COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C CHAMBRES CIVILES REUNIES ARRET No CONTRADICTOIRE DU 08 MARS 2006 R.G. No 03/03698 AFFAIRE :
SARL AUTEUIL INVESTISSEMENT C/ Ramdane X... Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : la SCP LEFEVRE TARDY etamp; HONGRE BOYELDIEU SCP TUSET-CHOUTEAU REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE HUIT MARS DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre) du 19 mars 2003 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de PARIS le 29 mars 2001(6ème chambre - Section B) et appelante du jugement du 20 mai 1999 rendu par le tribunal d'instance de PARIS 15 ème, SARL AUTEUIL INVESTISSEMENT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
14 rue Avaulée 92240 MALAKOFF représentée par la SCP LEFEVRE TARDY etamp; HONGRE BOYELDIEU - N du dossier 230388 assistée de Me Céline LAVERNAUX (avocat au barreau de PARIS)
DÉFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI ET INTIME Monsieur Ramdane X... ... par la SCP TUSET-CHOUTEAU - N du dossier 360/2003 assisté de Me Jean-Charles PLANCON (avocat au barreau de PARIS) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2003/007717 du 29/10/2003 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience solennelle du 07 Décembre 2005, devant la cour
composée de :
Madame Sylvaine COURCELLE, président,
Madame Catherine DUBOIS, conseiller,
Madame Martine LE RESTIF DE LA MOTTE COLLAS, conseiller,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT
FAITS ET PROCÉDURE,
Les consorts Y... ont donné à bail le 23 décembre 1991 à Monsieur X... un appartement que les parties ont soumis conventionnellement aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
La société AUTEUIL INVESTISSEMENT, venant aux droits des consorts Y..., a délivré le 27 juin 1997 au preneur un congé pour vendre en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puis les a assignés pour faire déclarer ce congé valable et ordonner leur expulsion.
Par jugement du 2O mai 1999, le tribunal d'instance de Paris a déclaré nul le congé, a débouté la société AUTEUIL INVESTISSEMENT de
l'ensemble de ses demandes et a condamné cette dernière au paiement d'une somme de 4 000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Sur l'appel interjeté par la société AUTEUIL INVESTISSEMENT, la Cour d'appel de Paris a confirmé, par arrêt du 29 mars 2001, la nullité du congé et l'a condamnée à payer à Monsieur X... la somme de 4 000 francs à titre d'indemnité de procédure.
La société AUTEUIL INVESTISSEMENT a formé un pourvoi et par arrêt en date du 19 mars 2003, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris au motif suivant : "que les dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, d'ordre public, ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle d'un bail à la loi du 1er septembre 1948 et qu'on ne peut déroger, en vertu de l'article 6 du Code civil, par des conventions particulières aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs" ;
Dans ses conclusions signifiées le 19 octobre 2004, la société AUTEUIL INVESTISSEMENT demande à la Cour :
- d'infirmer le jugement du 20 mai1999 et statuant à nouveau :
- de dire que le congé pour vendre a fait courir le préavis de six mois avant l'expiration du bail,
- de constater que Monsieur X... n'a pas fait valoir son droit de préemption sur l'achat et qu'il en résulte que le bail a expiré le 30 décembre 1997,
- de dire qu'il se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis cette date,
- d'ordonner son expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt,
- de le condamner à une indemnité d'occupation égale au montant des loyer et charges actuels majorés de 15 % à compter du 31 décembre1997 jusqu'à la libération des lieux ;
- de le condamner à lui verser une indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile de 3 000 euros ainsi qu'aux dépens.
La société AUTEUIL INVESTISSEMENT, sur le régime applicable au bail, fait valoir que le contrat de location litigieux a été conclu le1er janvier 1992 avec prise d'effet au 23 décembre 1991, soit postérieurement à la promulgation de la loi du 23 décembre 1986 dont les articles 25 et suivants n'ont pas été abrogés par la loi du 6 juillet 1989 ; que le logement était vacant avant sa mise en location ; que le bail ne pouvait, nonobstant la lettre du contrat, être régi par la loi du 1er septembre 1948 mais par celle du 6 juillet 1989 et ce en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ; que Monsieur X... n'a pas usé de son droit de préemption dans le délai qui lui était imparti par la loi ; que l'intimé ne peut mettre valablement en cause la régularité formelle de l'acte ; que le fait que le congé ne reproduise pas le troisième alinéa de l'article 15 II revu par la loi du 21 juillet 1994 ne peut l'affecter d'un vice entraînant sa nullité en l'absence de grief ; que le congé n'est pas tardif ; qu'enfin, l'indétermination du prix de vente n'est pas établie pas plus que le caractère manifestement excessif de la vente. S'agissant de son préjudice, elle soutient que le maintien dans les lieux de Monsieur X... pendant plus de six ans après le terme du bail, l'a empêchée de valoriser son patrimoine comme prévu et justifie les condamnations qu'elle sollicite à son encontre.
Selon des écritures signifiées le 19 mai 2004, Monsieur Ramdame X... conclut :
- à la confirmation du jugement dont appel,
- à l'application de la loi du 1er septembre 1948,
- subsidiairement, à la nullité du congé du 27 juin 1997 en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
- à la reconduction du bail pour six ans à compter du 1er janvier 1998,
- à l'application de l'article 37 de la loi du 1er juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés.
Il argumente que le bail a été passé au visa de la loi du 1er septembre 1948 et que la commune intention des parties était de se soumettre à ce régime ; que, si l'application de ce texte était écarté, le congé est nul tout d'abord, pour violation de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 faute de reproduire le dernier alinéa de ce texte dans sa dernière version résultant de la loi du 21 juillet 1994 ; qu'il est encore entaché de nullité dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la réception du congé litigieux par le preneur dans le délai de six mois ; qu'en effet, le congé aurait dû être remis au plus tard le 30 juin 1997 ; qu'il en est de même pour indétermination de la chose vendue découlant de l'absence de référence au règlement de copropriété de l'immeuble et/ou à l'état de division ; que ces manquements lui font grief ; qu'enfin, le prix de vente est manifestement excessif et que le congé litigieux constitue une fraude à la loi. SUR CE
Considérant que par acte sous seing privé du 1er janvier 1992 avec prise d'effet au 23 décembre 1991, Monsieur X... est devenu locataire d'un studio vacant dépendant d'un immeuble sis, 253, rue Lecourbe à Paris (75 015); que cet acte porte mention "d'un immeuble à loyer réglementé" ;
Considérant que le 27 juin 1997 la société AUTEUIL INVESTISSEMENT lui a fait délivrer un congé fondé sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Considérant que Monsieur X... ne s'est porté acquéreur du bien, sans pour autant libérer les lieux au terme du bail ;
Considérant que l'intimé persiste à conclure à l'application de la loi du 1er septembre 1948 en raison de la référence expresse dans le contrat de location à ce régime et de la commune intention des parties ;
Mais considérant qu'il est constant et non contesté que les locaux étaient vacants avant leur mise en location ;
Considérant que l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du bail prévoit que : "les locaux vacants à compter de la publication de la présente loi ne sont plus soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée. Ils sont désormais régis par les chapitres 1er à III du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, à l'exclusion des locaux à usage exclusivement professionnel qui sont régis par l'article 57 A et par les dispositions du Code civil" ;
Considérant la location de locaux vacants et à usage d'habitation à compter du 23 décembre 1986 ne peut être régie que par les lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989 ;
Considérant que ces lois ne relèvent pas d'un ordre public de protection auquel les parties pourraient renoncer mais d'un ordre public de direction ;
Considérant qu'il s'en suit que le bail litigieux ne pouvait être soumis à la loi du 1er septembre 1948 mais à celle du 6 juillet 1989 en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ;
Considérant que Monsieur X... soulève, alors, la nullité du congé litigieux motif pris que celui-ci reproduisait le texte de l'article 15 II alinéa 4 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 juillet 1994 et que cette mauvaise rédaction lui cause grief dans la mesure où le propriétaire ne lui a pas apporté d'information suffisante dans l'hypothèse où il déciderait de vendre à des conditions plus avantageuses que celles visées au congé qu'il a reçu ;
Considérant que vainement la société AUTEUIL INVESTISSEMENT conteste l'existence d'un grief en soutenant que Monsieur X... a été informé de son droit de substitution ;
Considérant que le défaut de reproduction du texte nouveau instituant pour le locataire un second droit de préemption dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses que celles visées au congé, constitue un grief par manque d'information du locataire sur un droit protecteur de ses intérêts de sorte le congé litigieux doit être déclaré nul et de nul effet ;
Considérant que le bail a donc été reconduit ;
Considérant que le jugement entrepris sera confirmé par substitution de motif ;
Considérant que l'équité commande d'allouer à Monsieur X... une indemnité au titre des frais de procédure qu'il a exposés ;
Considérant que la société AUTEUIL INVESTISSEMENT qui succombe, doit supporter la charge des dépens ; PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en audience solennelle et sur renvoi de cassation,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul le congé notifié le 27 juin 1997 par substitution de motif et condamné la société AUTEUIL INVESTISSEMENT à payer à Monsieur X... la somme de 609,80 euros (4 000 francs) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Condamne la société AUTEUIL INVESTISSEMENT à payer à Monsieur X... la somme de 1 200 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi relative à l'aide juridictionnelle.
Condamne la société AUTEUIL INVESTISSEMENT aux dépens avec pour ces derniers application des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile au profit de la SCP TUSET CHOUTEAU, avoués ainsi que des dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par Madame Sylvaine COURCELLE, président et par Madame Sylvie RENOULT, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRÉSIDENT,
