COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50D 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 27 JANVIER 2006 R.G. No 04/06492 AFFAIRE :
Christophe X... ... C/ Evelyne Y... épouse Z... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 16 Juillet 2004 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE No Chambre : 02 No RG : 02/8113 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ Monsieur Christophe X... 2/ Madame Estelle Ginette A... épouse X... 5, Allée des châtaigniers 95540 MERY SUR OISE représentés par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués - N du dossier 04743 plaidant par Me ECHEGU, avocat au barreau de PONTOISE APPELANTS 1/ Madame Evelyne Y... épouse Z... B... de la Sauvagère 61600 LA FERTE MACE 2/ Madame Catherine Y... 89, rue Thérèse Le Thias 95540 MERY SUR OISE représentées par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - N du dossier 241021 plaidant par Me MOREAU VOOREHOEVE, avocat au barreau de PONTOISE INTIMEES Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Décembre 2005 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme CALOT, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, Président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Claire C...,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Selon acte authentique du 12 mars 1998 de Me Planchon, notaire associé à Sannois (95), Mme Catherine Y... et Mme Evelyne Y... épouse Z..., ci-après désignées les consorts Y..., ont vendu, en leur qualité de propriétaires indivis (à concurrence respectivement de 95 % et de 5 %), aux époux X... un maison à usage d'habitation située à MERY SUR OISE (95) 55 rue Thérèse Léthias moyennant le prix de 770.000 francs, soit 117.385,74 euros.
Lors de la vente, était remis aux acquéreurs, le permis de construire délivré le 13 janvier 1992 aux vendeurs mentionnant que le terrain est situé dans une zone affectée ou susceptible d'être affectée par d'anciennes carrières souterraines et que les prescriptions de l'Inspection Générale des Carrières du 28 décembre 1991 devaient être respectées, le permis modificatif et le certificat de conformité du 16 janvier 1998, le certificat de carrière du 6 mars 1998, mentionnant que la propriété est située en totalité au-dessus d'une ancienne carrière souterraine de calcaire grossier dont les limites ne sont pas exactement connues et que les travaux confortatifs réalisés, remblaiement des vides, consolidations souterraines, sont partiels.
Les époux X... ont déposé une demande de permis de construire pour agrandir leur habitation à la mairie de MERY-SUR-OISE le 18 octobre 1999, complétée le 23 décembre 1999.
Par arrêté en date du 4 février 2000, le permis de construire était accordé et assorti de prescriptions particulières relatives à la
réalisation de travaux de consolidation souterraine par piliers de maçonnerie et bourrage des vides, visite de surveillance des vides existants dans la propriété, à charge par le pétitionnaire de communiquer à l'Inspection Générale des Carrières la justification de l'exécution des travaux dans le délai de 6 mois après leur achèvement.
Les époux X... ont saisi le juge des référés les 27 mars et 4 avril 2000 en vue de faire constater divers désordres affectant leur pavillon.
L'ordonnance du 21 avril 2000 rendue par le Président du tribunal de grande instance de PONTOISE désignait M. D... en qualité d'expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 25 mai 2002 concluant que les époux X... devront faire procéder à des travaux de confortement en carrière pour vivre en toute sécurité dans leur pavillon et faire construire l'extension 60 m2 sur annexe qu'ils souhaitent, le coût des travaux étant fixé à 126.071,40 euros HT sur la base d'un devis fourni par la société SEMOFI.
Le 2 août 2004, les époux X... ont relevé appel du jugement rendu le 16 juillet 2004 par le tribunal de grande instance de PONTOISE qui, statuant sur leurs demandes fondées sur les articles 1641 et suivants du code civil en ouverture de rapport, a : - déclaré irrecevable l'action exercée par les époux X... à l'encontre des consorts Y... pour n'avoir pas été exercée à bref délai, - débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, - condamné les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 713,77 euros au titre du prorata de la taxe foncière et celle de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné les époux X... aux dépens.
Appelants de cette décision, les époux X..., demandent dans leurs conclusions signifiées le 1er décembre 2004, par infirmation du
jugement entrepris, de : ô
constater que l'immeuble cédé lors de la vente consentie le 12 mars 1998 est affecté d'un vice caché, ô
ordonner que la clause de non-garantie insérée aux termes de l'acte de vente soit inopposable aux époux X..., ô
constater la mauvaise foi des consorts Y... lors de la vente du 12 mars 1998, ô
en conséquence, ô
dire et juger les consorts Y... tenus à indemniser l'entier préjudice subi par les époux X..., ô
condamner solidairement les époux Y... au paiement de la somme de 116.243,07 euros TTC (TVA à 5,5 %) tenant compte de l'achèvement du pavillon depuis plus de deux ans, ô
condamner solidairement les époux Y... au paiement de la somme de 1.823,29 euros au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre et d'assurance dommage-ouvrage, ô
condamner solidairement les époux Y... au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, ô
condamner solidairement les époux Y... au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Les époux X... indiquent que dans le cadre des démarches accomplies, en particulier, lors de l'obtention du permis de construire le 4 février 2000, ils apprenaient que lors des travaux d'agrandissement visant la propriété, l'Inspection générale des Carrières avait informé le précédent propriétaire des préconisations à mettre en oeuvre.
Par ailleurs, à l'occasion d'une visite des carrières, ils constataient que les travaux de consolidation souterraine n'avaient jamais été exécutés par les soins du précédent propriétaire.
Ils précisent qu'à la demande de l'expert judiciaire, ils ont mandaté
la société d'Etudes et de Maîtrises d'Oeuvre en Fondations spéciales et Injections dite SEMOFI pour procéder à l'étude des travaux nécessaires à la réalisation de la confortation des carrières et que le devis de la société SOTRAISOL retenu par l'expert, s'élève à la somme de 126.071,40 euros HT au titre du coût des travaux nécessaires pour procéder à la consolidation, soit la somme de 116.243,07 euros TTC au titre des travaux concernant la partie existante (rapport du 21 juin 2001).
Ils considèrent que la seule lecture du certificat de carrière établi le 6 mars 1998 ne leur permettait pas d'être à juste titre informés de la situation exacte des travaux effectivement réalisés par les consorts Y... et que le bref délai a commencé à courir à compter du 4 février 2000.
Ils objectent que les consorts Y... ont volontairement conservé le silence sur la situation exacte des travaux exécutés par leurs soins et qu'en conséquence, le bien immobilier vendu est affecté d'un vice caché dissimulé volontairement par les vendeurs.
Ils ajoutent que du fait de la mauvaise foi des vendeurs, la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente leur est inopposable. Les consorts Y..., intimées, demandent dans leurs conclusions signifiées le 25 avril 2005, de : ô
confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, ô
subsidiairement, ô
dire et juger que la clause de non-garantie insérée au contrat de vente est parfaitement opposable aux époux X..., ô
débouter les époux X... de toutes leurs demandes, ô
à titre très subsidiaire, ô
dire et juger qu'il n'existe pas de vice caché rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine, ô
en conséquence, ô
débouter les époux X... de toutes leurs demandes, ô
confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux X... au paiement de la somme de 713,77 euros au titre du prorata de taxe foncière, ô
en tout état de cause, condamner les époux X... au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Les consorts Y... soutiennent que la référence des époux X... au rapport d'expertise n'est pas pertinente pour l'exercice de l'action sur le terrain de l'article 1641 du code civil et qu'à aucun moment, une autorité administrative n'est venue indiquer l'existence d'un péril grave et imminent qui pourrait affecter la solidité du bien immobilier.
L'instruction a été déclarée close le 9 juin 2005.
MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION ENGAGEE POUR VICES CACHES
CONSIDERANT que selon les dispositions de l'article 1648 du code civil dans leur rédaction antérieure à la modification intervenue le 17 février 2005, "l'action résultant des vices rédhibitoires définie à l'article 1641 du même code, doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite" ;
Que le délai prévu à l'article 1648 du code civil, ne court qu'à compter du jour de la découverte du vice par l'acheteur ;
CONSIDERANT en l'espèce, que l'acte de vente est du 12 mars 1998, que l'assignation en référé a été délivrée les 27 mars 2000 et 4 avril 2000, que l'ordonnance de désignation de l'expert est du 21 avril
2000 et que l'assignation au fond est en date du 23 septembre 2002 suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire de M. D... daté du 25 mai 2002 ;
QU'il ressort des pièces produites, que les époux X... ont découvert l'existence du vice, consistant en l'absence de réalisation de travaux confortatifs, ainsi que l'ont énoncé les premiers juges, lors de la notification de l'arrêté du maire de MERY SUR OISE du 4 février 2000 délivrant le permis de construire assorti de prescriptions de travaux de consolidation souterraine ;
QUE par la suite, la mairie de MERY SUR OISE, a communiqué aux époux X... le rapport de l'Inspection générale des carrières de M. E... du 2 mars 2000 ;
QUE le bref délai de l'article 1648 du code civil a été valablement interrompu par l'assignation en référé délivrée les 27 mars 2000 et 4 avril 2000 en vue de faire apprécier l'existence du vice caché allégué ;
QUE l'ordonnance de référé a été prononcée le 21 avril 2000 ;
QU'il convient de considérer que l'action introduite le 23 septembre 2002 devant le tribunal de grande instance de PONTOISE, soit dans le délai de 4 mois après le dépôt du rapport d'expertise, a été intentée dans le bref délai au sens de la loi ;
QUE la fin de non-recevoir tirée de la forclusion sera donc écartée et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef ; - SUR LA MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE LEGALE POUR VICES CACHES
CONSIDERANT que selon l'article 1641 du code civil, "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus" ;
CONSIDERANT qu'il ressort de l'acte authentique de vente du 12 mars
1998 que l'acquéreur prendra le bien vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance..., fera son affaire personnelle , sauf application des dispositions du décret no 78-464 du 24 mars 1978 , des inexactitudes pouvant exister quant à la désignation et la contenance, la différence excèdat-elle ou non un vingtième, de l'état des constructions , de leurs défauts et vices cachés, de l'état du sol et du sous-sol à raison des fouilles ou excavations, de l'existence de mitoyenneté ; qu'il s'agit là d'une clause de non garantie des vices cachés, de sorte que les époux X... doivent rapporter la preuve non seulement de l'existence de vices cachés mais également de la mauvaise foi des vendeurs pour faire échec à la validité d'une telle clause, les vendeurs n'étant pas des professionnels de l'immobilier ;
QU'en l'espèce, il n'est pas contesté que lors de la vente, les époux X... connaissaient l'existence des carrières puisqu'étaient annexés à l'acte de vente le permis de construire délivré le 13 janvier 1992 aux vendeurs précisant que le terrain est situé dans une zone affectée ou susceptible d'être affectée par d'anciennes carrières souterraines, le permis modificatif et le certificat de conformité, le certificat de carrière du 6 mars 1998 mentionnant que la propriété est en totalité au dessus d'une ancienne carrière souterraine de calcaire grossier dont les limites ne sont pas exactement connues et que les travaux confortatifs réalisés (remblais et consolidations souterraines) sont partiels ;
QUE les vendeurs ont communiqué aux acquéreurs les documents en leur possession ;
QU'ainsi que le relève l'expert, monsieur D..., à aucun moment l'inspection générale des carrières, dont l'avis a été sollicité lors des demandes de permis de construire déposées par les vendeurs en vue de l'agrandissement de leur habitation, n'a imposé aux consorts
Y... la réalisation de "consolidations souterraines par piliers de maçonnerie et bourrage des vides", demande présentée pour la première fois en 2000 deux ans après la vente ; qu'il apparaît que les prescriptions de l'inspection générale des carrières sont de plus en plus directives ; qu'en effet en 1988 il était prescrit "des travaux spéciaux de fondation" en vue de l'édification d'une véranda, en 1989 "tous les travaux nécessaires pour vous prémunir d'un éventuel mouvement de terrain dû à des désordres dans la carrière " en vue de la surélévation partielle du pavillon, en décembre 1991 des "travaux de consolidation souterraine" en vue de l'agrandissement du pavillon et de la construction du garage ;
Que les consorts Y... justifient avoir renforcé les fondations (cf lettre du 8 mars 1989 aux services de la DDE) ; qu'ils ont obtenu un certificat de conformité pour les travaux d'extension délivré par le maire de la commune de MERY sur OISE le 25 novembre 1997 ;
CONSIDERANT QUE les consorts Y... ont communiqué aux époux X... les renseignements en leur possession au moment de la vente et notamment le certificat de carrières du 6 mars 1998 qui mentionne expressément que les travaux confortatifs n'ont été que partiels ; qu'ayant sollicité et obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires lors de la réalisation de travaux, ils ont fait procéder à des travaux confortatifs qui ont été estimés à l'époque suffisants ; qu'ils ne pouvaient savoir que deux ans après la vente, l'inspection générale des carrières préciserait la nature et l'importance des travaux à exécuter ; qu'ils ont agi de bonne foi et n'ont pas dissimulé l'état de l'immeuble vendu ; que la clause de non garantie des vices cachés doit s'appliquer étant précisé que les époux Y... étaient informés du risque lié à la présence de carrières et d'une réalisation seulement partielle des travaux confortatifs ;
QU'en conséquence, les époux X... seront déboutés de leur demande en garantie des vices cachés ;
CONSIDERANT QUE les premiers juges, par des motifs pertinents que la cour adopte, ont justement condamné les époux X... au paiement de la taxe foncière ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 713,77 euros au titre du prorata de la taxe foncière,
Pour le surplus, INFIRME le jugement entrepris,
ET STATUANT A NOUVEAU,
REJETTE le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action en garantie des vices cachés,
DEBOUTE les époux X... de leur demande
CONDAMNE les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
CONDAMNE les époux X... aux dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de la mission de la société SOMOFI, dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP FIEVET LAFON, avoués associés à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame CALOT, Conseiller,
Assisté de Monsieur F..., Greffier,
Et ont signé le présent arrêt,
Madame WALLON, Président,
Monsieur F..., Greffier qui a assisté au prononcé.
