandent au visa des articles 1126, 1129, 1583, 1110, 1147, 1371 et 1382 du code civil, de : ô
confirmer le jugement entrepris, ô
y ajoutant, condamner les époux X... au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ô
à titre subsidiaire, ô
constater et prononcer la nullité du compromis de vente du 11 juillet 2001 et de l'acte authentique du 10 septembre 2001, ô
ordonner la remise en état des parties, à savoir la restitution réciproque des lots cédés et du prix de vente, ô
enjoindre les consorts X... de remettre à leurs frais l'appartement cédé dans un état identique à celui dans lequel il se trouvait au moment de la vente, ô
condamner les consorts X... au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi, ô
condamner les consorts X... au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, ô
à titre infiniment subsidiaire, ô
constater que par le biais de cette instance, les consorts X... voient leur patrimoine s'enrichir de manière injustifiée en
bénéficiant d'un prix au m2 sans commune mesure avec les prix actuellement en vigueur, ô
les condamner à rembourser aux époux Y... ou au Cabinet SOUAL les sommes qu'ils auront perçues, ô
condamner Me BALARD et le cabinet d'expertise SOUAL à relever et garantir les consorts Y... de toute condamnation, ô
en tant que de besoin, les condamner au paiement de la somme de : 33.097,65 euros en réduction du prix de vente, 1.618,45 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi relatif au paiement des droits, 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; ô
condamner solidairement les consorts X..., le cabinet d'expertise SOUAL et Me BALARD au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux Y... soulignent que : - c'est sur la base du métrage établi le 16 juillet 2001 par le cabinet SOUAL, que Me BALARD a retranscrit dans le compromis de vente en manuscrit la superficie de 73, 64 m2 calculée par le Cabinet SOUAL, soit après la signature du compromis de vente le 11 juillet 2001, - la surface n'a pas été déterminante au moment de l'échange des consentements, - subsidiairement, la superficie de l'appartement n'était pas déterminée au moment de la signature du compromis de vente.
Me BALARD, notaire à ST-GIRONS (31) intimé, demande par conclusions signifiées le 2 novembre 2005 de : ô
dire et juger qu'il n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle, ô
dire et juger que les époux Y... ne rapportent pas la preuve en tout état de cause, de l'existence d'un préjudice en relation de
cause à effet avec la faute reprochée, ô
débouter les époux Y... de leurs demandes, ô
reconventionnellement, condamner les époux Y... au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel manifestement abusif, ô
en tout état de cause, condamner le cabinet d'expertise SOUAL à relever et garantir Me BALARD de toutes condamnations prononcées, ô
condamner la partie succombante au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Me BALARD fait observer que : - il n'existait aucun indice laissant à penser que les conclusions du cabinet SOUAL pouvaient être erronées, Le Cabinet d'expertise SOUAL, par conclusions signifiées le 9 janvier 2006, demande de : ô
confirmer le jugement, ô
constater que l'erreur commise a pour origine une erreur matérielle dans le report de chiffre au moment de la dactylographie, ô
constater que l'erreur commise rendait dépourvue de toute plausibilité et vraisemblance la surface annoncée, ô
dire et juger que les époux X... ne pouvaient ignorer la surface de l'appartement vendu pour l'avoir visité à deux reprises, ô
dire et juger que c'est en toute mauvaise foi que les époux X... se prévalent d'une erreur purement matérielle, particulièrement grossière pour obtenir une réduction de prix de leur appartement qu'ils ont payé au juste prix, ô
débouter les époux X... de leur demande, ô
constater que par le biais de cette action, les époux X... voient leur patrimoine s'enrichir de manière injustifiée bénéficiant d'un prix au mètre carré sans commune mesure avec ceux habituellement
pratiqués, ô
subsidiairement, condamner les époux X... à rembourser aux époux Y... ou au cabinet SOUAL les sommes qu'ils auront perçues, ô
constater que Me BALARD n'a pas porté mention à la promesse de vente de la surface de l'appartement lors de la signature des parties, ô
dire et juger que si cette mention avait été effectivement portée à la promesse de vente, les époux X... n'auraient pu que détecter une telle erreur particulièrement grossière et qu'ils auraient pu renoncer à l'opération, ô
dire et juger que l'action en diminution de prix a pour cause la faute du notaire qui a omis de porter cette mention au terme de l'acte de vente, ô
déclarer entièrement responsable Me BALARD de la réclamation présentée par les époux X... sur le fondement de l'article 1382 du code civil, ô
condamner Me BALARD à relever et garantir indemne le cabinet SOUAL de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, ô
condamner les époux X... ou tout autre succombant au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2006.
MOTIFS DE LA DECISION
CONSIDERANT que l'article 46 de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété énonce que "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction. La nullité peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. L'alinéa 7 dispose que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée
dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L' alinéa 8 indique que "l'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance" ;
CONSIDERANT en l'espèce, qu'il ressort des pièces produites aux débats que le compromis de vente établi par Me BALARD a été signé séparément par les parties, les 2 et 11 juillet 2001 et ne comportait pas à l'origine mention de la surface du bien vendu, cette indication ayant été laissée en blanc dans ledit acte ;
QUE le certificat de mesurage établi par le cabinet SOUAL le 16 juillet 2001 postérieurement à la signature du compromis mentionnant une superficie de 73,54 m2, a été rajouté dans l'avant-contrat par Me BALARD ;
QUE cette mention relative à la superficie du lot vendu n'a été paraphée par aucune des parties ;
QUE la superficie erronée du lot vendu a été reportée dans l'acte authentique de vente ;
QU'il n'est pas contesté que la contenance délivrée (55,80 m2) ne correspond pas à la contenance convenue entre les parties (73,54 m2) ;
QUE l'erreur de contenance portant sur 17,74 m2, la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte ;
QUE par conséquent, les époux X... sont bien-fondés à exercer l'action en diminution du prix, qui a été intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;
QUE le prix à restituer aux époux X... est donc de 33.097,65 euros par les vendeurs ;
QUE conformément au principe d'interprétation des lois, selon lequel
il est défendu de distinguer là où la loi ne distingue pas, c'est par une appréciation inexacte des faits de la cause, que les premiers juges ont ajouté aux stipulations du texte en disant que l'action ne pouvait prospérer dès lors que la surface n'avait pas été déterminante de l'acquisition ;
QUE l'erreur de superficie objectivement établie, autorise la mise en oeuvre de l'action en réfaction du prix ;
QU'en outre, les acquéreurs sont en droit de solliciter à titre de dommages-intérêts, le remboursement des frais d'enregistrement correspondant à la partie du prix que les vendeurs sont tenus de restituer, soit la somme de 5.463,55 euros ;
QUE les époux X... sont bien-fondés à obtenir le paiement par leurs cocontractants, les époux Y..., de ces sommes en vue de les indemniser de leur préjudice ainsi qu'une indemnité au titre des frais irrépétibes ; - SUR LA GARANTIE SOLLICITEE CONTRE Me BALARD ET LE CABINET SOUAL
QU'il ressort des pièces, en particulier de l'attestation de M. Jean Y..., que celui-ci avait remis à Me BALARD en juin 2001 un dossier complet en vue de l'établissement de la promesse de vente, mentionnant la contenance du bien litigieux dans des titres antérieurs (vente de 1993 avec mention sur le plan d'une surface habitable de 54, 85 m2) et dans le contrat de bail avec les époux E... (mention d'une superficie de 54 m2 environ) ;
QU'il est manifeste que Me BALARD, rédacteur de l'acte, tenu à un devoir de conseil et d'information en vertu de l'article 1147 du code civil, n'a pas procédé aux vérifications relativement à la superficie du bien en consignant le métré qui lui avait été communiqué par le cabinet SOUAL, alors que le notaire est responsable de l'exactitude des énonciations essentielles concernant notamment les conditions d'occupation des lieux et leur superficie ;
QUE par ailleurs, il n'est pas contesté que le Cabinet SOUAL a mentionné dans son rapport une superficie erronée de l'appartement, alors que ce cabinet est un spécialiste des métrés ;
QU'il sera fait droit à la demande des époux Y... tendant à être relevés et garantis des condamnations prononcées contre eux et à leur demande au titre des frais irrépétibles ;
QU'il convient au regard de l'erreur grossière commise par le cabinet SOUAL de le condamner à relever et garantir Me BALARD de toutes condamnations prononcées à hauteur des 2/3 et d'allouer une indemnité à Me BALARD au titre des frais irrépétibles ;
QU'en revanche, la demande en garantie sollicitée par le cabinet SOUAL sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
CONDAMNE solidairement les époux Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 33.097,65 euros à titre de restitution partielle du prix de vente,
CONDAMNE solidairement les époux Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 1.618,45 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi relatif au paiement des droits,
CONDAMNE solidairement les époux Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Me BALARD et le cabinet d'expertise SOUAL à relever et garantir les consorts Y... de toute condamnation prononcée contre eux, en principal, dommages-intérêts, intérêts et accessoires (frais irrépétibles, dépens),
CONDAMNE in solidum Me BALARD et le cabinet d'expertise SOUAL à payer aux consorts Y... la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
CONDAMNE le cabinet d'expertise SOUAL à relever et garantir Me BALARD de toutes condamnations prononcées contre lui, en principal, dommages-intérêts, intérêts et accessoires (frais irrépétibles, dépens) à hauteur des 2/3,
CONDAMNE le cabinet d'expertise SOUAL à payer à Me BALARD la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,
REJETTE toute autre demande,
CONDAMNE les époux Y... aux dépens de première instance et d'appel et admet la SCP GAS, société titulaire d'un office d'avoués, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile,
DIT que les appelés en garantie devront supporter les dépens de première instance et d'appel dans les mêmes proportions que précédemment énoncé. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Mademoiselle CLAUDE, greffier présent lors du prononcé, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
